TJPB - 0822630-63.2025.8.15.2001

PODER JUDICIÁRIO DA PARAÍBA COMARCA DE JOÃO PESSOA 3º JUIZADO ESPECIAL CÍVEL Processo número - 0822630-63.2025.8.15.2001 CLASSE: EMBARGOS DE TERCEIRO CÍVEL (37) ASSUNTO(S): [Aquisição] EMBARGANTE: VALKLEY BATISTA VICTOR, JOSE VALDEREDO VICTOR Advogado do(a) EMBARGANTE: PAULO ANTONIO CABRAL DE MENEZES - PB8830 EMBARGADO: EDIFICIO KADOSH RESIDENCE, IGOR CESAR DE OLIVEIRA Advogado do(a) EMBARGADO: PATRICIA PEREIRA MORAIS - MT18761 Advogados do(a) EMBARGADO: INALDO CESAR DANTAS DA COSTA - PB10290, IRAE LUCENA DE ANDRADE GOMES - PB19375 SENTENÇA Trata-se de Embargos de Terceiro ajuizados por Valkley Batista Victor e José Valderedo Victor em face de Condomínio do Edifício Kadosh Residence e Igor Cesar de Oliveira, por meio dos quais os embargantes buscam, precipuamente, a desconstituição da penhora e a anulação dos efeitos do leilão que recaíram sobre a unidade 504 do Edifício Kadosh Residence, ato processual este advindo dos autos da Ação de Execução de Título Extrajudicial nº 0806609-51.2021.8.15.2001.

Os embargantes, na sua exordial, reiteraram a tese de que jamais foram citados na ação de execução principal, argumentando que não figuravam como devedores do débito condominial que originou a constrição e posterior arrematação do bem.

Sustentaram, ademais, que o imóvel em questão integra o acervo hereditário da falecida Maria Auxiliadora Batista Victor, cujo inventário tramita na 3ª Vara Mista de Guarabira/PB sob o número 0803282-05.2016.8.15.0181, e que José Valderedo Victor seria meeiro do referido bem, conforme substabelecimento de procuração pública em causa própria, documento este juntado sob o ID 111497192.

Asseveraram que a executada original, Vallênia Batista Victor, embora possuidora do imóvel, não detinha a propriedade do bem, tampouco representava o espólio, o qual, à época, era representado por José Valderedo Brito e, posteriormente, por Valkley Batista Victor, nenhum dos quais teria sido validamente citado ou intimado para exercer o direito de defesa.

Diante de tais alegações, pleitearam a concessão de tutela antecipada para suspender os efeitos do leilão e da arrematação, o que foi deferido liminarmente por este Juízo em decisão proferida em 01 de maio de 2025 (ID 111737659), com a ressalva expressa de que tal decisão poderia ser revista, caso fosse comprovado que o imóvel de fato pertencia à Sra.

Edileusa Guedes Ferreira.

Devidamente citados, os embargados, Condomínio do Edifício Kadosh Residence e Igor Cesar de Oliveira, apresentaram suas contestações aos embargos de terceiro.

O Condomínio, em sua defesa (ID 112372290), argumentou, em síntese, que a dívida condominial possui natureza propter rem, ou seja, vincula-se ao próprio imóvel, independentemente de quem detenha a titularidade, alcançando o bem de per si.

Destacou que Edileusa Guedes Ferreira, a proprietária registral do imóvel, foi incluída no polo passivo da execução e, notadamente, não se opôs à penhora do bem, conforme petição acostada aos autos principais sob o ID 111498659.

Adicionalmente, sustentou que Vallênia Batista Victor, embora herdeira, figurava como possuidora do imóvel e assumiu a responsabilidade pelos débitos, conforme Termo de Mediação Judicial constante nos autos principais (ID 112104600).

O Condomínio ressaltou ainda que os embargantes possuíam plena ciência dos atos processuais na ação de execução, uma vez que o inventariante, Valkley Batista Victor, estava habilitado no processo principal e o antigo inventariante, José Valderedo Victor, também peticionou nos autos da execução.

Refutou a alegação de desconhecimento, apontando a conduta de má-fé dos embargantes, especialmente o fato de Valkley Batista Victor ter arrematado o imóvel em leilão anterior e, de maneira astuciosa, desistido da arrematação sob o pretexto de incerteza quanto à propriedade, configurando nítida manobra protelatória.

Por sua vez, o arrematante Igor Cesar de Oliveira, em sua contestação (ID 112102687), corroborou as alegações do Condomínio, enfatizando sua boa-fé na aquisição do imóvel por meio do leilão judicial.

Pontuou que a arrematação judicial constitui uma forma de aquisição originária da propriedade, conferindo ao arrematante um direito límpido e hígido, fundado na chancela do Poder Judiciário.

O arrematante defendeu que a dívida propter rem recai sobre o bem e que a execução foi corretamente direcionada tanto à proprietária registral (Edileusa Guedes Ferreira) quanto à possuidora do imóvel (Vallênia Batista Victor).

Adicionalmente, salientou que a alegação do espólio de que o imóvel pertencia a Maria Auxiliadora Batista Victor não altera a realidade jurídica registral e fática, e que tais argumentos já haviam sido analisados e superados por este Juízo na decisão proferida no processo executivo (ID 112102696), a qual expressamente consignou a validade da penhora sobre o bem, independentemente da discussão acerca da titularidade.

Requereu, assim, a revogação da liminar concedida, a improcedência total dos embargos, e a condenação dos embargantes por litigância de má-fé.

Os embargantes, em sede de impugnação às contestações (ID 113580975), reiteraram suas teses iniciais, insistindo na ausência de citação regular do espólio e na nulidade dos atos de constrição e arrematação.

Reafirmaram que a simples "ciência informal" ou a participação em outros processos não supriria a formalidade essencial da citação, o que, em seu entendimento, violaria o devido processo legal e os princípios da ampla defesa e do contraditório.

Negaram veementemente qualquer conduta de má-fé, alegando que o ajuizamento dos embargos de terceiro configurava um legítimo exercício de defesa da propriedade e dos direitos do espólio. É o relatório.

DECIDO.

A controvérsia central nos presentes Embargos de Terceiro reside na legitimidade da constrição judicial e da posterior arrematação do imóvel, unidade 504 do Edifício Kadosh Residence, em face das alegações dos embargantes de que o bem pertenceria ao Espólio de Maria Auxiliadora Batista Victor, do qual são herdeiros e inventariante, e que não teriam sido regularmente citados na ação de execução principal (processo nº 0806609-51.2021.8.15.2001).

Contudo, uma análise detida dos autos e das informações trazidas à baila pelos próprios documentos acostados revela a fragilidade da tese dos embargantes e a regularidade dos atos executórios, conforme já antecipado e decidido por este Juízo na ação de execução.

Inicialmente, cumpre reiterar que as despesas condominiais possuem inequívoca natureza propter rem, o que significa que são obrigações que acompanham a própria coisa, ou seja, o imóvel, vinculando-se a ele independentemente de quem seja o titular do domínio ou o possuidor.

Essa característica peculiar da dívida condominial é fundamental para a compreensão da legitimidade passiva na execução.

Neste particular, a decisão proferida por este Juízo nos autos do processo executivo nº 0806609-51.2021.8.15.2001, especificamente no ID 112102696, foi categórica ao dispor que "(...) tratando-se de dívida proveniente de despesas condominiais, que constituem obrigações propter rem, a execução de débitos oriundos do imóvel alcança o próprio bem, independente de quem detenha a titularidade, mormente quando a proprietária do bem imóvel não se opôs à penhora do imóvel, conforme ID 59577611, bem como que a posse está com a executada Vallenia Batista Victor, conforme informações contidas na inicial." Esse trecho da decisão, já proferida e consolidada no processo principal, é determinante para a resolução da presente lide.

A jurisprudência pátria, como explicitado na Contestação (ID 112102687), adere a este entendimento ao afirmar que: "Sabe-se que as responsabilidades associadas ao condomínio são de natureza propter rem, ou seja, estão ligadas ao imóvel e não à pessoa que reside na unidade quando a dívida é contraída.

Portanto, tanto o proprietário do imóvel quanto qualquer ocupante da unidade, seja ele comprador compromissário, locatário, comodatário, entre outros, são responsáveis pelo pagamento das cotas de despesas do condomínio.

A responsabilidade pelo pagamento das despesas do condomínio é configurada simplesmente pela demonstração de que o devedor é o proprietário ou detentor do imóvel.

Assim, o condomínio tem a opção de exercer o direito de cobrança contra o proprietário do imóvel ou contra quem esteja na posse do bem.

A ação de cobrança pode ser movida contra qualquer um deles individualmente, ou contra ambos em litisconsórcio passivo facultativo." (TJDF - Acórdão 1889466 , 070829720238070020, Relator(a): JOÃO EGMONT, 2ª Turma Cível, data de julgamento: 17/7/2024, publicado no DJE: 23/7/2024).

Dessa forma, a execução foi direcionada de maneira adequada contra as partes que possuíam vínculos jurídicos com o imóvel gerador do débito, em conformidade com a natureza propter rem da obrigação.

A Sra.

Edileusa Guedes Ferreira figura como proprietária registral do imóvel, conforme certidão cartorária acostada aos autos (ID 111498664 e ID 112104602), e, notadamente, declarou expressamente no processo principal que não se opunha à penhora do bem (ID 111498659).

A propriedade registral é o vínculo jurídico mais evidente que atrai a responsabilidade pela dívida propter rem, sendo oponível a terceiros de boa-fé.

A alegação de que o imóvel teria sido vendido anteriormente por "contrato de gaveta" ou "substabelecimento de procuração pública em causa própria" (ID 111497192) aos embargantes não é oponível ao Condomínio Exequente ou ao arrematante, uma vez que tais atos não foram devidamente registrados na matrícula do imóvel.

O sistema registral brasileiro estabelece a publicidade e a segurança jurídica como pilares, e a transferência da propriedade imóvel só produz efeitos erga omnes após o registro no Cartório de Registro de Imóveis competente.

Adicionalmente, Vallênia Batista Victor, embora herdeira, figurava como possuidora do imóvel no momento da propositura da ação e durante a geração de parte significativa do débito condominial.

Os próprios autos da execução e do inventário (processo nº 0803282-05.2016.8.15.0181) contêm informações que indicam que a posse do imóvel estava sob a responsabilidade da Sra.

Vallênia Batista Victor, conforme o já mencionado Termo de Mediação Judicial (ID 112104600).

A jurisprudência, inclusive do Superior Tribunal de Justiça, já consolidou o entendimento de que o possuidor de imóvel, especialmente aquele que se responsabiliza por ele, responde pelos débitos condominiais (STJ - AREsp 1662672 DF 2020/0032704-6).

Consequentemente, a citação da proprietária registral e da possuidora do imóvel foi plenamente válida e suficiente para o regular prosseguimento da execução.

A argumentação dos embargantes de que o imóvel pertence ao espólio da falecida Maria Auxiliadora Batista Victor e que a execução deveria ter sido proposta contra o espólio ou todos os herdeiros desde o início já foi objeto de análise e superação por este Juízo nos autos da execução principal.

A decisão de ID 112102696, datada de 19 de novembro de 2024, expressamente consignou: "Assim, muito embora a executada seja herdeira da Sra.

Maria Auxiliadora Batista Victor, como o bem se encontra sob a posse da executada Valenia Batista Victor, nada impede a penhora sobre referido imóvel, fato que deverá ser informado ao juízo do inventário em momento oportuno." Esta decisão valida a penhora sobre o bem com base na posse exercida por Vallênia, independentemente da discussão acerca da titularidade formal do espólio, que não possuía registro imobiliário em seu nome.

A alegação de ausência de citação do espólio, portanto, não se sustenta diante da natureza propter rem da dívida e da prévia manifestação deste Juízo na ação executiva, que já determinou o prosseguimento do feito.

Ademais, a ciência dos embargantes acerca da execução principal é manifesta nos autos.

José Valderedo Victor foi o primeiro inventariante do espólio de Maria Auxiliadora Batista Victor, e Valkley Batista Victor, o atual inventariante (ID 111498653), está habilitado no processo principal.

Ofícios do Juízo da 3ª Vara Mista de Guarabira (ID 111498656), onde tramita o inventário, informaram este Juízo sobre o arrolamento do imóvel no espólio.

A alegação de que a "ciência informal" não supre a formalidade da citação é mitigada pelo fato de que a proprietária registral e a possuidora (herdeira do espólio) foram regularmente citadas, e a natureza propter rem da dívida adere ao bem.

O fato de os herdeiros terem planos de partilha (ID 112373499, ID 112372298) que contemplam o imóvel demonstra conhecimento detalhado sobre sua situação e o débito condominial.

No que tange à arrematação, o Sr.

Igor Cesar de Oliveira agiu de boa-fé ao participar do leilão judicial e adquirir o bem.

A arrematação é um modo de aquisição originária da propriedade, o que significa que o arrematante adquire o bem livre de quaisquer ônus ou vícios anteriores, ressalvados os que constem expressamente do edital e da matrícula.

A boa-fé do arrematante não pode ser maculada por disputas internas ou omissões dos anteriores detentores ou supostos proprietários que não promoveram o devido registro da propriedade.

A decisão liminar que suspendeu a arrematação, em 01 de maio de 2025 (ID 111737659), já trazia a ressalva de sua revisão caso se comprovasse que o imóvel pertencia à Sra.

Edileusa Guedes Ferreira, o que se confirmou pelas certidões de inteiro teor.

Por fim, a conduta dos embargantes nos autos revela um inequívoco intuito protelatório, caracterizando litigância de má-fé.

O inventariante Valkley Batista Victor, um dos embargantes, notoriamente arrematou o mesmo imóvel em leilão anterior, nos autos da execução principal, e posteriormente desistiu da arrematação, alegando "não ter certeza sobre sua propriedade".

Essa conduta, por si só, é contraditória e revela a intenção de tumultuar o processo e obstar a satisfação do crédito condominial, que, conforme relatado, é substancial e continua a aumentar, causando prejuízos ao condomínio e aos demais condôminos.

A oposição destes embargos de terceiro, com alegações já superadas pela decisão deste Juízo no processo executivo, demonstra uma flagrante alteração da verdade dos fatos e uso temerário do processo.

A parte que age de má-fé em processo judicial, buscando objetivos ilícitos ou protelatórios, deve ser severamente apenada, nos termos do Código de Processo Civil.

O artigo 80 do CPC estabelece as hipóteses de litigância de má-fé, e, no presente caso, a conduta dos embargantes se enquadra perfeitamente nos incisos II (alterar a verdade dos fatos), V (proceder de modo temerário em qualquer incidente ou ato do processo), e VI (provocar incidente manifestamente infundado).

O artigo 81 do mesmo diploma legal prevê que o litigante de má-fé será condenado a pagar multa, que pode variar entre um e dez por cento do valor atualizado da causa, além de indenizar a parte contrária pelos prejuízos que esta sofreu e arcar com os honorários advocatícios e com todas as despesas que efetuou.

Diante do histórico processual e da clareza das informações que demonstram o conhecimento dos embargantes sobre a execução e a natureza da dívida, a insistência em teses já refutadas e a manobra ardilosa da desistência da arrematação justificam a aplicação de multa por litigância de má-fé.

Ante todo o exposto, considerando a natureza propter rem da dívida condominial, a regularidade da citação e da penhora nos autos do processo de execução nº 0806609-51.2021.8.15.2001, e a decisão anterior deste Juízo que já validou o prosseguimento da execução, bem como a manifesta má-fé dos embargantes, a improcedência dos presentes Embargos de Terceiro é medida que se impõe.

DISPOSITIVO Diante do exposto, com fundamento no artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil, JULGO IMPROCEDENTES os Embargos de Terceiro opostos por VALKLEY BATISTA VICTOR e JOSÉ VALDEREDO VICTOR em face de CONDOMÍNIO DO EDIFÍCIO KADOSH RESIDENCE e IGOR CESAR DE OLIVEIRA.

Em consequência, REVOGO a decisão liminar proferida em 01 de maio de 2025 (ID 111737659), que havia determinado a suspensão dos efeitos do leilão e da arrematação.

Outrossim, DETERMINO o PROSSEGUIMENTO do feito executivo nos autos do processo nº 0806609-51.2021.8.15.2001, com a integral HOMOLOGAÇÃO DA ARREMATAÇÃO da unidade 504 do Edifício Kadosh Residence pelo arrematante Igor Cesar de Oliveira.

Ademais, reconhecendo a conduta de má-fé dos embargantes, que alteraram a verdade dos fatos e procederam de modo temerário ao provocar incidente manifestamente infundado, nos termos do artigo 80, incisos II, V, e VI, do Código de Processo Civil, CONDENO os embargantes VALKLEY BATISTA VICTOR e JOSÉ VALDEREDO VICTOR ao pagamento de multa por litigância de má-fé, que fixo em 5% (cinco por cento) sobre o valor atualizado da causa, a ser revertida em favor dos embargados, Condomínio do Edifício Kadosh Residence e Igor Cesar de Oliveira, pro rata.

Sem custas, nem honorários.

Transitada em julgado, certifique-se e junte-se cópia desta sentença nos autos do processo n. 0806609-51.2021.815.2001, vindo-me aqueles conclusos e arquivando-se estes autos com as devidas baixas.

João Pessoa, na data da assinatura eletrônica. [Documento datado e assinado eletronicamente - art. 2º, lei 11.419/2006] Juiz(a) de Direito