TJPA - 0810619-41.2023.8.14.0015

Poder Judiciário do Estado do Pará 2ª Vara Cível e Empresarial de Castanhal Avenida Presidente Getúlio Vargas, 2639, Centro, Castanhal/PA - CEP: 68740-970- CASTANHAL - PA Telefone: (91) 3412-4805 - email: [email protected] PROCESSO N° 0810619-41.2023.8.14.0015 - [Bloqueio de Matrícula] Parte Requerente: Nome: CARTORIO DO 1 OFICIO DE NOTAS E REGISTRO DE IMOVEIS DE CASTANHAL Endereço: Rua Primeiro de Maio, 2411, em frente ao posto Estoril, Nova Olinda, CASTANHAL - PA - CEP: 68743-040 Parte Requerida: Nome: FÓRUM DA COMARCA DE CASTANHAL Endereço: Avenida Presidente Getúlio Vargas, 2639, Centro, CASTANHAL - PA - CEP: 68740-005 Interessada: IVONEIDE DOS SANTOS SILVA SENTENÇA Cuida-se de suscitação de dúvida aventada pelo registrador imobiliário do 1º Tabelionato de Notas e Registro de Imóveis da Comarca de Castanhal, noticiando que foi expedida Certidão de Regularização Fundiária em favor de IVONEIDE DOS SANTOS SILVA, do imóvel situado na Rua Arthur Cavalcante, nº 350, Bairro Saudade, no município de Castanhal.

Aduz que o título foi emitido no âmbito de um procedimento de regularização fundiária de interesse específico (REURB-E), nos termos do Lei Federal nº 13.465/2017.

Contudo, alega que foi emitida nota de análise acerca da impossibilidade de proceder com o registro, em virtude de não ser possível instaurar uma REURB-E de apenas um lote/terreno individual, devendo a REURB incidir, no mínimo, sobre o espaço de uma quadra.

Argumenta que, como não há na Lei vedação expressa, buscou entendimento na legislação e concluiu que a parcela mínima sobre a qual deve incidir o procedimento seria uma quadra ou quarteirão, na medida em que as medidas jurídicas da lei destinam-se aos núcleos urbanos informais e não a lotes ou terrenos individualizados.

Além disso, a Lei nº 13.465/17 e seu Regulamento exigem a elaboração do Projeto de Regularização Fundiária (PRF), como etapa obrigatória.

Notificado, o interessado não apresentou impugnação.

O Oficial Registrador, em nova petição, informou fato novo, argumentando que, em reunião com os representantes da Prefeitura Municipal de Castanhal, foi sugerida a adequação do procedimento de REURB-E, a fim de atender as exigências legais.

De acordo com o registrador, o procedimento REURB-E seria instaurado para regularizar pelo menos uma quadra.

Então, seria apresentado um projeto de regularização em que conste a planta e memorial georreferenciados da quadra; e outra planta e memorial – igualmente georreferenciados – do lote ou dos lotes que estariam sendo regularizados naquele momento.

Assim, seria possível apresentar um projeto urbanístico mais completo, atendendo aos requisitos legais.

A certidão de regularização fundiária seria elaborada para titular apenas o lote em questão, que seria registrado – tudo estando em conformidade – e depois, seriam enviadas listagens complementares para novas titulações dentro da mesma quadra, no âmbito da mesma REURB, que só seria encerrada após a titulação definitiva de todos os ocupantes de todos os lotes da referida quadra.

Instado, o Ministério Público apresentou manifestação em ID. 112522096. É o relatório.

DECIDO.

Prevê a Lei de Registros Públicos, Lei 6.015/73, em seu art. 198, o procedimento de dúvida, que submete ao Poder Judiciário, em atividade de caráter eminentemente administrativo, o acerto da exigência formulada pelo cartório, chancelando ou não a atitude do oficial e direcionando as providências a serem tomadas pelo interessado no registro.

Vejamos os artigos da lei que disciplinam o instituto: “Art. 198.

Se houver exigência a ser satisfeita, ela será indicada pelo oficial por escrito, dentro do prazo previsto no art. 188 desta Lei e de uma só vez, articuladamente, de forma clara e objetiva, com data, identificação e assinatura do oficial ou preposto responsável, para que: (Redação dada pela Lei nº 14.382, de 2022) I - (revogado); (Redação dada pela Lei nº 14.382, de 2022) II - (revogado); (Redação dada pela Lei nº 14.382, de 2022) III - (revogado); (Redação dada pela Lei nº 14.382, de 2022) IV - (revogado); (Redação dada pela Lei nº 14.382, de 2022) V - o interessado possa satisfazê-la; ou (Incluído pela Lei nº 14.382, de 2022) VI - caso não se conforme ou não seja possível cumprir a exigência, o interessado requeira que o título e a declaração de dúvida sejam remetidos ao juízo competente para dirimi-la. (Incluído pela Lei nº 14.382, de 2022) § 1º O procedimento da dúvida observará o seguinte: (Incluído pela Lei nº 14.382, de 2022) I - no Protocolo, o oficial anotará, à margem da prenotação, a ocorrência da dúvida; (Incluído pela Lei nº 14.382, de 2022) II - após certificar a prenotação e a suscitação da dúvida no título, o oficial rubricará todas as suas folhas; (Incluído pela Lei nº 14.382, de 2022) III - em seguida, o oficial dará ciência dos termos da dúvida ao apresentante, fornecendo-lhe cópia da suscitação e notificando-o para impugná-la perante o juízo competente, no prazo de 15 (quinze) dias; e (Incluído pela Lei nº 14.382, de 2022) IV - certificado o cumprimento do disposto no inciso III deste parágrafo, serão remetidos eletronicamente ao juízo competente as razões da dúvida e o título. (Incluído pela Lei nº 14.382, de 2022) § 2º A inobservância do disposto neste artigo ensejará a aplicação das penas previstas no art. 32 da Lei nº 8.935, de 18 de novembro de 1994, nos termos estabelecidos pela Corregedoria Nacional de Justiça do Conselho Nacional de Justiça. (Incluído pela Lei nº 14.382, de 2022) Art. 199 - Se o interessado não impugnar a dúvida no prazo referido no item III do artigo anterior, será ela, ainda assim, julgada por sentença. (Renumerado do art. 201 § 1º com nova redação pela Lei nº 6.216, de 1975).

Art. 200 - Impugnada a dúvida com os documentos que o interessado apresentar, será ouvido o Ministério Público, no prazo de dez dias. (Renumerado do art. 202 com nova redação pela Lei nº 6.216, de 1975).

Art. 201 - Se não forem requeridas diligências, o juiz proferirá decisão no prazo de quinze dias, com base nos elementos constantes dos autos. (Renumerado do art. 202 com nova redação pela Lei nº 6.216, de 1975).

Art. 202 - Da sentença, poderão interpor apelação, com os efeitos devolutivo e suspensivo, o interessado, o Ministério Público e o terceiro prejudicado. (Renumerado do parágrafo único do art. 202 com nova redação pela Lei nº 6.216, de 1975).

Art. 203 - Transitada em julgado a decisão da dúvida, proceder-se-á do seguinte modo: (Renumerado dos arts. 203 e 204 com nova redação pela Lei nº 6.216, de 1975).

I - se for julgada procedente, os documentos serão restituídos à parte, independentemente de translado, dando-se ciência da decisão ao oficial, para que a consigne no Protocolo e cancele a prenotação; II - se for julgada improcedente, o interessado apresentará, de novo, os seus documentos, com o respectivo mandado, ou certidão da sentença, que ficarão arquivados, para que, desde logo, se proceda ao registro, declarando o oficial o fato na coluna de anotações do Protocolo.

Art. 204 - A decisão da dúvida tem natureza administrativa e não impede o uso do processo contencioso competente. (Renumerado do art. 205 com nova redação pela Lei nº 6.216, de 1975).

Art. 205.

Cessarão automaticamente os efeitos da prenotação se, decorridos 20 (vinte) dias da data do seu lançamento no Protocolo, o título não tiver sido registrado por omissão do interessado em atender às exigências legais. (Redação dada pela Lei nº 14.382, de 2022) Parágrafo único.

Nos procedimentos de regularização fundiária de interesse social, os efeitos da prenotação cessarão decorridos 40 (quarenta) dias de seu lançamento no Protocolo. (Redação dada pela Lei nº 14.382, de 2022) Art. 206 - Se o documento, uma vez prenotado, não puder ser registrado, ou o apresentante desistir do seu registro, a importância relativa às despesas previstas no art. 14 será restituída, deduzida a quantia correspondente às buscas e a prenotação. (Renumerado do art. 207 com nova redação pela Lei nº 6.216, de 1975).

Art. 206-A.

Quando o título for apresentado para prenotação, o usuário poderá optar: (Incluído pela Lei nº 14.382, de 2022) I - pelo depósito do pagamento antecipado dos emolumentos e das custas; ou (Incluído pela Lei nº 14.382, de 2022) II - pelo recolhimento do valor da prenotação e depósito posterior do pagamento do valor restante, no prazo de 5 (cinco) dias, contado da data da análise pelo oficial que concluir pela aptidão para registro. (Incluído pela Lei nº 14.382, de 2022) § 1º Os efeitos da prenotação serão mantidos durante o prazo de que trata o inciso II do caput deste artigo. (Incluído pela Lei nº 14.382, de 2022) § 2º Efetuado o depósito, os procedimentos registrais serão finalizados com a realização dos atos solicitados e a expedição da respectiva certidão. (Incluído pela Lei nº 14.382, de 2022) § 3º Fica autorizada a devolução do título apto para registro, em caso de não efetivação do pagamento no prazo previsto no caput deste artigo, caso em que o apresentante perderá o valor da prenotação. (Incluído pela Lei nº 14.382, de 2022) § 4º Os títulos apresentados por instituições financeiras e demais instituições autorizadas a funcionar pelo Banco Central do Brasil ou por entidades autorizadas pelo Banco Central do Brasil ou pela Comissão de Valores Mobiliários a exercer as atividades de depósito centralizado ou de registro de ativos financeiros e de valores mobiliários, nos termos dos arts. 22 e 28 da Lei nº 12.810, de 15 de maio de 2013, respectivamente, poderão efetuar o pagamento dos atos pertinentes à vista de fatura. (Incluído pela Lei nº 14.382, de 2022) § 5º O disposto neste artigo aplica-se às unidades federativas que adotem forma de pagamento por meio de documento de arrecadação. (Incluído pela Lei nº 14.382, de 2022) § 6º A reapresentação de título que tenha sido devolvido por falta de pagamento dos emolumentos, nos termos do § 3º deste artigo, dependerá do pagamento integral do depósito prévio. (Incluído pela Lei nº 14.382, de 2022) § 7º O prazo previsto no caput deste artigo não é computado dentro do prazo de registro de que trata o art. 188 desta Lei. (Incluído pela Lei nº 14.382, de 2022) Art. 207 - No processo, de dúvida, somente serão devidas custas, a serem pagas pelo interessado, quando a dúvida for julgada procedente. (Renumerado do art. 208 com nova redação pela Lei nº 6.216, de 1975).” Compulsando os autos, em apertada síntese, verifico que a controvérsia versa acerca da impossibilidade de registrar a Certidão de Regularização Fundiária (CRF) emitida em favor de IVONEIDE DOS SANTOS SILVA, referente a um único lote, no âmbito de uma REURB de Interesse Específico (REURB-E).

O registrador argumenta que a Lei nº 13.465/2017 e seu regulamento não permitem a regularização fundiária de apenas um lote individual, exigindo que a REURB abranja, no mínimo, uma quadra, para atender aos requisitos legais e garantir a integração urbanística prevista na legislação.

Antes do enfrentamento da dúvida, cabem alguns esclarecimentos acerca do tema.

A regularização fundiária urbana, conhecida como REURB, é um processo multifacetado instituído pela Lei nº 13.465/2017, regulamentada pelo Decreto nº 9.310/2018, que visa a incorporação de núcleos urbanos informais ao ordenamento territorial urbano, por meio de medidas jurídicas, urbanísticas, ambientais e sociais.

Este processo é fundamental para a garantia do direito à moradia digna e ao cumprimento dos princípios constitucionais da dignidade da pessoa humana e da função social da propriedade.

A REURB pode ser dividida em duas modalidades: REURB de Interesse Social (REURB-S) e REURB de Interesse Específico (REURB-E).

A REURB-S é aplicável aos núcleos urbanos informais ocupados predominantemente por população de baixa renda, conforme declarado em ato do Poder Executivo municipal.

Já a REURB-E é destinada aos núcleos urbanos informais ocupados por população que não se enquadra na categoria de baixa renda.

Ambas as modalidades têm como objetivo a regularização fundiária, porém diferem quanto às responsabilidades e aos custos envolvidos na implementação das infraestruturas essenciais e na titulação dos ocupantes.

A finalidade da REURB é múltipla.

Primeiramente, visa a regularização jurídica dos imóveis, conferindo segurança jurídica aos seus ocupantes.

Além disso, busca a melhoria das condições urbanísticas e ambientais das áreas regularizadas, promovendo a integração dessas áreas ao ordenamento urbano formal, com a consequente prestação de serviços públicos e implantação de infraestruturas necessárias, como água, esgoto, energia elétrica, pavimentação e equipamentos públicos.

O processo de regularização fundiária deve seguir etapas bem definidas.

Inicialmente, compete ao município a instauração do processo administrativo de REURB.

Esta etapa compreende a identificação e a delimitação do núcleo urbano informal a ser regularizado, seguido pela elaboração de um projeto de regularização fundiária (PRF).

O PRF deve conter um diagnóstico da situação fundiária, urbanística, ambiental e social do núcleo, além de um projeto urbanístico que contemple as intervenções necessárias para a regularização.

Após a elaboração do PRF, é necessário proceder ao saneamento do processo administrativo, onde se verifica o cumprimento de todos os requisitos legais.

Nesta fase, o município deve assegurar a participação dos titulares de direitos reais, confrontantes e demais interessados, mediante notificação pessoal ou por edital, quando necessário.

A ausência de manifestação dos notificados será interpretada como concordância com a regularização.

Concluído o saneamento, a autoridade competente deve proferir a decisão de conclusão da REURB, aprovando o projeto de regularização fundiária e declarando os ocupantes de cada unidade imobiliária com destinação urbana regularizada.

Esta decisão deve ser formalizada por meio da expedição da Certidão de Regularização Fundiária (CRF), que será o documento base para o registro no cartório de registro de imóveis.

No que concerne às etapas a serem observadas pelo oficial registrador, após o recebimento da CRF e do projeto de regularização fundiária aprovado, o registrador deve prenotar a documentação, instaurar o procedimento registral e, no prazo de quinze dias, emitir a nota de exigência ou praticar os atos necessários ao registro.

O registro da CRF implica na abertura de nova matrícula, quando for o caso, e na abertura de matrículas individualizadas para os lotes e áreas públicas resultantes do projeto aprovado.

Com o registro da CRF, as vias públicas, áreas de uso comum, prédios públicos e equipamentos urbanos são automaticamente incorporados ao patrimônio público, conforme indicado no projeto aprovado.

Assim, a REURB constitui um instrumento de política pública essencial para a integração dos assentamentos informais ao tecido urbano formal, promovendo a regularização fundiária, a melhoria das condições de vida dos ocupantes e o desenvolvimento urbano sustentável.

A atuação coordenada entre os entes municipais e os oficiais registradores é imprescindível para o sucesso deste processo, garantindo a observância dos preceitos legais e a efetiva implementação das medidas necessárias para a regularização fundiária urbana.

Apresentadas as premissas iniciais, passamos, de fato, à análise da dúvida suscitada.

Diante do exposto pelo oficial registrador e a legislação vigente, cumpre observar que a Lei nº 13.465/2017, de fato, não prevê expressamente a possibilidade de regularização fundiária urbana de apenas um lote isolado, mas sim de núcleos urbanos informais.

A interpretação correta dos dispositivos legais indica que a REURB deve incidir sobre um conjunto de unidades imobiliárias que configuram um núcleo urbano, sendo a aplicação a um único lote destoante do objetivo e da sistemática da lei.

Portanto, a adequação sugerida pelo registrador, em conjunto com os representantes da Prefeitura Municipal de Castanhal, está em conformidade com a legislação.

A regularização fundiária de interesse específico (REURB-E) deve ser iniciada abrangendo, no mínimo, uma quadra ou quarteirão, conforme a interpretação conjunta dos artigos pertinentes da Lei nº 13.465/2017 e do Decreto nº 9.310/2018.

Assim, deve-se proceder à elaboração de um projeto de regularização fundiária que contemple a totalidade da quadra, incluindo a planta e o memorial descritivo georreferenciado da área, bem como as plantas e memoriais dos lotes a serem regularizados inicialmente.

A expedição da certidão de regularização fundiária pode ser feita lote a lote, conforme os requisitos legais forem sendo atendidos, mas sempre no âmbito de um projeto maior que abranja todo o núcleo informal identificado.

Dessa forma, a certidão de regularização fundiária para o lote de IVONEIDE DOS SANTOS SILVA poderá ser emitida e registrada, desde que integrada ao projeto de regularização da quadra como um todo, atendendo assim aos requisitos legais e aos objetivos da política pública de regularização fundiária urbana, conforme estabelecido pela Lei nº 13.465/2017 e seu regulamento.

Vale salientar que a Corregedoria-Geral de Justiça do Estado do Pará, ao analisar questões similares, tem reforçado a necessidade de observância estrita das disposições da Lei nº 13.465/2017 e do Decreto nº 9.310/2018, enfatizando que a regularização fundiária urbana deve incidir sobre núcleos urbanos informais (Consulta Administrativa - PROCESSO Nº 0004553-97.2023.2.00.0814).

Em pareceres anteriores, a Corregedoria destacou que a REURB deve ser processada de forma a abranger, no mínimo, uma quadra ou quarteirão, garantindo que todas as etapas do processo sejam cumpridas conforme os preceitos legais.

Em síntese, o mencionado parecer da Corregedoria-Geral de Justiça do TJPA corrobora a interpretação de que a regularização fundiária não pode ser realizada de forma individualizada para apenas um lote.

De rigor, portanto, aclarar que a sugestão de proceder com a regularização fundiária abrangendo uma quadra e não apenas um lote individual, e de emitir a certidão de regularização fundiária de forma progressiva, conforme os requisitos legais forem sendo atendidos, está plenamente alinhada com a legislação vigente e com os pareceres emitidos pela Corregedoria-Geral de Justiça do Estado do Pará, ratificados por este Juízo Corregedor Permanente.

Diante do exposto, JULGO PROCEDENTE a dúvida suscitada pelo registrador imobiliário do 1º Tabelionato de Notas e Registro de Imóveis da Comarca de Castanhal, e DETERMINO que o registro pretendido seja efetuado desde que integrado ao projeto de regularização da quadra como um todo, atendendo assim aos requisitos legais e aos objetivos da política pública de regularização fundiária urbana, conforme estabelecido pela Lei nº 13.465/2017 e seu regulamento.

Tendo em vista a procedência da dúvida, condeno a parte interessada ao pagamento das custas, nos termos do art. 207 da Lei nº 6.015/73.

Todavia, considerando as informações inseridas em documento de ID. 104760496 – Pág. 8, concedo o benefício da justiça gratuita em favor de IVONEIDE DOS SANTOS SILVA e por consequente, suspendo a exigibilidade das custas e despesas processuais.

Transitada em julgado e observadas as formalidades legais, dê-se baixa na distribuição e arquivem-se os autos.

Por oportuno, retifique a autuação para que conste IVONEIDE DOS SANTOS SILVA como parte interessada.

Ciência ao Ministério Público.

Publique-se.

Registre-se.

Intime-se.

Cumpra-se.

Servirá a presente decisão como MANDADO/OFÍCIO, nos termos dos Provimentos nº 03/2009 da CJRMB e da CJCI do Tribunal de Justiça do Estado do Pará (TJPA).

Expedientes necessários.

Cumpra-se.

Castanhal/PA, data da assinatura eletrônica.

LUIS FILLIPE DE GODOI TRINO Juiz de Direito Substituto Respondendo pela 2ª Vara Cível e Empresarial de Castanhal