TJMT - 1023869-23.2022.8.11.0001

ESTADO DE MATO GROSSO PODER JUDICIÁRIO 2º JUIZADO ESPECIAL CÍVEL DE CUIABÁ SENTENÇA Processo: 1023869-23.2022.8.11.0001.

EMBARGANTE: EDSON SOARES RODRIGUES EMBARGADO: IVAN CARLOS DE OLIVEIRA Vistos e examinados.

Trata-se embargos de terceiro opostos por EDSON SOARES RODRIGUES em face de IVAN CARLOS DE OLIVEIRA, em razão da penhora promovida por este no seio do Processo nº 0047207-92.2012.8.11.0001, que contém execução movimentada em face de AILTON JOSÉ RODRIGUES ZORZATTI.

O embargante aponta que é possuidor/proprietário do imóvel denominado “Sítio Santa Terezinha”, registrado no Cartório do 1º Ofício da Comarca de São José dos Quatro Marcos, sob a matrícula 3.077, no Livro 2, que foi objeto de penhora dentro do supracitado processo na data de 2/10/2019, conforme ID 76889977, daquele processo.

Afirma-se, com base no contrato de ID 79634631, aqui apresentado, que o imóvel penhorado foi por ele adquirido por meio de compra e venda antes mesmo da distribuição da demanda, isto é, em 25/7/2011, tendo as firmas do contrato em questão sido reconhecidas em 1/8/2012, enquanto a outra ação foi protocolada em 22/10/2012.

Alega que, apesar de a compra e venda ter sido registrada apenas após a penhora realizada, “em nenhum momento processual o embargante tinha ciência de débito entre o exequente e o executado, visto que adquiriu o imóvel sem qualquer restrição, sendo terceiro de boa-fé, não sendo possível a fraude à execução ser meramente presumida, razão pela qual, não se revela em face da aquisição de bem imóvel à terceiro de boa-fé, mormente se na transmissão da matrícula não consta qualquer restrição ou ônus que impedia a transação”. É o breve relato.

O cerne da presente lide reside no fato de o registro da compra e venda ter sido realizado apenas após o imóvel em comento ter sido penhorado, posto que não há qualquer impugnação do embargado quanto à validade/autenticidade do contrato de compra e venda apresentado em anexo à inicial.

Quanto ao tema, é necessário rememorar que o Superior Tribunal de Justiça, por sua Súmula nº 84, esclarece: “É admissível a oposição de embargos de terceiro fundados em alegação de posse advinda do compromisso de compra e venda de imóvel, ainda que desprovido do registro”. É muito esclarecedor o voto lançado pelo Ministro Athos Carneiros em um dos precedentes que levaram à edição da Súmula: “Sabemos que no nosso país, principalmente nas camadas pobres da população, um grande número de negócios, e até direi, a maior parte dos negócios, é efetuada de maneira menos formal, e até absolutamente informal.

Compram-se e vendem-se pequenos terrenos e casas apenas mediante a emissão de recibos, sinais de arras e mesmo de promessas de compra-e-venda ou “transferências de posse” redigidos de forma a mais singela.

E é muitíssimo comum que esses documentos não venham a ser registrados no Registro de Imóveis, inclusive porque os termos em que estão vazados não permitiriam o registro.

Para o registro imobiliário é necessário que o contrato revista determinados requisitos, o que exige, freqüentemente, a presença do tabelião ou do profissional do Direito.

Então, com extrema freqüência, ocorre na vida judiciária termos alguém que é possuidor do seu terreno ou da sua casa há muitos anos, em inteira boa-fé, que já pagou a totalidade do preço há muitos anos, e de repente é surpreendido por uma penhora, em execução promovida contra aquele que lhe havia “alienado” o imóvel; nos termos da aludida Súmula, irá perder seus direitos à posse e à aquisição da propriedade.

Então vemos aqui os dois pratos da balança: de um lado, temos o direito do credor, direito pessoal; do outro lado o direito, também pessoal, do possuidor e promitente comprador.

Geralmente, como no caso dos autos, o possuidor já mantinha o seu direito de posse e os direitos à aquisição decorrentes de sua promessa de compra-e-venda desde antes do surgimento do crédito que origina a penhora.

Então se pergunta: entre as duas pretensões, a do credor, direito pessoal, e a do promitente comprador com justa posse, direito também pessoal, qual é aquela que merece maior tutela, maior proteção da ordem jurídica? Tenho a impressão de que levar nosso raciocínio para o terreno do direito registral importará na aplicação das normas jurídicas dentro de um, digamos assim, tecnicismo exagerado. É certo que, num plano puramente registral, o imóvel penhorado ainda é, tecnicamente, integrante do patrimônio do promitente vendedor.

Mas, inclusive, com freqüência é difícil que o credor ignore que sobre aquele imóvel, cuja penhora postula, se exerce direito de outra pessoa, do promitente comprador e possuidor de boa-fé.

O promitente vendedor ainda é dono do imóvel, mas o é sob aquele minus derivado das obrigações que assumiu, de outorga da escritura definitiva, em virtude do contrato quitado de promessa de compra e venda.

O patrimônio do cidadão não é constituído só dos seus direitos, mas também das suas obrigações.

E o prominente vendedor tem a obrigação de garantir a posse transferida contratualmente ao promitente comprador, que a exerce em nome próprio.

Então, se dirá: mas o credor não sabia disso; o credor considerava que o imóvel era do promitente vendedor; emprestou-lhe dinheiro, ou com ele negociou, confiante de que aquele imóvel fazia parte, sem ônus, do seu patrimônio.

Será que essa assertiva corresponde às realidades práticas da vida? Será que o credor foi realmente averiguar no Registro Imobiliário e não atentou para a circunstância de que naquele imóvel estaria morando alguém, às vezes há muitíssimos anos, comportando-se como dono? E a penhora, por sua vez, terá sido objeto de registro, de molde a ter eficácia perante terceiros? Creio mais conforme com as necessidades atuais do comércio jurídico a interpretação pela qual, no choque de interesses de dois direitos eminentemente pessoais (a própria penhora não é direito real, mas ato processual executivo), tanto um quanto outro, deve prevalecer o direito daquele que está na justa posse do imóvel, como seu legítimo pretendente à aquisição, e com o preço quitado, face ao direito do credor do promitente vendedor, dês que ausente, por certo, qualquer modalidade de fraude à credores ou à execução, como no caso dos autos.

Esta orientação melhor se coaduna às realidades jurídico-sociais do nosso país, e impede sejamos sensíveis a estas realidades (Recurso Especial n. 188-PR, 89.0008421-6, Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça, Relator Ministro Sálvio de Figueiredo, julgado em 8/8/1989).

Ou seja, apesar de, em razão de determinação extraída do Código Civil, depender a transferência da propriedade de um imóvel do registro do negócio jurídico em cartório, isso não retira a possibilidade de o proprietário a título precário (isto é, não registrado) de proteger sua posse, desde que ausente má-fé de sua parte.

Em igual sentido, decisão recente de nosso Tribunal de Justiça: “E M E N T A EMBARGOS DE TERCEIRO – COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - ALEGAÇÃO DE FRAUDE À EXECUÇÃO – INOCORRÊNCIA – NECESSIDADE DE COMPROVAÇÃO DA MÁ-FÉ DO TERCEIRO ADQUIRENTE – SENTENÇA MANTIDA – HONORÁRIO RECURSAL – RECURSO DESPROVIDO.

Para o reconhecimento da fraude à execução faz-se necessário a prova do registro da penhora do bem alienado ou da má-fé pelo terceiro adquirente, sendo que no caso não estão presentes nenhuma das hipóteses prevista na legislação.

Em razão do trabalho adicional empregado pelo advogado, da natureza e da importância da causa, majoram-se os honorários advocatícios, nos moldes do art. 85, §11, do CPC. (N.U 0006192-16.2018.8.11.0040, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, Terceira Câmara de Direito Privado, Julgado em 16/11/2022, Publicado no DJE 18/11/2022) (...) V O T O (...) É sabido que para o reconhecimento da fraude à execução, o art. 792 inciso IV, do CPC, estabelece apenas dois requisitos objetivos: a prévia propositura de demanda contra o devedor e que em razão da alienação do bem, retire a garantia do credor, tornando-se insolvente.

Entretanto, em que pese o texto normativo não trate expressamente, a doutrina esclarece que não se deve ignorar a boa-fé do terceiro adquirente.

Nesse sentido ensina Fredie Didier Jr., in litteris: “A exigência de demonstração da ciência pelo terceiro da litispendência é corolário da aplicação do princípio da boa-fé.” (Curso de direito processual civil, Vol.5, 4ª Ed., Salvador: Editora Juspodivm, 2012) Assim, não obstante o silêncio legislativo, a configuração da fraude à execução pressupõe a scientia fraudis pelo adquirente do bem alienado.

Nesse sentido o STJ editou a Súmula nº 375, que consolida o posicionamento predominante na jurisprudência, in verbis: “O reconhecimento da fraude à execução depende do registro da penhora do bem alienado ou da prova de má-fé do terceiro adquirente.” Conforme se extrai do verbete, o conhecimento da fraude é presumido quando se tratar de alienação de bem imóvel penhorado, em cuja matrícula tenha sido feita a averbação da constrição judicial.

Entretanto, não sendo realizado o registro, caberá a exequente a comprovação da má-fé, ou seja, que o adquirente tinha ciência da pendência de processo que possa conduzir o executado à insolvência.

Dessa forma, verifica-se que o temo de penhora do imóvel foi realizado em 21.09.2016, contudo, o contrato de compromisso de compra e venda do bem foi pactuado em 2011, a escritura pública foi lavrada em 11.08.2014 e registrada em 31.08.2015 (id. 141036852), não constando nessa época nenhum impedimento, como bem salientou a douta magistrada: (....) A segunda hipótese a ser analisada para o reconhecimento da fraude à execução é a prova de má-fé do terceiro adquirente, competindo ao credor o ônus da prova, conforme o teor da súmula 375 do STJ.

Em suas razões recursais, a recorrente alega que o apelado Gabriel Marchioro é primo do executado Fernando Marchioro, que agiu dolosamente para prejudicar terceiros, e que nas matriculas registradas em nome do apelado, antes mesmo delas constarem em seu nome, já serviram para garantir suas dívidas.

Pleiteando que em razão do parentesco há presunção de ter conhecimento da situação financeira, bem como da fraude contra credores pretendida por este.

Salienta a inexistência de indício de prova de qualquer pagamento por parte do apelado, e que nas informações obtidas pela SEFAZ/MT e na Delegacia da Receita Federal, para aferir a capacidade econômica e financeira, demonstra que o recolhimento de quantidade de grãos de soja e milho são inferiores ao valor estipulado para pagamento do contrato e no período entre 2015 a 2019 sequer ocorreu a comercialização dos produtos.

Analisando os documentos juntados pela recorrente, não se vislumbra elementos com força probatória para respaldar a ocorrência de má-fé, não desincumbindo a apelante o ônus que lhe cabia, já que durante o trâmite da ação executiva a apelante firmou acordo com o executado, tendo como garantia o penhor da safra, tendo ocorrido a penhora do imóvel após a conversão da execução para entrega de coisa em execução por quantia certa.”.

Pelo que se vê da Certidão do Imóvel constante do ID 76889983, quando do registro da compra e venda, não estava averbada na matrícula do imóvel qualquer restrição ao bem, fato a dar forte suporte à posição do embargante de que não agiu com má-fé.

Além disso, o contrato de compra e venda, de ID 79634631, não impugnado, foi inegavelmente concluído antes mesmo da distribuição da ação, pelo que não se pode conceber, com base no que consta dos autos, ciência do adquirente quanto ao débito exequendo na época da aquisição do imóvel.

Não há, por fim, qualquer apontamento concreto por parte do embargado de má-fé por parte do embargante, não bastando, para tanto, o apontamento de que o registro foi feito apenas nove anos após a assinatura do contrato, em pouco tempo após a efetivação da penhora, eis que se pode conceber grande interesse do embargante em assim agir para estancar dúvidas quanto à propriedade do bem em face da tentativa de constrição.

Ante o exposto, opina-se pelo ACOLHIMENTO dos Embargos de Terceiro, revogando-se a constrição realizada sobre o bem de propriedade do embargante e impedindo-se futuras constrições.

Sem custas nem honorários, em conformidade com o art.54 e art.55, ambos da Lei 9.099/95. À consideração do Excelentíssimo Juiz de Direito do Juizado Especial para apreciação e homologação, de acordo com o artigo 40 da lei 9.099/95.

Cuiabá - MT.

Publicado e registrado no PJE.

Saulo Niederle Pereira Juiz Leigo Vistos, Homologo, para que surtam seus jurídicos e legais efeitos, o Projeto de Sentença da lavra do Juiz Leigo deste Juizado Especial.

Preclusa a via recursal, em nada sendo requerido, arquive-se com as baixas necessárias.

Intimem-se as partes da sentença.

Cuiabá - MT.

Jorge Alexandre Martins Ferreira Juiz de Direito em Substituição Legal