TJPB - 0851391-46.2021.8.15.2001

Poder Judiciário da Paraíba Fórum Regional de Mangabeira 2ª Vara Regional Cível de Mangabeira – ACERVO B PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7).

PROCESSO N. 0851391-46.2021.8.15.2001 [Compra e Venda, Indenização por Dano Moral, Indenização por Dano Moral, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro, Promessa de Compra e Venda].

AUTOR: THYAGO DE ALMEIDA SILVEIRA, NATHALIA BARBOSA DE FIGUEIREDO SILVEIRA.

REU: ECOMAX 1 EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA.

SENTENÇA Cuida de ação judicial envolvendo as partes acima declinadas, ambas devidamente qualificadas.

Narra a parte autora, em síntese, que adquiriu a unidade habitacional construída pela parte ré, tendo pago a quantia de R$ 83.112,23, mas que não houve aprovação do financiamento bancário para quitação do saldo devedor e não conseguiu realizar o repasse do imóvel, razão pela qual optou pela desistência do negócio jurídico firmado.

Aduz que, ao tentar negociar o desfazimento do negócio, foi surpreendida pela indevida retenção de 63,40% do valor até então pago, o que implicaria na restituição tão somente da quantia de R$ 30.413,62, valor esse a ser restituído em 17 parcelas.

Ademais, afirma que, ao tentar realizar novamente o repasse da unidade, foi novamente surpreendida com a informação de que houve a rescisão do contrato e que o repasse não mais seria possível.

Pugnou, assim, pela declaração de nulidade da cláusula 10ª do contrato firmado entre as partes, com a consequente declaração de rescisão do contrato por culpa da parte ré e restituição integral dos valores pagos ou, subsidiariamente, pela retenção de tão somente 10% dos valores desembolsados, bem como pela condenação da parte ré ao pagamento de reparação por danos morais no importe de R$ 20.000,00.

Juntou documentos.

Despacho indeferindo a gratuidade da justiça.

Petição da parte autora requerendo a juntada do comprovante de recolhimento das custas iniciais.

Citadas, as empresas rés apresentaram contestação sustentando, no mérito, em síntese, a validade da cláusula 10ª do contrato entabulado entre as partes, que o desfazimento do negócio se deu por culpa exclusiva da parte autora, tendo em vista a expressa desistência dessa, e que a retenção se deu ,no percentual de 25%, excluídos de tal percentual os valores pagos a título de sinal e de condomínio.

Juntou documentos.

A parte autora apresentou impugnação à contestação.

Intimadas para especificarem as provas que ainda pretendiam produzir, a parte ré informou não ter interesse na produção de novas provas, ao passo em que a parte autora pugnou pela produção de prova testemunhal. É o relatório.

Decido.

DO MÉRITO Inicialmente, cumpre apontar que o desfazimento do negócio jurídico firmado entre as partes é incontroverso, uma vez que a própria parte autora afirma que desistiu da aquisição do imóvel em razão da não aprovação do financiamento bancário necessário para quitação do saldo devedor junto à parte ré.

Nesse ponto, há de ser afastada desde logo a pretensão da parte autora no sentido de ser imputada à parte ré a responsabilidade pela rescisão do contrato, uma vez que, tendo adquirido imóvel condicionado a financiamento imobiliário, assumiu os riscos e os ônus daí advindos, sobretudo quanto a não aprovação do referido financiamento.

Não há, pois, como ser imputada às empresas rés a responsabilidade pela não aprovação de um financiamento bancário pelo agente financeiro, eis que, para tanto, é analisada tão somente a capacidade do adquirente em adimplir o mútuo bancário.

O cerne da presente demanda, pois, cinge-se à analisar a regularidade da cláusula 10ª do contrato firmado entre as partes e da retenção de valores pretendida pelas empresas rés.

Nessa toada, cumpre apontar que o contrato firmado entre as partes é anterior à Lei nº 13.786/18 (Lei do Distrato), a qual limitou a pena convencional ao patamar a 25% da quantia paga.

Apesar disso, a jurisprudência pátria é assente, mesmo antes da edição da mencionada lei, que a retenção de valores deveria ser fixada entre 10% e 25% do valor desembolsado pelo adquirente, ainda que o negócio não tenha se concretizado por culpa desse.

De tal modo, não há como ser reconhecida a validade da cláusula 10ª do contrato firmado entre as partes, eis que o percentual de 30% de retenção supera o admitido pela jurisprudência pátria.

Ademais, não há como ser excluída da base de cálculo da retenção o valor desembolsado a título de sinal, uma vez que imputado no próprio valor do imóvel.

Em casos como o dos autos, eis a jurisprudência: RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL.

AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL, REPETIÇÃO DE INDÉBITO CUMULADA COM RESSARCIMENTO DE PERDAS E DANOS E TUTELA DE URGÊNCIA NÃO INSCRIÇÃO SERASA.

INCIDÊNCIA DAS NORMAS CONSUMERISTAS.

RESCISÃO POR DESISTÊNCIA DO COMPRADOR.

POSSIBILIDADE.

CLÁUSULA PENAL.

PERCENTUAL DE RETENÇÃO DOS VALORES PAGOS.

PRECEDENTES DO STJ.

FORMA DE DEVOLUÇÃO IMEDIATA.

TAXA DE FRUIÇÃO INDEVIDA.

AUSÊNCIA DE EDIFICAÇÃO NO LOTE.

HONORÁRIOS RECURSAIS. 1.Presentes a figura do fornecedor, representado pela empreendedora imobiliária, bem como pelo adquirente que contratou a entrega de produto (imóvel) na condição de destinatário final, revela-se autêntica a existência de relação de consumo, pelo que se reconhece a incidência do CDC. 2.É possível a rescisão de contrato particular de compra e venda de imóvel por culpa ou iniciativa de qualquer dos contratantes, o que impõe o retorno ao status quo ante, mediante a devolução das parcelas pagas pelo consumidor, conforme Súmula 543 do STJ. 3.Nas hipóteses de rescisão contratual de promessa de compra e venda motivada pelo comprador, a cumulação das cláusulas referentes à multa penal e ao percentual de retenção reflete uma percentagem abusiva contra o consumidor, porquanto perfaz quantia superior ao máximo admitido pela jurisprudência pátria, a saber, 25% (vinte e cinco por cento) do total das quantias pagas pelo compromitente. 4.As disposições da Lei nº 13.786/2018 (Lei do Distrato) não se aplicam a contratos firmados antes da sua entrada em vigor, em razão da vedação constitucional à retroatividade da lei e, também, em respeito ao ato jurídico perfeito. 5.Não é admitida a cobrança da taxa de fruição quando o objeto da promessa de compra e venda for lote de terreno não edificado, devido à inexistência de proveito econômico advindo do imóvel e auferido pelos possuidores. 6.Em contratos submetidos ao CDC, é abusiva a cláusula contratual que determina a restituição dos valores devidos somente ao término da obra ou de forma parcelada, na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por culpa de quaisquer contratantes.

Em tais avenças, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador ? integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento (Tema 577, STJ). 7.A majoração da verba honorária mostra-se cabível, com fundamento no artigo 85, § 11, do CPC.

RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL CONHECIDO E DESPROVIDO. (TJ-GO 51673724220228090178, Relator: DESEMBARGADOR ANDERSON MÁXIMO DE HOLANDA, 3ª Câmara Cível, Data de Publicação: 09/03/2023).

PROMESSA DE COMPRA E VENDA.

UNIDADE IMOBILIÁRIA.

RELAÇÃO DE CONSUMO.

CONTRATO DE ADESÃO.

CLÁUSULA DE IRREVOGABILIDADE E IRRETRATABILIDADE.

NULIDADE DE PLENO DIREITO.

RESOLUÇÃO DO CONTRATO POR INICIATIVA DOS PROMITENTES COMPRADORES: SÚMULA 543 DO STJ.

DESISTÊNCIA DA COMPRA PELOS COMPROMISSÁRIOS COMPRADORES: DIREITO DE RETENÇÃO DA PROMITENTE VENDEDORA QUE SE FIXA EM 10% DO VALOR JÁ PAGO COM DEVOLUÇÃO DE 90% AOS COMPROMISSÁRIOS COMPRADORES.

PEDIDO DE INDENIZAÇÃO POR DANO MORAL FORMULADO PELOS PROMITENTES COMPRADORES NÃO ACOLHIDO POR FALTA DE PROVA. 1.

Em contrato de promessa de compra e venda de imóvel, a denúncia pelo compromissário comprador em razão de impossibilidade financeira de adimplir as prestações é direito do consumidor, configurando cláusula abusiva a irretratabilidade e irrevogabilidade do contrato de adesão (art. 51, caput, inc.

IV, e 53 do CDC). 2.

A resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel regido pelo CDC deve observar os parâmetros da Súmula 543 do STJ: "Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento". 3.

In casu, o desfazimento do contrato teve por motivo a desistência dos consumidores em virtude da incapacidade de pagar todas as parcelas e despesas previstas no contrato, sem comprovação de culpa exclusiva da promitente vendedora, razão pela qual descabe a devolução integral. 4.

O direito de retenção deve incidir sobre todas aquelas rubricas que constituam o preço do negócio jurídico distratado.

A jurisprudência do STJ, assim como a lei nº 13.786 de 2018, admite a retenção de até 25% (vinte e cinco por cento) dos valores já recebidos pelos promitentes vendedores.

Sentença que fixou a retenção em 25%.

No caso em tela, o percentual adequado é de 10% (dez por cento), considerando que os promitentes compradores não chegaram a receber o imóvel e são hipossuficientes econômicos.

Sentença cassada.

Apelação independente não provida.

Apelação adesiva provida. (TJ-RJ - APL: 00356746420158190210 202200116688, Relator: Des(a).

EDUARDO ANTONIO KLAUSNER, Data de Julgamento: 17/08/2022, VIGÉSIMA QUARTA CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 24/08/2022).

APELAÇÃO CÍVEL.

AÇÃO DE RESILIÇÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES.

DESISTÊNCIA DO COMPRADOR.

FORO DE ELEIÇÃO.

INCIDÊNCIA DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR.

RETENÇÃO, PELO VENDEDOR, DE PERCENTUAL DA QUANTIA INVESTIDA.

RESTITUIÇÃO PARCELADA.

IMPOSSIBILIDADE.

SÚMULA 543, DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA.

ARRAS OU SINAL. 1.

O contrato de compromisso de compra e venda de imóvel caracteriza relação de consumo, razão pela qual aplicável é o Código de Defesa do Consumidor. 2.

Nas demandas que envolvam relação de consumo, pode o consumidor ajuizar a ação no foro de seu próprio domicílio (Súmula 21, deste Tribunal de Justiça), sendo possível o afastamento da cláusula de eleição, ante a dificuldade de acesso ao Judiciário por parte do consumidor, tendo em vista a distância entre seu domicílio e o foro de eleição. 3. É lícita a retenção de 10% (vinte e cinco por cento) até 25% (vinte e cinco) sobre os valores efetivamente pagos pelo promitente comprador ante o desfazimento do negócio. 4.

Nos moldes da Súmula 543, do Superior Tribunal de Justiça, na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, revela-se abusiva a cláusula contratual que determina a restituição dos valores pagos pelo promitente pagador de forma parcelada, devendo ocorrer imediatamente. 5.

O quantum entregue como sinal (arras) foi imputado no preço convencionado, uma vez que considerado como adiantamento, devendo ser devolvido, já que o contrato foi desfeito, não havendo arrependimento do negócio, mas sim rescisão contratual. 6.

A resolução unilateral enseja a restituição da parcela (arras) paga pelo comprador/apelado, mas com retenção de parte de seu valor, de modo a compensar os prejuízos causados aos vendedores, próprios do negócio.

APELAÇÃO CÍVEL CONHECIDA, PORÉM DESPROVIDA.

SENTENÇA MANTIDA. (TJ-GO 5547578-98.2019.8.09.0137, Relator: JEOVA SARDINHA DE MORAES - (DESEMBARGADOR), 6ª Câmara Cível, Data de Publicação: 28/10/2020).

No caso dos autos, o percentual de 20% a título de retenção se afigura como suficiente a recompor os prejuízos sofridos pelas empresas rés em razão da desistência pela parte autora, sobretudo ao se considerar que essa se deu cerca de 2 anos após a assinatura do contrato entre as partes, devendo tal percentual incidir sobre todo o valor desembolsado pela parte autora, isto é, sem exclusão do valor pago a título de sinal de sua base de cálculo.

Noutro giro, cumpre apontar que, embora tenham as empresas ré pugnado pela retenção da quantia de R$ 256,25 a título de taxa condominial, não trouxe aos autos nenhum elemento comprobatório acerca da existência de tal débito pela parte autora, notadamente a convenção de condomínio e a ata da assembleia que fixou tal valor.

Por fim, tendo em vista que o desfazimento do negócio jurídico se deu por culpa da própria parte autora, não há que se falar em reparação por danos morais, eis que não pode ela se beneficiar de fato cuja causa decorreu de circunstâncias a ela própria vinculadas.

DISPOSITIVO Ante o exposto, antecipo o julgamento do mérito, extinguindo o presente processo com resolução de mérito e JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE a pretensão autoral, nos termos do art. 487, I, do CPC, para: 1- Declarar a abusividade da cláusula 10ª do contrato firmado entre as partes; 2- Condenar a parte ré a restituir à parte autora os valores por ela desembolsados, em valor a ser apurado em cumprimento de sentença, acrescido de atualização monetária, pelo INPC, a partir do efetivo prejuízo, ou seja, a data em que ocorrido cada um dos pagamentos, e juros de mora de 1% ao mês, a partir da citação, autorizada a retenção do percentual de 20% do valor a título de cláusula penal pelo desfazimento do negócio em razão da desistência da parte autora; Condeno as empresas rés, solidariamente, ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, estes fixados em 10% do valor da condenação, nos termos do art. 85, § 2º, do CPC.

Caso interposta apelação, intime a parte contrária para, querendo, apresentar contrarrazões, no prazo de 15 (quinze) dias.

Após, com ou sem a apresentação de contrarrazões, remetam estes autos ao Juízo ad quem.

Após o trânsito em julgado, cumpridas as formalidades legais: 1- Intime a parte promovente/exequente para requerer o cumprimento de sentença, no prazo de 15 dias, acostando, para tanto, planilha atualizada do débito, discriminando honorários advocatícios, sob pena de arquivamento; 2- Ato seguinte, PROCEDA AO CÁLCULO DAS CUSTAS PROCESSUAIS, art. 391 Código de Normas Judiciais TJPB; 3- Inerte a parte promovente, após decorrido o prazo acima, intime o devedor para recolher as CUSTAS PROCESSUAIS, na parte que lhe couber, no prazo de cinco dias, sob pena de penhora online ou inscrição do débito na dívida ativa e protesto (Seção III – Da Cobrança de Custas Finais do Código de Normas Judiciais TJPB).

Com a comprovação do pagamento das custas, arquive, com baixa na distribuição.

Em caso de inércia, proceda ao bloqueio via SISBAJUD do valor apurado das custas processuais; 4- Requerido o cumprimento pela parte promovente, INTIME a parte promovida para, no prazo de 15 dias, adimplir o débito e as CUSTAS PROCESSUAIS, sob pena de incidência de multa, penhora via SISBAJUD, RENAJUD, inclusão no SERASAJUD e/ou inscrição em dívida ativa; 5- Adimplida a dívida e as CUSTAS PROCESSUAIS, INTIME a parte promovente para requerer o que entender de direito, inclusive discriminando o valor devido ao autor e o valor referente aos honorários sucumbenciais e, caso haja, contratuais, acostando, neste último caso, o correlato contrato, BEM COMO INFORMANDO OS DADOS BANCÁRIOS DO(A) AUTOR(A) e do ADVOGADO, no prazo de 05 (cinco) dias, sob pena de arquivamento; 6- Havendo concordância com o valor depositado pelo réu, EXPEÇAM OS ALVARÁS; 7- Atendidas as determinações acima e RECOLHIDO O VALOR DAS CUSTAS DEVIDAS, proceda à elaboração de sentença de satisfação da obrigação/cumprimento de sentença; 8- Não havendo o pagamento do débito principal e/ou das custas finais, venham os autos conclusos para adoção das medidas constritivas cabíveis.

Publicações e intimações eletrônicas.

As partes foram intimadas pelo gabinete através do Diário Eletrônico.

CUMPRA.

JOÃO PESSOA, datado e assinado pelo sistema.

Ascione Alencar Linhares JUÍZA DE DIREITO

Poder Judiciário da Paraíba Fórum Regional de Mangabeira 2ª Vara Regional Cível de Mangabeira – ACERVO B PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7).

PROCESSO N. 0851391-46.2021.8.15.2001 [Compra e Venda, Indenização por Dano Moral, Indenização por Dano Moral, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro, Promessa de Compra e Venda].

AUTOR: THYAGO DE ALMEIDA SILVEIRA, NATHALIA BARBOSA DE FIGUEIREDO SILVEIRA.

REU: ECOMAX 1 EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA.

DESPACHO Intimem as partes para, no prazo de 15 (quinze) dias, especificarem as provas que ainda pretendem produzir, cientes de que o silêncio será interpretado como não havendo mais interesse neste sentido e que as partes desejam o julgamento do processo no estado em que se encontra, ou seja, com as provas até então carreadas aos autos.

Findo o prazo supra, com ou sem manifestação das partes, venham os autos conclusos para deliberação.

As partes foram intimadas pelo gabinete através do Diário Eletrônico.

CUMPRA.

JOÃO PESSOA, datado e assinado pelo sistema.

Ascione Alencar Linhares JUÍZA DE DIREITO