TJPB - 0821594-83.2025.8.15.2001

Poder Judiciário da Paraíba Vara de Feitos Especiais da Capital DÚVIDA PROC.

Nº 0821594-83.2025.8.15.2001 SUSCITANTE: JOÃO PESSOA CART DO 6 OF REG DE IMÓVEIS DA ZONA NORTE SUSCITADO: RAFAEL DANTAS VALENGO SENTENÇA SUSCITAÇÃO DE DÚVIDA.

REGISTRO DE IMÓVEL.

ESCRITURA PÚBLICA DE COMPRA E VENDA COM TERCEIRO INTERVENIENTE.

AUSÊNCIA DE REGISTRO DO CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA E DA CESSÃO DOS DIREITOS DA PROMESSA DE COMPRA E VENDA.

EXIGÊNCIA DO ART. 759 -A DO CNE.

DECISÃO DO CNJ.

PCA Nº 0002599-62.2025.2.00.0000.

ILEGALIDADE DO ARTIGO.

NÃO OBRIGATORIEDADE.

RECUSA INJUSTIFICADA.

SÚMULA 239 DO STJ.

INEXISTÊNCIA DE ÓBICE LEGAL.

IMPROCEDÊNCIA DA DÚVIDA.

Em se tratando de Registro de Promessa de Compra e Venda anterior ao Registro da Escritura, não existe óbice ao registro da escritura de compra e venda, quando presente a figura de interveniente, sem necessidade de registro anterior do contrato de promessa de compra e venda.

Este entendimento serviu de fundamento para a súmula 239 do Superior Tribunal de Justiça, para quem “o direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis Nos termos do art. 25, XII, “a”, do Regimento Interno do CNJ, julgo PROCEDENTE O PEDIDO, para declarar, desde a sua edição, a ilegalidade do art. 759-A no Código de Normas Extrajudicial da Paraíba O Oficial Registrador e Tabelião do 6º OFICIO NOTARIAL E 2º REGISTRAL DA COMARCA DE JOÃO PESSOA –PB – CARTORIO EUNAPIO TORRES – suscitou a presente dúvida em face do registro da escritura de compra e venda apresentada por RAFAEL DANTAS VALENGO.

Narra a suscitante que se trata da averbação da Escritura Pública de Compra e Venda lavrada no 7º Tabelionato de Notas – Cartório Sidnei Perfeito, no Livro nº 0464 às fls. 40, em 16/12/2024, firmada entre as partes como Outorgantes Vendedores: GALVÃO AMORIM CONSTRUÇÃO E INCORPORAÇÃO LTDA e como outorgada compradora: MARIA JOSE PORDEUS DE CARVALHO e ainda como intervenientes anuentes: RAFAEL DANTAS VALENGO com sua esposa ARIELLE PINTO SILVA e, PHILIPPE GOES ALBUQUERQUE com esposa INGRID TORRES DE OLIVEIRA, referente a compra e venda da UNIDADE AUTÔNOMA (FLAT) SOB Nº 535, DO CONDOMÍNIO BEACH HAUS, situado à Av.

Governador Argemiro de Figueiredo, nº. 280, bairro Jardim Oceania, nesta cidade, registrada nesta serventia sob a matrícula nº 161.111.

E que, após análise dos requisitos necessários para a averbação requerida, verificou que o ato notarial foi lavrado com a interveniência de RAFAEL DANTAS VALENGO com sua esposa ARIELLE PINTO SILVA e, PHILIPPE GOES ALBUQUERQUE com esposa INGRID TORRES DE OLIVEIRA, qual, conforme consignado na escritura, firmou contrato particular de promessa de compra e Venda do imóvel, objeto da presente, com OS OUTORGANTES VENDEDORES, em caráter irrevogável, entretanto, o sobredito contrato não foi registrado para fins de integrar a cadeia dominial do imóvel, conforme exigência do Art. 759-A, do CNECG TJPB, inserido pelo provimento CGJ N°100/2025, de 03 de fevereiro do corrente ano.

Diante do exposto, foi emitida uma nota devolutiva sendo solicitando o registro do Contrato de Promessa de Compra e Venda e Cessão de promessa das intervenientes .

Em resposta a nota devolutiva a parte interessada requereu a instauração do procedimento de Suscitação de Dúvida.

Juntou vasta documentação.

Impugnação à suscitação de dúvida apresentada (Id.111663327), onde a suscitada sustenta a possibilidade da averbação na forma requerida, sem cumprir as exigências da Suscitante, uma vez que a ausência da lavratura de escritura pública nos moldes da nota devolutiva, pois a prenotação do título ocorreu em 24/01/2025 e a formulação da exigência pelo registrador se deu em 29/01/2025, ambas em momento anterior à entrada em vigor do Provimento nº 100/2025.

Em parecer o Ministério Público opinou pela improcedência da Dúvida (ID.115096391) Vieram-me os autos conclusos. É o relatório.

Decido.

Inicialmente, convém destacar que o procedimento registrário é de inteira responsabilidade do Oficial do Cartório, que deve examinar os títulos apresentados, extrair elementos para a matrícula e observar rigorosamente todas as exigências legais para que se possa fazer o registro do título que lhe foi exibido.

Tais providências são exigidas do Oficial, pois visam contribuir para a segurança e eficácia jurídica dos atos ou negócios registrados.

Indubitável que não se pode considerar o Oficial um revisor de atos judiciais a ele submetidos, mas ele a exerce em decorrência do encargo de guarda da segurança jurídica e da regularidade do Registro Público, podendo, para isso, suscitar dúvida, na forma prevista pelo art. 198 e seguintes da Lei nº 6.015/73 (cf.

RMS nº 9.372/SP, Rel.

Min.

ANTÔNIO DE PÁDUA RIBEIRO, j. 19.05.2005).

Se houver inconformidade com a exigência feita pelo oficial, ou ainda, entendendo que não há possibilidade de ser cumprida, poderá o apresentante suscitar dúvida sobre o pedido de registro. “Walter Ceneviva, na obra "Lei de Registros Públicos Comentada", Ed.

Saraiva, pág. 198, 17ªed., assim dispõe: A dúvida é pedido de natureza administrativa, formulada pelo oficial, a requerimento do apresentante de título imobiliário, para que o juiz competente decida sobre a legitimidade de exigência feita, como condição de registro pretendido. ” Conforme cediço, a declaração de dúvida tem natureza administrativa, circunscrita ao tema e a questões registrais, sendo certo que não se pode analisar, neste procedimento, outras questões que não aquelas que tratam da ordem dos registros ou de meros requisitos formais dos para serem admitidos ao registro, situam-se fora do âmbito da solução da dúvida.

Isso porque o procedimento da dúvida só deve resolver as questões suscitadas pelo Oficial para proceder ao registro do título e não para solucionar questões de fundo relacionadas diretamente com a formação dos títulos, mas somente às formalidades relacionadas imediatamente com o título posto a registro.

Neste sentido versa o art. 903 do Código de Normas: Art. 903.

A fase de qualificação, que se realiza entre a protocolização do título e seu respectivo registro, compreende o exame de caracteres extrínsecos do documento e a observância da legislação e dos princípios registrais.

Cabe, assim, ao registrador tão somente a análise do que é exterior ao título, ou seja, o que pertence à essência da formação do instrumento não deverá ser analisado pelo oficial de registro.

Repita-se que o registrador deve analisar se o título apresentado preenche os requisitos permissivos de ingresso no fólio real, observando a legislação aplicada e atento aos princípios registrais, a análise da formação do instrumento e seus elementos intrínsecos não fazem o objeto da qualificação registral.

Para conseguir registrar a compra e venda na matrícula, sendo o registro um procedimento administrativo, observada as fases para o seu registro, mediante a análise dos requisitos ou exigências do título, uma vez cumpridas, efetiva-se o seu registro.

No entanto, caso não sejam de imediato cumpridos os requisitos exigidos, o título será prenotado, ou seja, até que se cumpram as condições para efetivar o registro.

No caso concreto, verifica-se após a análise dos requisitos do título apresentado, a Serventia, constatou que na escritura existia terceiros interessados, como anuentes, tendo o comprador adquirido o imóvel mediante uma cessão de direitos, sem apresentação do Contrato de Promessa de Compra e Venda firmado entre estes e o devido registro, e ainda, sem o Contrato de Cessão de Promessa de Compra e Venda devidamente registrado, devendo ser procedido o registro e sua apresentação, ou seja, diante das condições não procedeu com o registro da escritura de compra e venda e da cessão de direitos, que deveria ser realizado, conforme determina o art. 759-A, do CNECG TJPB, inserido pelo provimento CGJ N°100/2025.

Sob a análise do art. 759-A, recém inserido no Código de Normas Extrajudicial da Paraíba, vale destacar que tal exigência foi alvo de Procedimento de Controle Administrativo perante o CNJ (PCA Nº 0002599-62.2025.2.00.0000) que transitou em julgado 05/08/2025.

Na presente decisão, o CNJ declarou a ilegalidade do art. 759 - A, inserido pelo provimento do CGJ nº 100/2025, vejamos: A jurisprudência pátria há muito pacificou o entendimento de que o direito à adjudicação compulsória é de caráter pessoal, razão pela qual a mera promessa de compra e venda não registrada já é suficiente para a adjudicação do bem, podendo a manifestação de vontade do promitente-devedor ser suprida judicialmente para a escritura definitiva.

Este entendimento serviu de fundamento para a súmula 239 do Superior Tribunal de Justiça, para quem “o direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis”, bem como para a súmula 84 daquela Corte, no sentido de que “é admissível a oposição de embargos de terceiro fundados em alegação de posse advinda do compromisso de compra e venda de imóvel, ainda que desprovido do registro”. … Diante o exposto, nos termos do art. 25, XII, “a”, do Regimento Interno do CNJ, julgo PROCEDENTE O PEDIDO, para declarar, desde a sua edição, a ilegalidade do art. 759-A no Código de Normas Extrajudicial da Paraíba, incluído pelo Provimento nº 100/2025 da Corregedoria Geral de Justiça – CGJPB, fazendo cessar seus efeitos. (Procedimento de Controle Administrativo nº 0002599-62.2025.2.00.0000 Relator: Conselheiro Ulisses Rabaneda Requerente: Sheyla Francisca da Silva Requerido: Corregedoria Geral do Tribunal de Justiça da Paraíba – CGJPB) Portanto, com base no julgamento do procedimento de controle administrativo, apresentado perante o CNJ, não há que se falar em exigência do artigo supracitado, posto que foi declarada sua ilegalidade.

Diante do exposto, constata-se que, como forma de garantia da preservação do Princípio da Continuidade, a ausência de registro anterior do contrato de promessa de compra e venda, não restou prejudicado, pois verifica-se que o imóvel em questão está e sempre esteve, em nome da Outorgante Vendedora, sendo a única proprietária, não tendo havido registro anterior dos contratos de promessa de compra e venda, podendo os anuentes transmitir, renunciar ou desistir, sem a obrigatoriedade de realizar a lavratura do ato.

O contrato de promessa de compra e venda é um direito pessoal e, apenas quando registrado passa a ser um direito real, agindo os Outorgantes Compradores de boa-fé, procederam com o registro da escritura pública de compra e venda, não havendo que se falar em obrigatoriedade de ato anterior.

Sobre o tema, o Código de Processo Civil dispõe: Art. 1.417.

Mediante promessa de compra e venda, em que se não pactuou arrependimento, celebrada por instrumento público ou particular, e registrada no Cartório de Registro de Imóveis, adquire o promitente comprador direito real à aquisição do imóvel.

Art. 1.418.

O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos destes forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel.

Oportuno mencionar, que o caso concreto não está sendo obstaculizado pelos Outorgantes Vendedores, mas que mediante interesse de boa-fé, do Outorgante Comprador, ao proceder com o registro da escritura pública, foi surpreendido com a obrigatoriedade de registro da promessa de compra e venda, em que consta a cessão de direitos, este facultativo de registro, mediante ordenamento jurídico brasileiro.

Sabe-se que no ordenamento jurídico brasileiro, a promessa de compra e venda não é o contrato definitivo de compra e venda, não podendo as Serventias exigir o seu registro, uma vez que essa exigência não decorre de lei, mas de um “excesso de zelo registral”.

Vale mencionar que a ausência de registro do contrato de promessa de compra e venda, não acarreta na quebra da continuidade do registro, mas apenas uma garantia do direito real sobre o imóvel, sendo este facultativo às partes do contrato, que sua exigência, apenas acarretará no direito do interessado em suscitar a dúvida, ou até mesmo ingressar com outras demandas visando o reconhecimento do direito, face ao abuso de autoridade.

Em complemento a isso esposado, apresenta-se o inteiro teor do artigo 1.417 também do CC, abaixo colado: “Art. 1.417.

Mediante promessa de compra e venda, em que se não pactuou arrependimento, celebrada por instrumento público ou particular, e registrada no Cartório de Registro de Imóveis, adquire o promitente comprador direito real à aquisição do imóvel.” Assim, conforme Maria Helena Diniz, no Curso de Direito Civil Brasileiro – Saraiva, sintetiza as fases referidas pelo ilustre civilista mineiro, referindo-se à falta de escrúpulo dos promitentes vendedores que “preferiam, valendo-se do direito de arrependimento, sujeitar-se ao pagamento das indenizações, que quase sempre consistia na devolução do preço em dobro, a terem de passar a escritura definitiva, o que seria desvantajoso, sob o prisma econômico”.

Assim, uma vez que a boa-fé dos terceiros não pode prevalecer sobre o seu direito à propriedade dos imóveis, enfatizando, conforme dito acima, que a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça (STJ) reconhece a validade dos contratos de promessa de compra e venda não registrados, conferindo, inclusive, legitimidade para opor embargos de terceiro e demais medidas para assegurar os seus direitos.

Promessa de venda de imóvel.

Instrumento particular.

Adjudicação compulsória.

Decreto-Lei n. 58/1937.

Lei n. 6.766/1979.

A promessa de venda gera efeitos obrigacionais não dependendo, para sua eficácia e validade, de ser formalizada em instrumento público.

O direito à adjudicação compulsória é de caráter pessoal, restrito aos contratantes, não se condicionando a ‘obligatio faciendi’ a inscrição no registro de imóveis. (Súmula 239 do STJ) Dito isto, é desnecessário o registro dos contratos de promessa de compra e venda, não havendo motivos que justifique prejuízo à continuidade registral do imóvel, sendo o referido registro apenas um atraso na aquisição do imóvel por parte da pessoa interessada, em consonância com o parecer ministerial, e decisão do CNJ (PCA Nº 0002599-62.2025.2.00.0000), que reconheceu a ilegalidade do artigo do CNE, devendo portanto, a Serventia acolher o pedido dos outorgantes e proceder com o registro da Escritura de Compra e Venda.

De todo o exposto, conclui-se que, no caso dos autos, não restou ofensa ao princípio da continuidade registral e ao dever de fiscalização de Tributos do Delegatário da Serventia ou mesmo não observância a reserva de segurança .

Isto posto, por sentença, julgo IMPROCEDENTE a presente dúvida, com base na Súmula 239 do STJ, devendo o oficial registrador proceder com o registro da Escritura de Compra e Venda, e ante a declaração de ilegalidade do art. 759-A, recém inserido no Código de Normas Extrajudiciais da Paraíba.

Destaca-se que esse entendimento vem sendo adotado por este juízo em outros procedimentos de Suscitação da Dúvida com o mesmo tema.

Saliente-se que a presente decisão tem caráter eminentemente administrativo, não impedindo o uso do processo contencioso.

Sem custas.

Com o trânsito em julgado, arquive-se.

João Pessoa, 08 de agosto de 2025.

Juiz de Direito