TJPB - 0870553-56.2023.8.15.2001

Processo n. 0870553-56.2023.8.15.2001; TUTELA ANTECIPADA ANTECEDENTE (12135); [Busca e Apreensão, Imissão na Posse] REQUERENTE: LUCAS TOSCANO QUELE.

REQUERIDO: DELTA ENGENHARIA LTDA.

SENTENÇA Trata-se de AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS C/C TUTELA DE URGÊNCIA ajuizada por LUCAS TOSCANO QUELÉ, já qualificado, em desfavor da DELTA ENGENHARIA LTDA, também já qualificada nos autos.

Alegou, em suma, que celebrou contrato de promessa de compra e venda (contrato nº 330/20190) com a parte requerida de imóvel do tipo apartamento, no valor de R$184.900,00 (cento e oitenta e quatro mil e novecentos reais).

Afirma que restou convencionado entre as partes um sinal/entrada no valor de R$ R$ 3.000,00 (três mil reais) e o pagamento de parcelas em 36 vezes de R$ 1.025,00(um mil e vinte e cinco reais).

Afirmou que quitou o valor de R$ 3.000,00 (três mil reais) e realizou o financiamento junto à Caixa Econômica Federal, do valor de R$144.000,00 (cento e quarenta e quatro mil reais), no entanto, após a liberação do financiamento, restava um saldo devedor de R$ 32.000,00 (trinta e dois mil reais), o qual não conseguiu adimplir em razão das dificuldades financeiras enfrentadas na época da pandemia.

Outrossim, asseverou que após a liberação do financiamento pela CEF, a empresa ré informou que ainda havia um saldo remanescente na construtora referente ao sinal/entrada, no valor aproximado de R$ 32.000,00 (trinta e dois mil reais), além de taxas de evolução.

Assim, para quitar o saldo residual, a parte autora tentou realizar acordo, mas não obteve êxito, tendo em vista que a construtora alegava que o valor da dívida era de R$ 42.385,75 (quarenta e dois mil, trezentos e oitenta e cinco reais e setenta e cinco centavos), que deveria ser pago com entrada de 50% e o restante em em 4 (quatro) parcelas no cartão de crédito, tendo ficado totalmente impossibilitado de adimplir, pois não possui um cartão de crédito com tal limite e muito menos conseguiria honrar em apenas 4 parcelas.

Como a negativa da entrega das chaves, o autor procurou o PROCON, sem êxito, bem como registrou um boletim de ocorrência de nº 105345.01.2023.0.00.704 na delegacia online da Polícia Civil do Estado da Paraíba, a fim de informar a situação na modalidade “desacordo comercial”.

Por fim, requereu, em sede de tutela de urgência, que fosse determinada a imediata entrega das chaves do imóvel, pela parte Ré e, ao final, pugnou pela procedência da ação com a confirmação da tutela de urgência e condenação da parte ré no pagamento de indenização por danos materiais, a título de lucros cessantes, no valor equivalente ao percentual de 0,5% aplicado mensalmente sobre o valor de mercado do imóvel, correspondente a R$1.625,00 (um mil e seiscentos e vinte e cinco reais), contados a partir do mês de abril de 2023 e até a efetiva entrega das chaves; bem como ao pagamento de indenização pelos danos morais suportados pelo autor, no valor de R$ 10.000,00 (dez mil reais); Juntou documentos.

A análise da tutela liminar foi postergada para momento posterior à apresentação da contestação, bem como foi concedida a assistência judiciária gratuita, conforme decisão de ID 84574474.

Apresentada contestação ID 86954596, afirmou que em razão da existência de um saldo devedor, há impeditivo contratual de entrega das chaves.

Juntou documentos Audiência de conciliação realizada sem êxito (ID 90110270) Declarada incompetência ID 93504528.

As partes foram intimadas para especificarem provas, a parte autora juntou comprovantes de pagamento do financiamento junto a Caixa Econômica Federal e não requereu outras provas (ID 99250863) e a parte Ré requereu o julgamento antecipado da lide (ID 99768327).

Vieram os autos conclusos.

FUNDAMENTAÇÃO O feito comporta julgamento antecipado, nos termos do art. 355, I do Código de Processo Civil (CPC).

Inicialmente, quanto ao pedido de tutela provisória de urgência à época do ajuizamento da demanda, verifica-se que a sua apreciação foi postergada, consoante decisão de ID 84574474, dessa forma tendo as partes sido intimadas para especificação de provas e ambas se manifestado pelo julgamento antecipado, resta prejudicada sua apreciação neste momento processual.

Superando o requerimento de pedido de apreciação do pedido de tutela provisória de urgência e não havendo preliminares, passo diretamente ao exame do mérito.

O pedido é improcedente.

Cuida-se de ação de obrigação de fazer e indenização por danos materiais e morais.

A parte autora adquiriu imóvel junto a parte Ré no valor de R$184.900,00 (cento e oitenta e quatro mil e novecentos reais).

Afirmou que restou convencionado entre as partes um sinal/entrada no valor de R$ R$3.000,00 (três mil reais) e o pagamento de parcelas em 36 vezes de R$1.025,00(um mil e vinte e cinco reais).

Afirmou que quitou o valor de R$3.000,00 (três mil reais) e realizou o financiamento junto à Caixa Econômica Federal, do valor de R$ 144.000,00 (cento e quarenta e quatro mil reais), no entanto, após a liberação do financiamento restava um saldo devedor de R$32.000,00 (trinta e dois mil reais), além de taxas de evolução, o qual não conseguiu adimplir em razão de dificuldades financeiras.

Com se vê, o autor não efetuou o pagamento da totalidade das parcelas referentes à entrada, permanecendo inadimplente até o momento, o que é fato incontroverso nos autos.

Da análise do conjunto probatório, em especial da cláusula XII do contrato de compromisso de venda e compra colacionado no ID 83798479, tem-se que a entrega das chaves está condicionada ao pagamento integral do preço, vejamos: Pois bem.

Afere-se que o contrato em discussão foi livremente pactuado, inexistindo quaisquer indícios de que tenha havido vício de consentimento.

Constou expressamente no contrato em questão que a entrega das chaves do imóvel está condicionada ao pagamento integral do preço do imóvel.

A aplicação da teoria do adimplemento substancial tem como objetivo promover a continuidade da relação jurídica.

No entanto, essa teoria não pode servir de supedâneo para que a parte inadimplente exija o aperfeiçoamento do objeto contratual.

No caso em apreço, o objeto contratual é a propriedade de unidade imobiliária autônoma, de modo que, a parte autora ao postular a imissão na posse, em manifesto estado de inadimplência, pretende conferir elasticidade à teoria do adimplemento substancial do contrato; pleito que vai de encontro à boa-fé contratual, pois, em termos práticos, o autor não adimpliu com a integralidade daquilo que se comprometeu; e ainda assim, pretende que a parte contratada seja compelida ao cumprimento do ajuste de vontade, tendo pleiteado, inclusive, condenação em lucros cessantes e dano moral, pedidos que não se revestem de mínima razoabilidade.

Ora, a retenção das chaves do imóvel adquirido pela parte autora decorre exclusivamente do seu inadimplemento com o saldo devedor não coberto pelo financiamento imobiliário, no valor de R$ 32.000,00 (trinta e dois mil reais), além de taxas de evolução.

Não há que se falar em abusividade da cláusula contratual que condiciona a entrega das chaves ao adimplemento integral do contrato, pois a avença está em conformidade com o art. 476 do Código Civil e o art. 52 da Lei nº 4.591/1964: Art. 476.

Nos contratos bilaterais, nenhum dos contratantes, antes de cumprida a sua obrigação, pode exigir o implemento da do outro.

Art. 52.

Cada contratante da construção só será imitido na posse de sua unidade se estiver em dia com as obrigações assumidas, inclusive as relativas à construção exercendo o construtor e o condomínio até então, o direito de retenção sobre a respectiva unidade; no caso do art. 43, este direito será exercido pelo incorporador.

Assim, o comprador não pode exigir a entrega do imóvel negociado antes de cumprir integralmente sua obrigação, sendo a retenção das chaves pela construtora justificada pela exceção do contrato não cumprido.

Em casos análogos, a jurisprudência vem decidindo pela validade da cláusula permissiva da retenção das chaves e pela inaplicabilidade do adimplemento substancial quando não se trata de ação de resolução de contrato de venda e compra: Compromisso de compra e venda.

Entrega das chaves do imóvel.

Impossibilidade.

Subsistência de saldo devedor quanto às parcelas do compromisso.

Contrato de financiamento bancário que não apaga as obrigações contraídas pela compradora perante a vendedora.

Licitude da retenção de chaves em caso de inadimplência.

Art. 476 do CC e art. 52 da Lei nº Lei nº 4.591/64.

Teoria do adimplemento substancial não aplicável.

Ação improcedente.

Recurso improvido. (TJSP - Apelação Cível: 1032166-73.2021.8.26.0506 Ribeirão Preto, Relator: Augusto Rezende, Data de Julgamento: 30/01/2024, 1ª Câmara de Direito Privado) INDENIZATÓRIA.

COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.

INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA.

COMISSÃO DE REPRESENTANTES.

EXIGIBILIDADE DAS DESPESAS INCORRIDAS.

LEGÍTIMA RETENÇÃO DE CHAVES.

DANO MORAL INCABÍVEL.

Insurgência da autora contra sentença de improcedência da ação e de procedência da reconvenção.

Sentença mantida. 1.

GRATUIDADE PROCESSUAL.

Deferimento, sem efeitos retroativos.

Impossibilidade financeira comprovada, uma vez que aufere um salário inferior a três salários mínimos. 2.

INADIMPLÊNCIA DA AUTORA.

Pretensão à inexigibilidade do débito cobrado pela Comissão de Representantes, além da condenação em danos morais.

Não acolhimento.

Despesas cobradas pela Comissão de Representantes que eram devidas pela autora.

Não aplicação do CDC.

Comissão de Representantes formada pelos próprios adquirentes, prejudicados com a insolvência da construtora.

Empreendimento não totalmente concluído pela construtora.

Pendência de obras, que foram concluídas pela Comissão de Representantes, com rateio das despesas entre todos os adquirentes.

Autora que se negou a arcar com tais valores.

Inadimplência manifesta.

Empreendimento concluído em 2021. 3.

DANOS MORAIS.

Retenção das chaves.

Possibilidade até o pagamento dos valores fixados em assembleia (Art. 52 da Lei 4.591/64).

Precedentes.

Vedação ao enriquecimento sem causa da demandante.

Retenção pela ré que se justifica como forma de não se onerar a Comissão, o Condomínio e os demais adquirentes com as dívidas assumidas para fins de conclusão do empreendimento.

Inexistência de ato ilícito praticado pela reconvinte.

Não cabimento de danos morais.

RECURSO DESPROVIDO. (TJSP - AC: 10280887020208260506, Relator: Carlos Alberto de Salles, Data de Julgamento: 14/11/2023, 3ª Câmara de Direito Privado).

PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL RETENÇÃO DAS CHAVES INADIMPLEMENTO NÃO NEGADO - PEDIDO DE TUTELA DE URGÊNCIA INDEFERIMENTO DECISÃO MANTIDA RECURSO NÃO PROVIDO.

Conquanto a autora alegue que houve adimplemento substancial do contrato, devendo ser entregue as chaves imediatamente, não nega o inadimplemento das parcelas contratadas com a construtora.

Ademais, há previsão contratual para retenção das chaves em caso de inadimplemento.

Portanto, ao menos neste momento de cognição sumária, impossível a concessão da tutela pretendida, sendo prudente a instauração do contraditório para que se possa fazer uma análise aprofundada da controvérsia. (TJSP - AI: 22497955420238260000 Ribeirão Preto, Relator: Paulo Ayrosa, Data de Julgamento: 09/10/2023, 31ª Câmara de Direito Privado).

COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA.

Atraso na entrega das chaves da unidade autônoma.

Pretensão cominatória e indenizatória.

Mora do compromissário comprador.

Retenção das chaves legítima.

Exceção de contrato não cumprido.

Ato lícito.

Indenização indevida.

Sentença de improcedência mantida.

Recurso não provido. (TJSP - Apelação Cível: 1002419-87.2020.8.26.0191 Ferraz de Vasconcelos, Relator: Gilson Delgado Miranda, Data de Julgamento: 09/01/2023, 35ª Câmara de Direito Privado) O STJ também já decidiu pela regularidade da retenção das chaves em caso de inadimplência do comprador: RECURSO ESPECIAL.

AÇÃO REVISIONAL DE CONTRATO.

OMISSÃO, CONTRADIÇÃO OU OBSCURIDADE.

NÃO OCORRÊNCIA.

TERMO FINAL.

MORA.

DANO MATERIAL.

INDENIZAÇÃO.

ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL.

EXCEÇÃO CONTRATO NÃO CUMPRIDO.

RETENÇÃO DAS CHAVES. 1.

Ação revisional de contrato ajuizada em 09/12/2011, da qual foi extraído o presente recurso especial, interposto em 22/02/2023 e concluso ao gabinete em 07/07/2023.2.

O propósito recursal é decidir (a) qual o termo final da indenização a ser paga pelo construtor que atrasou a entrega do imóvel se o adquirente for inadimplente na data em que o bem estiver pronto e (b) se há "reformatio in pejus" na decisão que, ao dar provimento ao recurso de uma das partes para alterar a base de cálculo dos honorários de sucumbência recíproca, beneficia também a parte que não recorreu.3.

Devidamente analisadas e discutidas as questões de mérito, e suficientemente fundamentado o acórdão recorrido, de modo a esgotar a prestação jurisdicional, inexiste violação do art. 1.022, II, do CPC.4. É entendimento desta Corte Superior, nos termos do Tema Repetitivo 996/STJ, que na hipótese de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma.5.

O art. 52 da Lei n. 4.591/1964 dispõe que cada contratante da construção só será imitido na posse de sua unidade se estiver em dia com as obrigações assumidas, inclusive as relativas à construção, exercendo o construtor e o condomínio o direito de retenção sobre a respectiva unidade.6.

Quando o construtor entrega o imóvel em condições de ser usufruído pelo adquirente, tem-se o termo final da sua mora.

Por conseguinte, cessa o fato gerador do dever de reparação que compete ao construtor pelo atraso no imóvel.7.

Se o adquirente estiver inadimplente com suas obrigações, a construtora pode negar-se a efetivamente entregar as chaves até que as obrigações sejam cumpridas.

Nessas situações, o termo final da indenização pelo atraso na entrega do imóvel é a data em que as chaves foram colocadas à disposição do consumidor, ainda que a imissão na posse tenha ocorrido posteriormente .8.

Mesmo em se tratando de sucumbência recíproca, as obrigações devem ser analisadas de forma individual.9.

Se apenas uma das partes interpõe recurso objetivando a reforma da base cálculo dos honorários de sucumbência recíproca, a parte que não interpôs recurso quanto a este aspecto não pode se beneficiar do eventual provimento, sob pena de "reformatio in pejus".10.

Recurso especial conhecido em parte e, nessa extensão, parcialmente provido. (STJ - REsp: 2079995 MG 2023/0207011-3, Relator: Ministra NANCY ANDRIGHI, Data de Julgamento: 05/03/2024, TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 12/03/2024).

Dessa forma, se o autor não cumpriu a obrigação que lhe cabia, pagamento das prestações, não pode exigir do réu o cumprimento da obrigação correlata, a entrega de chaves, ainda que tenha adimplido, até o momento, valor relevante, sob o ponto de vista do contrato.

Considerando que o atraso na entrega do imóvel decorre unicamente do incontroverso inadimplemento do saldo residual, a retenção das chaves pelas ré se mostra legítima até a quitação integral do preço pelo autor.

Além disso, por não haver ato ilícito por parte das rés, também são indevidas a pretensão à indenização de lucros cessantes (dano material) e à compensação de dano moral.

DISPOSITIVO Ante o exposto, JULGO IMPROCEDENTE o pedido, com resolução do mérito, nos termos do art. 487, I do CPC.

CONDENO a parte autora ao pagamento das custas judiciais, despesas processuais e honorários advocatícios, ficando estes últimos arbitrados em 10% (dez por cento) do valor da causa atualizado (CPC, art. 85, § 2º), cuja exigibilidade ficará suspensa em razão da gratuidade que ora mantenho (CPC, art. 98, § 3º).

Interpostos embargos de declaração ou recurso de apelação, intime a parte recorrida para apresentar contrarrazões.

Com o trânsito em julgado, arquivem-se os autos com cautelas de praxe.

Publicada e registrada eletronicamente.

Intime as partes.

João Pessoa/PB, data do protocolo eletrônico.

Assinado eletronicamente pela Juíza de Direito.

Poder Judiciário da Paraíba 1ª Vara Cível da Capital TUTELA ANTECIPADA ANTECEDENTE (12135) 0870553-56.2023.8.15.2001 DECISÃO Vistos, etc.

Cuida-se de AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS E PEDIDO DE TUTELA PROVISÓRIA DE URGÊNCIA DE NATUREZA ANTECIPADA, promovida por LUCAS TOSCANO QUELÉ, já qualificado nos autos, em face do DELTA ENGENHARIA LTDA, pelos fatos e fundamentos elencados na inicial.

O presente feito foi distribuído a este juízo.

Vieram-me os autos conclusos.

Relatei sumariamente.

Passo a decidir.

Analisando os autos, percebe-se que o a parte ré, conforme informado na inicial, possui endereço no bairro dos Bancários, enquanto que a parte autora possui endereço no bairro de Mangabeira, e assim se enquadra em um dos bairros que se encontram sob a jurisdição do Foro Regional de Mangabeira (Água Fria, Anatólia, Bancários, Barra de Gramame, Cidade dos Colibris, Costa do Sol, Cuiá, Ernesto Geisel, Funcionários II, Funcionários III e Funcionários IV, Grotão, Jardim Cidade Universitária, Jardim São Paulo, João Paulo II, José Américo, Mangabeira, Muçumagro, Paratibe, Penha, Planalto da Boa Esperança e Valentina Figueiredo), conforme Resolução nº 55, de 06 de agosto de 2012, da Presidência do Tribunal de Justiça da Paraíba. sendo de competência de uma das Varas Regionais de Mangabeira, nos termos do art.1º da Resolução nº 55, de 06 de agosto de 2012.

Acerca da matéria, resta patente que a competência traçada pelas normas que disciplinam a organização judiciária do Estado ostenta caráter absoluto, em virtude da sua natureza funcional, podendo ser apreciada inclusive de ofício.

Com efeito, a distribuição da competência entre o Foro Central e o Foro Regional possui natureza de ordem pública, portanto, de caráter absoluto, visando à organização do serviço forense, a fim de propiciar a melhor e mais célere prestação jurisdicional.

Sendo assim, reconheço a incompetência deste Juízo para processar e julgar o presente feito, determinando que seja este remetido a uma das Varas Regionais de Mangabeira para distribuição, com as cautelas necessárias.

Cumpra-se de urgência. [Documento datado e assinado eletronicamente - art. 2º, lei 11.419/2006] Juiz(a) de Direito

Poder Judiciário da Paraíba 1ª Vara Cível da Capital TUTELA ANTECIPADA ANTECEDENTE (12135) 0870553-56.2023.8.15.2001 DESPACHO Vistos, etc.

A gratuidade judicial é direito publico subjetivo da parte que a requer, sendo imprescindível para o seu deferimento que a parte requerente, faça prova de sua hipossuficiência nos temos do artigo 5º, LXXIV da CF e art. 98 do CPC, que comandam que o Estado prestará assistência integral e gratuita, aos que comprovarem insuficiência de recursos.

Não se há de olvidar, quem conforme sustenta a autora, sob a égide da Lei 1060/50, para a obtenção do benefício era suficiente a declaração do requerente de que não possuía condições de prover o pagamento das custas e despesas sem prejuízo de seu sustento e de sua família.

Ocorre que com advento da Constituição Cidadã de 1988, o seu artigo 5º, LXXIV, revogou a Lei 1060/50, nesse ponto, o que foi sacramentado com o artigo 98 do CPC de 2015, que passou a disciplinar por completo a Lei 1060/50, de sorte que doravante, a gratuidade judicial, só deve ser deferida se o requerente fizer prova material de sua hipossuficiência, não valendo a simples afirmativa de que não possui condições como está a sustentar o autor.

Assim sendo, determino a intimação da parte autora para que no prazo de 15 dias, adote as seguintes providências: a) colacione aos autos, cópia de seus ganhos mensal; b) de suas três últimas declarações de rendimentos (IR); c) cópia de seus extratos bancários e/ou poupança dos últimos seis meses; d) comprovante de quanto paga de aluguel de imóvel; de energia, de água, de telefone; c) Indique sua qualificação profissional cumprindo assim o estatuído no artigo 319, II do CPC Tudo, a fim de fornecer ao juízo elementos para apreciação de seu pedido de gratuidade judicial, eis que nos temos do artigo 5º, LXXIV da CF e art. 98 do CPC, o Estado prestará assistência integral e gratuita, aos que comprovarem insuficiência de recursos, podendo ainda o valor ser reduzido e até mesmo parcelado.

Estou assim a decidir tendo em vista que asa custas calculadas pelo sistema apesar de importar em R$ 1.300,00, mas tal valor, pode ser reduzido e até parcelado, o que demanda a apresentação dos documentos alhures citados, a fim de que o juízo tenha elementos de apreciação de forma justa o pleito autoral à gratuidade judicial.

P.I.

João Pessoa, 19 de dezembro de 2023.

JOSIVALDO FÉLIX DE OLIVEIRA Juiz de Direito