TJPI - 0800402-36.2023.8.18.0173

PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO PIAUÍ III Núcleo de Justiça 4.0 - Regularização fundiária DA COMARCA DE TERESINA Praça Edgard Nogueira, s/n, Cabral, TERESINA - PI - CEP: 64000-830 PROCESSO Nº: 0800402-36.2023.8.18.0173 CLASSE: OUTROS PROCEDIMENTOS DE JURISDIÇÃO VOLUNTÁRIA (1294) ASSUNTO(S): [Divisão e Demarcação] REQUERENTE: FRANCISCO DOS SANTOS MESQUITA, AURILENE BARBOSA TEIXEIRA MESQUITA REQUERIDO: EMPRESA DE GESTAO DE RECURSOS DO ESTADO DO PIAUI S/A, AGENCIA DE DESENVOLVIMENTO HABITACIONAL DO PIAUI, PROCURADORIA GERAL DO MUNICÍPIO DE TERESINA, ESTADO DO PIAUI, ADVOCACIA GERAL DA UNIAO INTERESSADO: 8 SERVENTIA EXTRAJUDICIAL DE REGISTRO DE IMOVEIS DE TERESINA-PI SENTENÇA Vistos etc.

Trata-se de Ação de Regularização Fundiária Urbana proposta por FRANCISCO DOS SANTOS MESQUITA e AURILENE BARBOSA TEIXEIRA MESQUITA, no âmbito do Programa Regularizar.

A demanda tem como objeto imóvel urbano situado na Quadra 08, Bloco 06, Apartamento 103, Conjunto Morada Nova, Bairro Morada Nova, em Teresina (PI).

Em relação às dimensões do imóvel, conforme planta e memorial descritivo juntados, verifica-se a ampliação da área, que passou de 47,37 m² para 95,52 m², com acréscimo aos limites originalmente estabelecidos no contrato de habitação celebrado com a extinta Cohab, resultando na ocupação de área de propriedade do Estado, distinta daquela prevista no referido instrumento contratual, conforme representação constante da planta a seguir indicada.

Da exordial, demais petições e documentos que constam nos autos, pontua-se: a) O imóvel foi originalmente adquirido por Elivaldo do Nascimento Lima, junto à Companhia de Habitação do Piauí – COHAB/PI, por meio de Contrato Particular de Promessa de Compra e Venda celebrado em 30 de março de 1988 (Id n.º 47922395, fls. 4-7); b) Em 14 de novembro de 2022, os requerentes adquiriram o imóvel de Elivaldo do Nascimento Lima, mediante Contrato Irretratável de Compra e Venda (Id n.º 47922395, fls. 1-3); c) Certidão de quitação do imóvel (Id n.º 47922396, fl.2).

Ao final requerem a declaração e constituição da propriedade do imóvel em seus nomes.

Requerem ainda a concessão do benefício da justiça gratuita.

Dos documentos juntados aos autos, destacam-se: Id n.º 47922039 – Procuração; Id n.º 47922041 - Documentos Pessoais; Id n.º 47922042 – Declaração de Hipossuficiência; Id n.º 47922393 – Certidão de Casamento; Id n.º 47922394 – Comprovante de endereço; Id n.º 47922395 – Documentos de Titularidade; Id n.º 47922396 – Comprovante de quitação; Id n.º 47922397 – ART; Id n.º 47922406 – Planta Geral Morada Nova; Id n.º 47922409 – Planta constando ampliação do imóvel – área do apartamento: 47,37 m² e área ampliada: 48,19 m²; Id n.º 47922408 - Memorial Descritivo constando ampliação do imóvel – área do apartamento: 47,37 m² e área ampliada: 43,69 m²; Id n.º 47922410 – Certidão de Inteiro Teor; Id n.º 47922414 – Declaração ADH; Id n.º 47922413 – Declaração Ambiental.

Quanto aos demais atos, registra-se: Intimação ADH para se manifestar sobre a área excedente (Id n.º 66996989).

Manifestação do Estado do Piauí e ADH (Id n.º 68114848), nos seguintes termos: " Do pacto originalmente firmado com a extinta COHAB/PI, anexado no Id. 47922395 - Págs. 4/7, vê-se uma área construída de 57,39 metros quadrados e área útil de 54,14 metros quadrados, exatamente a que foi objeto do instrumento de quitação do Id. 47922396 - Pág. 2.

Noutras frentes análogas, a ADH/PI tem pedido a suspensão para aguardar Projeto de Regularização Fundiária Urbana Específico (PROUrbe) do Conjunto Morada Nova I, v.g., no Processo n° 0801393-75.2024.8.18.0173.

A medida é obrigatória para as ocupações coletivas informais efetuadas em imóveis urbanos estaduais, consoante o arts. 4° e 5° da Lei Estadual n° 8.153, de 20 de setembro de 2023, que dispõe sobre a Política Estadual de Regularização Fundiária Urbana, altera a Lei nº 7.884, de 08 de dezembro de 2022, e revoga dispositivos da Lei nº 7.294, de 10 de dezembro de 2019.

Por outro lado, considerando que o art. 9° do Provimento Conjunto n° 89/2023 – PJPI/TJPI/SECPRE preconiza que a celeridade e eficiência são princípios do Programa Regularizar, os quais orientam a uma regularização da porção sem impugnação, na forma do art. 16, parágrafo único, do mesmo normativo, calha inquirir a parte Autora acerca da manutenção do seu pedido inaugural, o qual, a princípio, merece suspensão.

Se, contudo, adequar a área reconhecida àquela que a antiga COHAB/PI negociou e, efetivamente, foi passada a particular, que, depois, transferiu-a aos Autores, a retificação do descritivo dela é essencial para posterior decisão judicial de regularização.

De molde que a ADH/PI limita-se a pedir a Vossa Excelência que intime a parte Autora sobre eventual concordância em restringir o pleito à regularização tabular da área de fato e de direito negociada com a extinta COHAB/PI, e, aceita a proposta, adeque o descritivo.

Indo de encontro à suscitação, porém, pugna pela suspensão do processo para espera do PROUrbe do Conjunto Morada Nova I, o qual está sendo agilizado." Em resposta (Id n.º 72488621), o autor manifesta concordância com o Estado, nos seguintes termos: "Destarte, que pela celeridade processual registramos a desnecessidade de intimar parte autora para este fim, visto que, anuímos pela regularização do tamanho original, conforme propõe a procuradoria." Consta análise técnica positiva do CERURBJUS (Id n.º 65475167).

Verifica-se a ausência de novo material técnico de engenharia contendo a descrição exclusiva da área objeto do contrato.

Destaca-se que está em vigor a Política Estadual de Regularização Fundiária Urbana, instituída pela Lei nº 8.153, de 20 de setembro de 2023., sendo iniciativa por meio da qual o Estado elabora o Projeto de Regularização Fundiária Urbana Específico (PROURBE), com a finalidade de identificar as ocupações individuais ou coletivas informais consolidadas em imóveis públicos estaduais, visando à transferência da propriedade imobiliária aos respectivos ocupantes, por meio do Programa Regularizar.

Por fim, a Lei Complementar nº 234/2018, que dispõe sobre a organização dos serviços de notas e registro no âmbito do Estado do Piauí, prevê que os imóveis situados na área conjunto habitacional Morada Nova, pertencem à circunscrição da 1ª Serventia de Registro de Imóveis de Teresina, a qual está devidamente instalada.

Relatado o essencial.

Decido.

De início, quanto ao pedido de concessão dos benefícios da justiça gratuita, sabe-se que em regra é dever das partes o patrocínio da causa, custeando e cumprindo com as exigências processuais relativas aos ônus incontornáveis do exercício do direito de ação.

Contudo, a Lei 13.465/2017 prevê a Regularização Fundiária de Interesse Social como modalidade de regularização aplicável aos núcleos urbanos informais ocupados predominantemente por população de baixa renda, tendo como uma das consequências jurídicas a isenção aos beneficiários das custas e emolumentos (art. 13, I).

A referida lei prevê que a Reurb-S aplica-se também aos conjuntos habitacionais ou condomínios de interesse social construídos pelo poder público (Art. 13,§ 3º).

Nota-se que a Lei 13.465/2017 é um novo marco regulatório na constituição de um programa federal de regularização fundiária, de forma a se garantir que os entes federativos realizem uma regularização fundiária plena, cumprindo assim as determinações da CF/1988 e do Estatuto da Cidade em matéria de política urbana.

Claro está que sistema normativo da regularização fundiária adota uma abordagem de duplo propósito, uma vez que é focado em duas questões principais: o reconhecimento de uma dívida social histórica decorrente da incapacidade do Estado em atender à demanda da população de menor renda por moradia e a impossibilidade de reverter situações de habitações informais consolidadas.

Nesse contexto, o Programa Regularizar tem como fundamentos muitos dos instrumentos previstos na Lei 13.465/2017, conjugados com os vários diplomas legais que regulamentam a matéria da regularização fundiária.

Isso porque a ausência de medidas públicas necessárias à materialização do direito fundamental à propriedade (art. 5º, caput, a CRFB/88), tornou necessária a concepção, pelo Poder Judiciário, de instrumentos que consagrem o direito à moradia (art. 6º, caput, CRFB/88), visando alcançar o maior número de ocupantes de moradias informais a fim de regularizar essas situações.

Vale ainda mencionar que no Estado do Piauí tem a histórica situação da irregularidade dos conjuntos habitacionais edificados pela extinta COHAB/PI, hoje sob gestão da ADH, que resultou na proliferação de aglomerados populacionais em núcleos urbanos informais.

A complexidade dessa questão, somada à predominância do interesse público e social, tornou necessária a articulação interinstitucional em busca de uma solução que permitisse a regularização da permanência da população nessas áreas.

As medidas culminaram na cooperação entre o Estado, o Tribunal e diferentes entidades para submissão e solução das demandas ao Programa Regularizar Tal modelo envolve a identificação de mutuários ou sucessores dos contratos de financiamento habitacional quitados, com finalidade de garantir judicialmente e de forma gratuita a emissão de registro de imóvel para os beneficiários legais.

Conforme consta nos autos, a presente demanda regularização de moradia que pertence ao Conjunto Morada Nova, Teresina (PI).

Diante do exposto, DEFIRO o pedido de gratuidade judiciária aos autores.

Prossigo.

Em relação à situação registral do imóvel, consta a propriedade em nome da extinta EMGERPI.

Contudo, a recente legislação estadual nº 8.363/2024, de 25 de abril de 2024, dispõe sobre a reversão ao patrimônio do Estado do Piauí dos bens imóveis pertencentes às entidades públicas estaduais extintas ou em processo de extinção.

O artigo 1º da referida lei estabelece que os bens imóveis integrantes do acervo patrimonial de empresa pública estadual ou sociedade de economia mista estadual extinta ou em processo de extinção serão reincorporados ao patrimônio do Estado do Piauí.

Nesse contexto, que envolve direito intertemporal, vale mencionar que a LINDB prevê a aplicação imediata da lei (art. 6º, Decreto-Lei nº 4.657/1942), o que deverá ser considerado pelo registrador nos atos relativos ao imóvel objeto da presente regularização.

A matéria em discussão é exclusivamente de direito e trata de fato que dispensa outras provas além das que já estão acostadas aos autos.

Assim, com fundamento no artigo 355, I, do Código de Processo Civil e no artigo 31 do Provimento Conjunto TJPI nº 89/2023, passo a proferir sentença.

O direito à propriedade está descrito no inciso XXII do artigo 5º da Constituição Federal de 1988 e integra, atualmente, a política pública do Conselho Nacional de Justiça (CNJ).

Nesse sentido, o CNJ reconhece o judiciário como catalisador da política de regularização fundiária, sendo a matéria objeto do Provimento CNJ nº 158/2023, que estabelece, no âmbito do Poder Judiciário, o Programa Permanente de Regularização Fundiária Plena de Núcleos Urbanos Informais e Favelas - “Solo Seguro - Favela”, e do Provimento CNJ nº 44/2015, que estabelece normas gerais para o registro da regularização fundiária urbana.

Nesse contexto, em que se evidencia a concepção pelo judiciário de instrumentos normativos que consagram o direito à moradia, a regularização fundiária é uma iniciativa normatizada pelo Provimento Conjunto TJPI nº 89/2023, alterado pelo Provimento Conjunto TJPI nº 111/2024.

Vale frisar que o Provimento Conjunto TJPI nº 89/2023 estabelece um procedimento de jurisdição voluntária para o processamento das demandas que visam à regularização fundiária urbana.

Esse procedimento, por sua natureza homologatória da vontade das partes pelo Estado, consiste apenas na submissão voluntária dos interessados à apreciação do judiciário.

Dessa forma, inexiste conflito de interesse a ser dirimido nessa modalidade de procedimento, mas sim a busca pela satisfação de uma situação jurídica que somente pode ser concedida pela via judicial.

Trata-se, dessa forma, de procedimento que consubstancia via jurídica na qual o artigo 719, parágrafo único, do CPC, prevê que o juiz não é obrigado a observar critério de legalidade estrita, podendo adotar, em cada caso, a solução que considerar mais conveniente ou oportuna para a resolução do caso.

O caso em tela versa acerca de imóvel urbano que pertence ao Conjunto Morada Nova, situado na cidade de Teresina (PI), edificado pela COHAB-PI, atualmente sob gestão da Agência de Desenvolvimento Habitacional do Piauí (ADH-PI).

Da análise do memorial descritivo e da planta simplificada acostados aos autos, depreende-se a ampliação da área do imóvel, a qual, extrapola os limites originalmente estabelecidos no contrato de habitação celebrado com a extinta COHAB, resultando na ocupação de área de propriedade do Estado, distinta daquela prevista no referido instrumento contratual.

O Estado do Piauí e a Agência de Desenvolvimento Habitacional do Piauí (ADH/PI) informaram que à área originalmente prevista no contrato, se encontra quitada, conforme Manifestação (Id n.º 68114848).

Na petição Id n.º 72488621, o autor manifesta concordância com a manifestação do Estado, quanto à regularização no tamanho original.

Sobre a matéria, a Lei nº 13.465/2017 prevê a regularização de unidades imobiliárias que integram empreendimentos edificados pelo Estado, dispondo que as unidades resultantes da regularização de conjuntos habitacionais serão atribuídas aos ocupantes reconhecidos, salvo quando o ente público promotor do programa habitacional demonstrar que, durante o processo de regularização fundiária, há obrigações pendentes, caso em que as unidades imobiliárias regularizadas serão a ele atribuídas (art. 59, § 2º).

No presente caso, verifica o cumprimento da obrigação contratual, com a quitação do imóvel, relação à área originalmente contratada, conforme reconhecido pela ADH, que, inclusive, manifestou anuência com a regularização sobre essa fração específica do imóvel.

Nesse contexto, tratando-se de imóvel integrante de empreendimento construído com recursos estatais, pela extinta Companhia de Habitação do Piauí (COHAB-PI), e, portanto, pertencente ao patrimônio do Estado, impõe-se o acolhimento da manifestação apresentada, considerando o desinteresse manifestado quanto à área originalmente prevista no contrato.

Pontua-se ainda os termos da Lei nº 13.465/17, no seu art. 11, inciso VII, in verbis: Art. 11.

Para fins desta Lei, considera-se: VIII – ocupante: aquele que mantém poder de fato sobre lote ou fração ideal de terras públicas ou privadas em núcleos urbanos informais.

Os Autores atenderam aos requisitos exigidos no âmbito do Programa Regularizar, conforme art. 10, do Provimento Conjunto nº 89/2023, segundo o qual o pedido de reconhecimento de propriedade protocolizado no âmbito do Programa Regularizar, deverá: Art. 10. [...] I – ter por objeto imóvel urbano, ainda que localizado em área inicialmente considerada rural; II – ocorrência de ato, fato ou negócio jurídico com aptidão para transmissão ou aquisição da propriedade; III – cumprimento, pelo adquirente, de todas as obrigações e/ou condições necessárias para a aquisição da propriedade; IV – ausência de registro imobiliário por omissão do transmitente ou do adquirente, quando houver negócio jurídico entre as partes; V – anuência do atual proprietário do imóvel; VI – situação fática consolidada sem oposição.

Considerando a situação exposta e visando resguardar o direito do autor, em observância ao princípio do contraditório efetivo, determino que se aguarde a manifestação da parte autora para apresentação da planta e do memorial descritivo referentes exclusivamente à área inicialmente contratada, ressalvando-se que os efeitos desta sentença incidirão apenas após o cumprimento da referida determinação.

Nesse contexto, a situação fática e jurídica do autor em relação ao imóvel atrai a incidência da Legitimação Fundiária, instituto jurídico que permite a aquisição originária do direito real de propriedade em casos de regularização fundiária, abrangendo aqueles que ocupam áreas públicas ou possuem áreas privadas dentro de núcleos urbanos informais consolidados, preenchendo, assim, os requisitos constantes no Provimento Conjunto nº 89/2023 e na Lei nº 13.465/2017.

DISPOSITIVO Diante do exposto, JULGO PROCEDENTE o pedido formulado pelo Autor para DECLARAR adquirido por FRANCISCO DOS SANTOS MESQUITA e AURILENE BARBOSA TEIXEIRA MESQUITA, a propriedade do imóvel urbano situado na QUADRA 08, BLOCO 06, APARTAMENTO 103, CONJUNTO MORADA NOVA, BAIRRO MORADA NOVA, EM TERESINA (PI), por similaridade à Legitimação Fundiária, exclusivamente sobre a área originalmente contratada e quitada.

DECLARO, ainda, incorporada ao patrimônio público as vias e áreas públicas.

DETERMINO ao(à) Oficial(a) de registro da 1ª Serventia Extrajudicial de Registro de Imóveis de Teresina: a) ABRIR matrícula para o apartamento em nome do ESTADO DO PIAUÍ; b) REGISTRAR na nova matrícula a aquisição da propriedade pelos autores.

Ainda, AUTORIZO o registrador praticar todo e qualquer ato registral necessário ao cumprimento da sentença, devendo observar os requisitos previstos na Lei nº 6.015/73, sempre atenta à simplificação dos procedimentos prevista em vasta legislação sobre regularização fundiária, como na própria Lei de Registros Públicos, na Lei 13.465/2017, Provimento CNJ nº 149/2023 e Provimento Corregedoria do Foro Extrajudicial nº 62, de 08 de agosto de 2024.

Conforme o art. 22 do Provimento Conjunto TJPI nº 89/2023, alterado pelo Provimento Conjunto nº 111/2024, o operador do sistema CERURBJus deverá gerar a remessa de dados à Serventia de Registros de Imóveis, tomando as precauções necessárias para enviar as remessas à serventia correspondente ao imóvel.

O operador do sistema deverá adotar todas as medidas de precaução necessárias ao enviar os dados à serventia, devendo comunicar imediatamente a este juízo eventuais divergências nos dados dos imóveis que impeçam o cumprimento desta sentença ou se houver a necessidade de correção e/ou complementação de dados pelos interessados.

Sem custas e emolumentos notariais, face a concessão da gratuidade da justiça, conforme as Leis nº 1.060/1950 e 13.465/2017.

DETERMINO ao autores apresentarem, no prazo de 10 (dez) dias, nova planta, memorial descritivo e ART, exclusivamente sobre a área originalmente contratada e quitada; Após a juntada dos documentos técnicos, intime-se a Central de Regularização Fundiária Urbana da Justiça – CERURBJUS, da sentença e para análise técnica e posterior encaminhamento da remessa à serventia de registro de imóveis competente O cumprimento da sentença fica condicionado à apresentação de nova planta, memorial descritivo e ART, exclusivamente sobre a área originalmente contratada e quitada.

INTIME-SE a 8ª Serventia de Registro de Imóveis para informar se há matrícula individualizada da unidade imobiliária e, em caso positivo, fornecer à 1ª Serventia a certidão atualizada da matrícula, nos termos do art. 229 da Lei nº 6.015/73 e do art. 198 do Provimento CNJ nº 149/2023.

Intime-se.

Cumpra-se.

Teresina (PI), data e hora registradas no sistema.

Leonardo Brasileiro Juiz de Cooperação do III Núcleo de Justiça 4.0 – Regularização Fundiária