TJPB - 0830147-03.2017.8.15.2001

1ª VARA REGIONAL CÍVEL DE MANGABEIRA - ACERVO B PROCESSO NÚMERO: 0830147-03.2017.8.15.2001 CLASSE: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) ASSUNTO(S): [Locação de Imóvel] AUTOR: WEDS BATISTA LOPES Advogados do(a) AUTOR: STHEPHANNY EVELYN TRIGUEIRO DA COSTA - PB18120, JADIEMERSON GOMES DA SILVA - PB18474 REU: MARIA APARECIDA DA SILVA Advogado do(a) REU: WATTEAU FERREIRA RODRIGUES - PB9365 SENTENÇA

Vistos.

I - RELATÓRIO Trata-se de AÇÃO DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE E PEDIDO DE TUTELA DE URGÊNCIA, ajuizada por WEDS BATISTA LOPES, já qualificada nos autos do processo em epígrafe, em desfavor de MARIA APARECIDA DA SILVA, igualmente já singularizada.

Alega, em síntese, que: 1) É proprietário de duas salas comerciais - lojas 155 e 156 – com 6m² cada, situadas no Central Shopping, João Pessoa-PB, tendo celebrado um Contrato de Locação com a Promovida; 2) Em julho de 2012, durante a vigência do contrato, a Promovida manifestou interesse em adquirir as salas, acertando verbalmente a venda por R$ 24.000,00, a ser pago em quatro cheques em valores iguais de R$ 6.000,00, respectivamente nas datas 05/07/2012, 05/09/2012 e 05/10/2012 e 05/12/2012; 3) No entanto, todos os cheques foram devolvidos por ausência de fundos e, apesar das tentativas de contato e promessas da Promovida em regularizar o pagamento em espécie, isso nunca ocorreu; 3) Além disso, a Promovida locou os imóveis e está recebendo aluguel, causando prejuízo ao Promovente.

Diante disso, o Promovente requereu a liminar de reintegração de posse, a condenação da Promovida ao pagamento de aluguéis desde julho de 2012 até o presente momento, a rescisão do contrato de compra e venda e também do contrato de locação e uma indenização por danos morais.

Juntou Documentos.

Declarada incompetência (ID n.º 10837126, ante a distribuição à 1ª Vara Cível de João Pessoa/PB e a incidência competência funcional absoluta (Resolução 55/2012-TJPB).

Sentença de extinção sem julgamento de mérito por indeferimento da inicial(Id.18580395).

Recurso de apelação(Id.19459070).

Recurso provido, sentença anulada(Id.39791503).

Deferida a gratuidade.

Indeferido a tutela liminar possessória (ID n.º 47734087).

A promovida apresentou contestação (ID n.º 48726399), alegando, preliminarmente: Incompetência do foro, Inépcia da Inicial, Impugnação ao valor da causa e prejudicial de prescrição.

No mérito, alega que alugou duas salas ao autor e, posteriormente, resolveram negociar a aquisição dos imóveis através de contrato particular de promessa de compra e venda em 05/11/2011; Como garantia em pagamentos, foram dados 13 (treze) cheques iguais e sucessivos no valor de R$ 6.000,00 (seis mil reais) cada; dos treze cheques, a Ré pagou por intermédio de compensação bancária, nove deles, sendo que dois voltaram por insuficiência de saldo, sendo pagos em espécie, ao próprio Autor, que se comprometeu a restituir os títulos pagos diretamente; que não pagou apenas dois dos cheques arguidos pelo Autor, pagando onze dos treze cheques, reconhecendo a dívida referente apenas aos dois cheques em questão, dos quatro vindicados na inicial, porém já prescritos.

Pugna pela improcedência.

A autora apresentou impugnação no Id.51813695.

Intimadas a apresentar provas que intentam produzir, apenas a parte demandada manifestou-se, requerendo depoimentos pessoais e oitiva de testemunhas(Id.54471038).

Os autos foram remetidos ao CEJUSC(Id.57127583).

Audiência de conciliação infrutífera(Id.58936475).

Decisão de saneamento(Id.63597441).

A parte autora peticionou requerendo a designação de audiência de instrução, para produção de prova testemunhal(Id.65570802).

Acolhido o pedido de ajustes a decisão de saneamento, deferindo a produção da prova testemunhal requerida pelo autor(Id.72582847).

A promovida apresentou rol de testemunhas(Id.74963803).

Designada audiência de instrução(Id.77434537).

Termo de audiência de instrução(Id.79152559).

As partes apresentaram alegações finais(Ids.79764856 e 80229297).

Vieram-me os autos conclusos. É o relatório.

Passo a fundamentar e decidir conforme art. 93, IX, da CF/88.

II - FUNDAMENTAÇÃO Presentes os pressupostos processuais e requisitos de admissibilidade da demanda, já apreciadas as preliminares em decisão de saneamento.

Passo ao exame do mérito.

No mérito, a parte autora alega que a parte ré, que era sua inquilina, acertou a compra das duas salas comerciais que ela possuía, mediante o pagamento de quatro cheques no valor de R$ 6.000,00 cada.

No entanto, os cheques foram devolvidos por falta de fundos e a parte ré não realizou o pagamento em espécie.

A parte ré, por sua vez, alega que pagou onze dos treze cheques que emitiu para a parte autora, sendo que dois deles foram devolvidos por falta de fundos, mas foram pagos em espécie diretamente ao autor.

Após a análise das provas produzidas nos autos, resta demonstrado que a parte ré não cumpriu a sua obrigação integralmente, reconhecendo a inadimplência quanto ao contrato de promessa de compra e venda(Id.48726409), pois reconhece a inadimplência de 02(dois) dos 13(treze cheques) emitidos como promessa de pagamento, além de sustentar a quitação de mais 02(dois) cheques pagos em espécie, entretanto, sem comprovar efetivamente tais pagamentos, não tendo efetuado o resgate de tais títulos, tampouco apresentado prova apta a respaldar sua alegação.

Desta forma, não tendo a ré se desincumbido do seu ônus probatório, nos termos do art.373, II, do CPC, é de se reconhecer a inadimplência contratual, pelo valor nominal de R$ 24.000,000(vinte e quatro mil reais), conforme se atesta da notificação extrajudicial anexada ao Id.8379083 e dos cheques devolvidos de Id.8379046.

Aplica-se ao caso dos autos as regras do Código Civil de 2002, mais especificamente as normas atinentes ao contrato de compra e venda de imóvel, ao direito das obrigações e à responsabilidade civil, todas em harmonia com as disposições da Constituição da República Federativa do Brasil de 1988.

Trata-se a espécie de contrato de promessa de compra e venda pactuado sem cláusula de arrependimento cujo inadimplemento é inconteste, já que a ré confessa a sua inadimplência(art.374, III do CPC).

O Código Civil dispõe que o contrato de compra e venda pressupõe a presença de três elementos constitutivos essenciais para a sua existência, a coisa, o preço e o consentimento: Art. 481.

Pelo contrato de compra e venda, um dos contratantes se obriga a transferir o domínio de certa coisa, e o outro, a pagar-lhe certo preço em dinheiro.

Por outro lado, acerca da resolução ou execução de contrato em face do seu inadimplemento dispõe aquele Código: Art. 475.

A parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos.

Resta, portanto, analisarmos as questões de direito quanto às consequências do inadimplemento contratual demonstrado nos autos nos limites do que requerido pela parte promovente.

Ressalto por oportuno, que jamais se pode perder de vista a norma principiológica do art. 8º do Código de Processo Civil que exorta o julgador a observar na prestação jurisdicional o atendimento aos fins sociais e às exigências do bem comum, a proporcionalidade e a razoabilidade.

Vejamos: “Art. 8º Ao aplicar o ordenamento jurídico, o juiz atenderá aos fins sociais e às exigências do bem comum, resguardando e promovendo a dignidade da pessoa humana e observando a proporcionalidade, a razoabilidade, a legalidade, a publicidade e a eficiência”.

Como já mencionado, o inadimplemento contratual por parte do promovido restou configurado, pois deixou de pagar R$ 24.000,00 do preço ajustado pelos imóveis que comprou. É certo que a parte lesada pelo inadimplemento contratual tem a faculdade de pedir a resolução do contrato ou exigir-lhe o cumprimento sem prejuízo das perdas e danos que se verificarem (art. 475 do CC/02).

Todavia, também as consequências do inadimplemento contratual devem ser analisadas à luz da boa-fé e da função social do contrato (arts. 421 e 422 do CC/02).

Na lição de Flávio Tartuce acerca do princípio da função social do contrato: “Não se deve mais interpretar os contratos somente de acordo com aquilo que foi assinado pelas partes, mas sim levando-se em conta a realidade social que os circunda” (TARTUCE, Flávio.

Manual de Direito Civil.

Volume único. 6ª ed.

Rio de Janeiro: Forense; São Paulo: Método, 2016, p. 615 e 616).

No caso dos autos, o réu deixou de pagar no tempo e modo pactuado o montante de R$ 24.000,00 que corresponde a aproximadamente 30% do valor global do contrato, e há sinais de que o credor pode ser satisfeito com o desfecho dessa demanda, o que reclama a incidência das premissas da teoria do adimplemento substancial da avença.

Pode-se afirmar que o adimplemento substancial representa espécie de vedação ao exercício inadmissível de posição jurídica calcada na boa-fé objetiva, quando se verifica a desproporcionalidade entre a vantagem auferida pelo titular do direito e o sacrifício imposto a outrem em decorrência do seu exercício.

Para a aplicação da aludida teoria a que se observar a existência no caso concreto da insignificância do inadimplemento e da possibilidade de satisfação do interesse do credor pelas vias ordinárias.

Por sua vez a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, ainda que aplique a referida teoria com a devida parcimônia, já admitiu sua aplicação em hipótese em que o inadimplemento compreendeu 14%.

Vejamos: DIREITO CIVIL.

CONTRATO DE ARRENDAMENTO MERCANTIL PARA AQUISIÇÃO DE VEÍCULO (LEASING).

PAGAMENTO DE TRINTA E UMA DAS TRINTA E SEIS PARCELAS DEVIDAS.

RESOLUÇÃO DO CONTRATO.

AÇÃO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE.

DESCABIMENTO.

MEDIDAS DESPROPORCIONAIS DIANTE DO DÉBITO REMANESCENTE.

APLICAÇÃO DA TEORIA DO ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL. 1. É pela lente das cláusulas gerais previstas no Código Civil de2002, sobretudo a da boa-fé objetiva e da função social, que deve ser lido o art. 475, segundo o qual "[a] parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos,indenização por perdas e danos". 2.

Nessa linha de entendimento, a teoria do substancial adimplemento visa a impedir o uso desequilibrado do direito de resolução por parte do credor, preterindo desfazimentos desnecessários em prol da preservação da avença, com vistas à realização dos princípios da boa-fé e da função social do contrato. 3.

No caso em apreço, é de se aplicar a da teoria do adimplemento substancial dos contratos, porquanto o réu pagou: "31 das 36prestações contratadas, 86% da obrigação total (contraprestação e VRG parcelado) e mais R$ 10.500,44 de valor residual garantido".

O mencionado descumprimento contratual é inapto a ensejar a reintegração de posse pretendida e, consequentemente, a resolução do contrato de arrendamento mercantil, medidas desproporcionais diante do substancial adimplemento da avença. 4.

Não se está a afirmar que a dívida não paga desaparece, o que seria um convite a toda sorte de fraudes.

Apenas se afirma que o meio de realização do crédito por que optou a instituição financeira não se mostra consentâneo com a extensão do inadimplemento e, de resto, com os ventos do Código Civil de 2002.

Pode, certamente, o credor valer-se de meios menos gravosos e proporcionalmente mais adequados à persecução do crédito remanescente, como, por exemplo, a execução do título. 5.

Recurso especial não conhecido. (STJ - REsp: 1051270 RS 2008/0089345-5, Relator: Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, Data de Julgamento: 04/08/2011, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 05/09/2011).

Ademais, o próprio Código Civil prevê a possibilidade de o juiz reduzir de ofício a cláusula penal pactuada quando a obrigação principal tiver sido cumprida em parte ou a penalidade se manifeste excessiva conforme a natureza do negócio (art. 413 do CC/02).

E a pretensão da parte autora de resolução contratual com retenção dos valores pagos pelo réu, não é outra coisa senão a exigência da cláusula penal avençada.

Na hipótese dos autos, considerando o percentual de cumprimento do contrato pela parte promovida, a pretensão de solução do negócio pelo autor é manifestamente excessiva.

A melhor solução para o caso em apreço é a aplicação do instituto da substancial performance, com a manutenção do negócio jurídico, obrigando-se todavia, a réu a pagar ao autor o preço faltante com os acréscimos legais.

Em relação à quantia devida, como não houve pactuação dos juros moratórios, deve-se aplicar a regra do art. 406 do Código Civil.

O STJ firmou tese em Recurso Especial Repetitivo no sentido de que a taxa de juros moratórios a que se refere o artigo 406 do Código Civil é a taxa referencial do Sistema Especial de Liquidação e Custódia - SELIC (REsp.

Repetitivo nº REsp 727842).

Tratando-se de mora ex persona, o termo inicial dos juros é a data da constituição em mora.

No caso dos autos, a partir da citação (art. 240 do CPC).

Assim, ao valor devido deve ser acrescido o percentual da taxa selic (que inclui correção monetária e juros moratórios) desde a citação.

Quanto ao pedido de compensação por danos morais, temos que não comporta acolhimento.

O dano moral segundo a doutrina decorre da violação dos direitos da personalidade, entendidos estes como o conjunto de atributos inerentes a toda pessoa natural como decorrência do princípio da dignidade da pessoa humana (art. 1º, III da CRFB/88).

Nesse sentido, não é qualquer ofensa que se presta a amparar a aludida pretensão compensatória, senão aquelas que violem significativamente os direitos da personalidade do indivíduo, causando-lhe dor, sofrimento, angustia, frustração grave, o que não se demonstrou no caso em análise.

A parte autora apesar de ter alegado que sofre abalo em sua honra objetiva em razão dos débitos em aberto no seu nome, não comprovou ter havido inscrição em cadastro restritivo de crédito ou ter experimentado algum constrangimento decorrente desse fato.

Enfim, para além do descumprimento contratual, não restou demonstrado nos autos a ocorrência de circunstâncias peculiares com outras repercussões na dignidade da promovente a justificar o dever de compensar.

Registre-se que caberia à parte autora comprovar a existência de circunstância peculiar a demonstrar a ocorrência do dano alegado.

III - DISPOSITIVO Ante o exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE OS PEDIDOS AUTORAIS, o que faço na forma do art. 487, I, do CPC, para condenar a parte ré a pagar à parte autora a quantia de R$ 24.000,00 (vinte e quatro mil reais) com incidência dos acréscimos da taxa Selic a partir da citação (14/01/2020), rejeitando-se os demais pedidos, nos termos da fundamentação supra.

Tendo em vista a ocorrência de sucumbência recíproca, condeno às partes ao pagamento das custas processuais, divididas da proporção de 50% para a parte autora e 50% para a parte ré (art. 86 do CPC), bem como honorários sucumbenciais que fixo em 10% sobre o valor da condenação, nos moldes do artigo 85, §2º, do CPC, cuja a exigibilidade das verbas de sucumbência resta suspensa face ao deferimento do benefício da gratuidade judiciária a ambas as partes, na forma do art. 98, §3º, do CPC.

Interpostos embargos de declaração ou recurso de apelação, intime-se a parte recorrida para apresentar contrarrazões, remetendo-se ao TJPB em sendo o caso.

Após o trânsito em julgado, aguarde-se o início da fase de cumprimento de sentença, pelo prazo de 15 dias, arquivando-se em caso de inércia.

Publicada e registrada eletronicamente.

Intimem-se.

João Pessoa, na data da assinatura eletrônica. [Documento datado e assinado eletronicamente - art. 2º, lei 11.419/2006] Juíza de Direito