TJPA - 0808385-79.2021.8.14.0040

PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ 1ª VARA CÍVEL E EMPRESARIAL DA COMARCA DE PARAUAPEBAS Rua C Quadra Especial S/N Cidade Nova ATO ORDINATÓRIO - 15 de março de 2023 Processo Nº: 0808385-79.2021.8.14.0040 Ação: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) Requerente: L.M.S.E.

EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA Requerido: RUTH HELENA DE ARAUJO GOMES CRAVEIRO Nos termos do provimento n.º 006/2006-CJRM c/c Portaria 054/2008-GJ, ficam as partes autora e requerida INTIMADAS para apresentarem contrarrazões ao recurso de apelação de ID´s 88551225 e 88797918.

Prazo da Lei.

Parauapebas/PA, 15 de março de 2023.

LUCIANE LINHARES DOS SANTOS Servidor(a) da UPJ Cível de Parauapebas (Arts. 1º e 2º do Provimento nº 08/2014-CJRMB) (documento eletrônico assinado digitalmente conforme MP nº 2.200-2/2001)

PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ UPJ DA 1ª VARA CÍVEL E EMPRESARIAL DA COMARCA DE PARAUAPEBAS Fórum Juiz “Célio Rodrigues Cal”, Rua C, S/N, Quadra Especial, Bairro Cidade Nova, Parauapebas - Pará, CEP 68.515-000, e-mail: [email protected] PROCESSO Nº 0808385-79.2021.8.14.0040 SENTENÇA Tratam os autos de AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL COM PEDIDO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE movida por L.M.S.E.

EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA em face de RUTH HELENA DE ARAUJO GOMES CRAVEIRO, tendo por objeto contrato de compromisso de compra e venda de lote/terreno localizado no denominado loteamento Residencial Cidade Jardim. 1.

RELATÓRIO Em síntese, informa a autora ter realizado compromisso de compra e venda com as partes rés.

Porém, o(a)(s) adquirente (s) deixaram de pagar as prestações e, embora notificado(s) (a), não purgou(ram) a mora.

Por isso, postula a rescisão do contrato com reintegração de posse liminarmente (Num. 31590383 - Págs. 1 / 38).

Decisão INDEFERINDO a medida liminar de reintegração de posse e adotando demais providências para o curso do processo no Num. 45427043 – Págs. 1/ 4.

Devidamente citada, a parte requerida alegou que estava separada do seu (a) cônjuge e que achou que este(a) estaria pagando as dívidas.

Requereu, ademais, audiência de conciliação (Num. 55144908 - Págs. 1 / 19).

Em réplica, a parte autora refuta as teses defensivas e reitera os termos da inicial, impugnando prefacialmente o pedido de justiça gratuita (Num. 64931442 - Págs. 1 / 25). É O RELATÓRIO.

PRELIMINARES Versando o presente caso sobre responsabilidade civil decorrente de possível descumprimento de contrato de compra e venda e prestação de serviço entre empresas, está sujeito à PRESCRIÇÃO DECENAL (art. 205, do Código Civil).

Nesse sentido: AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DIVERGÊNCIA EM AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL.

PRESCRIÇÃO.

CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.

PRAZO DECENAL.

PRECEDENTES. 1.

Ação de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel c/c pedido de restituição da quantia paga. 2.

O acórdão embargado, que decidiu pela aplicação do prazo prescricional de 10 anos sobre a pretensão de restituição de valores devidos em razão de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, está em consonância com o entendimento desta Corte acerca da matéria.

AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO. (STJ - AgInt nos EAREsp: 615853 RJ 2014/0298507-0, Relator: Ministra NANCY ANDRIGHI, Data de Julgamento: 20/08/2019, S2 - SEGUNDA SEÇÃO, Data de Publicação: DJe 22/08/2019) Rejeito a preliminar.

DA INÉPCIA DA INICIAL A alegação de inépcia da inicial não merece acolhimento, eis que decorreu logicamente a conclusão da narrativa dos fatos, quando a autora informa na exordial e comprova a inadimplência da requerida e junta aos autos notificação premonitória e existe cláusula resolutiva expressa no sentido da reintegração de posse em caso de rescisão contratual, o que demonstra a pertinência do pedido de reintegração de posse ante a inadimplência contratual da parte requerida.

Além disso, não se trata na espécie de reintegração de posse, mas de procedimento comum com cumulação objetiva de pedidos (rescisão e reintegração de posse).

Assim, rejeito a preliminar arguida.

Com essas mesmas razões, rejeito a preliminar de falta de interesse processual.

DA AUSÊNCIA DAS CONDIÇÕES DA AÇÃO POR FALTA DE NOTIFICAÇÃO EXTRAJUDICIAL Tal preliminar já foi ventilada na Decisão de Num. 45427043 – Págs. 1 / 4.

DA AUSÊNCIA DAS CONDIÇÕES DA AÇÃO POR AUSÊNCIA DE CITAÇÃO/INTIMAÇÃO DO CÔNJUGE Primeiramente, verifico que nem na própria contestação foi acostada certidão de casamento para que, ao menos seja verificada se, à data do contrato, a requerida era casada.

O Princípio da Boa-fé Objetiva, exige, em todas as fases da contratação, até mesmo na fase pós contratual, conduta leal dos contratantes, os quais devem observar os deveres anexos ou laterais de conduta, a fim de manter a confiança e as expectativas legítimas do Negócio Jurídico.

Em seguido, e considerando que a parte requerida não acostou no contrato informação de que era casado (a), não poderia a instituição financeira exigir a outorga do cônjuge.

Acolher tal preliminar seria beneficiar a requerida por sua própria torpeza.

Ademais, o Código de Processo Civil apesar de não positivar expressamente o princípio do venire contra factum proprium, contém artigos que, em seu bojo, trazem a ideia de que as partes litigantes não podem adotar comportamentos contraditórios ao longo do curso processual e devem sempre prezar pela boa-fé.

Constituem preceitos seculares do direito as três máximas de Ulpiano: viver honestamente, não prejudicar ao outro e dar a cada um o que é seu.

Demais preliminares e argumentos serão analisados no mérito. 2 MÉRITO Quanto à análise do pedido de justiça gratuita, entendo que este não pode ser indeferido só por discordância da parte autora, que não se esmerou em provar fatos contrários à benesse legal.

Nesse contexto, considerando apenas as informações constantes dos autos, não vejo elementos para negar a gratuidade postulada em contestação, militando a seu favor a presunção legal de hipossuficiência do peticionário.

O feito encontra-se em ordem, tendo sido instruído com observância dos ditames legais inerentes à espécie, inexistindo vícios ou nulidades a sanar, não tendo as partes especificado ou justificado a produção de outras provas, sendo o caso de julgamento antecipado de mérito, a teor do artigo 355, I, do Código de Processo Civil.

Todos os fatos arguidos pelas partes são facilmente comprovados por provas documentais ou documentadas e, nos termos do art. 370, caberá ao juiz determinar as provas necessárias ao julgamento do mérito, e no caso as provas juntadas pelas partes são suficientes ao deslinde do feito.

A propósito, não há necessidade de prova pericial como requereu o contestante, porque nesta ação rescisória o contrato será extinto, então, não faria sentido revisar o contrato para logo em seguida na mesma decisão declará-lo rescindido.

Se a intenção da parte é promover a revisão do contrato, então deveria reconvir ou, em vez de ficar tanto tempo inadimplente, ingressar com ação autônoma desde quando entendeu ser o contrato abusivo.

Ademais, como é de sabença comum, no sistema de persuasão racional ou convencimento motivado, adotado pelo Código de Processo Civil, o juiz é o destinatário final da prova, a quem cabe a análise da conveniência e necessidade da sua produção.

Não está o julgador obrigado a deferir um meio de prova pretendido pelas partes ou prolongar a instrução probatória, se por outros meios estiver convencido da solução jurídica da controvérsia.

Consoante a jurisprudência do STJ, “no sistema de persuasão racional adotado pelo Código de Processo Civil nos arts. 130 e 131 [atuais arts. 370 e 371, CPC/15], em regra, não cabe compelir o magistrado a autorizar a produção desta ou daquela prova, se por outros meios estiver convencido da verdade dos fatos, tendo em vista que o juiz é o destinatário final da prova, a quem cabe a análise da conveniência e necessidade de sua produção” (STJ - AgInt no REsp 1331721/MG, DJe 24/10/2017). 2.1 DA RESCISÃO CONTRATUAL E CONSEQUENTE REINTEGRAÇÃO DE POSSE Os documentos carreados aos autos evidenciam o inadimplemento contratual por parte da adquirente, fato incontroverso nos autos.

A autora procedeu à notificação extrajudicial da parte requerida, conforme documentos acostados com a inicial, bem como foi regularmente citada nos presentes autos.

Na peça contestatória, o réu reconhece a existência da relação jurídica entabulada entre as partes, bem como o inadimplemento, embora tente atribuir à autora a culpa por sua inadimplência.

Malgrado o esforço do contestante em justificar o descumprimento de suas prestações, o fato é que o contrato não guarda vícios de nulidade, salvo a ponderação a ser feita mais a frente sobre as despesas decorrentes da inadimplência.

O consentimento foi livre e consciente, sendo que há tempos a parte ré não honra com os pagamentos.

Se a parte entende que há desequilíbrio contratual o caminho a ser trilhado é a renegociação da dívida ou repactuação do contrato e, não sendo favoráveis as condições, poderia, inclusive, ingressar com revisão de contrato, e não simplesmente deixar de pagar.

A correção pelo IGPM e os juros de mora estão expressamente previstos no instrumento de contrato e não existe nenhuma vedação ao seu emprego, mesmo nas relações subsumidas ao Código de Defesa do Consumidor.

A intervenção do Poder Judiciário nos contratos, à luz da teoria da imprevisão ou da teoria da onerosidade excessiva, exige a demonstração de mudanças supervenientes das circunstâncias iniciais vigentes à época da realização do negócio, oriundas de evento imprevisível (teoria da imprevisão) e de evento imprevisível e extraordinário (teoria da onerosidade excessiva), que comprometa o valor da prestação, demandando tutela jurisdicional específica, o que não é o caso dos autos.

Ademais, os encargos da inadimplência, como juros da mora e juros compensatórios, além da multa, são perfeitamente cumuláveis, pois se prestam a reparar a parte lesada com o descumprimento contratual da outra parte.

Portanto, a insolvência comprovada do promissário comprador dá causa à rescisão do contrato, nos termos do que restou pactuado, constituindo decorrência lógica da rescisão, o retorno das partes ao status quo ante, o que implica na reintegração da posse do imóvel à promitente vendedora e na devolução aos compradores dos valores por ela já pago.

Ademais, a tese da aplicação do CDC e interpretação mais favorável ao devedor não merece prosperar, porque o contrato é expresso na forma de pagamento.

Desta feita, afastados todos os fundamentos da contestação, e comprovado o inadimplemento longo e inescusável, a rescisão do contrato por culpa do comprador/réu é de ordem, sendo consequência lógica do fim do contrato a reintegração de posse em favor da autora, quem também detém o domínio do bem.

Incontroversa, portanto, a inadimplência do devedor, torna-se imperiosa a rescisão contratual e logicamente o retorno das partes ao estado anterior, o que implica, necessariamente, no deferimento da reintegração da posse no imóvel pela promitente vendedora que, segundo restou incontroverso nos autos, ainda consta como sua legítima possuidora indireta. É o entendimento recorrente, senão vejamos: AGRAVO DE INSTRUMENTO.

AÇÃO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE C/C RESCISÃO DE CONTRATO VERBAL DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.

INADIMPLÊNCIA DO PROMITENTE COMPRADOR.

LIMINAR DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE.

DEFERIMENTO.

REQUISITOS DO ART. 927 DO CPC VERIFICADOS.

DECISÃO MANTIDA.

I - Deve ser mantida a liminar de reintegração de posse de imóvel, quando comprovado o preenchimento dos requisitos previstos no art. 927 do CPC, quais sejam, a existência de um Contrato de Promessa de Compra e Venda, o inadimplemento da avença por parte do promitente-comprador e a prova de que o esbulho aconteceu a menos de ano e dia. (TJMA, AI 21292014, Des.

JORGE RACHID MUBÁRACK MALUF, DJ: 05/06/2014).

Nessa senda, restou claramente caracterizado o descumprimento contratual (inadimplência) quando o comprador deixou de pagar o contrato, logo, a perda da posse do imóvel é inevitável. 2.2 DEVOLUÇÃO DAS PARCELAS QUITADAS Quanto à restituição das parcelas pagas, pacífico tratar-se de um direito garantido pelos artigos 51, II e 53 do Código de Defesa do Consumidor, devendo aplicar as normas consumeristas ao caso em comento, vez que se trata de um contrato de promessa de compra e venda, celebrado entre o autor/fornecedor e o réu/consumidor.

Evidente, assim, o direito da parte ré, promitente comprador à devolução das parcelas que pagou, ainda que tenha dado causa à rescisão contratual.

Embora tal possibilidade esteja prevista no contrato firmado entre as partes, as cláusulas contratuais relativas à restituição das importâncias pagas pelos compradores em caso de rescisão contratual por inadimplemento contratual, entendo que a forma de arbitramento utilizada pelo demandante é desarrazoada e prejudicial ao consumidor.

Reconhecida a resolução dos contratos de compromisso de compra e venda de bem imóvel por motivo de inadimplemento volitivo, a promitente compradora tem direito à devolução dos valores pagos, sobre os quais deve incidir apenas a correção monetária, a partir de cada desembolso, sendo incabível a aplicação de juros de mora, porquanto a rescisão contratual deu-se por seu inadimplemento.

Ainda sobre a devolução das parcelas (saldo), noto que a cláusula 16ª, § 5º, “a” do contrato estabelece que a restituição do saldo será em parcelas mensais e sucessivas, cujo número será o mesmo das parcelas já pagas pelo comprador.

A respeito da matéria, também fora submetido ao Superior Tribunal de Justiça, na sistemática dos recursos repetitivos, a discussão que em parte tem a ver com essa questão, embora no acórdão paradigma o caso trate de contrato de promessa de compra e venda de unidade habitacional.

O precedente pode ser usado na espécie porque a tese firmada não faz restrição e toca na forma de restituição das parcelas pagas em caso de rescisão de contrato submetido ao Código de Defesa do Consumidor.

Cuida-se do Tema 577 dos recursos especiais repetitivos, cujo paradigma foi o REsp 1300418/SC, tendo a 2ª Seção do STJ firmado em 13/11/2013 a seguinte tese: “Em contratos submetidos ao Código de Defesa do Consumidor, é abusiva a cláusula contratual que determina a restituição dos valores devidos somente ao término da obra ou de forma parcelada, na hipótese de resolução de contato de promessa de compra e venda de imóvel, por culpa de qualquer dos contratantes.

Em tais avenças, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento”.

Assim, considerando que o contrato prevê a restituição de forma parcela, aplico a tese firmada em recurso repetitivo (Tema 577-RR/STJ), em homenagem ao disposto no art. 927, inciso III, do Código de Processo Civil, para declarar a abusividade da cláusula, determinando que o saldo a ser devolvido deve ser de forma imediata em valor único.

Por outro lado, considerando as despesas do demandante com administração, publicidade, corretagem, entre outras, é crível que possam exercer o seu direito de retenção de parte desse valor, devendo tal quantia ser apurada com razoabilidade em cada caso.

Nesse sentido, é o entendimento pacificado do Superior Tribunal de Justiça: CIVIL E PROCESSUAL.

COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA.

RESILIAÇO PELO COMPRADOR POR INSUPORTABILIDADE DA PRESTAÇO.

POSSIBILIDADE.

RETENÇO SOBRE PARTE DAS PARCELAS PAGAS.

ARRAS.

INCLUSO.CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR, ARTS. 51, II, 53 E 54.

CÓDIGO CIVIL, ART. 924.

I.

A C. 2ª.

Seção do STJ, em posição adotada por maioria, admite a possibilidade de resilição do compromisso de compra e venda por iniciativa do devedor, se este não mais reúne condições econômicas para suportar o pagamento das prestações avençadas com a empresa vendedora do imóvel (EREsp n. 59.870/SP, Rel.

Min.

Barros Monteiro, DJU de 09.12.2002).

II.

O desfazimento do contrato dá ao comprador o direito à restituição das parcelas pagas, porém não em sua integralidade, em face do desgaste no imóvel devolvido e das despesas realizadas pela vendedora com corretagem, propaganda, administrativas e assemelhadas, sob pena de injustificada redução patrimonial em seu desfavor, sem que, no caso, tenha dado causa ao desfazimento do pacto.

Retenção aumentada em favor da vendedora-recorrente.

Precedentes.

III.

Compreendem-se no percentual a ser devolvido ao promitente comprador todos valores pagos à construtora, inclusive as arras.

IV.

Recurso especial conhecido e parcialmente provido." (STJ - RESP 355818/MG; Relator Min.

Aldir Passarinho Junior - DJ de 25/08/2003). "AGRAVO REGIMENTAL NO RECURSO ESPECIAL.

FINANCIAMENTO.

IMÓVEL.

OBRA.

PROMESSA DE COMPRA E VENDA.

RESCISO.

DEVOLUÇO DAS PARCELAS PAGAS.

SÚMULA 83/STJ. 1. "Há enriquecimento ilícito da incorporadora na aplicação de cláusula que obriga o consumidor a esperar pelo término completo das obras para reaver seu dinheiro, pois aquela poderá revender imediatamente o imóvel sem assegurar, ao mesmo tempo, a fruição pelo consumidor do dinheiro ali investido." (REsp 633.793/SC, Rel.

Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 07/06/2005, DJ 27/06/2005, p. 378) 2.

Não se conhece do recurso especial pela divergência quando a orientação desta Casa se firmou no mesmo sentido do acórdão recorrido.

Incidência da Súmula 83/STJ. 3.

Agravo regimental a que se nega provimento." (STJ - AgRg no REsp 863639/SC, Rel.

Min.

LUIS FELIPE SALOMÃO, DJe 15/08/2011).

Quanto ao tema, também já se assentou a jurisprudência dos Egrégios Tribunais de Justiça: "AÇO DE RESCISO DE CONTRATO - PROMESSA DE COMPRA E VENDA - IMÓVEL - RESTITUIÇO DAS PARCELAS PAGAS – RETENÇO DO PERCENTUAL DE 10% DO VALOR PAGO - RAZOABILIDADE - DEVOLUÇO IMEDIATA DAS PARCELAS - EXIGÊNCIA.- A jurisprudência dos Tribunais pátrios, inclusive, do Colendo Superior Tribunal de Justiça, está hoje consolidada no sentido de admitir a possibilidade de rescisão do compromisso de compra e venda por iniciativa do devedor, se este não mais reúne condições econômicas para suportar o pagamento das prestações avençadas com a empresa vendedora do imóvel.- Mesmo por inadimplência justificada do devedor, o contrato pode prever a perda de parte das prestações pagas, a título de indenização do promitente vendedor, para cobertura de despesas decorrentes do próprio negócio.- Rescindida a promessa de compra e venda, a retenção pelo vendedor de 10% do valor pago, cobre suficientemente a multa devida pelo devedor, despesas de corretagem, publicidade e outras perdas." (AC 1.0024.04.304990-7/001, 9ª Câmara Cível, Rel.

Des.

Osmando Almeida, 18/04/2011). "AÇO ORDINÁRIA - CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA - IMÓVEL - INADIMPLÊNCIA - CARÊNCIA DE AÇO – NO CONFIGURADA - CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR - APLICABILIDADE - RESTITUIÇO DAS PRESTAÇES PAGAS - POSSIBILIDADE - RETENÇO - MAJORAÇO - INVIABILIDADE - CORREÇO MONETÁRIA - JULGAMENTO ULTRA PETITA – ADEQUAÇO - JUROS - REDUÇO. (...) omissis. É cediço que as relações entre as construtoras e os seus clientes, em contratos de promessa de compra e venda, além de suas regras próprias, são regidas ainda, pelo sistema consumerista, já que se amoldam aos conceitos de fornecedor e consumidor, implicando no reconhecimento da vulnerabilidade do consumidor.

Todos os valores pagos pelo consumidor à construtora, a título de prestações, e seus acréscimos moratórios, além do sinal, deverão ser restituídos, possibilitando-se a retenção de percentual equitativo, para cobrir as despesas com o bem e a rescisão contratual". (TAMG, 4ª Câmara Cível, Apelação nº2.0000.00.424899-7/000, Relator Juiz Antônio Sérvulo, 27.03.2004).

O promitente comprador, portanto, tem direito à devolução dos valores pagos, sobre os quais deve incidir apenas a correção monetária, a partir de cada desembolso, sendo incabível a aplicação de juros de mora, porquanto a rescisão contratual deu-se por seu inadimplemento, podendo o requerente exercer o seu direito de retenção, que visando manter o equilíbrio entre as partes no retorno ao estado “quo ante” e evitar enriquecimento ilícito do promissário vendedor, fixo em 10% (dez por cento) do valor a ser restituído, levando-se em conta as despesas realizadas pelas vendedoras com publicidade, tributárias e administrativas, dentre outras despesas administrativas.

O valor de 30% previsto na cláusula 16, §6º, letra C, do contrato firmado entre as partes não especifica a que se refere.

O percentual de 30% ora fixado a título de administração contratual não inclui perdas e danos, porque abusiva a cumulação feita pela empresa autora.

Logo, reduzo o valor previsto na cláusula acima referia de 30% para 10%, sem prejuízo da multa rescisória. 2.3 CLÁUSULA PENAL e PERDAS E DANOS De fato, ao passo que a lei consumerista veda a cláusula que prevê a perda total das prestações pagas pelo consumidor, permite que seja pactuada pena para o descumprimento da obrigação pelo consumidor, a fim de se evitar os possíveis abusos.

A cláusula penal, também denominada de pena convencional tem como finalidade principal pré-liquidar danos, em caráter antecipado, quando houver inadimplemento culposo, absoluto ou relativo da obrigação, de modo que uma vez exigido o percentual pré-estabelecido a título de cláusula penal, resta evidente a impossibilidade de cumular a cobrança com outros valores a título de perdas e danos, vez que tal cláusula tem a função de prefixação de danos devidos em razão do inadimplemento do contrato.

A cumulação destes incorreria em bis in idem.

No caso sub judice, os contratantes incluíram a cláusula penal de 2% do valor atualizado do contrato, com o objetivo de prefixar perdas e danos devidos em razão do inadimplemento do contrato, embora no contrato apenas conste a perda de 30% das parcelas pagas, valor evidentemente que abarca a multa rescisória, embutida na cláusula 16ª, §6º, B, embora não nominada assim.

Por outro lado, entendo inacumuláveis a cláusula penal com perdas e danos, sob pena de enriquecimento ilícito por parte dos promitentes vendedores, devendo prevalecer a mesma decisão que tem sido prolatada por este juízo, 10% de taxa administrativa e 2% de multa rescisória.

Nesse sentido, confira-se: APELAÇO CÍVEL - AÇO DE RESCISO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA C/C REINTEGRAÇO DE POSSE E COBRANÇA DE CLÁUSULA PENAL E INDENIZAÇO POR PERDAS E DANOS - RESCISO DECRETADA EM PRIMEIRO GRAU - CUMULAÇO DE CLÁUSULA PENAL COM INDENIZAÇO POR PERDAS E DANOS - IMPOSSIBILIDADE. 1.

Havendo cláusula contratual na qual houve estipulação das arras penitenciais, é incabível a cumulação do recebimento de valor referente à cláusula penal e eventual indenização por perdas e danos, sob pena de enriquecimento ilícito. 2. "As arras visam determinar, previamente, as perdas e danos pelo não cumprimento da obrigação a que tem direito o contraente que não deu causa ao inadimplemento (RT, 516:228; 2:44)" (in Maria Helena Diniz, Código Civil Anotado, 5. ed., Saraiva, 1999, p. 782). 3.

Apelação desprovida. (TJ-PR - AC: 6145099 PR 0614509-9, Relator: Guilherme Luiz Gomes, Data de Julgamento: 12/01/2010, 7ª Câmara Cível, Data de Publicação: DJ: 318). (Grifou-se).

AGRAVO REGIMENTAL.

AGRAVO DE INSTRUMENTO.

APLICAÇO DA SÚMULA 83/STJ.

CUMULAÇO DA CLÁUSULA PENAL E INDENIZAÇO POR PERDAS E DANOS.

INCIDÊNCIA SÚMULA 7/STJ.

RECURSO IMPROVIDO.

I- Não é possível a cumulação de cláusula penal compensatória e indenização por perdas e danos.

II- Aplica-se a Súmula 7 do STJ na hipótese em que a tese versada no recurso reclama a análise de elementos probatórios gerados ao longo da demanda.

III- Agravo regimental a que se nega provimento. (STJ - AgRg no Ag: 788124 MS 2006/0143648-4, Relator: Ministro PAULO FURTADO (DESEMBARGADOR CONVOCADO DO TJ/BA), Data de Julgamento: 27/10/2009, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 11/11/2009). (Grifou-se).

Nesse sentido, fica afastada a cumulação da cláusula penal com perdas e danos e lucros cessantes.

Outrossim, no tocante à aplicação das cláusulas contratuais que estipulam os encargos a serem suportados pelo consumidor em caso de rescisão contratual (Cláusula 15ª, 16ª e 17ª), como multa compensatória no valor de 2% do valor atualizado do contrato, taxa de fruição de 0,5% incidente sobre o valor total da compra e venda, por mês, a título de aluguel, indenização por perdas e danos, bem com a forma de devolução das quantias pagas pelo consumidor no transcorrer do contrato, se mostram desproporcionais, embora se reconheça que o valor da fruição do imóvel (0,5%) seja razoável.

Contudo, quanto à multa compensatória deve o percentual estipulado contratualmente incidir sobre os valores efetivamente pagos, e não sobre o valor atualizado do contrato, por ser razoável, por ser medida mais razoável e proporcional ao caso em comento, evitando-se assim o enriquecimento ilícito da requerente que terá o seu bem de volta.

No mais, mantenho hígido o contrato quanto à taxa de fruição de 0,5%, por ser favorável aos promovidos. 2.4 TAXA DE OCUPAÇÃO ILÍCITA – FRUIÇÃO O autor sustenta, ainda, ter direito ao recebimento da indenização a título de taxa de ocupação ilícita e uso indevido do imóvel (fruição), objeto da contratação, em relação ao período em que esteve ocupado pelos compradores, contados da inadimplência.

Por fruição entende-se o proveito ou a utilização da coisa por quem detenha sua posse ou propriedade, aproveitando-lhe os produtos dali advindos.

Pois bem.

Como sabido, no tocante à taxa de fruição, cumpre frisar que se trata de um aluguel cobrado do promitente - comprador pelo período em que este permanece ocupando o imóvel sem a devida contraprestação, qual seja, o pagamento total dos valores ajustados no contrato firmado.

Nesse cenário e tendo em vista que quando do ajuizamento desta demanda a requerida estava (e está) inadimplente há bastante tempo, parece-me justo o pagamento de percentual referente à fruição do imóvel, sob pena de enriquecimento indevido do devedor.

Ademais, vale acrescentar que o negócio jurídico discutido nestes autos não se concretizou por culpa da parte promovida, a qual está inadimplente com o pagamento das parcelas do imóvel.

Diante dessas considerações, tenho que neste caso, a condenação dos devedores na taxa de fruição mensal é medida que se impõe, se demonstrado nos autos a alegação fruição do imóvel.

Nesse sentido, entendo que o percentual de 0,5% do valor atualizado do contrato, relativo à fruição do imóvel prevista no contrato firmado entre as partes mostra-se adequado e razoável, levando-se em consideração as condições de habitação, a localização do imóvel, assim como o tempo de ocupação e o período de inadimplência.

Assim, tenho que o percentual 0,5% do valor atualizado do contrato, por mês, a título de fruição do imóvel, reflete o real valor das locações no mercado de imóveis residenciais, sendo bastante justa a fixação neste percentual, limitando-se, porém, a 50% (cinquenta por cento) do valor a ser restituído, a título de parcelas pagas, sendo o montante o que mais se aproxima do valor de um possível aluguel, a partir da inadimplência até a efetiva desocupação.

Este é o entendimento do Superior Tribunal de Justiça e dos Tribunais pátrios: “CIVIL E PROCESSUAL CIVIL.

COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA.

RESCISÃO CONTRATUAL.

PROMITENTE COMPRADOR QUE NÃO REÚNE CONDIÇÕES ECONÔMICAS PARA O PAGAMENTO DAS PRESTAÇÕES.

REAJUSTE DO SALDO DEVEDOR.

RESÍDUO INFLACIONÁRIO.

CLÁUSULA PENAL.

INDENIZAÇÃO PELA FRUIÇO.

CUMULAÇO.

POSSIBILIDADE. (...) A multa prevista pela cláusula penal não deve ser confundida com a indenização por perdas e danos pela fruição do imóvel, que é legítima e não tem caráter abusivo quando há uso e gozo do imóvel.

Recurso especial conhecido e provido.” (STJ, REsp 953.907/MS, Rel.

Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 23/03/2010, DJe 09/04/2010).

RESCISÃO CONTRATUAL E REINTEGRAÇÃO DE POSSE.

COHAB.

Contrato de Promessa de Venda e Compra.

Inadimplemento dos adquirentes caracterizado.

Parcial procedência do pedido.

Sentença que entendeu indevida a retenção dos valores pagos pelos réus.

Possibilidade apenas de retenção de 10% a título de taxa de administração e de 0,7% do valor do contrato ao mês pela ocupação gratuita.

Indenização pela ocupação que deve ser limitada a 50% do valor a ser restituído.

Apelação da vendedora.

Perda das parcelas pagas.

Possibilidade.

Abusividade não configurada.

Jurisprudência deste E.

TJSP.

Recurso provido. (TJ-SP - APL: 01933599120098260100 SP 0193359-91.2009.8.26.0100, Relator: Ana Lucia Romanhole Martucci, Data de Julgamento: 04/09/2014, 6ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 04/09/2014).

APELAÇO CÍVEL - AÇO DE RESCISO DE CONTRATO C/C REINTEGRAÇO DE POSSE E INDENIZAÇO - COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - TAXA DE FRUIÇÃO - DEVIDA A PARTIR DO INADIMPLEMENTO - CUMULAÇO DA PENA CONVENCIONAL COM A INDENIZAÇO PELA FRUIÇO DO BEM - POSSIBILIDADE - RECURSO PROVIDO EM PARTE.

Em caso de rescisão contratual, é devida indenização pelo uso (fruição) do imóvel após o inadimplemento das prestações pelo adquirente.

Admite-se a cumulação da pena convencional com a indenização pela fruição do bem. (TJ-MS - APL: 01304712420058120001 MS 0130471-24.2005.8.12.0001, Relator: Des.

Josué de Oliveira, Data de Julgamento: 11/03/2014, 4ª Câmara Cível, Data de Publicação: 21/03/2014).

APELAÇÕES CÍVEIS - AÇÃO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE - COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA - NÃO PAGAMENTO DE PARCELAS PELO COMPRADOR - PEDIDO DE RESCISÃO - RETORNO AO STATUS QUO ANTE - REINTEGRAÇÃO NA POSSE DO BEM - MULTA RESCISÓRIA - INDENIZAÇÃO PELA FRUIÇÃO DO IMÓVEL.

I- A insolvência comprovada do promissário comprador dá causa à rescisão do contrato, nos termos do que restou pactuado, constituindo decorrência lógica da rescisão, o retorno das partes ao status quo ante, o que implica na reintegração da posse do imóvel à promitente vendedora e na devolução ao comprador dos valores por ele já pagos.

II- Rescindido o contrato de promessa de compra e venda por culpa do comprador, admite-se a retenção de parte das prestações pagas do valor correspondente a 10% do valor do contrato, a título de multa contratual, bem como de percentual relativo à fruição do imóvel, em quantia justa e coerente ao tempo de ocupação do bem, sob pena de enriquecimento indevido do comprador inadimplente. (TJ-MG - AC: 10701092856247001 MG, Relator: João Cancio, Data de Julgamento: 28/05/2013, Câmaras Cíveis / 18ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 05/06/2013). (Grifou-se).

Portanto, em caso de rescisão contratual, é devida indenização pelo uso (fruição) do imóvel após o inadimplemento das prestações pelo adquirente, mesmo que o uso tenha sido apenas potencial, já que o imóvel estava em sua disponibilidade. 2.5 DA ALEGAÇÃO DE BENFEITORIAS Não podemos olvidar ainda, acerca das benfeitorias úteis e necessárias, caso existentes no imóvel, conforme apontado pelo requerido em contestação.

A realização de benfeitorias pode consistir na sua conservação, melhoramento ou embelezamento, e se classificam em necessárias, úteis ou voluptuárias, cuja definição está contida no art. 96 do Código Civil.

No contrato firmado entre as partes há a possibilidade de indenização pelas benfeitorias úteis e necessárias, de modo que estas devem ser apuradas em liquidação de sentença e devidamente indenizadas ao compromissário comprador, ora requerida, em obediência aos princípios da boa-fé, vedação do enriquecimento sem causa e da manutenção do equilíbrio entre as partes, caso a parte interessada comprove a realização das alegadas benfeitorias em conformidade com a lei e o contrato.

No mais, reputo de boa-fé a posse da requerida pelo menos ao tempo em que estava adimplente, vez que outorgada mediante contrato de financiamento, celebrado com a autora, tendo o direito a ser ressarcida pelas benfeitorias úteis e necessárias, se demonstradas sua regularidade, em atenção ao art. 34, § 1º, da Lei nº 6.766/79. 2.6 DO PEDIDO DE JUSTIÇA GRATUITA Finalmente, embora impugnado, o pedido de justiça gratuita não pode ser indeferido só por discordância da parte autora, que não se esmerou em provar fatos contrários à benesse legal.

Nesse contexto, considerando apenas as informações constantes dos autos, não vejo elementos para negar a gratuidade ao réu, militando a seu favor a presunção legal de hipossuficiência do peticionário. 2.7 DA AÇÃO RECONVENCIONAL A reconvenção, embora conexa com a ação principal, é demanda autônoma relativamente à ação originária, tanto que, se por qualquer razão a primeira ação for extinta sem resolução do mérito, tal extinção não afetará a reconvenção, que prosseguirá normalmente (art. 343, § 2º, NCPC).

Orientado por essa ideia, o legislador previu no art. 85, § 1º, do CPC, que são devidos honorários advocatícios na reconvenção, e no art. 292 exigiu-se do reconvinte a atribuição do valor da causa na demanda reconvencional.

Portanto, apesar de inserida no bojo da contestação, a disposição dos fundamentos do reconvinte deverá seguir os mesmos requisitos da petição inicial, atentando o interesse de agir, pedido determinado, legitimidade, valor da causa e os limites do objeto da demanda.

Quanto ao valor da causa reconvencional, fixo de ofício em R$26.399,34 (vinte e seis mil, trezentos e noventa e nove reais e trinta e quatro centavos), com espeque no art. 292,§ 3º, do CPC, já que o reconvinte não atribuiu valor à causa.

Adicionalmente, a reconvenção, como qualquer outra ação, sujeita-se a requisitos processuais.

Como já decidiu o Superior Tribunal de Justiça, CIVIL E PROCESSO CIVIL.

AÇÃO DE COMPENSAÇÃO POR DANOS MORAIS.

PUBLICAÇÃO DE MATÉRIA JORNALÍSTICA.

OFENSA À HONRA.

VALOR FIXADO CONSIDERADO EXCESSIVO.

POSSIBILIDADE DE REVISÃO PELO STJ.

RECONVENÇÃO.

PRESSUPOSTOS DE ADMISSIBILIDADE. 1.

Ao STJ é dado revisar o arbitramento da compensação por danos morais quando o valor fixado destoa daqueles estipulados em outros julgados recentes deste Tribunal, observadas as peculiaridades de cada litígio. 2.

A admissibilidade da reconvenção, além de estar condicionada às condições da ação e aos pressupostos processuais comuns a todas as ações, deve atender ao pressuposto específico da “conexidade”, previsto no art. 315, caput, do CPC, segundo o qual o réu pode reconvir ao autor quando a reconvenção for “conexa com a ação principal ou com o fundamento da defesa”. 3.

Recurso especial conhecido e parcialmente provido. (STJ - REsp 1129256/SP, Rel.

Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 12/08/2010, DJe 19/08/2010).

Quando a pretensão do réu, esta pode ser obtida com a apresentação da simples defesa na contestação, porque se trata de analisar as consequências da rescisão do contrato, não se admite a propositura de ação por meio de reconvenção, pois falta ao reconvinte interesse processual.

A propósito, é a jurisprudência do STJ: PROCESSUAL CIVIL.

MEDIDA CAUTELAR.

RECONVENÇÃO.

MATÉRIA PASSÍVEL DE ALEGAÇÃO NA CONTESTAÇÃO.

NÃO CABIMENTO. - Não cabe reconvenção quando a matéria puder ser alegada com idêntico efeito prático em sede de contestação, até porque, em tal hipótese, ela se mostra absolutamente desnecessária, afrontando inclusive os próprios princípios que a justificam, da celeridade e economia processual.

Processo extinto sem a apreciação do mérito. (STJ - MC 12.809/RS, Rel.

Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 02/10/2007, DJ 10/12/2007, p. 364).

Assim, como a pretensão do reconvinte se confunde com sua própria defesa, e seus pedidos já foram objeto de análise e decisão na ação primária, A RECONVENÇÃO TEM SEU OBJETO ESGOTADO.

De fato, a demanda reconvencional era desnecessária, pois tanto a devolução das parcelas quanto a indenização por benfeitorias decorrem da rescisão do contrato.

Logo, falta à parte interesse processual, devendo ser indeferida/extinta a reconvenção, o que pode ser feito de ofício, por força do art. 485, IV e § 3º do Código de Ritos.

Quanto à análise do pedido de justiça gratuita, entendo que este não pode ser indeferido só por discordância da parte autora, que não se esmerou em provar fatos contrários à benesse legal.

Nesse contexto, considerando apenas as informações constantes dos autos, não vejo elementos para negar a gratuidade postulada em contestação, militando a seu favor a presunção legal de hipossuficiência do peticionário. 3.

DISPOSITIVO ANTE O EXPOSTO, afasto a matéria preliminar e, no mérito, julgo procedente a demanda, nos termos do artigo 487, inciso I do Código de Processo Civil, para: A) RESCINDIR o contrato de promessa de compra e venda do imóvel objeto desta lide; B) REINTEGRAR a posse do imóvel à autora; C) Determinar a RESTITUIÇÃO das parcelas pagas (excluídos eventuais juros e multa de atraso) ao compromissário comprador, em valor único (Tema 577-RR/STJ), sobre o qual deve incidir apenas a correção monetária pelo IGPM, a partir de cada desembolso, sendo incabível a aplicação de juros de mora, porquanto a rescisão contratual deu-se por seu inadimplemento, podendo o promissário vendedor reter: C.1) o percentual de 10% (dez por cento) sobre esse valor (item C), levando-se em conta as despesas realizadas pelo vendedor com publicidade, tributárias e administrativas, dentre outras; e C.2) o percentual de 2% (dois por cento) sobre esse valor (item C) a título de multa compensatória pela rescisão; D) CONDENAR parte a parte ré a pagar taxa de fruição mensal, no percentual de 0,5% (meio por cento) incidente sobre o valor atualizado do contrato na data desta sentença, a partir da inadimplência até a efetiva desocupação, limitando-se, porém, a 50% (cinquenta por cento) do valor a ser restituído a título de parcelas pagas, sendo o montante o que mais se aproxima do valor de um possível aluguel; E) A autora deverá indenizar a parte requerida das benfeitorias úteis e necessárias (ou acessões), caso comprovado nos autos sua efetiva e regular realização, a serem apuradas em liquidação de sentença, podendo compensar com os valores que terá que restituir à requerida, tudo na forma do contrato e da Lei 6.766/79.

Condeno a parte promovida ao pagamento das custas e despesas processuais, bem como em honorários advocatícios, que fixo em 10% sobre o valor atualizado da causa, nos termos do art. 85, §2º, do Código de Processo Civil.

Contudo, sendo beneficiário da Justiça Gratuita, que defiro neste ato, com espeque no art. 98, caput, do CPC, fica a obrigação sob condição suspensiva de exigibilidade (art. 98, §§ 2º e 3º,Idem).

Quanto à RECONVENÇÃO, extingo-a sem análise de mérito, por ausência de interesse processual, com espeque no art. 485, VI, §3º do Código de Processo Civil, mas fixo de ofício o valor da causa em R$26.399,34 (vinte e seis mil, trezentos e noventa e nove reais e trinta e quatro centavos), com espeque no art. 292, § 3º, do CPC.

Condeno o reconvinte ao pagamento das custas e despesas processuais, bem como em honorários advocatícios, que fixo em 10% sobre o valor atualizado da causa, nos termos do art. 85, §2º, do Código de Processo Civil.

Contudo, sendo beneficiário da Justiça Gratuita, ato já deferido, com espeque no art. 98, caput, do CPC, fica a obrigação sob condição suspensiva de exigibilidade (art. 98, §§ 2º e 3º,Idem).

Com o trânsito em julgado, arquive-se.

Publique-se.

Registre-se.

Intimem-se.

Parauapebas/PA, 13 de FEVEREIRO de 2023.

PRISCILA MAMEDE MOUSINHO JUÍZA DE DIREITO mlls