TJPI - 0818830-78.2017.8.18.0140

PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO PIAUÍ 10ª Vara Cível da Comarca de Teresina Praça Edgard Nogueira, s/n, Fórum Cível e Criminal, 4º Andar, Cabral, TERESINA - PI - CEP: 64000-830 PROCESSO Nº: 0818830-78.2017.8.18.0140 CLASSE: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) ASSUNTO(S): [Acidente de Trânsito, Direito de Imagem, Obrigação de Fazer / Não Fazer] AUTOR: MARIANA PAIVA SOUSA REU: MANHATTAN RIVER - EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO LTDA SENTENÇA Nº 528/2025 1.

RELATÓRIO Trata-se de AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C DANOS MATERIAIS E MORAIS COM PEDIDO DE TUTELA ANTECIPADA DE URGÊNCIA ajuizada por MARIANA PAIVA SOUSA em face de MANHATTAN RIVER - EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO LTDA e, posteriormente, incluindo-se no polo passivo o BANCO DO BRASIL SA, todos devidamente qualificados nos autos.

A autora afirma que, em 21/03/2016, firmou com a primeira ré contrato de compra e venda da sala comercial nº 908, Torre 01, com uma vaga de garagem (matrícula nº 109.634 do 2º Tabelionato de Notas e Registro de Imóveis de Teresina/PI), pelo valor de R$ 310.000,00, integralmente quitado em 29/03/2016, conforme termo de quitação (ID 567074).

Sustenta que não conseguiu registrar a propriedade do imóvel, pois ele permanece gravado com hipoteca constituída em favor do Banco do Brasil S.A., sendo, segundo a cláusula 5.1 do contrato, obrigação da construtora providenciar a baixa.

Alega ter tentado solucionar a questão extrajudicialmente, sem sucesso, e que a pendência hipotecária inviabilizou a realização de divórcio extrajudicial, obrigando-a a ajuizar ação judicial, com despesas que estima em R$ 24.182,00.

Requereu, em sede de tutela de urgência, a baixa da hipoteca e outorga da escritura definitiva.

No mérito, pediu a confirmação da tutela, o pagamento de danos materiais e morais (R$ 24.182,00 e R$ 100.000,00, respectivamente) e a condenação em custas e honorários.

Atribuiu à causa o valor de R$ 124.182,00.

Inicialmente, foi deferido o parcelamento das custas (ID 602617).

Citada, a ré Manhattan apresentou contestação (IDs 1141372 e 1141373), arguindo a necessidade de litisconsórcio com o Banco do Brasil, e, no mérito, alegou não ter responsabilidade pela demora na baixa do gravame, atribuindo-a à instituição financeira.

Impugnou os pedidos de indenização e tutela.

A autora apresentou réplica (ID 3153180), reiterando seus argumentos.

Em decisão de ID 30516912, reconheceu-se o litisconsórcio passivo, sendo determinada a citação do credor hipotecário (Banco do Brasil).

O Banco do Brasil apresentou contestação (IDs 68418432 e 68423385), alegando, preliminarmente, ilegitimidade passiva em razão de cessão de crédito à Habitasec Securitizadora S.A. (ID 68423386), além de ausência de interesse de agir e impugnação à gratuidade de justiça.

No mérito, sustentou a validade da hipoteca, a inaplicabilidade da Súmula 308/STJ a imóvel comercial e inexistência de danos indenizáveis.

A autora apresentou réplica (ID 72555762), refutando os argumentos do banco e reiterando a responsabilidade deste pela baixa da hipoteca.

Os autos vieram redistribuídos em decorrência da previsão na Resolução nº 419/2024 (Expedida pela E.

Presidência do Tribunal de Justiça deste Estado), que estabeleceu a forma de cumprimento do art. 8º, §2º e art. 86, parágrafo único, da Lei Complementar Estadual nº 266, de 20 de setembro de 2022 – LOJEPI. É o relatório.

Decido. 2.

FUNDAMENTAÇÃO O tema em discussão pode ser apreciado antecipadamente por revelar situação que não necessita de produção de prova testemunhal, pericial ou depoimento pessoal das partes em audiência, porque a questão de mérito se reveste delineada nas provas documentais da inicial (art. 355, I, do CPC). 2.1 DAS PRELIMINARES 2.1.1 DA IMPUGNAÇÃO À GRATUIDADE DE JUSTIÇA O Banco do Brasil S.A. impugna a concessão do benefício da gratuidade de justiça à autora.

Compulsando os autos, verifica-se que, por meio do despacho de ID 602617, datado de 28/11/2017, foi indeferido o pedido da autora de pagamento das custas processuais ao final, sendo-lhe, contudo, oportunizado o parcelamento das custas iniciais em 06 (seis) prestações.

A autora comprovou o recolhimento da primeira parcela através da petição e documentos de ID 782004 e 782049.

Dessa forma, a autora não está litigando sob o pálio da justiça gratuita, mas sim arcando com as custas processuais de forma parcelada, conforme deferido pelo juízo.

Assim, resta prejudicada a impugnação apresentada pelo Banco do Brasil S.A. 2.1.2 DA CARÊNCIA DE AÇÃO POR AUSÊNCIA DE INTERESSE DE AGIR A alegada ausência de tentativa de solução extrajudicial do conflito não impede o ajuizamento da presente ação, sob pena de ofensa ao direito constitucional à inafastabilidade de jurisdição.

Ademais, a tese de defesa apresentada na própria contestação evidencia impugnação em relação à pretensão da parte autora, demonstrando que a celeuma não seria resolvida pela via administrativa, necessitando da intervenção judicial para tanto.

Logo, rejeito a preliminar em questão. 2.1.3 DA PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA ARGUIDA PELO BANCO DO BRASIL S.A.

O Banco do Brasil S.A. suscita sua ilegitimidade para figurar no polo passivo desta demanda, argumentando que cedeu seus créditos e direitos relativos ao financiamento do empreendimento imobiliário em questão à Habitasec Securitizadora S.A., conforme se vê do documento de ID 68423386.

Pois bem.

Analisando os autos, verifica-se que a autora celebrou o contrato de compra e venda e quitou integralmente o preço de sua unidade comercial em 29 de março de 2016 (IDs 566994 e 567074).

A averbação da cessão dos créditos e da respectiva garantia hipotecária em favor da Habitasec Securitizadora S.A. somente ocorreu em 28 de outubro de 2021 (ID 68423387 – Pág. 106).

Com efeito, à época em que a autora adimpliu integralmente suas obrigações contratuais e, consequentemente, adquiriu supostamente o direito à baixa do gravame hipotecário sobre sua unidade, o credor hipotecário era o Banco do Brasil S.A.

No contexto específico da baixa de hipoteca sobre unidade imobiliária quitada, a responsabilidade recai sobre quem detinha a titularidade da garantia no momento em que a obrigação de liberar o ônus se tornou exigível.

A posterior cessão do crédito pela instituição financeira não a exime, por si só, da responsabilidade por obrigações já consolidadas em relação aos adquirentes de unidades, especialmente quando a baixa da hipoteca deveria ter sido providenciada antes mesmo da referida cessão.

A obrigação de promover a baixa da hipoteca é inerente à condição de credor que se beneficia da garantia, e sua transferência a terceiro deve resguardar os direitos dos promitentes compradores que já cumpriram sua parte no negócio jurídico.

Desse modo, considerando que o Banco do Brasil S.A. era o credor hipotecário quando do adimplemento integral do preço pela autora, e que está em discussão, nesta lide, se a baixa da hipoteca deveria ter sido providenciada desde então, persiste sua legitimidade para figurar no polo passivo da demanda que visa ao cumprimento dessa obrigação, bem como para responder por eventuais danos decorrentes de sua omissão.

Rejeito, pois, a preliminar de ilegitimidade passiva. 2.2 DA DENUNCIAÇÃO DA LIDE À HABITASEC SECURITIZADORA S.A.

A denunciação da lide, prevista no artigo 125, inciso II, do Código de Processo Civil, é cabível àquele que estiver obrigado, por lei ou por contrato, a indenizar, em ação regressiva, o prejuízo de quem for vencido no processo.

Na espécie, o Banco do Brasil S.A., ora réu, pleiteia a denunciação da lide à empresa Habitasec Securitizadora S.A., alegando que, por meio de instrumento de cessão de direitos e garantias, a cessionária teria assumido a integralidade das obrigações decorrentes dos créditos cedidos, inclusive aquelas relacionadas ao imóvel objeto da presente demanda.

No entanto, observo que a autora sustenta que, mesmo após a integral quitação do preço do imóvel — realizada em março de 2016 —, a garantia hipotecária não foi liberada.

Nesse contexto, a posterior cessão do crédito objeto da demanda, ocorrida em momento ulterior ao adimplemento da obrigação principal pelo adquirente da unidade gravada com ônus hipotecário, introduz, nesta fase processual, uma nova relação jurídica, o que implicaria indevida ampliação do objeto da lide e potencial procrastinação do feito, em detrimento da autora, que busca a regularização de seu imóvel e a reparação por danos sofridos há considerável lapso temporal.

A relação jurídica principal da autora se estabeleceu com a construtora e com o Banco do Brasil S.A. (credor hipotecário original).

Eventual direito de regresso que o Banco do Brasil S.A. entenda possuir em face da Habitasec Securitizadora S.A. poderá ser exercido em ação autônoma, preservando-se, assim, a celeridade e a efetividade da presente demanda.

Indefiro, portanto, o pedido de denunciação da lide. 2.3 DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR De início, registro a incidência do Código de Defesa do Consumidor à espécie, por tratar-se de contrato de adesão através do qual o suplicante, na qualidade de consumidor e como usuário final, aceita situação contratual prévia e unilateralmente definida pelos demandados, presumindo-se a impossibilidade de alteração substancial de seu conteúdo.

Desse modo, a relação deve ser analisada sob a ótica da proteção dos interesses econômicos do consumidor, em decorrência do reconhecimento de sua vulnerabilidade, tendo como escopo o equilíbrio da relação consumerista.

Nesse sentido, transcrevo o seguinte precedente judicial: APELAÇÃO - COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - CDC - PRAZO DE ENTREGA - INOBSERVÂNCIA - BOA FÉ -- MULTA POSSIBILIDADE- DANOS MORAIS CONFIGURADOS - MINORAÇAO - IMPOSSIBILIDADE - RAZOABILIDADE E PROPORCIONALIDADE - HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS.

A presente relação jurídica é regulada pelo Código de Defesa do Consumidor, uma vez que se trata de contrato de adesão, através do qual o autor, na qualidade de consumidor, aceita uma situação contratual definida de forma prévia e unilateral pela empresa ré, presumindo-se não ausência de alteração substancialmente de conteúdo.

Assim, a relação deve ser vista sob a ótica do atendimento das necessidades e da proteção dos interesses econômicos do consumidor, em decorrência do reconhecimento de sua vulnerabilidade, tendo como finalidade o alcance do equilíbrio da relação consumerista. - No caso, urge ressaltar ser fato incontroverso a ocorrência de atraso na entrega do imóvel objeto do contrato entabulado entre os litigantes.

A construtora não entregou o imóvel na data aprazada, não tendo apresentado nenhum motivo relevante para justificar a demora, razão por que deve responder pelos ônus decorrentes da desídia, o que faz solidificar sua responsabilidade pelo descumprimento do contrato. (...) (APELAÇÃO CÍVEL Nº 1.0024.10.292669-8/001 - COMARCA DE BELO HORIZONTE - 1º APELANTE: MARCOS ANTONIO RABELO MOREIRA - 2º APELANTE: MRV ENGENHARIA PARTICIPAÇÕES S/A - 1º APELANTE: MARCOS ANTONIO RABELO MOREIRA - 2º APELANTE: MRV ENGENHARIA PARTICIPAÇÕES S/A).

Em outra esteira, não há necessidade de inverter o ônus probatório, com base no inciso VIII do art. 6º do Código de Defesa do Consumidor, uma vez que, frise-se, a documentação contida nos autos permite a análise completa da matéria posta em juízo. 2.4 DO CANCELAMENTO DA HIPOTECA IMOBILIÁRIA É incontroverso nos autos que o Sr.

Caio Alcobaça Marcondes (ex-cônjuge da autora) celebrou com a ré MANHATTAN RIVER – EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO LTDA, em 21 de março de 2016, o contrato de promessa de compra e venda da sala comercial nº 0908, Torre 01, Garagem Vaga Simples G4S018 do Empreendimento Manhattan River Center, e que efetuou a quitação integral do preço ajustado, no valor de R$ 310.000,00, conforme se depreende do contrato (ID 567009) e do termo de quitação (ID 567074).

Cumpre salientar, nesta oportunidade, que restou devidamente homologado judicialmente o divórcio consensual entabulado entre a parte autora, Sra.

Mariana Paiva Sousa, e o Sr.

Caio Alcobaça Marcondes, no bojo do qual as partes, de comum acordo, ajustaram a partilha do patrimônio comum, convencionando expressamente que a titularidade exclusiva do imóvel objeto da presente demanda seria atribuída à ora demandante (ID 6405202).

Nesse contexto, a controvérsia central dos autos reside na obrigação das rés de promoverem a baixa da hipoteca incidente sobre a sala comercial adquirida pela parte autora e de outorgarem a respectiva escritura definitiva de compra e venda.

Na hipótese em debate, a cláusula 5.6 do referido contrato (ID 1141377) estabelece de forma inequívoca a responsabilidade da vendedora, Manhattan, pela outorga da escritura definitiva livre de ônus hipotecário, condicionada à quitação, por parte desta, junto ao credor hipotecário, do saldo devedor correspondente à unidade comercializada.

A redação da cláusula é clara: “OUTORGA DA ESCRITURA: o comprador declara está ciente de que a outorga da escritura definitiva de compra e venda livre de ônus hipotecário dependerá de quitação, por parte da VENDEDORA, junto ao credor hipotecário, do saldo devedor correspondente à unidade habitacional ora comercializada, objeto deste instrumento”.

Em outras palavras, uma vez evidenciada a quitação da dívida pelos adquirentes da unidade comercializada junto à incorporadora ou ao agente financeiro (cláusulas 5.2, item “c”; 5.3 e 5.7), a liberação da hipoteca dada como garantia ao pagamento é medida impositiva, consoante expressa previsão contratual.

Com efeito, extrai-se dos autos que a construtora demandada emitiu aos 13/04/2016 “termo de quitação” referente ao contrato nº 1996, informando o pagamento do valor de R$ 310.000,00 referente à aquisição da “SALA N° 908 (TIPO A - TORRE 01) e VAGA(S) DE GARAGEM SIMPLES N° 18 (GARAGEM 04).

Matrícula n° 109.634 do Cartório Naila Bucar - 2° Tabelionato de Notas e Registro de Imóveis da Comarca de Teresina - PI” (ID 567074).

Ressalte-se que, ao examinar-se a peça de contestação apresentada pelo Banco do Brasil S.A. (ID nº 68423385), não se verifica impugnação específica quanto à efetiva quitação da unidade em questão, mas tão somente alegações genéricas concernentes à persistência do direito real de garantia e à suposta cognoscibilidade prévia, por parte dos adquirentes, do ônus hipotecário, mediante a expedição de certidão junto ao Registro de Imóveis competente — argumento que, todavia, não possui o condão de afastar a obrigação de cancelamento do gravame da unidade quitada.

Tal conclusão se robustece quando se considera a natureza do negócio jurídico celebrado.

Tratando-se de imóvel comercializado na planta, é presumível que o agente financeiro, ao conceder financiamento para a construção do empreendimento, tenha ciência da existência potencial de promitentes compradores de unidades autônomas.

Essa circunstância é suficiente para atrair a incidência do princípio da função social dos contratos, legitimando, assim, a proteção externa do direito aquisitivo do adquirente sobre o bem imóvel.

Assim, restando incontroversa a quitação do preço por parte da demandante, a consequente baixa da hipoteca incidente sobre o referido imóvel é medida que se impõe.

Corrobora essa compreensão o fato de que houve o cancelamento da hipoteca referente a diversas unidades do empreendimento, consoante se vê do ID 68423387, promovido mediante a apresentação de termo de quitação e consequente liberação da garantia, providência esta encaminhada pela própria instituição credora.

Tal situação reforça a ausência de justificativa plausível para a manutenção do gravame em relação à unidade adquirida pela parte autora, notadamente diante da comprovação documental inequívoca da quitação integral do preço.

Em sendo assim, revela-se injustificável qualquer resistência, por parte do agente financeiro, quanto à liberação da hipoteca incidente sobre a unidade objeto da demanda, impondo-se, como consectário lógico-jurídico da quitação, o imediato cancelamento da garantia real registrada.

Não pode passar despercebido, ainda, que a Súmula nº 308 do colendo STJ dispõe que “a hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel”.

Ora, tal gravame não pertence à requerente, que de boa-fé adquiriu o imóvel em lide, adimplindo a integralidade do preço, tendo recebido o aludido bem gravado para garantir dívida que não lhe pertence.

Por tudo isso, mostra-se descabida a manutenção da hipoteca que onera o adquirente de boa-fé, notadamente quando verificado o completo pagamento do imóvel, não podendo ser penalizado por eventuais pendências e dívidas da incorporadora com a instituição financeira que disponibilizou os recursos para a realização da obra, uma vez que não faz parte desta relação.

Em relação ao tema, cito os seguintes julgados: APELAÇÃO.

AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER.

CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COMERCIAL.

CANCELAMENTO DA HIPOTECA .

PEDIDO DE SUBSTITUIÇÃO DA GARANTIA.

INOVAÇÃO RECURSAL.

PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA.

CREDOR HIPOTECÁRIO .

IMÓVEL INTEGRALMENTE QUITADO PELO COMPRADOR.

ATRASO NA BAIXA DA HIPOTECA.

RESPONSABILIDADE DA VENDEDORA.

NATUREZA DO IMÓVEL .

COMERCIALOU RESIDENCIAL.

INDIFERENÇA.

SÚMULA 308 DO C.

STJ .

APLICABILIDADE.

HONORÁRIOS DE SUCUMBÊNCIA.

PRETENSÃO RESISTIDA.

RECURSO PARCIALMENTE CONHECIDO E, NESTA PARTE, DESPROVIDO .

SENTENÇA MANTIDA. 1. É defeso ao Magistrado apreciar, em sede recursal, pedido que não foi objeto de controvérsia na instância a quo, uma vez que não foi submetida ao crivo do contraditório, não sendo admitido à parte inovar a lide em sede recursal, sob pena de supressão de instância e ofensa ao duplo grau de jurisdição.

O pedido de substituição da garantia por outra equivalente à hipoteca configura inovação recursal, não podendo ser reconhecido diretamente neste 2º grau de jurisdição . 2.

O agente financeiro possui legitimidade passiva "ad causam" para responder aos termos da ação em que o adquirente busca o cancelamento da hipoteca constituída por força de pacto firmado entre ele e a construtora, uma vez que a obrigação de cancelamento da hipoteca só pode ser cumprida pela instituição financeira. 3.

O adquirente tem direito ao cancelamento da hipoteca firmada exclusivamente entre a construtora e o agente financeiro quando quita integralmente os débitos do imóvel objeto do compromisso de compra e venda, independentemente da destinação dada ao bem .

Inteligência da Súmula308do Superior Tribunal de Justiça. 4. É inequívoco que o autor é comprador de boa-fé, tendo cumprido integralmente suas obrigações contratuais com a promitente vendedora, não podendo ser penalizado por débito contraído exclusivamente pela incorporadora junto à instituição financeira, inexistindo razão para a subsistência do gravame. 5 .

O acolhimento do pedido autoral, com o reconhecimento da obrigação de fazer imposta a ambos os réus, atrai a aplicação do princípio da sucumbência, não sendo possível invocar o princípio da causalidade. 6.

Recurso parcialmente conhecido e, nesta parte, DESPROVIDO. (TJ-DF 07110865520248070020 1964838, Relator.: ROBSON BARBOSA DE AZEVEDO, Data de Julgamento: 05/02/2025, 7ª TURMA CÍVEL, Data de Publicação: 19/02/2025) APELAÇÃO CÍVEL.

AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS.

COMPRA E VENDA DE SALA COMERCIAL.

CANCELAMENTO DE HIPOTECA .

QUITAÇÃO INTEGRAL PELA CONSUMIDORA.

RESISTÊNCIA DAS DEMANDADAS NA BAIXA DO GRAVAME.

LEGITIMIDADE PASSIVA DAS APELANTES.

APLICAÇÃO DA SÚMULA Nº 308 DO STJ .

DANO MORAL EVIDENCIADO.

Pretensão de cancelamento da hipoteca incidente sobre a sala comercial adquirida, conforme cláusula constante da escritura de compra e venda.

Afasta-se a preliminar de ilegitimidade passiva da empresa JOÃO FORTES ENGENHARIA S.A ., eis que, não obstante a 1ª ré tenha assumido a obrigação de proceder à baixa do gravame no prazo de 180 (cento e oitenta) dias, constata-se que a 2ª ré ficou responsável por imitir a demandante na posse do imóvel (id 25), emitir a declaração de quitação da unidade comercial adquirida pela autora, bem como compõe o quadro societário da 1ª apelante, de forma a constituir um grupo econômico.

Assim, conclui-se que as rés são solidariamente responsáveis perante o consumidor, nos termos do parágrafo único do art. 7º e parágrafo 1º do art. 25 do CDC .

Incontroversa a quitação do preço pela parte autora e a não realização da baixa da hipoteca pela parte ré.

O imóvel objeto da lide foi integralmente quitado, que por consequência lógica afasta a necessidade e a legitimidade da manutenção do gravame hipotecário.

Nos termos do Enunciado nº 308 da Súmula do Superior Tribunal de Justiça "a hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel". - O c .

Superior Tribunal de Justiça possui entendimento consolidado no sentido de "não admitir que o financiamento bancário com garantia de hipoteca, sob qualquer forma de contratação, impeça que o adquirente da unidade imobiliária quitada tenha acesso à escritura pública do imóvel, à transferência do bem para seu nome e à baixa da hipoteca" (AgInt no REsp n. 1.935.088/PB, relator LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, DJe de 22/4/2022; AgInt no REsp n . 1.914.269/DF, relator Ministro Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, julgado em 29/8/2022).

Reconhecida a abusividade na manutenção do gravame hipotecário, bem como os abalos morais provocados à compradora do imóvel, é devida a condenação da empresa construtora ao pagamento de indenização .

Valor do dano moral fixado em R$10.000,00, que atendeu aos princípios da proporcionalidade e razoabilidade.

Em relações de caráter contratual, os juros de mora incidem desde a citação, nos termos do art. 405 do Código Civil .

Precedentes jurisprudenciais deste Tribunal de Justiça.

DESPROVIMENTO DO RECURSO (TJ-RJ - APELAÇÃO: 0041809-90.2018.8 .19.0209 202400101453, Relator.: Des(a).

ANDRE LUIZ CIDRA, Data de Julgamento: 22/02/2024, VIGESIMA CAMARA DE DIREITO PRIVADO (ANTIGA 11ª CÂM, Data de Publicação: 28/02/2024) Nesse campo, a responsabilidade pela baixa da hipoteca, uma vez quitada a unidade pelo adquirente, é solidária entre a construtora e o agente financeiro.

A construtora (Manhattan) possui responsabilidade contratual direta perante a autora e é a devedora principal no contrato de financiamento global do empreendimento.

O agente financeiro (Banco do Brasil S.A.), por sua vez, é o titular do direito real de garantia e o único que possui legitimidade para promover o seu cancelamento no competente Registro de Imóveis.

Este não pode opor a garantia real ao terceiro adquirente de boa-fé que cumpriu integralmente suas obrigações, sob pena de se configurar abuso de direito.

No caso vertente, quando a autora quitou o imóvel em março de 2016, o Banco do Brasil S.A. figurava como credor hipotecário (ID 68423387).

A cessão dos créditos e da garantia hipotecária pelo Banco do Brasil S.A. à Habitasec Securitizadora S.A. somente foi averbada em 28 de outubro de 2021 (ID 68423387 – Pág. 106).

Portanto, a obrigação de promover a baixa da hipoteca já era exigível do Banco do Brasil S.A. muito antes da formalização e registro da referida cessão.

A cessão de crédito, por si só, não tem o condão de eximir o cedente de responsabilidades já constituídas perante terceiros de boa-fé, como a autora, cujo direito à liberação do gravame já estava consolidado.

Por todo o exposto, é dever das rés, MANHATTAN RIVER - EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO LTDA e BANCO DO BRASIL S.A., promoverem todas as medidas necessárias para a baixa da hipoteca que onera a sala comercial adquirida pela autora, bem como para viabilizar a outorga da escritura definitiva de compra e venda, livre de quaisquer ônus. 2.5 DOS DANOS MATERIAIS A autora postula a condenação das rés ao pagamento de indenização por danos materiais no valor de R$ 24.182,00 (vinte e quatro mil, cento e oitenta e dois reais), correspondentes às despesas que alega ter suportado com o ajuizamento de ação de divórcio judicial, em virtude da impossibilidade de realizá-lo pela via extrajudicial devido à pendência da hipoteca sobre o imóvel partilhável.

No entanto, a autora não trouxe aos autos nenhum documento hábil a demonstrar que o ajuizamento do divórcio judicial tenha sido exclusivamente motivado pela existência da hipoteca registrada, notadamente diante da ausência de qualquer documento que revele a negativa para o divórcio extrajudicial, sendo plenamente possível — ao menos em tese — que outros fatores tenham influenciado a opção das partes pela via judicial.

Desse modo, não se desincumbiu a parte autora do ônus que lhe compete, nos termos do artigo 373, inciso I, do Código de Processo Civil, de comprovar de forma inequívoca a existência do dano material alegado, sua extensão e, sobretudo, o nexo de causalidade entre a conduta das rés e o prejuízo supostamente experimentado.

Por todo o exposto, impõe-se o indeferimento do pedido de condenação das rés ao pagamento de indenização por danos materiais. 2.6 DOS DANOS MORAIS A autora pleiteia, ainda, a condenação das rés ao pagamento de indenização por danos morais, no valor de R$ 100.000,00 (cem mil reais), em decorrência do sofrimento, constrangimento, angústia e sentimento de impotência vivenciados pela impossibilidade de regularizar a propriedade de seu imóvel e pelos transtornos adicionais impostos ao seu processo de divórcio.

O dano moral configura-se pela lesão a direitos da personalidade, tais como a honra, a imagem, a integridade psíquica, a tranquilidade, entre outros, causando sofrimento e abalo que extrapolam os meros dissabores e aborrecimentos do cotidiano.

No caso em apreço, a situação vivenciada pela autora ultrapassa, em muito, o simples inadimplemento contratual.

A aquisição de um imóvel comercial, com o pagamento integral do preço à vista, gera no adquirente a legítima expectativa de poder usufruir e dispor livremente do bem.

A manutenção indevida de um gravame hipotecário por um período excessivamente longo – desde março de 2016 até a presente data, totalizando mais de nove anos – impedindo a autora de registrar o imóvel em seu nome, de aliená-lo, de oferecê-lo em garantia ou de exercer plenamente os demais atributos do direito de propriedade, configura uma falha grave e persistente na prestação de serviços por parte das rés.

Sobre o assunto, transcrevo os julgados abaixo: "AÇÃO ORDINÁRIA - PEDIDO DE BAIXA DO GRAVAME - FALTA DE INTERESSE DE AGIR - BEM ADQUIRIDO POR MEIO DE CONTRATO DE FINANCIAMENTO - DÉBITO QUITADO - MANUTENÇÃO DO GRAVAME - DANOS MORAIS CONFIGURADOS - RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

O autor não tem interesse de agir, em relação ao pedido de obrigação de fazer (liberação do gravame), uma vez que sua pretensão já foi alcançada nos autos n. 067208316770-6, devendo ser mantida a extinção do processo, sem julgamento do mérito, nesse tópico.

Para que se condene alguém ao pagamento de indenização, seja por dano moral, seja pelo de caráter material, é preciso que se configurem os pressupostos ou requisitos da responsabilidade civil, que são o dano, a culpa do agente, em caso de responsabilização subjetiva, e o nexo de causalidade entre a atuação deste e o prejuízo.

Todos esses elementos se encontram reunidos, no caso dos autos, em relação ao dano moral.

Não há como negar que a atitude da instituição financeira-ré, de não providenciar a baixa do gravame, após a integral quitação do débito, causou ao autor transtornos significativos, que ultrapassam os limites do mero aborrecimento cotidiano.

Recurso parcialmente provido." (Apelação Cível 1.0672.12.017173-7/001, Relator (a): Des.(a) Eduardo Mariné da Cunha, 17ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 12/12/2013, publicação da sumula em 19/12/2013).

EMBARGOS DE DECLARAÇÃO.

OMISSÃO EM RELAÇÃO À PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE ATIVA.

AÇÃO REPARATÓRIA DE DANOS MORAIS.

HIPOTECA EM IMÓVEL.

BAIXA DE GRAVAME SOBRE O BEM.

DEMORA INJUSTIFICADA.

LEGITIMIDADE ATIVA DOS PROPRIETÁRIOS DO IMÓVEL PARA PROPOREM DEMANDA INDENIZATÓRIA.

REJEIÇÃO DA PRELIMINAR.

RECURSO ACLARATÓRIO ACOLHIDO, PORÉM, SEM EFEITOS MODIFICATIVOS. - Não obstante tenha a Magistrada decidido em audiência acerca ilegitimidade ativa, renovou tal ponto por ocasião da sentença, reabrindo, pois, a oportunidade de se rediscutir a matéria mediante a interposição de recursos.

Assim, é de se reconhecer a omissão do acórdão que deixou de conhecer da preliminar aventada, por considerá-la preclusa - A legitimidade ativa para perquirir a reparação do dano, pertence à vítima e a legitimidade passiva, para responder pela reparação, pertence ao agressor, ou seja, ao causador do dano.

Nesses termos, clarividente a legitimidade ativa dos proprietários de imóvel hipotecado para propor demanda indenizatória, em virtude de injustificada demora na baixa do gravame. (TJPB - ACÓRDÃO/DECISÃO do Processo Nº 00572190320148152001, 2ª Câmara Especializada Cível, Relator DES.

OSWALDO TRIGUEIRO DO VALLE FILHO , j. em 07-03-2017) (TJ-PB 00572190320148152001 PB, Relator: DES.

OSWALDO TRIGUEIRO DO VALLE FILHO, Data de Julgamento: 07/03/2017, 2ª Câmara Especializada Cível).

Reconhecida a obrigação de indenizar, surge a árdua tarefa de avaliação pecuniária do dano moral, em face da inexistência de dispositivos legais que estabeleçam critérios objetivos.

A doutrina e a jurisprudência, a fim de guiar o julgador, estabeleceram uma série de circunstâncias a serem observadas quando da avaliação do “quantum” devido, dentre os quais a natureza compensatória e sancionatória da indenização, considerando ainda as condições financeiras de cada parte.

Em relação ao caráter compensatório, o valor da indenização deve suprimir, ainda que de forma imperfeita, a dor, angústia e sofrimento suportados.

Atendendo à sua função sancionatória, deve servir como reprimenda, a fim de que, por meio de sanção patrimonial, sirva como desestímulo à prática com igual desídia no futuro.

E, considerando as condições financeiras de cada parte, deve-se evitar o enriquecimento ilícito.

Assim, considerando a reprovação do fato em debate, entendo que a quantia de R$ 10.000,00 se mostra no âmbito da razoabilidade, sendo suficiente para configurar sanção patrimonial à requerida, além de promover reparação equitativa para o abalo moral sofrido sem, contudo, implicar enriquecimento ilícito da suplicante. 3.

DISPOSITIVO Em face do exposto, com base na fundamentação supra e nos termos do art. 487, I, do Código de Processo Civil, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos formulados por MARIANA PAIVA SOUSA em face de MANHATTAN RIVER - EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO LTDA e BANCO DO BRASIL SA, para: a) CONDENAR as rés MANHATTAN RIVER - EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO LTDA e BANCO DO BRASIL SA na obrigação de fazer consistente em promover, no prazo de 30 dias, todas as medidas necessárias para a efetiva baixa da hipoteca incidente sobre a sala comercial nº 0908, (tipo a - torre 01) e vaga(s) de garagem simples n° 18 (garagem 04) matrícula n° 109.634 do Cartório Naila Bucar - 2º Tabelionato de Notas e Registro de Imóveis – 3ª Circunscrição da Comarca de Teresina/PI.

Incida-se, em caso de descumprimento, multa diária no valor de R$ 500,00 até o limite de 20 dias (R$ 10.000,00); b) DETERMINAR que as rés MANHATTAN RIVER - EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO LTDA e o BANCO DO BRASIL SA providenciem/viabilizem, no prazo de 30 dias, a lavratura da escritura pública definitiva de compra e venda do referido imóvel à autora, sob pena de multa diária no valor de R$ 1.000,00 (mil reais), limitada a R$ 10.000,00. c) CONDENAR as rés MANHATTAN RIVER - EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO LTDA e BANCO DO BRASIL SA ao pagamento de indenização por danos morais em favor da autora, no valor de R$ 10.000,00, devendo incidir correção monetária, mediante a aplicação do indexador IPCA-E/IBGE, a partir do arbitramento, ou seja, data da prolação desta sentença (Súmula 362 do STJ), e juros moratórios, correspondentes à taxa Selic, a partir do evento danoso (art. 398 do CC e Súmula 54 do STJ), observando-se que o IPCA-E deixa de ser aplicado como indexador de correção monetária a contar da incidência da Selic, a qual engloba juros e correção monetária.

Em razão da sucumbência, condeno a parte demandada ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios sucumbenciais, os quais fixo em 10% sobre o valor da condenação, nos termos dos §2º do art. 85 do CPC c/c o art. 86, parágrafo único, do mesmo diploma normativo.

Transitada em julgado, arquivem-se os autos com as cautelas de praxe.

Publique-se.

Registre-se.

Intimem-se.

TERESINA-PI, datado e assinado eletronicamente.

Juiz(a) de Direito da 10ª Vara Cível