TJPB - 0820376-59.2021.8.15.2001

Poder Judiciário da Paraíba Vara Única de Conde PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) 0820376-59.2021.8.15.2001 [Rescisão / Resolução, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro] AUTOR: ANA CATARINA LUCENA DE OLIVEIRA REU: CONDE EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS SPE LTDA, EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS DAMHA - SAO PAULO 42 - SPE LTDA SENTENÇA I.

RELATÓRIO

Vistos.

ANA CATARINA LUCENA DE OLIVEIRA ajuizou AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS contra CONDE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE LTDA e EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS DAMHA – SÃO PAULO 38 – SPE LTDA, ambos já qualificados nos autos eletrônicos.

Em síntese, a autora firmou um contrato de promessa de compra e venda de um imóvel residencial localizado no Loteamento Village Damha I, na cidade de Conde, Paraíba, em 05/03/2014.

O contrato previa a aquisição do Lote 46 Quadra L, com área de 279,17 metros quadrados, pelo valor de R$ 124.230,65.

A autora cumpriu todas as obrigações contratuais, incluindo o pagamento das parcelas mensais em dia.

No entanto, devido aos atrasos na entrega do empreendimento e na estrutura prevista em contrato, infringindo os prazos estabelecidos na cláusula 7.2 do contrato, a autora, assim como outros compradores, ficou insatisfeita.

Ela notificou as requeridas em 2018 sobre a possibilidade de rescindir o contrato.

Recebeu uma resposta das requeridas sobre as condições de operacionalização do distrato, incluindo cálculos que apresentavam os valores pagos, sua atualização, a retenção de uma multa de 10% sobre o valor atualizado e a devolução dos valores pagos sem considerar a atualização.

Dessa feita, com o atraso da obra, requer a) a rescisão contratual; b) a devolução integral dos valores que foram pagos, acrescida de atualização monetária e juros de mora.

A demanda foi distribuída perante a 17ª Vara Cível da Capital.

Deferida medida liminar para determinar que as promovidas suspendam as cobranças de qualquer valor relacionado ao contrato em lide e seu Termo Aditivo, bem como promover qualquer tipo de cobrança judicial ou extrajudicial em desfavor da autora, inclusive no tocante a taxas condominiais, bem como que a se abstenham de efetuar quaisquer restrições em nome da Autora junto aos órgãos de proteção ao crédito, até ulterior deliberação (ID 44336402).

Na oportunidade foi determinada a intimação da autora para comprovar fazer jus aos benefícios da justiça gratuita.

Devidamente citada, a ré CONDE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE LTDA apresentou contestação alegando, preliminarmente a incompetência absoluta do juízo, a ilegitimidade passiva ad causam, por se dizer apenas detentora do terreno em que as obras estão sendo realizadas e, portanto, sem responsabilidade e ingerência sobre a execução das obras do empreendimento relativo ao imóvel em questão.

No mérito, alegou que a demanda deve ser julgada improcedente, do pedido e causa de pedir, já que os pedidos da promovente são completamente destituídas de amparo fático e jurídico.

E alegou peculiaridades do setor da construção civil, que a promovida não irá experimentar ganhos financeiros, pois, os valores recebidos de vendas são revertidos para a finalização do empreendimento, ou seja, são empregados na construção propriamente dita.

Defendeu a não restituição de todas as parcelas pagas pela promovente, pois, pela cláusula que estipula a multa de rescisão contratual, do atraso na entrega do imóvel, destacou que a responsabilidade é exclusiva da DAHMA, Já em relação aos danos morais, alegou improcedência do pedido, por ausência de ato ilícito por parte da contestante.

Por fim, pediu pela sua exclusão do polo passivo da demanda ou pela improcedência total da ação e requer a aplicação ade todos os meios de prova em direito admitidos.

Juntou procuração e documentos.

A autora reiterou o pedido de justiça gratuita sem, contudo, juntar documentos.

A ré EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS DAMHA SÃO PAULO 38 SPE LTDA também apresentou contestação, arguindo preliminarmente a perda do objeto da ação por ter efetuado a entrega do empreendimento e no mérito defendeu não ser possível restituição integral, defendendo que a obra não estava atrasada, e que a rescisão contratual, deu-se por vontade unilateral da autora, pelo inadimplemento por parte da autora; sustenta que aa incidência dos juros de mora deve ocorrer apenas a partir do trânsito em julgado.

Juntou documentos e procuração.

A autora impugnou as contestações, reforçando os argumentos de descumprimento contratual e abusividade nas condições de distrato apresentadas pelos réus.

Ressaltou a relação de consumo e invocou a inversão do ônus da prova em seu favor, conforme o Código de Defesa do Consumidor.

Em decisão, o juízo intimou a parte autora para, requerendo apresentar réplica à contestação acostada ao Id (76990537) no prazo de 15 dias e intimou todas as partes para informar as provas que pretendiam produzir.

As partes foram intimadas para especificar as provas.

A Conde Empreendimentos Imobiliários optou pelo julgamento antecipado da lide, enquanto a autora requereu o depoimento pessoal da parte adversa em audiência.

Não houve manifestação do segundo réu sobre a produção de provas Renovada a intimação da parte autora para juntar documentos que comprovem fazer jus aos benefícios da justiça gratuita, tendo finalmente juntado documentos comprobatórios ao Id 71595686.

Autos conclusos, o Juiz da 17ª Vara da Capital acolheu a exceção de incompetência e determinou a remessa dos autos à esta Comarca do Conde/PB, a quem cabe processar e julgar o presente processo.

Vieram-me os autos conclusos para sentença. É o relatório.

II – FUNDAMENTAÇÃO II.1 DO JULGAMENTO ANTECIPADO DE MÉRITO O processo, diga-se, comporta o julgamento antecipado, nos termos do art. 355, inciso I, do Novo Código de Processo Civil, porquanto a matéria controvertida é essencialmente de direito, não havendo necessidade da produção de provas em audiência, de modo que as provas documentais constantes dos autos são suficientes para a solução da lide.

Dessa forma, enaltecem-se, assim, principalmente os princípios processuais da celeridade e economia.

II. 2 DO PEDIDO DE JUSTIÇA GRATUITA Defiro a gratuidade judiciária requerida pela parte autora (art. 98 e seguintes, NCPC), vez que não há elementos nos autos que evidenciem a falta dos pressupostos legais para a concessão do benefício, aptos a autorizar a desconsideração da presunção relativa da alegação de insuficiência de recursos (art. 99, §§ 2º e 3º, NCPC).

II.3 DAS PRELIMINARES II.3.1 Da alegada ilegitimidade passiva As promovidas arguiram ilegitimidade passiva ad causam, sustentando ser mera detentora do terreno em que as obras estão se concretizando, sem possuir qualquer ingerência sobre a execução e cronograma dessas e a outra não ter participado do contrato.

Pois bem, analisando a cláusula primeira e sétima do contrato, verifica-se que o mesmo foi firmado concomitantemente entre as empresas promovidas.

Desse modo, resta configurada a responsabilidade solidária conforme art. 264 c/c 265 do Código Civil, já que as empresas subscreveram conjuntamente o referido contrato, devendo assumir a legitimidade passiva para responder em juízo.

O contrato é timbrado em todas as folhas com o nome da demandada DAMHA URBANIZADORA E CONTRUTORA LTDA, não havendo o se falar em ser parte estranha ao contrato.

Ademais, aplicando-se também as regras consumeristas, entendo que é perfeitamente devido que a empresa promovida CONDE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE LTDA figure no polo passivo da presente ação pela teoria da aparência.

II.3.2 Da alegada perda do objeto Analisando a preliminar de perda do objeto, alegada pelas requeridas com base na entrega do empreendimento à autora, entendo que tal argumento não deve ser acolhido.

Primeiramente, observa-se que o contrato entre as partes estabelecia prazos específicos para a entrega do empreendimento, os quais não foram cumpridos pelas requeridas.

Os atrasos na entrega do imóvel não podem ser negligenciados, pois configuram descumprimento contratual que acarretou prejuízos à autora, tais como frustração, descontentamento e possível desvalorização do imóvel.

Além disso, a entrega do empreendimento não elimina as consequências dos atrasos contratuais, especialmente considerando que a autora notificou as requeridas sobre a possibilidade de rescisão do contrato devido aos referidos atrasos.

Dessa forma, a questão sobre a rescisão contratual e os termos do distrato permanece relevante para a resolução do litígio em questão.

Portanto, rejeito a preliminar de perda do objeto.

II.4 DO MÉRITO Observo que é indiscutível a relação de consumo existente entre as partes.

Assim, as regras aplicáveis ao caso devem ser aquelas previstas na Lei n.º 8.078/90.

II.4.1 Do atraso na entrega do empreendimento Quando firmada uma relação negocial as partes fixam as obrigações a que cada uma delas está submetida, bem como o prazo de duração da relação contratual.

No entanto, sendo da vontade de uma das partes rescindir o contrato firmado, vez que este não correspondeu à legítima expectativa, tal possibilidade é plenamente possível.

Destarte, o ponto fulcral gira em torno do adimplemento (ou não) da obrigação principal por parte das rés, que consiste na entrega do loteamento a partir da conclusão das obras em tempo hábil.

Ocorre que, as demandadas não fizeram provas de fatos impeditivos, modificativos ou extintivos do direito dos autores, tendo, na verdade, tentado justificar o atraso na entrega do empreendimento.

A impossibilidade de construção e atraso na conclusão das obras é fato reconhecido pelas demandadas em sede de contestação.

A própria requerida EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS DAMHA – SÃO PAULO 38 – SPE LTDA, ao alegar a total responsabilidade da ré litispendente pelo atraso na execução das obras do empreendimento.

Como cediço, a boa-fé é o instituto que opera ativamente nas relações de consumo, como se faz necessário reconhecer em face da lide presente, em que tanto o Código Civil e o Código de Defesa do Consumidor se harmonizam em torno desse princípio, referindo-se a conduta que se espera das partes contratantes, como dever de lealdade, cooperação, assistência, o dever de agir conforme a confiança depositada, entre outros.

Para Pablo Stolze e Pamplona Filho a boa-fé objetiva compreende os deveres citados acima, significando que: “Quando se fala em deveres de lealdade e confiança recíprocas, costuma-se denominá-los deveres anexos gerais de uma relação contratual.

Isso porque lealdade nada mais é do que a fidelidade aos compromissos assumidos, com respeito aos princípios e regras que norteiam a honra e a probidade.

Ora se isso não estiver implícito em qualquer relação jurídica, não se sabe o que poderia estar.

A ideia de lealdade infere o estabelecimento de relações calcadas na transparência e enunciação da verdade, com a correspondência entre a vontade manifestada e a conduta praticada, bem como sem omissões dolosas – o que se relaciona também com o dever anexo de informação – para que seja firmado um ela de segurança jurídica calcada na confiança das partes que pretendem contratar, com a explicitação, a mais clara possível, dos direitos e deveres de cada um.

Confiança, nesse sentido de crença na probidade moral de outrem, é algo, portanto, que não se outorga por decreto, mas, sim, que se conquista justamente pela prática de uma conduta leal ou se pressupõe em uma sociedade que se pretende reconhecer como civilizada. (...) Dever de assistência - O dever de assistência, também conhecido como dever de cooperação, se refere à concepção de que, se o contrato é feito para ser cumprido, aos contratantes cabe colaborar para o correto adimplemento da sua prestação principal, em toda a sua extensão.” (STOLZE, Pablo e PAMPLONA FILHO, Rodolfo.

Novo Curso de Direito Civil – Contratos.

São Paulo: Editora Forense, 2010, p. 107-108).

Pois bem.

Diante do exposto, reconhecido o atraso na entrega do Lote: 46 Quadra: L, no loteamento residencial VILLAGE DAMHA PARAHYBA, a rescisão contratual é medida que se impõe, confirmando a tutela liminar deferida.

II.4.2 Da restituição integral Conforme a súmula 543 do STJ, se o construtor/vendedor foi quem deu causa à resolução do contrato, a restituição das parcelas pagas deve ocorrer em sua integralidade, ou seja, o promitente vendedor não poderá reter nenhuma parte. “Súmula 543-STJ: Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. (Súmula 543, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 26/08/2015, DJe 31/08/2015)” O entendimento sumular se aplica ao caso, pois, como explicitado acima, entendo pelo atraso na conclusão das obras e, consequentemente, na entrega do imóvel.

Tratando-se de relação consumerista, em face de atraso provocado exclusivamente pelo promitente vendedor e sendo essa a causa da resolução do contrato, não há que se discutir acerca da retenção de 10% do valor pago, que poderia ser feita caso os autores decidissem rescindir o contrato por mera liberalidade.

Em relação ao pedido de fixação de valor a título de taxa de ocupação e pagamento de débitos relacionados ao imóvel, em favor das promovidas, o seu indeferimento é medida que se impõe, visto que não foi a parte autora quem deu causa a rescisão contratual, bem como os promovidos não fizeram prova da utilização do bem, capaz de ensejar o pagamento dos encargos supracitados.

Em se tratando de rescisão de compra e venda referente a lote de terreno vago, não há que se falar em retenção de valor a título de fruição, por não permitir imediato proveito útil.

Destarte, tendo em vista os termos do contrato, resta PROCEDENTE o a rescisão contratual e o dever de restituir 100% dos valores adimplidos devidamente corrigidos monetariamente.

III.

DISPOSITIVO Diante dessas considerações, JULGO PROCEDENTES os pedidos formulados na exordial, com resolução do mérito, na forma do art. 487, I, do Código de Processo Civil, para DECLARAR A RESCISÃO DO CONTRATO objeto da demanda, CONDENAR os promovidos na devolução simples e integral das parcelas do contrato pagas, com valor a ser corrigido pelo INPC desde a citação e juros de mora de 1% a.m, também desde a citação.

Condeno o promovido, ainda, ao recolhimento das custas e demais despesas processuais, além de honorários no importe de 10% (dez por cento) do valor da condenação.

Publique-se.

Registre-se.

Intimem-se.

Transitada em julgado, sem o pedido de cumprimento de sentença, arquive-se, sem prejuízo de posterior desarquivamento em caso de expresso requerimento.

Conde, data e assinatura digitais.

LESSANDRA NARA TORRES SILVA Juíza de Direito