TJPB - 0850609-78.2017.8.15.2001

Poder Judiciário da Paraíba 11ª Vara Cível da Capital Processo número - 0850609-78.2017.8.15.2001 CLASSE: RENOVATÓRIA DE LOCAÇÃO (137) ASSUNTO(S): [Locação de Imóvel] AUTOR: CLARO S/A Advogados do(a) AUTOR: JULIANA MEDEIROS JORGE FELTRIN - SP310191, KELLY ANDREOLI - SP287104, RICARDO JORGE VELLOSO - SP163471 REU: CONDOMINIO EDIFICIO CARICE Advogado do(a) REU: CLAUDIO TAVARES NETO - PB13513 SENTENÇA AÇÃO RENOVATÓRIA DE CONTRATO DE LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL.

TELECOMUNICAÇÕES.

PERDA SUPERVENIENTE DO OBJETO.

CELEBRAÇÃO DE TERMO ADITIVO CONTRATUAL RENOVANDO A LOCAÇÃO ATÉ 2028.

INTERESSE PROCESSUAL.

AUSÊNCIA.

EXTINÇÃO SEM RESOLUÇÃO DO MÉRITO.

INTELIGÊNCIA DO ART. 485, VI, CPC. ÔNUS SUCUMBENCIAIS.

PRINCÍPIO DA CAUSALIDADE.

Vistos, etc.

Trata-se de AÇÃO RENOVATÓRIA DE CONTRATO DE LOCAÇÃO ajuizada por CLARO S/A (posteriormente sucedida por TORRES DO BRASIL S.A. em virtude de cisão parcial) em face de CONDOMÍNIO EDIFÍCIO CARICÉ, estando as partes devidamente qualificadas nos autos do processo em epígrafe.

A parte autora narrou, em sua petição inicial, ter celebrado contrato de locação de imóvel com destinação comercial, especificamente o topo do edifício situado na Avenida Getúlio Vargas, nº 109, Centro, João Pessoa/PB, para instalação de infraestrutura de telecomunicações.

Afirmou que a relação locatícia teve início em 17/04/1998, com término previsto para 16/04/2018, e que, preenchidos os requisitos legais, buscava a renovação compulsória do contrato pelo período de 17/04/2018 a 16/04/2023, propondo o valor mensal de R$ 9.291,79 (nove mil, duzentos e noventa e um reais e setenta e nove centavos), com reajuste pelo IGPM.

Inicial instruída com documentos pertinentes, como o termo de fiança (ID 10188949), seguros (ID 10188943), comprovantes de aluguéis (ID 10188938), e os contratos e aditivos (ID 10188934).

Devidamente citado (ID 20286635, ID 25808333), a parte demandada quedou-se inerte, o que levou à decretação de sua revelia (ID 30043661).

Sobreveio sentença (ID 30584965) que julgou totalmente procedente o pedido autoral, decretando a renovação do contrato pelo prazo de 5 (cinco) anos, com o valor mensal de R$ 7.700,00 (sete mil e setecentos reais), e condenou o réu ao pagamento de custas e honorários advocatícios fixados em 15% sobre o valor da condenação.

Em seguida, a parte autora opôs Embargos de Declaração (ID 32688914), buscando esclarecimentos sobre a data de início do valor do aluguel fixado e a base de cálculo dos honorários.

Em nova sentença (ID 41913989), os embargos foram parcialmente acolhidos para integrar o dispositivo, fixando o período de renovação de 17/04/2018 a 16/04/2023 e reduzindo os honorários advocatícios para R$ 3.000,00 (três mil reais), com base no juízo de equidade (Art. 85, §8º, CPC).

Posteriormente, o condomínio promovido opôs Embargos de Declaração (ID 52517659), arguindo preliminares de inadequação da via eleita, decadência do direito, perda do objeto e julgamento ultra petita, além de nulidade da sentença por ausência de fundamentação.

Tais embargos foram rejeitados (ID 53949303), sob o fundamento de que visavam à rediscussão da matéria.

A parte promovida, então, opôs novos Embargos de Declaração (ID 54744610), reiterando a nulidade da decisão anterior por genericidade.

Estes foram igualmente rejeitados, como se deduz do ID 55580134.

Ambas as partes interpuseram recursos de Apelação.

A promovente apelou da redução dos honorários advocatícios (ID 55249116).

Já o condomínio promovido apelou do mérito da sentença, reiterando as preliminares e a nulidade da decisão (ID 57258576).

No segundo grau de jurisdição, a Desembargadora Relatora proferiu decisão monocrática (ID 103509990) que, de ofício, anulou a sentença (ID 53949303) por ausência de fundamentação e genericidade, determinando o retorno dos autos ao Juízo de origem para prolação de nova sentença, restando prejudicados os apelos.

Contra esta decisão, a parte promovente interpôs Agravo Interno (ID 103509992), defendendo a validade da sentença e a necessidade de julgamento do mérito dos apelos.

Todavia, o Eg.

TJPB, por meio de Acórdão (ID 103510001), negou provimento ao Agravo Interno, mantendo a decisão monocrática que anulou a sentença por ausência de fundamentação, vindo a ocorrer o trânsito em julgado conforme certidão inserta no ID 103510006.

Retornando os autos à primeira instância, foi proferido despacho para que as partes indicassem as provas que pretendiam produzir (ID 108264308).

A parte promovente peticionou (ID 109414318) informando que, diante da anulação da sentença que julgou os embargos de declaração, apenas a nova decisão sobre os referidos embargos seria necessária, sem produção de novas provas.

Por sua vez, a parte demandada apresentou petição (ID 109855301), acompanhada de e-mails (ID 109855307), noticiando a perda superveniente do objeto da demanda, em razão da celebração de um novo aditivo contratual que renovou a locação até o ano de 2028, razão por que requereu a extinção do feito e a condenação da autora ao pagamento dos ônus sucumbenciais pelo princípio da causalidade.

Em resposta, a parte promovente (ID 111124038) juntou o referido Termo Aditivo (ID 111124039), confirmando a renovação do contrato de locação para o período de 17/04/2023 a 16/04/2028, com valor mensal de R$ 16.232,02.

Contudo, argumentou que este aditivo não afetaria a presente demanda, pois a ação renovatória buscava a formalização do período de 2018 a 2023, que, em sua visão, permaneceria como uma "lacuna" a ser preenchida judicialmente.

Reiterou, ainda, a preclusão das matérias arguidas pelo réu em sua manifestação e a necessidade de prolação de nova decisão apenas sobre os embargos de declaração anteriormente opostos.

Após, vieram-me os autos conclusos para julgamento. É o que convém relatar.

Passo a decidir.

Ab initio, cumpre registrar que este Juízo trata de proferir a presente decisão em estrito cumprimento ao r.

Acórdão prolatado pelo Eg.

TJPB, que negou provimento ao Agravo Interno interposto pela parte promovente, mantendo a anulação da sentença anterior por ausência de fundamentação.

Com isso, a decisão do Tribunal de Justiça da Paraíba reafirmou a imperatividade do dever de fundamentação das decisões judiciais, conforme preceituado no art. 93, inciso IX, da Constituição Federal, e no art. 489 do Código de Processo Civil, que veda decisões genéricas ou que não enfrentem os argumentos deduzidos pelas partes.

Sob outros termos, a anulação da sentença anterior impõe a este Juízo a prolação de um novo provimento jurisdicional que aborde de forma exauriente todas as questões suscitadas e os fatos relevantes para o deslinde da controvérsia, em observância aos princípios do devido processo legal, do contraditório e da ampla defesa.

Dito isso, impede tornar evidente que a presente demanda, originariamente proposta como ação renovatória de contrato de locação, encontra-se em um estágio processual peculiar, caracterizado por supervenientes desenvolvimentos fáticos que impactam diretamente a sua utilidade e necessidade.

Basicamente, a análise detida dos autos revela que a questão elementar a ser dirimida neste momento processual não reside mais na procedência ou improcedência do pedido renovatório em si, mas sim na própria subsistência do interesse de agir da parte autora, em face de um fato novo e relevante, a saber: a celebração de um termo aditivo contratual que renovou a locação extrajudicialmente.

De tal maneira que se revela necessário proceder ao exame da possível perda do objeto processual, sobre cuja questão se discorrerá a seguir.

Da perda superveniente do objeto da ação renovatória.

A rigor, a ação renovatória, instituto jurídico de grande relevância no Direito do Inquilinato, possui como escopo precípuo a proteção do fundo de comércio e do ponto empresarial, garantindo ao locatário comercial a continuidade de sua atividade no imóvel locado, desde que preenchidos os requisitos legais estabelecidos no art. 51 da Lei n.º 8.245/91.

O direito à renovação compulsória visa a obstar o enriquecimento sem causa do locador, que poderia se beneficiar da valorização do imóvel decorrente do esforço e investimento do locatário na formação de sua clientela e na consolidação de seu estabelecimento.

A finalidade é, portanto, assegurar a estabilidade e a permanência do empresário no local onde desenvolve suas operações, evitando prejuízos decorrentes de uma eventual e injustificada retomada do imóvel.

No caso em apreço, a parte promovente ajuizou a presente ação em 11/10/2017, buscando a renovação do contrato de locação que se encerraria em 16/04/2018, para o quinquênio subsequente (17/04/2018 a 16/04/2023).

A pretensão, à época do ajuizamento, era legítima e necessária, considerando a proximidade do término do contrato e a ausência de acordo amigável para a renovação, o que poderia, em tese, comprometer a continuidade das operações da locatária no local.

Todavia, um fato superveniente de extrema relevância foi trazido aos autos pela parte promovida no ID 109855301, e, posteriormente, confirmada pela própria promovente com a juntada do termo aditivo (ID 111124039).

Este documento, datado de 19/06/2023, formaliza a renovação do contrato de locação não residencial para o período de 17/04/2023 a 16/04/2028, estabelecendo um novo valor mensal de aluguel de R$ 16.232,02 (dezesseis mil, duzentos e trinta e dois reais e dois centavos) e mantendo o IGPM como índice de reajuste.

A celebração de tal ajuste contratual, que prorroga a vigência da locação por um novo quinquênio, a partir de 2023, tem o condão de esvaziar o objeto da presente ação renovatória.

A finalidade da ação, como já exposto, é garantir a continuidade da locação e a proteção do fundo de comércio.

Inequivocamente, se as partes, por meio de um acordo extrajudicial, já formalizaram a continuidade da relação locatícia para um período futuro, a intervenção judicial para compelir a renovação do contrato perde sua utilidade e necessidade.

Em contrapartida, a tese da parte autora, de que o aditivo não abarcou o período de 2018 a 2023, criando uma "lacuna" que justificaria a manutenção da ação, não se sustenta diante da natureza da ação renovatória. É que a renovatória não se presta a "formalizar" ou "regularizar" períodos pretéritos que, porventura, não tenham sido expressamente contemplados em aditivos anteriores, especialmente quando a relação contratual já foi reestabelecida e prorrogada para o futuro por meio de um novo instrumento.

O objetivo da lei, em verdade, é assegurar a permanência do locatário no imóvel, e não a correção de eventuais omissões formais em aditivos passados, se a continuidade da posse já está garantida por um novo acordo.

Nessa senda, a celebração do aditivo de 2023, que estende a locação até 2028, demonstra que a continuidade da relação locatícia foi alcançada extrajudicialmente, tornando a pretensão judicial de renovação para um período anterior (2018-2023) desnecessária e inútil.

A propósito do tema, a jurisprudência pátria é uníssona ao reconhecer que a perda superveniente do objeto da demanda acarreta a extinção do processo sem resolução do mérito, por ausência de interesse processual.

O interesse de agir, uma das condições da ação, deve estar presente não apenas no momento da propositura da demanda, mas perdurar por todo o seu trâmite.

Se, no curso do processo, a situação fática se altera de modo a tornar inútil ou desnecessária a prestação jurisdicional, o processo deve ser extinto.

Nesse sentido, o art. 485, inciso VI, do Código de Processo Civil, estabelece que o juiz não resolverá o mérito quando verificar a ausência de legitimidade ou de interesse processual.

A superveniência de um ajuste negocial que atende à finalidade da ação renovatória (garantir a continuidade da locação) configura a perda do interesse de agir, pois a tutela jurisdicional buscada já foi alcançada por outros meios.

Assim sendo, diante da comprovação da celebração do termo aditivo em 19/06/2023 (ID 111124039), que renovou o contrato de locação até 16/04/2028, resta configurada a perda superveniente do objeto da presente ação renovatória, uma vez que a continuidade da relação locatícia, que era o cerne da pretensão autoral, foi assegurada por meio de renovação extrajudicial entre as partes.

Das demais questões suscitadas. É cediço que a parte promovida, em suas manifestações e recursos, suscitou diversas outras preliminares e questões de mérito, tais como a inadequação da via eleita por ausência de fundo de comércio, a decadência do direito autoral e o julgamento ultra petita da sentença anterior.

Não obstante, uma vez reconhecida a perda superveniente do objeto da ação, todas as demais preliminares e as questões de mérito tornam-se prejudicadas.

Afinal, a ausência de interesse processual é uma das condições da ação e, quando verificada, impõe a extinção do processo sem resolução do mérito, conforme o já citado art. 485, VI, do CPC.

Não há, pois, necessidade de adentrar na análise da existência ou não de fundo de comércio para fins de renovatória em imóveis com Estações de Rádio Base (ERBs), da tempestividade do ajuizamento da ação ou da correção do valor do aluguel e dos honorários fixados na sentença anulada, pois a própria razão de ser do processo se desfez.

Além disso, ainda que a questão da existência de fundo de comércio em locações para instalação de ERBs tenha sido objeto de divergência jurisprudencial, com o Superior Tribunal de Justiça firmando entendimento pela sua caracterização (REsp 1.790.074-SP), a superveniência do acordo extrajudicial torna essa discussão acadêmica no contexto deste processo específico.

Da mesma forma, a análise da decadência, que se relaciona ao prazo para o ajuizamento da ação renovatória, perde relevância quando o objeto da demanda se esvai por um fato posterior que garante a continuidade da relação locatícia.

Dos ônus sucumbenciais.

Por derradeiro, há de se considerar que a extinção do processo sem resolução do mérito, em virtude da perda superveniente do objeto, impõe a análise da responsabilidade pelas custas processuais e honorários advocatícios com base no princípio da causalidade, conforme preceitua o art. 85, § 10, do Código de Processo Civil: "Nos casos de perda do objeto, os honorários serão devidos por quem deu causa ao processo." Em suma, a princípio da causalidade estabelece que a parte que deu causa à instauração do processo ou ao incidente processual deve arcar com as despesas dele decorrentes.

Especialmente no caso sob cotejo, a ação renovatória foi ajuizada pela parte promovente em 2017, em um momento em que o contrato de locação se aproximava do fim (abril de 2018) e, aparentemente, não havia um acordo extrajudicial para a sua renovação.

Assim, a propositura da demanda, naquele contexto, era legítima e necessária para resguardar o direito à renovação e a proteção do fundo de comércio.

Contudo, a perda do objeto da ação não decorreu de um reconhecimento da pretensão autoral pelo promovido em juízo, mas sim da celebração de um novo termo aditivo em 19/06/2023 (ID 111124039), que renovou a locação até 16/04/2028.

Embora este aditivo tenha sido firmado após o ajuizamento da ação, ele demonstra que as partes, em algum momento, alcançaram um consenso extrajudicial que tornou a continuidade da demanda judicial desnecessária.

Por seu turno, a parte autora, ao insistir na manutenção da ação renovatória mesmo após a celebração do aditivo que garantia a continuidade da locação (ainda que para um período posterior ao inicialmente pleiteado na exordial), contribuiu para a manutenção de um processo cujo objeto se esvaziou.

Aliás, a alegação de uma "lacuna" contratual para o período de 2018 a 2023, como justificativa para a continuidade da ação renovatória, não se coaduna com a finalidade do instituto, que é a renovação do contrato para assegurar a continuidade da locação, e não a regularização retroativa de períodos passados já superados por um novo acordo.

A renovatória visa a evitar a interrupção da posse e a perda do ponto, o que, com o aditivo de 2023, foi garantido.

Desse modo, a parte autora, ao ajuizar a demanda e, posteriormente, ao não reconhecer a perda do objeto de forma imediata e integral após a celebração do aditivo que garantia a continuidade da locação, deu causa à instauração e ao prosseguimento desnecessário do processo.

Inclusive, a postura ora adotada por este Juízo, ao imputar à parte promovente o ônus sucumbencial, acha-se em simetria com o entendimento vazado da jurisprudência dos Tribunais brasileiros, consoante se verá a seguir: APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO RENOVATÓRIA DE CONTRATO DE LOCAÇÃO COMERCIAL – SENTENÇA que EXTINGUIU O FEITO SEM RESOLUÇÃO DO MÉRITO – PERDA DE OBJETO – ART. 485, VI, CPC – CONDENAÇÃO DA PARTE AUTORA AO PAGAMENTO DAS CUSTAS, DESPESAS E HONORÁRIOS EM RAZÃO DO PRINCÍPIO DA CAUSALIDADE – insurgência DA REQUERENTE PLEITEANDO A INVERSÃO DA CONDENAÇÃO AO PAGAMENTO DOS HONORÁRIOS DE SUCUMBÊNCIA – TESE DE QUE OS RÉUS TERIAM DADO CAUSA À PERDA DO OBJETO – NÃO ACOLHIMENTO – APELANTES QUE DESOCUPARAM O IMÓVEL EM RAZÃO DA PROPOSITURA DE AÇÃO DE DESPEJO – SENTENÇA MANTIDA – INTELIGÊNCIA DO ART. 85, § 10, CPC – RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO. (TJ-PR 00031454320228160173 Umuarama, Relator.: ruy a, Data de Julgamento: 15/07/2024, 17ª Câmara Cível, Data de Publicação: 17/07/2024) APELAÇÃO CÍVEL.

AÇÃO RENOVATÓRIA DE LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL (COMERCIAL).

PERDA SUPERVENIENTE DO OBJETO DA DEMANDA. ÔNUS SUCUMBENCIAL .

PRINCÍPIO DA CAUSALIDADE.

VALOR DA VERBA HONORÁRIA.

SUCUMBÊNCIA EM GRAU RECURSAL. 1 .

De acordo com o disposto no artigo 85, § 10 do Código de Processo Civil, ?nos casos de perda do objeto, os honorários serão devidos por quem deu causa ao processo?. 2.

Denota-se que a autora, ao pretender a renovação da locação por valor muito inferior àquele indicado pelo réu e efetivamente entabulado entre as partes, deu causa à ação, devendo, portanto, arcar com os ônus da sucumbência. 3 .

Deve ser mantido o valor da verba honorária fixada de acordo com o disposto no § 2º do artigo 85 do CPC.

Honorários advocatícios fixados em 10% do valor da causa que não comportam redução. 4.

Nos termos do artigo 85, § 11 do Código de Processo Civil, cabe a majoração dos honorários advocatícios fixados na instância inicial na hipótese de sucumbência em grau recursal .

APELAÇÃO CÍVEL CONHECIDA E DESPROVIDA. (TJ-GO - Apelação (CPC): 01380389120158090049, Relator.: Des(a).

ALAN SEBASTIÃO DE SENA CONCEIÇÃO, Data de Julgamento: 18/05/2020, 5ª Câmara Cível, Data de Publicação: DJ de 18/05/2020) Quanto à fixação dos honorários advocatícios, o art. 85, § 2º, do Código de Processo Civil estabelece que os honorários serão fixados entre o mínimo de dez e o máximo de vinte por cento sobre o valor da condenação, do proveito econômico obtido ou, não sendo possível mensurá-lo, sobre o valor atualizado da causa.

O § 8º do mesmo artigo, por sua vez, prevê a fixação por equidade apenas para as causas em que o proveito econômico for inestimável ou irrisório, ou o valor da causa for muito baixo.

No presente caso, não há condenação ou proveito econômico diretamente mensurável decorrente da extinção do processo.

O valor da causa foi atribuído pela própria autora em R$ 111.501,48 (cento e onze mil, quinhentos e um reais e quarenta e oito centavos) (ID 10188764), quantia que não pode ser considerada irrisória ou muito baixa.

Portanto, a fixação dos honorários deve observar o percentual mínimo de 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa, em conformidade com o art. 85, § 2º, do CPC.

Diante disso, a condenação da parte autora ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, fixados no patamar legal, é medida que se impõe para remunerar o trabalho do patrono da parte promovida e para desestimular a litigância desnecessária, em observância aos princípios da causalidade e da razoabilidade.

Isto posto, com fulcro no art. 485, inciso VI, do Código de Processo Civil, JULGO EXTINTO O PROCESSO SEM RESOLUÇÃO DO MÉRITO, em razão da perda superveniente do objeto da presente ação renovatória.

Por conseguinte, condeno a parte promovente ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, que fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor da causa, nos termos do artigo 85, §2º, do CPC.

Caso sobrevenha recurso, intime-se a parte adversa para contrarrazões e ofertadas estas, ou decorrido o prazo, certifique-se e encaminhem-se os autos ao Eg.

TJ/PB.

Com o trânsito em julgado, calculem-se as custas finais e intime-se a parte promovente, através de seu advogado, para, em 15 dias, efetuar o respectivo recolhimento.

Decorrido tal prazo, sem o recolhimento, com arrimo no art. 394, §3º, do Código de Normas Judiciais, proceda com a inscrição do débito no SERASAJUD.

Caso o valor das custas judicias supere o montante de 6 (seis) salários-mínimos, notifique-se à Procuradoria do Estado para inscrição na dívida ativa, cuja expedição da certidão para tanto desde já fica determinada.

Cumpridas as determinações acima e não havendo outros requerimentos, arquivem-se os autos.

Intimem-se e cumpra-se.

João Pessoa, data da assinatura eletrônica.

Juiz(a) de Direito

Poder Judiciário da Paraíba 11ª Vara Cível da Capital DESPACHO Vistos, etc.

Intimem-se as partes, por seus advogados, para, no prazo de 15 dias, indicarem precisamente as provas que ainda pretendam produzir, especificando-as, se for o caso, inclusive com a indicação das eventuais testemunhas (para fins de melhor organização da pauta de audiências deste Juízo), as quais deverão comparecer em juízo independente de intimação, sob pena de julgamento do processo no estado em que se encontra.

Caso sejam indicadas testemunhas, deverá a parte que as arrolou indicar, de modo preciso, quais fatos almeja comprovar com a prova oral.

Decorrido o prazo sem manifestação, certifique-se e voltem-me os autos conclusos.

João Pessoa, data e assinatura eletrônicas.

Juiz(a) de Direito