TJPI - 0015833-53.2018.8.18.0001

PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO PIAUÍ JECC Teresina Sudeste Anexo I CEUT DA COMARCA DE TERESINA Rua Jornalista Lívio Lopes, Parque Ideal, TERESINA - PI - CEP: 64077-805 PROCESSO Nº: 0015833-53.2018.8.18.0001 CLASSE: PROCEDIMENTO DO JUIZADO ESPECIAL CÍVEL (436) ASSUNTO(S): [Rescisão do contrato e devolução do dinheiro, Indenização por Dano Material, Cláusulas Abusivas] AUTOR: EDMUNDO CASTRO MACEDO JUNIOR REU: R.

R.

CONSTRUCOES E IMOBILIARIA LTDA SENTENÇA Trata-se de petição de embargos de declaração ID (id n° 64824170) , opostos pela ré contra a sentença id n° 63368890, sob alegação de que o julgado encontraria- se omisso quanto aos seguintes pontos: 1) análise do termo de rescisão contratual (id 41400715) constante nos autos (item II da contestação); 2) omissão na análise do pedido contraposto (item v da contestação); Alega a embargante, ainda, haver contradição da sentença quanto ao termo inicial de incidência dos juros.

Instado a se manifestar, a parte exequente apresentou contrarrazões no id n° 65862457, pugnando pela manutenção da sentença acima mencionada.

Passo a decidir.

A jurisprudência afirma ser possível alterar o resultado do julgamento, nos casos em que tal alteração decorrer, por via de consequência, da própria correção do erro, omissão ou contradição apontados.

Isso é possível, pois, em certos casos, a análise a qual será necessária para saneamento dos vícios contidos na decisão embargada levará, naturalmente, à sua modificação. É justamente esta a hipótese do caso concreto, verifico que este juízo incorreu em omissão na análise de diversos pontos alegados em sede de contestação, no que recebo e acolho os embargos de declaração, no que passa a sentença constante no id n° 63368890 a ter os seguintes termos: SENTENÇA 1.

RELATÓRIO Dispensado o relatório, na forma do art. 38 da Lei n.9.099/95.

DECIDO.

Presentes as condições da ação. 2.

DAS PRELIMINARES Preliminarmente, passa-se a análise sobre a alegação da parte requerida de que o valor da causa deveria ser o valor do contrato e sobre o pedido de incompetência do juizado especial.

A jurisprudência considera que o valor da causa deve ser o valor do proveito econômico pretendido pela parte autora.

Com razão ou sem razão, a parte autora considera que tem direito a R$ 36.037,00 (trinta e seis mil e trinta e sete reais), menos que 40 (quarenta) salários-mínimos, motivo pelo qual inseriu tal valor na petição inicial.

Nesse sentido jurisprudências do Tribunal de Justiça de São Paulo e Tribunal de Justiça do Estado do Paraná: AGRAVO DE INSTRUMENTO.

COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA.

RESCISÃO CONTRATUAL.

O valor da causa deve equivaler ao benefício econômico pretendido, e não ao valor integral do contrato.

Inteligência do art. 292, inciso II, do CPC.

Recurso parcialmente provido. (TJ-SP - AI: 21437072620228260000 SP 2143707-26.2022.8.26.0000, Relator: Felipe Ferreira, Data de Julgamento: 12/08/2022, 26ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 12/08/2022) EMENTA: RECURSO INOMINADO.

CONSÓRCIO.

EXTINÇÃO SEM RESOLUÇÃO DO MÉRITO.

VALOR DA CAUSA QUE DEVE CORRESPONDER AO BENEFÍCIO ECONÔMICO PRETENDIDO E NÃO VALOR DO CONTRATO.

BENEFÍCIO QUE CORRESPONDE AO VALOR QUE SE PRETENDE A DEVOLUÇÃO.

COMPETÊNCIA DO JUIZADO ESPECIAL RECONHECIDA.

SENTENÇA ANULADA.

Recurso conhecido e provido. (TJ-PR - RI: 00314819620208160021 Cascavel 0031481-96.2020.8.16.0021 (Acórdão), Relator: Adriana de Lourdes Simette, Data de Julgamento: 27/09/2021, 3ª Turma Recursal, Data de Publicação: 06/10/2021) Observa-se que as jurisprudências colacionadas pela parte requerida na contestação de ID 41400704, datam do ano de 2005 e 2015.

Assim, há casos em que o valor pretendido pela parte autora é a devolução do valor integral do contrato, quando os valores se confundem.

Porém, neste caso a parte autora não requer a devolução do valor integral do contrato, mas tão-somente o que já pagou, descontada a multa de rescisória, encontrando-se o valor abaixo de 40 (quarenta) salários-mínimos.

Por isso, rejeito esta preliminar.

Passa-se ao mérito. 3.

DO MÉRITO Trata-se o caso de nítida relação de consumo, ao qual se aplicam as disposições da Lei nº 8.078/90.

Verificada a verossimilhança das alegações autorais, assim como sua condição de vulnerabilidade técnica e financeira frente à requerida, defiro a inversão do ônus probatório conforme art . 6º, VIII do CODECON. 3.1 DO PERCENTUAL A SER RESTITUÍDO À PARTE AUTORA Nesse passo, há no contrato de ID 41400714 a previsão de descontos de 20% sobre o valor total já pago pelo promitente comprador, na Cláusula IV do contrato.

Consta no contrato que o valor de R$ 22.400,00 refere-se a entrada, Cláusula II.

Ao longo do contrato não consta que tal valor se trata de Comissão de Corretagem de forma expressa.

Além disso, consta na Cláusula IV acréscimo de mais 10%.

Porém, o percentual de todas as multas contratuais, incluindo comissão de corretagem, não poderá exceder a 25% do total já pago pela parte autora.

Nesse sentido jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça: RECURSO ESPECIAL.

AÇÃO CIVIL PÚBLICA.

PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA.

RESILIÇÃO UNILATERAL DO PROMITENTE COMPRADOR.

RETENÇÃO DE 25%.

CONTRATOS FIRMADOS ANTES DA LEI N. 13.786/2018.

POSSIBILIDADE.

COMISSÃO DE CORRETAGEM.

ABATIMENTO.

VIABILIDADE, CASO EXISTA CLARA PREVISÃO CONTRATUAL.

TESE SUFRAGADA EM RECURSO REPETITIVO.

ART. 42 DO CDC.

DEVOLUÇÃO EM DOBRO DO VALOR DA COMISSÃO DE CORRETAGEM ABATIDA.

INVIABILIDADE, POR AUSÊNCIA DE MÁ-FÉ.

TAXA ADMINISTRATIVA EM VALOR RAZOÁVEL PARA OBTENÇÃO DE CERTIDÕES, DOCUMENTOS DIVERSOS E ELABORAÇÃO DE DOSSIÊ PARA PROPICIAR O FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO.

CABIMENTO.

TAXA POR CESSÃO DE DIREITOS, FIXADA TENDO POR BASE O VALOR DO CONTRATO.

ABUSIVIDADE. 1.

Em caso de resilição pelo promitente comprador de contrato de promessa de compra e venda de imóvel na planta, "na apreciação da razoabilidade da cláusula penal estabelecida em contrato anterior à Lei 13.786/2018, deve prevalecer o parâmetro estabelecido pela Segunda Seção no julgamento dos EAg 1.138.183/PE, DJe 4.10.2012, sob a relatoria para o acórdão do Ministro Sidnei Beneti, a saber o percentual de retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelos adquirentes, reiteradamente afirmado por esta Corte como adequado para indenizar o construtor das despesas gerais e desestimular o rompimento unilateral do contrato.

Tal percentual tem caráter indenizatório e cominatório, não havendo diferença, para tal fim, entre a utilização ou não do bem, prescindindo também da demonstração individualizada das despesas gerais tidas pela incorporadora com o empreendimento" (REsp n. 1.723.519/SP, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Segunda Seção, julgado em 28/8/2019, DJe 2/10/2019). 2.

Como o legitimado extraordinário vindica ao Judiciário disciplinar também contratos futuros, na vigência da Lei n. 13.786/2018, o art. 67-A, I e II, da Lei de Incorporação Imobiliária (Lei n. 4.591/1964), também incluído pela novel Lei n. 13.786/2018, dispõe que, em caso de desfazimento do contrato celebrado exclusivamente com o incorporador, a pena convencional não poderá exceder a 25% da quantia paga e que pode ser deduzida também a integralidade da comissão de corretagem.

Por sua vez, o parágrafo 5º estabelece que, quando a incorporação estiver submetida ao regime do patrimônio de afetação, do que tratam os arts. 31-A a 31-F, o incorporador restituirá os valores pagos pelo adquirente, deduzidos os valores descritos naquele artigo e atualizados com base no índice contratualmente definido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, no prazo máximo de 30 dias após o habite-se ou documento equivalente expedido pelo órgão público municipal competente, admitindose, nessa hipótese, que a pena referida no inciso II do caput do mesmo artigo seja estabelecida até o limite de 50% da quantia paga. 3.

Por um lado, conforme entendimento sufragado pela Segunda Seção em recurso repetitivo, REsp n. 1.599.511/SP, relator Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, há "validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem".

Por outro lado, com o advento da Lei n. 13.786/2018, foi incluído o art. 67-A na Lei n. 4.591/1964, cujo inciso I dispõe expressamente que, em caso de desfazimento do contrato celebrado exclusivamente com o incorporador, será possível a dedução da integralidade da comissão de corretagem. 4.

A Corte Especial pacificou, nos EREsp n. 1.413.542/RS, relator para o acórdão Ministro Herman Benjamin, com modulação para avenças de direito privado, que a repetição em dobro, prevista no parágrafo único do art. 42 do CDC, é cabível quando a cobrança indevida consubstanciar conduta contrária à boa-fé objetiva, devendo ocorrer independentemente da natureza do elemento volitivo. 5.

O "engano justificável" na cobrança de dívida de consumo não afasta a boa-fé objetiva, mas, a contrario sensu, o "engano injustificável" caracteriza a má-fé do fornecedor, que "erra" quando não poderia "errar", tendo em vista as cautelas que lhe são exigidas por força de sua posição jurídica privilegiada.

Isso porque, conforme o abalizado escólio doutrinário, o que o ordenamento jurídico visa com o princípio da boa-fé objetiva é assegurar que as partes colaborarão mutuamente para a consecução dos fins comuns perseguidos com o contrato, não se exigindo que o contratante colabore com o interesse privado e individual da contraparte, tampouco importe em sacrifício de posições contratuais de vantagem. 6.

No caso em julgamento, é descabida a devolução em dobro, pois a vedação à cobrança decorre da má redação dos instrumentos contratuais de adesão apontados na exordial, não ficando caracterizada a má-fé da incorporadora, pois cuida-se de abatimento justificável da comissão de corretagem, na vigência da Lei n. 13.786/2018, com expressa previsão legal, desde que estabelecida claramente no contrato, inclusive no quadro-resumo. 7.

A cobrança de "taxa administrativa" no razoável valor total de R$ 480,00 (quatrocentos e oitenta reais) para remunerar "serviços de pré-análise cadastral e de capacidade financeira do pagador", "obtenção de documentos, certidões e outros com esse fim, para montagem e encaminhamento do dossiê do financiamento para a Caixa Econômica Federal, independentemente da aprovação do financiamento", por se tratar de serviço necessário e efetivamente prestado, não caracteriza cobrança arbitrária. 8.

Não é cabível a cobrança da taxa de cessão de direitos sobre o valor do contrato prevista nas avenças elencadas na inicial, pois é desproporcional, uma vez que não guarda correspondência com nenhum serviço prestado pela incorporadora, implicando desvantagem exagerada para o consumidor. 9.

Recurso especial parcialmente provido. (STJ - REsp 1947698 / MS, QUARTA TURMA, Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, DJe 07/04/2022) Desse modo, não consta no contrato o termo expresso “Comissão de Corretagem”, tampouco o valor especificado, possuindo a parte requerida o direito de apenas 25% do valor total pago pela parte autora, totalizando R$ 9.532,25 (nove mil quinhentos e trinta e dois reais e vinte e cinco centavos).

Caso houvesse cobrança de 25% além da comissão de corretagem a jurisprudência consideraria tal situação enriquecimento ilícito, nos seguintes termos: O Magistrado, ao fixar o percentual a ser retido pelas vendedoras no caso do desfazimento do contrato por iniciativa do promitente comprador, deve avaliar os prejuízos suportados, notadamente com "as despesas administrativas havidas com a divulgação, comercialização e corretagem, o pagamento de tributos e taxas incidentes sobre o imóvel e a eventual utilização do bem pelo comprador" (REsp nº 1.224.921/PR, Relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, j. 26/4/2011, DJe 11/5/2011).

Caso em que a pretensão de retenção dos valores pagos a título de comissão de corretagem, além do percentual já fixado na origem (15% dos valores pagos), configuraria inegável enriquecimento ilícito da parte, o que é inadmissível.” (STJ - AgInt no REsp 1806095/CE, Terceira Turma, DJe 21/11/2019).

Por isso, o valor a receber pela parte autora é 75% sobre o valor pago, ou seja, R$ 28.597,50 (vinte e oito mil quinhentos e noventa e sete reais e cinquenta centavos). 3.2 DO TERMO INICIAL DE INCIDÊNCIA DOS JUROS Reconhecida a culpa do promitente comprador pela rescisão contratual (caso do presente processo), os juros de mora de 1% (um por cento) ao mês somente devem incidir A PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO, e não da citação.

Com amparo no Tema repetitivo 1002 decidido pelo Superior Tribunal de Justiça, que fixou o entendimento de que o termo inicial dos juros de mora incidentes sobre os valores a serem restituídos pelo promitente vendedor de imóvel deve ser O TRÂNSITO EM JULGADO DA DECISÃO, a saber: “Nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei nº 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão”. 3.3 DO DANO MORAL Ademais, quanto aos danos morais, entendo pela sua inocorrência.

No caso dos autos, não vislumbro dano concreto ou prova indiciária de que os autores tenham sofrido angústia, humilhação ou que tenham sido submetidos a situação capaz de violar de forma exacerbada suas higidezes psíquicas, bem como suas honras, imagens ou qualquer dos direitos personalíssimos tutelados no art. 5º, incisos V e X, da Constituição Federal.

Não vislumbro a configuração de dano moral, mas sim mero dissabor, desconforto ou contratempo a que estão sujeitos os indivíduos nas suas relações e atividades cotidianas, uma vez que não observado relato de fato extraordinário que ensejasse a reparação.

Inoportuno considerar toda espécie de descontentamento ou aborrecimento incidente na esfera psíquica como suficiente ao reconhecimento do dano moral.

Assim, tenho que os fatos noticiados não extrapolam o conceito de mero aborrecimento, e, portanto, não há que se falar em indenização por danos morais. 3.4 DO PEDIDO CONTRAPOSTO Na peça exordial, confessa o autor ter residido no imóvel no período de Abril/2015 a 15/03/2016.

Pois bem, pelo período em que usufruiu do imóvel, é devida indenização compensatória, conforme previsão da cláusula VI, b do instrumento contratual: Assim, é devida, na forma acima acordada, indenização compensatória correspondente ao valor locatício do bem, por mês ou fração, no período de Abril/2015 a 15/03/2016, ou seja, pelo período correspondente a 11 (onze) meses.

No que diz respeito ao valor de locação do imóvel, segundo laudos de avaliação trazidos com a contestação (“PREVISÃO DE ALUGUEL”) e produzidos à época da rescisão, este é em média R$ 600,00 (seiscentos reais).

Assim, pela fruição do bem, é devida pelo embargado a quantia de R$ 6.600,00 (seis mil e seiscentos reais), acrescida de juros e correções legais.

A indenização pela fruição do imóvel é devida independentemente da averiguação da causa da rescisão contratual e se fundamentam na mera disponibilização do imóvel.

O art. 67-A, §2º, III da lei n. 4.591, de 16 de dezembro de 1964, dispõe que: “Art. 67-A.

Em caso de desfazimento do contrato celebrado exclusivamente com o incorporador, mediante distrato ou resolução por inadimplemento absoluto de obrigação do adquirente, este fará jus à restituição das quantias que houver pago diretamente ao incorporador, atualizadas com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, delas deduzidas, cumulativamente: § 2º Em função do período em que teve disponibilizada a unidade imobiliária, responde ainda o adquirente, em caso de resolução ou de distrato, sem prejuízo do disposto no caput e no § 1º deste artigo, pelos seguintes valores: I- quantias correspondentes aos impostos reais incidentes sobre o imóvel; II- cotas de condomínio e contribuições devidas a associações de moradores; III- valor correspondente à fruição do imóvel, equivalente à 0,5% (cinco décimos por cento) sobre o valor atualizado do contrato, pro rata die; Portanto, julgo procedente o pedido contraposto para condenar a parte autora a pagar o valor de R$ 6.600,00 (seis mil e seiscentos reais) a título de alugueis devidos a parte ré.

Quanto ao pedido de compensação dos valores pagos conforme o termo de rescisão, tais valores devem ser descontados do montante a ser restituído a parte autora, explico: Tendo em vista que este juízo entende que deve ser restituído a parte autora o valor a ser atualizado de R$ 28.597,50 (vinte e oito mil quinhentos e noventa e sete reais e cinquenta centavos) e considerando que a parte ré comprova que transferiu para a conta da parte autora o montante de R$ 7.823,55 (sete mil oitocentos e vinte e três reais e cinquenta e cinco centavos), esse deve ser compensado, descontando também o valor de R$ 6.600,00 (seis mil e seiscentos reais) devido pela parte autora a título de alugueis. 4.

DISPOSITIVO Do exposto e nos termos do Enunciado 162 do Fonaje, julgo PARCIALMENTE PROCEDENTE o pedido inicial, o que faço para CONDENAR a parte requerida: a) a restituir R$ 28.597,50 (vinte e oito mil quinhentos e noventa e sete reais e cinquenta centavos) à parte autora, corrigido monetariamente a partir da data do desembolso, acrescida de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês a partir do trânsito em julgado desta sentença (tema 1002, STJ). b) Julgo improcedente o pedido de indenização por danos morais. c) Julgo procedente o pedido contraposto, quanto ao pedido de pagamento dos alugueis devidos pela parte autora no valor de R$ 6.600,00 (seis mil e seiscentos reais) e também julgo procedente o pedido de compensação do valor já pago pela requerida ao autor no montante de R$ 7.823,55 (sete mil oitocentos e vinte e três reais e cinquenta e cinco centavos) corrigidos monetariamente a partir da data do desembolso, acrescida de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês a partir da citação. d) Os valores acima devem ser compensados em sede de cumprimento de sentença Considerando os critérios utilizados pela Defensoria Pública para determinar a hipossuficiência da parte autora, na ID 20134324, pág. 17, DEFIRO o pedido de concessão dos benefícios de gratuidade judicial, em face da comprovação da hipossuficiência financeira, conforme preceitua o art. 5º, LXXIV da Constituição Federal.

Sem custas e honorários advocatícios, nos termos do que dispõe os art. 54 e 55 da Lei n. 9.099/95.

Havendo protocolo de recurso inominado, considerando o disposto no art. 1010, §3o, do CPC 2015 (atualmente norma mais coadunada com os princípios estabelecidos no art. 2o da Lei 9099/1995 que regem o Sistema dos Juizados Especiais), determino a Secretaria que: 1) certifique o preparo (ou a concessão do benefício da gratuidade, se for o caso) e a tempestividade; 2) após certificação positiva, intimar a parte contrária VIA ATO ORDINATÓRIO para contrarrazoar no prazo legal; 3) apresentadas ou não as contrarrazões, remeter à Turma Recursal; 4) caso a certificação seja negativa, fazer conclusão.

Transitado em julgado, dê-se vistas à parte autora para requerer o que entender de direito, no prazo de 5 (cinco) dias.

Intime-se.

TERESINA-PI, datado e assinado eletronicamente.

Juiz(a) de Direito da JECC Teresina Sudeste Anexo I CEUT