TJPA - 0804103-03.2018.8.14.0040

PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ SECRETARIA ÚNICA DAS TURMAS DE DIREITO PÚBLICO E PRIVADO ATO ORDINATÓRIO A Unidade de Processamento Judicial das Turmas de Direito Público e Privado do Tribunal de Justiça do Estado do Pará intima a parte interessada para que, querendo, apresente contrarrazões ao Agravo Interno interposto nos autos. 9 de maio de 2025

PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ DESEMBARGADORA LUANA DE NAZARETH A.

H.

SANTALICES 2ª TURMA DE DIREITO PRIVADO APELAÇÃO CÍVEL Nº: 0804103-03.2018.8.14.0040 APELANTE: L.M.S.E.

EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA APELADO: MARCOS ANTONIO PEREIRA MOURA, JOYCE DA SILVA SANTOS RELATORA: DESª.

LUANA DE NAZARETH A.H.SANTALICES DECISÃO MONOCRÁTICA Vistos, etc.

Trata-se de APELAÇÃO CÍVEL interposta por L.M.S.E.

EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA, inconformado com a sentença prolatada pelo Juízo da 3ª Vara Cível de Parauapebas que, nos na ação de rescisão contratual cumulada com reintegração de posse, perdas e danos e pedido liminar, ajuizada em desfavor de MARCOS ANTONIO PEREIRA MOURA e JOYCE DA SILVA SANTOS, julgou improcedentes os pedidos autorais.

A petição inicial (id. 8673097) relata que a autora celebrou com terceiro contrato de compromisso de compra e venda de lote urbano em 2008, tendo os direitos aquisitivos sido transferidos aos requeridos por termo aditivo em 2012 aos ora apelados.

Estes assumiram a obrigação de quitar o valor de R$ 22.422,75 em 75 parcelas mensais de R$ 298,97, acrescidas de juros compensatórios de 6% ao ano e correção monetária pelo IGPM/FGV.

Alega a autora que os réus deixaram de pagar as parcelas a partir de março de 2017, configurando inadimplemento contratual e ensejando a rescisão automática do contrato e o pedido de reintegração de posse.

Pleiteou, ainda, a condenação ao pagamento das penalidades contratuais, inclusive multa, perdas e danos, e indenização por fruição do imóvel.

A sentença (id. 8673163) julgou improcedente o pedido da autora, reconhecendo a nulidade de cláusulas contratuais relativas à capitalização de juros e à restituição de valores em caso de rescisão.

Considerou abusiva a cláusula de capitalização mensal de juros, por não se tratar a autora de instituição financeira, bem como reconheceu o direito dos réus à devolução das parcelas pagas.

Rejeitou a pretensão reintegratória, mantendo os réus na posse do imóvel.

Condenou a autora ao pagamento das custas e honorários advocatícios, fixados em 10% sobre o valor atualizado da causa.

Em suas razões recursais, a apelante sustenta, preliminarmente, a inadequação da concessão da justiça gratuita aos apelados, alegando ausência de comprovação de hipossuficiência.

No mérito, defende a legalidade da cláusula de capitalização de juros, com base na Lei n. 9.514/97, art. 5º, §2º, e no entendimento do STJ (Súmulas 539 e 541), além de apontar a aplicação equivocada da Lei n. 4.591/64 pela sentença, sendo o caso regulado pela Lei n. 6.766/79.

Pleiteia a reforma integral da sentença, com o acolhimento do pedido inicial.

Os apelados apresentaram manifestação denominada “contrarrazões” (id. 8673179), que não atende à forma prevista no art. 1.010, § 1º, do CPC, limitando-se a reiterar a argumentação constante da contestação e a apresentar documentos, especialmente laudos periciais relativos a encargos financeiros, com o objetivo de reforçar a alegação de cobrança abusiva.

Reiteram o pedido de recálculo contratual e manutenção da posse do imóvel.

Vieram-me os autos conclusos. É o relatório.

Decido.

Presentes os pressupostos de admissibilidade, conheço do recurso.

A controvérsia devolvida ao Tribunal consiste, substancialmente, na alegação de legalidade das cláusulas contratuais relativas à capitalização de juros e retenção de valores pagos, bem como na pretensão de reintegração na posse do imóvel objeto do contrato de compromisso de compra e venda, ante o inadimplemento contratual dos apelados.

Quanto à preliminar de justiça gratuita, entendo, tal como consignado em sentença, que a simples aquisição parcelada de lote urbano não é suficiente para infirmar a presunção de veracidade da declaração de hipossuficiência, sendo ônus da parte impugnante a demonstração efetiva da capacidade financeira dos réus, o que não foi feito.

Mantenho, portanto, o deferimento do benefício.

No mérito, adianto que não assiste razão à Apelante. É pacífica a incidência do Código de Defesa do Consumidor nas relações contratuais entre construtora ou incorporadora e adquirente de unidade imobiliária, nos moldes do art. 2º e 3º da Lei 8.078/1990.

Nesse sentido, leciona Claudia Lima Marques: "Nos contratos de adesão imobiliários firmados com consumidores, deve-se aplicar integralmente o microssistema do Código de Defesa do Consumidor, inclusive no tocante à revisão das cláusulas abusivas, conforme previsto no art. 6º, V e art. 51, IV e §1º." (In: Contratos no Código de Defesa do Consumidor, 8. ed., São Paulo: RT, 2016) A jurisprudência é clara nesse ponto: APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESSARCIMENTO INTEGRAL DE VALORES PAGOS – COMPRA E VENDA DE IMÓVEL-LOTEAMENTO – INFRAESTRUTURA/BENFEITORIAS NÃO ENTREGUE NO PRAZO CONTRATUAL – CLÁUSULA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA- AUSÊNCIA DE REGISTRO EM CARTÓRIO COMPETENTE- GARANTIA NÃO CONSTITUÍDA- VENDA EXTRAJUDICIAL DO BEM- DESNECESSIDADE - INCIDÊNCIA DO CDC - RESCISÃO DO CONTRATO POR CULPA EXCLUSIVA DA EMPRESA RÉ E RESTITUIÇÃO INTEGRAL DAS PARCELAS PAGAS – PARCELA ÚNICA INCLUINDO O VALOR DESEMBOLSADO A TITULO DE COMISSÃO DE CORRETAGEM– JUROS DE MORA – TERMO INICIAL – A PARTIR DA CITAÇÃO – IPTU – RESPONSABILIDADE DO PROMITENTE VENDEDOR – NÃO EXERCÍCIO DE POSSE PELO COMPRADOR- RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. 1 - O contrato de promessa de compra e venda de imóvel firmado entre pessoa física e pessoa jurídica (construtora e/ou incorporadora), ainda que gravado com alienação fiduciária em garantia e com a previsão de cláusulas embasadas na Lei nº 9.514 /97, submete-se às regras do Código de Defesa do Consumidor , quando a rescisão é pleiteada pelo contratante/promissário comprador com fundamento na inadimplência da empresa contratada/promitente vendedora. 2-O descumprimento do contrato particular de compromisso de compra e venda de unidade imobiliária, em razão do injustificado atraso na entrega das obras de infraestrutura, enseja o direito de o contratante rescindir a avença, com o ressarcimento integral das quantias pagas, além disso, os fatores relacionados à alegada morosidade relacionam-se com o risco do empreendimento, sendo defeso dividi-lo com a outra parte contratante, ou atribui-los a terceiros, pois inerente ao ramo de atividade profissional exercido pela construtora. 3- É pacífica a orientação do Superior Tribunal de Justiça quanto à aplicação do Código de Defesa do Consumidor nos contratos de compra e venda de unidade imobiliária, como é o presente caso, porquanto as empresas requeridas se enquadram no conceito de fornecedores de produto (imóvel/lote) e a parte autora de consumidora (adquirente do imóvel). 4-Logo, a inaplicabilidade da Lei n. 6.766/79 é medida acertada, especialmente, friso, porque o presente caso não envolve “contratos de compra e venda, cessão ou promessa de cessão de loteamento” .

E ainda que se cogitasse na compra e venda de loteamento, isso também não afastaria a aplicação do Código de Defesa do Consumidor, pois tal relação negocial também envolve fornecedor de produto e consumidor, tal como dispõe a legislação consumerista. 5- Na hipótese em voga, rescisão do contrato de compra e venda de lote urbano firmado entre as partes não se deu por decisão imotivada da compradora, não havendo que se falar na aplicabilidade do entendimento firmado pelo c.

STJ no REsp n. 1 .740.911/DF, acerca do termo inicial dos juros de mora, devendo o decisum ser mantido nesse particular, em obediência ao quanto disposto no art. 406, do C.

Civil. 6- vendedor quem deu causa ao desfazimento.

Inteligência da Súmula 543/STJ. 7-Considerando que a rescisão do contrato se deu em razão do inadimplemento contratual do empreendimento imobiliário, que não efetuou a entrega do imóvel na data aprazada, fica esta obrigada a restituir ao comprador toda a quantia desembolsada, sem qualquer retenção do valor pago a título de despesas administrativas, de forma imediata, e não parcelada, inclusive, acrescida do valor da comissão de corretagem. 8- Nos termos do entendimento firmado pelo Superior Tribunal de Justiça “as despesas de condomínio e IPTU são de responsabilidade da construtora até a entrega do imóvel ao adquirente” (AgInt no REsp n . 1.697.414/SP , Relator Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, DJe 15/12/2017). (TJ-MT - APELAÇÃO CÍVEL: 10155437620198110002, Relator.: SEBASTIAO DE MORAES FILHO, Data de Julgamento: 19/06/2024, Segunda Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 26/06/2024) (grifei) Portanto, a análise das cláusulas contratuais deve seguir os critérios de proteção do consumidor, notadamente no tocante à transparência, equilíbrio contratual e boa-fé objetiva.

No que tange à nulidade da cláusula de capitalização de juros, percebe-se que o contrato em questão prevê a capitalização mensal de juros compensatórios de 6% ao ano.

Além da previsão contratual, tem-se por inequívoca a autorização legislativa quanto à admissibilidade da capitalização de juros com periodicidade inferior a um ano, dada sua expressa previsão no artigo 5º da Medida Provisória n° 2.170-36/2001, in verbis: Art. 5o Nas operações realizadas pelas instituições integrantes do Sistema Financeiro Nacional, é admissível a capitalização de juros com periodicidade inferior a um ano.

Ressalta-se que o Supremo Tribunal Federal validou a referida medida provisória e a considerou constitucional, dado que os requisitos de relevância e urgência, imprescindíveis a edição das MPs, estavam presentes no momento da edição do ato normativo (RE 592377).

Dado o reconhecimento de sua validade, posteriormente, o Superior Tribunal de Justiça também editou a Súmula 539, nos seguintes termos: “É permitida a capitalização de juros com periodicidade inferior à anual em contratos celebrados com instituições integrantes do Sistema Financeiro Nacional a partir de 31/3/2000 (MP n. 1.963-17/2000, reeditada como MP n. 2.170-36/2001), desde que expressamente pactuada”.

Note-se que tanto a Medida Provisória quanto o enunciado do STJ condicionam a validade da capitalização de juros aos contratos celebrados com as instituições integrantes do Sistema Financeiro Nacional.

Todavia, é imperioso destacar que as construtoras não se equiparam às instituições financeiras, e que, por isso, a autorização para a realização de capitalização mensal de juros, não incide nos contratos de compra e venda de imóvel entre construtora e adquirente.

Além disso, a Lei 9514/97 – a qual a apelante busca respaldar legalidade da capitalização dos juros prevista no contrato – é aplicada a entidades específicas, entre as quais também não se encontra as construtoras, veja-se: Art. 2º Poderão operar no SFI as caixas econômicas, os bancos comerciais, os bancos de investimento, os bancos com carteira de crédito imobiliário, as sociedades de crédito imobiliário, as associações de poupança e empréstimo, as companhias hipotecárias e, a critério do Conselho Monetário Nacional - CMN, outras entidades.

Nesse sentido, se posiciona a jurisprudência pátria: APELAÇÃO CÍVEL.

AÇÃO REVISIONAL DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.

POSSIBILIDADE DE APLICAÇÃO DAS NORMAS CONSUMERISTAS.

VENDEDORA DA UNIDADE IMOBILIÁRIA QUE NÃO INTEGRA O SISTEMA FINANCEIRO NACIONAL.

IMPOSSIBILIDADE DE CAPITALIZAÇÃO MENSAL DOS JUROS. 1- É de consumo a relação jurídica estabelecida por contrato de promessa de compra e venda firmando entre a empresa incorporadora ou construtora do empreendimento e o futuro proprietário do imóvel (arts. 2º e 3º do CDC), podendo as regras consumeristas serem aplicadas em total harmonia com as disposições do Código Civil. 2- No caso, trata-se de contrato de promessa de compra e venda de unidade imobiliária, relação tipicamente de consumo e, sendo assim, a capitalização mensal dos juros não é permitida.

Isso porque, nos termos da Medida Provisória nº 2.170- 36/2001, a capitalização restringe-se às operações realizadas pelas instituições integrantes do Sistema Financeiro Nacional.

APELO CONHECIDO E DESPROVIDO. (TJ-GO – AP 02883236820168090051, Relator: ITAMAR DE LIMA, Data de Julgamento: 13/06/2019, 3ª Câmara Cível, Data de Publicação: DJ de 13/06/2019) Ademais, a capitalização mensal de juros em contratos de mútuo civil, firmado com pessoa jurídica que não integra o Sistema Financeiro Nacional, constitui prática vedada em nosso ordenamento jurídico, nos termos do disposto no art. 2º da Medida Provisória n.º 2.172-32, de 23 de agosto de 2001, vigente por força da EC n.º 32, in verbis: Art. 2º.

São igualmente nulas de pleno direito as disposições contratuais que, com o pretexto de conferir ou transmitir direitos, são celebradas para garantir, direta ou indiretamente, contratos civis de mútuo com estipulações usurárias.

No caso dos autos, a autora é uma construtora imobiliária, sem natureza de instituição financeira.

Portanto, a cláusula que autoriza a capitalização mensal é nula de pleno direito, conforme o disposto no art. 51, IV e §1º, do CDC.

No que tange à cláusula de retenção de parcelas pagas em caso de rescisão, nota-se que ela prevê a retenção de 30% (trinta por cento) das parcelas pagas em caso de rescisão contratual, além de multa compensatória de 2% e cobrança de 0,5% ao mês pelo uso do imóvel.

Tal estipulação impõe ônus excessivo ao consumidor e configura enriquecimento sem causa, contrariando o disposto no art. 51, §1º, II, do CDC: “§ 1º Presume-se exagerada, entre outros casos, a vantagem que: II – restringe direitos ou obrigações fundamentais inerentes à natureza do contrato, de maneira a ameaçar seu objeto ou o equilíbrio contratual.” Nesse sentido: EMENTA: RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL.

AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS.

CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE LOTE.

VIGÊNCIA DA LEI Nº 13 .786/18.

PERDA DOS VALORES PAGOS.

VIOLAÇÃO AO ARTIGO 53 DO CDC.

TAXA DE FRUIÇÃO .

INDEVIDA.

I.

Malgrado o distrato tenha ocorrido por iniciativa dos compradores e o contrato ter sido firmado sob a vigência da Lei nº 13.786/18, denota-se do ajuste em voga não só a onerosidade excessiva como abusividade contratual, posto que fixa multa pelo seu descumprimento com base não no valor das prestações pagas, mas, no valor atualizado do contrato, onerando demasiadamente o devedor .

II.

A retenção de valores conforme o contrato entabulado em voga, acarretaria a perda total do valor pago, com afronta o disposto no art. 53 do CDC, que determina que são nulas de pleno direito cláusulas que estabeleçam a perda total das prestações pagas.

III .

Não é admitida a cobrança de taxa de fruição, quando o objeto da promessa de compra e venda é lote de terreno não edificado, e não demonstrado o proveito econômico proporcionado pelo imóvel e auferido pelos possuidores, e a utilização do bem, capaz de gerar este direito.

RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO. (TJ-GO - AC: 55852674120228090051 GOIÂNIA, Relator.: Des(a).

DESEMBARGADORA AMÉLIA MARTINS DE ARAÚJO, 9ª Câmara Cível, Data de Publicação: (S/R) DJ) Não havendo nos autos prova das despesas efetivamente suportadas pela autora, impõe-se manter o reconhecimento da abusividade e a restituição integral ou proporcional conforme apurado em eventual fase de liquidação.

Ademais, embora a mora contratual dos apelados esteja configurada, o pedido de reintegração de posse não se sustenta ante a ausência de restituição das parcelas pagas ou depósito judicial, conforme reconhecido na sentença.

Com efeito, a jurisprudência assevera que: DIREITO PROCESSUAL CIVIL E DO CONSUMIDOR.

APELAÇÃO CÍVEL.

CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.

IMPUGNAÇÃO À GRATUIDADE JUDICIÁRIA .

PRELIMINAR REJEITADA.

RESCISÃO CONTRATUAL POR CULPA DO COMPRADOR.

INADIMPLEMENTO DO COMPRADOR.

TAXA DE FRUIÇÃO DO IMÓVEL .

DEVIDA.

RESTITUIÇÃO PARCELADA.

INDEVIDA.

REINTEGRAÇÃO DE POSSE APÓS A RESTITUIÇÃO PELO VENDEDOR AO COMPRADOR DAS PARCELAS PAGAS POR ESTE .

DEVIDO.

RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. 1.

O cerne da controvérsia consiste em verificar a possibilidade de condenar os promovidos ao pagamento da indenização da taxa de fruição, das taxas condominiais e do IPTU, bem como o pagamento parcelado do valor a ser restituído e imediata imissão de posse . 2.

Preliminarmente, as apelantes impugnaram o deferimento da justiça gratuita concedida pelo magistrado a quo.

Essa presunção, contudo, tem natureza relativa, admitindo prova em contrário apresentada pela parte adversa, por meio de impugnação, ou até mesmo afastada pelo próprio Magistrado de primeiro grau, quando constatar nos autos elementos que evidenciem a ausência dos pressupostos legais para o deferimento do benefício.

Rejeitada a preliminar . 3.

A taxa de fruição tem como objetivo restabelecer o equilíbrio contratual e evitar o enriquecimento ilícito quando o imóvel foi ocupado por longo lapso temporal, sendo justo que o promissário comprador inadimplente ressarça o promitente vendedor pelo uso e gozo do bem. 4.

Quanto à base de cálculo para fixação da taxa de fruição, deve ser aplicado o percentual de 0,5% ao mês do valor atualizado do contrato, a ser apurado em liquidação de sentença . 5.

Não há como prosperar o pedido das apelantes em relação à devolução dos valores pecuniários devidos aos apelados de forma parcelada, devendo fazê-lo imediatamente e em parcela única, independente de cláusula contratual. 6.

Conforme entendimento jurisprudencial, o retorno das partes ao status quo ante à lide, como consequência da resolução do contrato acarreta a restituição pelo vendedor ao comprador das parcelas pagas por este, assim como a indenização da taxa de fruição do imóvel pelo comprador . 7.

Recurso conhecido e parcialmente provido.

ACÓRDÃO: Vistos, relatados e discutidos estes autos, acorda a 1ª Câmara Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado do Ceará, por unanimidade, em conhecer do recurso apelatório e dar-lhe parcial provimento, nos termos do voto do Relator.

Fortaleza, data conforme assinatura digital .

FRANCISCO MAURO FERREIRA LIBERATO Presidente do Órgão Julgador DESEMBARGADOR CARLOS AUGUSTO GOMES CORREIA Relator (TJ-CE - Apelação Cível: 0133132-84.2018.8.06 .0001, Relator.: CARLOS AUGUSTO GOMES CORREIA, Data de Julgamento: 08/11/2023, 1ª Câmara Direito Privado, Data de Publicação: 09/11/2023) (grifei) Além disso, a função social do contrato (art. 421 do Código Civil) e o direito à moradia (art. 6º da CF/88) reforçam a necessidade de ponderação dos interesses envolvidos, especialmente diante do uso consolidado do imóvel pelos apelados como residência familiar.

Ante o exposto, CONHEÇO do recurso e NEGO-LHE PROVIMENTO, nos termos da fundamentação.

Advirto as partes, com base no art. 6º do CPC, que a matéria foi analisada com base nas alegações pertinentes à análise do caso, pois o juiz não está obrigado a responder todas as alegações das partes, quando já tenha encontrado motivo suficiente para fundamentar a decisão, nem se obriga a ater-se aos fundamentos indicados por elas e tampouco responder um a um todos os seus argumentos, motivo pelo qual, eventuais embargos de declaração poderão ser considerados protelatórios, sujeitando-se as partes à eventual condenação ao pagamento da multa prevista no art. 1.026, § 2º, do CPC.

Na mesma forma, em caso de manejo de Agravo Interno, sendo este declarado manifestamente inadmissível ou improcedente em votação unânime poderá ser aplicada ao agravante multa fixada entre 1% e 5% do valor atualizado da causa, nos termos do art. 1.021, § 4º, do CPC.

Após o trânsito em julgado desta decisão, dê-se baixa na distribuição desta relatora.

Belém, data da assinatura eletrônica.

LUANA DE NAZARETH A.H.

SANTALICES Desembargadora Relatora