TJPE - 0000233-92.2021.8.17.3370

Tribunal de Justiça de Pernambuco Poder Judiciário 1ª Vara Cível da Comarca de Serra Talhada R CABO JOAQUIM DA MATA, S/N, Forum Dr.

Clodoaldo Bezerra de Souza e Silva, TANCREDO NEVES, SERRA TALHADA - PE - CEP: 56909-115 - F:(87) 39293586 Processo nº 0000233-92.2021.8.17.3370 AUTOR(A): WASHINGTON LUIZ DE MOURA TIMOTEO, SHIRLEY DE CARVALHO JARDIM ALVES RÉU: GRAMADO PARKS INVESTIMENTOS E INTERMEDIACOES LTDA S E N T E N Ç A O Sr.º WASHINGTON LUIZ DE MOURA TIMOTEO e a Sr.ª SHIRLEY DE CARVALHO JARDIM ALVES, dados qualificativos expressos na exordial, ajuizaram a presente ação contra GRAMADO PARKS INVESTIMENTOS E INTERMEDIAÇÕES LTDA, igualmente identificado, alegando, em suma, que: “[...].

Os autores estavam em férias na cidade de Gramado/RS, quando foram interceptados por um promotor do Parque SNOWLAND, oferecendo almoço gratuito, caso participassem de uma apresentação de aproximadamente 40 (quarenta) minutos sobre o Resort e SPA GRAMADO BUONA VITTA.

Após a utilização de diversas técnicas de persuasão as partes firmaram, no dia 15/01/2019, Contrato de Adesão2 – anexo – por meio do qual os requerentes adquiriram Fração Ideal da Unidade Habitacional 306 do Edifício BUONA VITTA RESORT SPA – vide CLÁUSULA PRIMEIRA.

No ato também foi proposto aos autores o ingresso em Sistema de Intercâmbio que, consoante a CLÁUSULA DÉCIMA PRIMEIRA, consiste no: [...].

O preço certo e ajustado para o pagamento pela Fração Ideal da Unidade Habitacional foi de R$ 66.900,00 (sessenta e seis mil e novecentos reais).

Da quantia acima, R$ 9.292,70 (nove mil, duzentos e noventa e dois reais e setenta centavos) seriam pagos a título de entrada.

E R$ 57.607,30 (cinquenta e sete mil, seiscentos e sete reais e trinta centavos) a título de saldo remanescente, que seria quitado em 62 (sessenta e duas) parcelas reajustáveis.

A primeira com vencimento dia 10/12/2019 e a última com vencimento dia 10/01/2025.

No entanto, apesar do pagamento de 9 (nove) parcelas – COMPROVANTES DE PAGAMENTO anexos –, após detalhada verificação do Contrato e uma trombose venosa profunda que acometeu WASHINGTON – conforme EXAME anexo – e o impossibilitou de trabalhar durante alguns meses, os requerentes optaram pela rescisão.

Dessa forma, no dia 18/11/2019, WASHINGTON solicitou à requerida, por meio de notificação extrajudicial – E-MAIL anexo –, a rescisão do negócio.

Mas passaram 6 (seis) meses, desde a solicitação, e ele ainda não havia conseguido formalizar a extinção do pacto, motivo pelo qual contratou esta advogada, que dia 24/08/2020 requereu – de acordo com E-MAIL anexo: [...].

Foram requeridos, ainda: a) o cancelamento do credenciamento ao Programa de Intercâmbio RCI; b) a redução do percentual – 10% do valor do Contrato – para cobrir os custos de comercialização, publicidade, tributos e despesas administrativas; c) a restituição de 80% (oitenta por cento) das quantias pagas, que deveria ser depositada em Conta Bancária a ser informada; e d) o encaminhamento do respectivo Distrato, sob pena de ingresso com a Ação competente.

Todavia, a procuradora obteve a seguinte resposta – anexa: O cancelamento, conforme Cláusula Sexta, item 8, do Contrato Particular de Compra e Venda de Unidade Imobiliária, implica em multa contratual de 10% do valor do contrato e 20% do valor já integralizado, o que corresponde a R$ 8.392,37 e a diferença R$ 119,50 será reembolsado. [...].

Os montantes pagos pelos requerentes totalizam R$ 8.511,89 (oito mil, quinhentos e onze reais e oitenta e nove centavos). [...].

Do total acima será deduzida a importância correspondente a 10% (dez por cento) do valor do Contrato, isto é, R$ 6.690,00 (seis mil, seiscentos e noventa reais) – “para cobrir os custos de comercialização, publicidade, tributos e despesas administrativas, independentemente de comprovação das mesmas”. (Grifos nossos) Ademais, será descontada a quantia equivalente a 20% (vinte por cento) do montante integralizado, ou seja, R$ 1.702,37 (um mil, setecentos e dois reais e trinta e sete centavos) – “pré-fixação das perdas e danos, independentemente de comprovação.” (Grifos nossos) E o saldo apurado, de R$ 119,52 (cento e dezenove reais e cinquenta e dois centavos), será restituído no mesmo número de parcelas que foram pagas pelos autores: 9 (nove).

Ora, Excelência, a GRAMADO PARKS impôs – e impõe – aos requerentes cláusula nula de pleno direito.

Afinal, deduzir o percentual de quase 99% (noventa e nove por cento) da importância que foi paga por eles, é colocá-los em “desvantagem exagerada”. [...].” Em razão desses fatos, a parte demandante requereu a concessão dos benefícios da justiça gratuita; a inversão do ônus da prova; e, ao final, a procedência do pedido para que haja a declaração de rescisão do contrato e reconhecimento da nulidade da cláusula sexta do pacto; a retenção do percentual de 25% (vinte e cinco por cento) das importâncias e devolução do saldo remanescente, ou, alternativamente, a dedução do montante correspondente a 2,5% da quantia do Contrato mais desconto do valor equivalente a 20% da importância integralizada e restituição do saldo.

Com a petição inicial foram apresentados documentos.

Proferiu-se decisão concedendo os benefícios da justiça gratuita (ID 75197792).

Regularmente citada, a parte requerida apresentou defesa, em forma de contestação (ID 104773787).

No mérito, defendeu basicamente o seguinte: “[...].

A análise da narração dos fatos e dos documentos acostados aos autos pelos Requerentes demonstra, inicialmente, que eles receberam todas as informações necessárias e pertinentes à viabilizar ampla e prévia análise dos termos do contrato, inclusive um check list detalhado sobre todas as cláusulas e condições, bem como que receberam cópia da integralidade dos documentos que firmaram. [...].

Os Requerentes admitem que o pedido de rescisão contratual é motivado por razões financeiras pessoais e efetuaram o pagamento de R$ 8.511,89 (oito mil, quinhentos e onze reais e oitenta e nove centavos).

A Cláusula Sexta, item 8, do Contrato firmado entre as partes prevê, para o caso de rescisão contratual por iniciativa do PROMITENTE COMPRADOR, in verbis: [...].

A dedução correspondente a 10% do valor total do contrato importa em R$ 6.690,00 (seis mil, seiscentos e noventa reais) e 20% sobre o valor pago importa em R$ 1.702,37 (hum mil, setecentos e dois reais e trinta e sete centavos), importando a multa no valor total de R$ 8.392,37 (oito mil, trezentos e noventa e dois reais e trinta e sete centavos), nos termos do contrato firmado entre as partes. [...].

A parte ré solicitou a improcedência dos pedidos e juntou documentos.

A parte autora se manifestou a respeito da peça de bloqueio, mas não especificou provas (ID 115491048).

Por sua vez, a parte requerida deixou de especificar provas (ID 187303283).

Este é o relatório.

Tudo bem visto e ponderado, DECIDO.

Cumpre esclarecer que o feito comporta julgamento abreviado, nos termos do art. 355, I, do CPC, pois desnecessária a dilação probatória para a oferta da prestação jurisdicional.

Por oportuno, cabe esclarecer que “Não é necessário o anúncio prévio do julgamento do pedido nas situações do art. 355 do CPC” (Enunciado n° 27 da I Jornada de Direito Processual Civil realizado STJ/CJF).

Não há questões processuais pendentes de apreciação.

Com isso, passo a enfrentar o mérito.

Sem maiores delongas, registro, desde logo, que o pedido formulado na exordial deve ser julgado parcialmente procedente.

Explico. É incontroverso o fato de que (i) as partes celebraram contrato de promessa de compra e venda de imóvel; (ii) os demandantes pleitearam a rescisão do contrato (desistência imotivada do promissário comprador); e (iii) a parte requerida fez incidir a disposição contida na Cláusula Sexta, item 8, do Contrato, que prevê a dedução correspondente a 10% do valor total do contrato “para cobrir os custos de comercialização, publicidade, tributos e despesas administrativas, independentemente de comprovação das mesmas”, somado a 20% sobre o valor pago “título de pré-fixação das perdas e danos, independentemente de comprovação”.

Pois bem.

Contrariamente ao que defende a parte requerida, o contrato em discussão foi celebrado em 15/01/2019, ou seja, em momento posterior à edição da Lei nº 13.876/2018, que disciplinou “a resolução do contrato por inadimplemento do adquirente de unidade imobiliária em incorporação imobiliária e em parcelamento de solo urbano”.

Desse modo, ao caso em apreço deve ser observada a regra prevista no art. 32-A, II, da Lei nº Lei nº 6.766/1979, com redação dada pela Lei nº 13.876/2018, in verbis: “Art. 32-A.

Em caso de resolução contratual por fato imputado ao adquirente, respeitado o disposto no § 2º deste artigo, deverão ser restituídos os valores pagos por ele, atualizados com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, podendo ser descontados dos valores pagos os seguintes itens: [...].

II - o montante devido por cláusula penal e despesas administrativas, inclusive arras ou sinal, limitado a um desconto de 10% (dez por cento) do valor atualizado do contrato; [...].” Desse modo, tendo em vista que a Cláusula Sexta, item 8, do Contrato prevê descontos que superam aqueles previstos no dispositivo legal acime mencionado, está configurada a abusividade.

Consigno, por fim, terem sido enfrentados todos os argumentos trazidos pelas partes capazes de influenciar na convicção do julgador, consoante art. 489, §1º, IV, do CPC.

Aliás, o Superior Tribunal de Justiça[1] decidiu que “[...].

O julgador não está obrigado a responder a todas as questões suscitadas pelas partes, quando já tenha encontrado motivo suficiente para proferir a decisão. [...]”.

ANTE O EXPOSTO, nos termos do art. 487, I, do CPC, resolvo o mérito da demanda para JULGAR: a) PROCEDENTE o pedido e DECLARAR a nulidade parcial da Cláusula Sexta, item 8, do Contrato e determinar que a retenção de valores em favor da parte requerida obedeça ao disposto no art. 32-A, II, da Lei nº Lei nº 6.766/1979, ou seja, “o montante devido por cláusula penal e despesas administrativas, inclusive arras ou sinal, limitado a um desconto de 10% (dez por cento) do valor atualizado do contrato”; e b) PARCIALMENTE PROCEDENTE o pedido e CONDENAR a parte promovida a RESTITUIR aos demandantes o saldo remanescente apurado após o desconto autorizado no item “a”.

Até a entrada em vigor da Lei nº 14.905/2024, o montante será acrescido de correção monetária pela tabela do ENCOGE desde a data do efetivo prejuízo (Súmula n° 43 do STJ) e de juros de mora de 1% ao mês, desde a data em que deveria ter sido realizada a restituição, por se tratar de obrigação líquida (mora ex re [art. 397 do CC]).

A partir da entrada em vigor da Lei nº 14.905/2024, a correção monetária observará a variação do Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA), apurado e divulgado pela Fundação Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE), ou do índice que vier a substituí-lo (art. 389, parágrafo único, do Código Civil), e os de juros de mora corresponderão à taxa referencial do Sistema Especial de Liquidação e de Custódia (Selic), deduzido o índice de atualização monetária de que trata o parágrafo único do art. 389 do Código Civil, observando as novas disposições do art. 406 do Código Civil e seus parágrafos.

Em razão da sucumbência recíproca, as custas e despesas processuais serão suportadas à razão de 50% pela parte autora e 50% pela requerida.

Com relação aos honorários advocatícios, condeno a demandada a pagar os honorários do advogado da parte autora, que estabeleço em 12% sobre o valor da condenação, tendo em vista os parâmetros estipulados nos incisos I a IV do § 2º do art. 85 do CPC.

Da mesma forma, condeno a parte autora ao pagamento dos honorários advocatícios do patrono do(s) réu(s), que fixo em 10% da diferença [2] entre o valor pedido e o que foi concedido nesta sentença, observados, igualmente, os parâmetros indicados nos incisos I a IV do § 2º do art. 85 do CPC.

Atente-se, na execução, para regra do artigo 98, §3º, CPC, tendo em vista que a parte autora é beneficiária da justiça gratuita.

Sentença publicada e registrada eletronicamente.

Intimem-se.

Esclareço que, nos termos do art. 517 do CPC, a decisão judicial transitada em julgado poderá ser levada a protesto, nos termos da lei, depois de transcorrido o prazo para pagamento voluntário previsto no art. 523 do CPC.

Para efetivar o protesto, incumbe ao credor apresentar certidão de teor da decisão, que, caso seja solicitada, deverá ser expedida pela Secretaria independentemente de conclusão no prazo de 3 (três) dias e indicará o nome e a qualificação do exequente e do executado, o número do processo, o valor da dívida e a data de decurso do prazo para pagamento voluntário (Recomendação nº 02, de 14 de maio de 2020 - Edição nº 88/2020 de 15 de maio de 2020 e Edição nº 155/2020 de 28 de agosto de 2020).

Eventual recurso de apelação Em sendo interposto recurso de APELAÇÃO, por não haver mais o juízo de prelibação nesta Instância (art. 1.010 do Código de Processo Civil), sem necessidade de nova conclusão, nos termos do art. 1.010, § 1º, do Código de Processo Civil, INTIME-SE o(a) apelado(a) para apresentar contrarrazões no prazo de 15 (quinze) dias.

Se apresentada apelação adesiva pela parte recorrida (art. 997 do CPC), INTIME-SE a parte contrária para contrarrazões no prazo de 15 (quinze) dias, nos termos do art. 1.010, §2º, do CPC.

Caso sejam apresentadas contrarrazões, em sendo suscitadas preliminares, INTIME-SE o apelante para que, no prazo de 15 (quinze) dias, nos termos do artigo 1.009, § 2º, do Código de Processo Civil, manifeste-se acerca das referidas questões.

Após o prazo, com ou sem resposta, ex vi do disposto no § 3º do art. 1.010 do CPC, REMETAM-SE os autos ao E.

Tribunal de Justiça de Pernambuco, independentemente do juízo de admissibilidade.

Disposições relacionadas às custas processuais Após certificado o trânsito em julgado, não havendo pedido de cumprimento de sentença (art. 32 da Instrução Normativa nº 09/2024), a Diretoria Regional do Sertão deverá observar a Instrução Normativa nº 09/2024 e REMETER os autos à Contadoria de Custas Processuais para a adoção das providências cabíveis relacionadas ao efetivo pagamento das custas processuais e taxa judiciária nos moldes definidos na sentença e nos termos da Lei Estadual n° 17.116/2020.

Observe-se que a parte sucumbente deverá ser INTIMADA, se possível, por meio de seu patrono, para, no prazo de 15 (quinze) dias, efetuar o pagamento da taxa judiciária, das custas processuais e demais despesas, sob pena de incidir multa de 20% (vinte por cento) sobre o valor devido, nos termos dos arts. 22 e 27 da Lei Estadual n° 17.116/2020 (art. 2º, parágrafo único, do Provimento nº 007/2019 – CM com redação dada pelo Provimento nº 003/2022 – CM).

Decorrido o prazo supramencionado sem que a parte tenha efetuado o pagamento, CERTIFIQUE-SE e EXPEÇA-SE planilha de cálculo fornecida pelo sistema informatizado, ENCAMINHANDO-AS, juntamente com a certidão de trânsito em julgado e a certidão de não quitação do débito: a) à PROCURADORIA GERAL DO ESTADO - PGE/PE, exclusivamente por meio do correio eletrônico - [email protected], se o débito for igual ou superior a R$ 4.000,00 (quatro mil reais), caso em que o expediente também deverá ser acompanhado de cópia do título executivo judicial, certidão de trânsito em julgado, instrumentos procuratórios, atos constitutivos e outros documentos relevantes para o cumprimento de sentença, nos termos do art. 2º, VII, da Instrução Normativa nº 13, de 25 de maio de 2016, do Tribunal de Justiça do Estado de Pernambuco; e b) ao COMITÊ GESTOR DE ARRECADAÇÃO, na hipótese de débito inferior a R$ 4.000,00 (quatro mil reais), exclusivamente por meio eletrônico, através da funcionalidade “Finalizar Processo” da área administrativa do Sicajud, dispensado o envio de quaisquer documentos via correio eletrônico, Sistema Eletrônico de Informações (SEI) ou Malote Digital.

Adotadas estas providências, nos termos do art. 4º do Provimento nº 007/2019 – CM com redação dada pelo Provimento nº 003/2022 – CM, CERTIFIQUE-SE (i) a efetiva realização de todas as intimações e comunicações destinadas à cobrança de pagamento das custas processuais e taxa judiciária; (ii) a ausência de comunicação à Procuradoria Geral do Estado, em razão de o débito ser inferior a R$ 4.000,00 (quatro mil reais), se for o caso; e (iii) a ausência de valores de taxa judiciária e de custas processuais a serem recolhidas.

Eventual cumprimento voluntário da obrigação de pagar Uma vez certificado o trânsito em julgado ou havendo renúncia ao prazo recursal, na hipótese de a parte vencida, voluntariamente, nos termos do art. 526 do CPC, depositar em juízo o valor da condenação, EVOLUA-SE a classe processual para cumprimento de sentença e INTIME-SE o(a)(s) credor(a)(s) para que, no prazo de 05 (cinco) dias, manifeste(m)-se acerca do depósito realizado.

Se o(a)(s) credor(a)(s) não se opuser(m), será declarada satisfeita a obrigação (art. 526, § 3º, e art. 924, inciso II, todos do CPC).

Impugnado o valor do depósito, INTIME-SE a parte devedora para que, no prazo de 15 (quinze) dias, manifeste-se a respeito do assunto, podendo, desde logo, realizar depósito complementar do saldo apontado pela parte credora, acrescido de multa de dez por cento sobre a diferença entre o montante inicialmente depositado e a quantia efetivamente devida, além de honorários advocatícios, fixados em dez por cento.

Como o valor eventualmente depositado será classificado como incontroverso, nos termos do art. 57, § 3°, I, da Lei Estadual n° 16.397/2018 (Código de Procedimento em matéria processual no âmbito do Estado de Pernambuco) [3], havendo ou não concordância com o montante, determino a EXPEDIÇÃO de ALVARÁS de levantamento e/ou OFÍCIOS de transferência em favor da parte autora e, se for o caso, de seu(s) Advogado(a)(s).

Caso tenha sido apresentado contrato de honorários, fica, desde logo, autorizada a retenção dos honorários advocatícios contratuais, conforme determina o art. art. 22, parágrafo 4º, da Lei 8.906/94[4].

Em seguida, INTIME-SE o(a)(s) credor(e)(s), se possível por meio de seu(s) o(a)(s) Advogado(a)(s), a respeito da expedição do documento.

Depois de cumpridas todas as disposições contidas nesta sentença, sem novos requerimentos, arquive-se.

Serra Talhada/PE, data conforme registro da assinatura eletrônica.

Diógenes Portela Saboia Soares Torres Juiz de Direito [1] EDcl no MS 21.315/DF, Rel.

Ministra DIVA MALERBI (DESEMBARGADORA CONVOCADA TRF 3ª REGIÃO), PRIMEIRA SEÇÃO, julgado em 08/06/2016, DJe 15/06/2016. [2] Enunciado 14 da EFAM: Em caso de sucumbência recíproca, deverá ser considerada proveito econômico do réu, para fins do art. 85, § 2º, do CPC/2015, a diferença entre o que foi pleiteado pelo autor e o que foi concedido, inclusive no que se refere às condenações por danos morais. [3] Art. 57.

Antes da substituição de garantia real, ou antes da expedição de alvará liberatório de quantias vultosas, decorrente de qualquer decisão judicial, inclusive proferida em sede de antecipação de tutela, medida cautelar ou em cumprimento de sentença, o juiz fará publicar previamente o ato judicial, com nominação das partes e de seus advogados, intimando-se pessoalmente a parte contrária, quando esta não estiver ainda representada em juízo. [...]. § 3º Não depende de prévia publicação a decisão que autorizar o levantamento de: I - quantia incontroversa; II - quantia definida em acordo homologado por sentença com renúncia ao recurso cabível. [4] Art. 22, § 4º da Lei 8.906/94: “Se o advogado fizer juntar aos autos o seu contrato de honorários antes de expedir-se o mandado de levantamento ou precatório, o juiz deve determinar que lhe sejam pagos diretamente, por dedução da quantia a ser recebida pelo constituinte, salvo se este provar que já os pagou”.