TJPB - 0801198-25.2025.8.15.0081

Fórum Des.

Santos Estanislau de Vasconcelos - Praça Des.

Mário Moacyr Porto, s/n - Conjunto Major Augusto Bezerra - Bananeiras/PB - CEP:58.220-000 - Tel.: (83)3279-1600 - Whatsapp: (83)99143-6320(Cartório) / (83)98889-2620(Gerência) NÚMERO DO PROCESSO: 0801198-25.2025.8.15.0081 - CLASSE: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) - ASSUNTO(S): [Administração, Assembléia] PARTES: ALEXANDRE SILVA ANDRADE X JARDIM IMPERIAL INCORPORACAO IMOBILIARIA SPE LTDA Nome: ALEXANDRE SILVA ANDRADE Endereço: Rua Poeta Luiz Raimundo Batista de Carvalho_**, 225, apt 503, Jardim Oceania, JOÃO PESSOA - PB - CEP: 58037-530 Advogados do(a) AUTOR: GIORDANO MOUZALAS DE SOUZA E SILVA - PB19460-E, PALOMA FERREIRA VASCONCELOS - PB30667, RINALDO MOUZALAS DE SOUZA E SILVA - PB11589 Nome: JARDIM IMPERIAL INCORPORACAO IMOBILIARIA SPE LTDA Endereço: BARAO DO RIO BRANCO, 416, SALA B, CENTRO, BANANEIRAS - PB - CEP: 58220-000 Advogado do(a) REU: HELOISA TOSCANO DE BRITO PRIMO - PB30847 VALOR DA CAUSA: R$ 100,00 DECISÃO.

Vistos etc.

Trata-se de AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE EDITAL DE CONVOCAÇÃO DE ASSEMBLEIA, COM PEDIDO DE TUTELA DE URGÊNCIA, ajuizada pela COMISSÃO DE ADQUIRENTES DOS LOTES RESIDENCIAIS DO CONDOMÍNIO JARDIM IMPERIAL, representada por seu presidente, Sr.

Alexandre Silva Andrade, em face de JARDIM IMPERIAL INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA SPE LTDA, todos devidamente qualificados nos autos.

A parte autora alega, em síntese, que a incorporadora ré, de forma unilateral e arbitrária, publicou em 14 de julho de 2024 um edital convocando os adquirentes para uma Assembleia Geral de Entrega do condomínio, a ser realizada em 22 de julho de 2025.

Assevera a nulidade do ato, por violação direta ao art. 43, § 8º, da Lei nº 4.591/64, que exige a observância obrigatória das decisões da Comissão de Representantes pela incorporadora, inclusive no que tange à convocação de assembleias.

Aduz, ainda, que a entrega do empreendimento é prematura e ilegal, dado o estado de notório inacabamento das obras, com diversas áreas comuns e de lazer prometidas sequer iniciadas, e a ausência de documentos essenciais à época da propositura, como o "Habite-se" definitivo e o alvará do Corpo de Bombeiros.

Atribuiu à causa o valor de R$ 100,00 (cem reais).

Diante do risco de dano iminente, consubstanciado na transferência indevida de responsabilidades e na imposição de custos aos adquirentes por um empreendimento irregular, requereu a concessão de tutela de urgência, inaudita altera parte, para suspender imediatamente os efeitos do edital de convocação e impedir a realização da assembleia.

A ré apresentou manifestação (Id. 116330706), rebatendo as alegações autorais.

Argumentou que o empreendimento se encontra praticamente finalizado, juntando fotografias das áreas comuns (Id. 116330716, 116330717 e 116330718).

Informou ter obtido a Licença de Habite-se definitiva em 01/07/2025 (Id. 116330710) e a aprovação do Corpo de Bombeiros em 10/07/2025 (Id. 116330712), além de alvarás individuais para unidades já edificadas.

Atribuiu o atraso na entrega a "percalços" decorrentes da pandemia de COVID-19 e à renovação de licença ambiental junto à SUDEMA.

Por fim, sustentou que a entrega observa decisão judicial proferida nos autos do processo nº 0802203-19.2024.8.15.0081.

Em réplica (Id. 116352738), a parte autora impugnou os argumentos da defesa.

Reiterou que o "Habite-se" não se confunde com a conclusão efetiva da obra nos moldes contratados e que a lista de itens inacabados é extensa.

Refutou a justificativa da pandemia, por ser genérica e desprovida de nexo causal com o atraso.

Suscitou, ainda, vício de representação processual da ré, alegando que a procuração ad judicia foi outorgada por apenas uma das sócias administradoras, em desacordo com o contrato social que exige atuação conjunta (Id. 116330707).

Por fim, asseverou que a decisão no outro processo judicial jamais autorizou a entrega unilateral do empreendimento. É o breve relatório.

DECIDO.

De início, o valor atribuído à causa pela parte autora, de R$ 100,00, é manifestamente incompatível com o conteúdo econômico da demanda.

O art. 292 do CPC estabelece critérios para a fixação do valor da causa, devendo este corresponder ao proveito econômico pretendido.

No caso, a controvérsia gira em torno da validade da convocação para entrega de um empreendimento imobiliário, cujo cumprimento integral é questionado.

A lide, portanto, possui claro conteúdo patrimonial, relacionado ao valor do próprio negócio jurídico em sua parte controvertida.

A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é firme no sentido de que o valor da causa é matéria de ordem pública, podendo ser corrigido de ofício pelo magistrado.

Nesse sentido: "O valor da causa é matéria de ordem pública, cognoscível de ofício e a qualquer tempo pelo magistrado, não se sujeitando aos efeitos da preclusão" (STJ - AREsp: 2111534 SP 2022/0115585-0, Relator.: Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, Data de Publicação: DJ 24/06/2022) A atribuição de valor irrisório, além de distorcer a base de cálculo de custas e honorários, não reflete a real dimensão do litígio.

Dessa forma, com base no art. 292, § 3º, do CPC, corrijo de ofício o valor da causa para R$ 250.000,00 (duzentos e cinquenta mil reais), valor que estimo como razoável a representar a parte controvertida do negócio, correspondendo a um valor aproximado de uma das unidades do empreendimento, sem prejuízo de ulterior ajuste, caso se demonstre outro montante.

Pois bem.

A concessão da tutela de urgência, nos termos do art. 300 do Código de Processo Civil, exige a demonstração de elementos que evidenciem a probabilidade do direito (fumus boni iuris) e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo (periculum in mora).

Compulsando os autos, verifico que os requisitos para o deferimento da medida liminar encontram-se presentes.

A probabilidade do direito invocado pela comissão autora afigura-se robusta e amparada em ao menos três pilares fundamentais: 1.

A violação à prerrogativa da Comissão de Representantes: A Lei nº 4.591/64 (Lei de Incorporações Imobiliárias) confere à comissão de representantes um papel central na fiscalização e deliberação sobre os atos da incorporadora.

O § 8º do artigo 43 é inequívoco ao estabelecer que "As decisões da comissão de representantes deverão ser obrigatoriamente observadas pela incorporadora, inclusive no que diz respeito à entrega das obras e à convocação de assembleias".

A documentação acostada (Ids. 116247261, 116247262 e 116247263) indica que a convocação para a assembleia de entrega foi um ato unilateral da ré, sem a anuência prévia da comissão autora, legalmente constituída para este fim (Id. 116247259).

Tal conduta, em uma análise de cognição sumária, representa flagrante desrespeito a um comando legal expresso, viciando o ato convocatório. 2.

A controvérsia sobre a conclusão integral da obra: Embora a ré afirme que o empreendimento está "praticamente finalizado" e apresente o "Habite-se" definitivo (Id. 116330710), este documento, por si só, não é suficiente para comprovar o adimplemento integral das obrigações contratuais.

O "Habite-se" atesta a conformidade da edificação com as posturas municipais, mas não certifica que todos os equipamentos e áreas de lazer prometidos em memorial descritivo e material publicitário foram efetivamente entregues em plenas condições de uso.

Embora a requerida tenha apresentado o "Habite-se" definitivo, a emissão deste documento não se confunde com a efetiva conclusão do empreendimento nos moldes contratualmente pactuados.

Da documentação apresentada pela própria parte autora, verifica-se extensa lista de obras não executadas: Circuito fechado de bike, tirolesa, campo de futebol, fazendinha, trilhas para caminhada, dois mirantes, lago para pesca, além de diversas áreas de lazer prometidas, o que torna a controvérsia sobre a conclusão da obra um fato substancial e não meramente formal.

Tais estruturas não constituem meros "detalhes", mas elementos centrais do projeto comercial e publicitário do condomínio, cuja ausência configura entrega de objeto diverso do contratado (aliud pro alio). 3.

O vício de representação processual da Ré: A parte autora aponta, de forma contundente, uma irregularidade na representação processual da ré.

O Contrato Social da JARDIM IMPERIAL INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA SPE LTDA. (Id. 116330707, Cláusula Quinta) estabelece que a administração da sociedade será exercida em conjunto pelas sócias.

Contudo, a procuração ad judicia (Id. 116330708) foi assinada por apenas uma das administradoras.

A ausência de representação regular é um vício processual grave que, se não sanado, pode levar à nulidade dos atos praticados e compromete a própria validade da defesa apresentada, fortalecendo, por conseguinte, a tese autoral nesta fase inicial.

O perigo de dano (periculum in mora) também é manifesto.

A realização da assembleia nos moldes propostos pela ré, caso não suspensa, resultará na formalização de uma entrega controversa, na eleição de síndico e na instituição de taxas condominiais.

Isso acarretaria a transferência de responsabilidades e ônus financeiros aos adquirentes por um empreendimento que, ao que tudo indica, não se encontra em conformidade com o que foi contratado.

Reverter tal situação fática e jurídica posteriormente demandaria esforço e tempo consideráveis, consolidando um prejuízo de difícil reparação aos consumidores.

A urgência, portanto, é patente.

Por fim, a alegação da ré de que age com base em decisão proferida no processo nº 0802203-19.2024.8.15.0081 não se sustenta.

Uma análise perfunctória daquele despacho (Id. 116330719 - Pág. 10) revela que o Juízo apenas determinou o reinício de obras paralisadas, notificando a incorporadora, mas em nenhum momento autorizou a entrega unilateral do condomínio ou suprimiu as prerrogativas da comissão de representantes.

Dessa forma, a prudência e a proteção aos direitos dos consumidores, parte vulnerável na relação, recomendam o deferimento da medida.

Ante o exposto, com fundamento no art. 300 do Código de Processo Civil e no art. 43, § 8º, da Lei nº 4.591/64, DEFIRO O PEDIDO DE TUTELA PROVISÓRIA DE URGÊNCIA para DETERMINAR a imediata SUSPENSÃO de todos os efeitos do "EDITAL DE CONVOCAÇÃO ASSEMBLEIA GERAL DE ENTREGA DO CONDOMÍNIO JARDIM IMPERIAL" (Id. 116247261), datado de 11 de julho de 2025, impedindo a realização da assembleia agendada para o dia 22 de julho de 2025, ou de qualquer outra com o mesmo objeto, até que o empreendimento seja comprovadamente concluído em sua integralidade ou até ulterior deliberação deste Juízo.

CORRIJO, de ofício, o valor da causa para R$ 250.000,00 (duzentos e cinquenta mil reais).

Intime-se a parte autora para, no prazo de 15 (quinze) dias, comprovar o recolhimento da complementação das custas processuais, sob pena de cancelamento da distribuição (art. 290 do CPC).

Fixo multa cominatória (astreintes) no valor de R$ 5.000,00 (cinco mil reais) por dia, limitada a R$ 250.000,00 (duzentos e cinquenta mil reais), em caso de descumprimento desta decisão, a incidir sobre o patrimônio da parte ré.

Considerando o vício de representação processual arguido pela parte autora, INTIME-SE a parte ré, por sua advogada, para que, no prazo de 15 (quinze) dias, regularize sua representação processual, juntando aos autos instrumento de mandato que observe as regras de seu contrato social, sob pena de serem tidos por inexistentes os atos praticados.

Cumpridas as regularizações, DESIGNE-SE audiência de conciliação.

INTIMEM-SE.

CUMPRA-SE COM URGÊNCIA.

O PRESENTE ATO JUDICIAL, assinado eletronicamente, servirá como instrumento para citação, intimação, notificação, deprecação ou ofício para todos os fins.

Segue no timbre os dados e informações necessários que possibilitam o atendimento de seu desiderato pelo destinatário (Conforme autorização do Código de Normas da CGJ/PB).

BANANEIRAS, Quinta-feira, 17 de Julho de 2025, 12:41:59 h. [Documento datado e assinado eletronicamente - art. 2º, lei 11.419/2006] JAILSON SHIZUE SUASSUNA JUIZ DE DIREITO