TJMT - 1025414-42.2021.8.11.0041

Autos n. 1025414-42.2021.8.11.0041 Ação de Rescisão de Contrato de Compra e Venda de Imóvel Urbano c/c Restituição dos Valores Pagos e Indenização por Danos Morais e Materiais Requerente: Uandersom Passos Correia Requeridos: SPE Portal dos Imigrantes LTDA e Amazon Construtora LTDA UANDERSOM PASSOS CORREIA, já qualificado nestes autos, propôs Ação de Rescisão de Contrato de Compra e Venda de Imóvel Urbano c/c Restituição dos Valores Pagos e Indenização por Danos Morais e Materiais em face de SPE PORTAL DOS IMIGRANTES LTDA, de AMAZON CONSTRUTORA LTDA e de CAIXA ECONÔMICA FEDERAL – CEF, também qualificadas, por meio da qual alega, em síntese, que, em 11.04.2015, adquiriu da primeira ré (SPE Amazon), um lote de terreno onde seria construída uma unidade habitacional do Programa Minha Casa Minha Vida pela terceira ré (CEF), cuja entrega das chaves estava prevista para 13.03.2017, todavia, há mais de dois anos a obra estava parada, não finalizada, cujas taxas de obra cessaram apenas em 2019.

Aduz que o preço pago pelo imóvel foi de R$ 98.000,00, sendo: I) R$ 4.219,00 por subsídio do Governo Federal, II) R$ 1.699,00 a título pro-soluto, a ser pago através de confissão de dívida, III) R$ 3.881,10 através do FGTS e R$ 88.200,00 via financiamento com a CEF, que figurou como credora fiduciária em contrato.

Relata que cumpriu rigorosamente o contrato, que até dezembro de 2018 arcou com FGTS, sinal, recursos próprios, custas de ITBI e taxas de cartório, além da taxa de obra.

Acrescenta que o contrato deve ser rescindido por causa do atraso injustificado na entrega do imóvel pelas rés, que os valores pagos devem ser restituídos com o acréscimo de multa de 10%, acompanhado de INCC/FGV e juros moratórios de 1% ao mês.

Complementa que a partir de outubro de 2018 passou a morar de aluguel, que desembolsou R$ 5.760,00 nessa parcela, que as rés devem custear os valores de aluguel até o trânsito em julgado, que os pagamentos devem ser suspensos, que sofreu dano moral indenizável, que deve ser aplicado o CDC e invertido o ônus da prova.

Ante os fatos narrados pretende: I) o benefício da Justiça Gratuita, II) a inversão do ônus da prova, III) uma tutela de urgência e a sua confirmação para suspender as cobranças dos contratos e obrigar as rés a pagarem os aluguéis até o trânsito em julgado da demanda, IV) declarar a rescisão dos contratos com a condenação solidária das rés à restituição dos valores pagos (FGTS, sinal, recursos próprios, custas de ITBI, taxas de Cartório, taxas de obra, aluguéis a partir da data da entrega da obra), V) perdas e danos já surgidas no valor de 10% do imóvel, VI) pagamento de multa contratual de 10% e atualização do débito com INCC/FGV e juros de mora de 1%, VII) uma compensação financeira por dano moral, VIII) a condenação das rés nas despesas processuais e honorários advocatícios sucumbenciais e IX) a procedência dos pedidos.

Junta documentos.

No despacho inicial, foi determinada a citação das rés.

Na oportunidade, foi deferido o pedido de Justiça Gratuita em favor da parte autora.

A ré CAIXA ECONÔMICA FEDERAL apresentou contestação, por meio da qual arguiu a preliminar de ilegitimidade passiva, eis que atuou na relação jurídica como mero agente financiador, sendo que os vícios e atrasos das obras são de responsabilidade da construtora.

Alega que as obras possuem fases de construção e de amortização, que, após o término da obra, com todas as parcelas liberadas, o saldo devedor é consolidado e inicia-se o período de amortização, que há cobrança de juros de obra em período anterior à entrega das chaves e que os encargos contratuais decorrentes do financiamento concedido pela CEF continuam sendo devidos, mesmo que ocorra atraso no cronograma das obras, uma vez que o capital mutuado deve ser remunerado para não ocorrer enriquecimento sem causa.

Esclarece que não foi responsável nem deu causa ao atraso na conclusão do empreendimento, sendo que a fiscalização das obras, pela engenharia da CEF, possui apenas a finalidade de realizar a medição da execução da obra e da aplicação dos recursos, verificando se a etapa prevista foi realmente cumprida para realizar a liberação proporcional da parcela do financiamento.

Relata que não há provas de lucros cessantes, que os encargos foram regularmente cobrados, que não há que se falar em pedido de repetição, que não agiu de má-fé, que não se pode inverter o ônus da prova e que não praticou ato ilícito capaz de geral dano moral.

Ao final, requer o acolhimento da preliminar de ilegitimidade passiva, para que o processo seja extinto sem resolução do mérito, em seu desfavor.

Alternativamente, requer a improcedência da ação, com a condenação da parte autora em custas, despesas processuais e honorários advocatícios sucumbenciais.

Junta documentos.

As rés AMAZON CONSTRUTORA LTDA e SPE PORTAL DOS IMIGRANTES LTDA apresentaram contestação, por meio da qual alegaram que a data de 13.03.2017 era uma previsão, que o atraso poderia chegar a 30 meses, que a CEF é ilegítima para compor o polo, que os boletos bancários de R$ 720,00 constam como credora a empresa Gold Gestão de Negócios, que se trata de intermediadora do negócio jurídico e nada teve de relação com a empresa.

Aduzem que o extrato de pagamentos de R$ 3.651,27 comprova que apenas R$ 1.699,90 foi recebido pelas empresas, enquanto R$ 1.951,37 foram utilizados como ITBI e custas, não respondendo, também, pelas taxas de obra, já que foram recebidas pela CEF.

Acrescentam que o valor de R$ 746,65 se trata de serviços de conta bancária, não se relacionando com as rés, impugnam, ainda, o contrato de locação, que não veio acompanhado de recibo de pagamento dos alugueis, bem como a fotografia, que não apresenta data.

Sustentam que a parte autora celebrou contrato de financiamento com a CEF, que não possuem ingerência nesse contrato e na sua rescisão, sendo ilegítimas para compor o polo passivo.

Complementam que o prazo de entrega poderia ser prorrogado, que a cláusula é válida, que podem ocorrer fatos imprevisíveis que atrapalham a construção, que o negócio jurídico é perfeito e acabado, não comportando a rescisão, que não há como restituir os valores, que não há dano moral e que não se pode inverter o ônus da prova.

Ao final, requerem o acolhimento da preliminar de ilegitimidade passiva, para que o processo seja extinto sem resolução do mérito, em seu desfavor.

Alternativamente, requerem a improcedência da ação, com a condenação da parte autora em custas, despesas processuais e honorários advocatícios sucumbenciais.

Junta documentos.

As contestações foram impugnadas.

As partes foram instadas à especificação de provas, momento em que a parte autora e a CEF requereram o julgamento antecipado da lide.

As demais rés não se manifestaram.

O feito foi originalmente distribuído na Oitava Vara Federal Cível da Seção Judiciária de Mato Grosso e redistribuído a este juízo após decisão proferida pelo Juiz Titular da aludida vara judicial, em 28.08.2020, com o entendimento de que “a Caixa Econômica Federal não é parte legítima nos processos em que se discute atrasos ocorridos na entrega de obras em relação ao Programa Minha Casa Minha Vida”.

No particular, o magistrado julgou “parcialmente procedentes os pedidos da exordial somente para condenar a CEF na obrigação de pagar à parte autora a quantia paga a título de taxa de evolução da obra após a data prevista para a entrega do imóvel em 13/03/2017, montante esse que deverá ser atualizado nos termos do Manual de Cálculos da Justiça Federal.

Julgo improcedentes os demais pedidos da exordial em relação a CEF”.

Em sequência, reconheceu a incompetência absoluta da Justiça Federal, sendo determinado o desmembramento do feito para que o juízo competente possa processar e julgar a demanda contra as empresas SPE Portal dos Imigrantes LTDA e Amazon Construtora LTDA. É o relatório.

Decido.

De fato, o processo comporta julgamento antecipado do mérito, eis que as provas apresentadas são bastantes para o desfecho processual, com fundamento no inciso I, do art. 355, do Código de Processo Civil – CPC.

Como os pedidos envolvendo a Caixa Econômica Federal foram julgados parcialmente procedentes e a decisão já transitou em julgado, não há mais o que se discutir quanto aos juros de obra, deferidos na esfera federal, bem como perdeu o objeto a preliminar de ilegitimidade passiva – quanto ao contrato de financiamento – arguida pelas atuais rés.

Inexistindo outras preliminares e prejudiciais além das já enfrentadas, passa-se à análise do mérito.

A questão de fundo transita pela análise do atraso da obra e das consequências decorrentes do desfazimento do contrato, em especial quanto à devolução dos valores pagos pela parte autora, além de eventual indenização por dano moral. É evidente que a relação jurídica estabelecida entre as rés, incorporadora e construtora, e a parte autora, cliente, é de consumo, pois se amolda aos requisitos qualificadores de tal relação, conforme art. 1º a 3º, do CDC.

Ocorre que não houve inversão do ônus da prova, portanto, competia à parte autora o ônus de comprovar que houve atraso nas obras e que pagou valores que devem ser devolvidos.

Deste ônus parcialmente se desincumbiu.

Verifica-se que as rés (SPE Portal dos Imigrantes LTDA e Amazon Construtora LTDA) foram devidamente intimadas para apresentar contestação e, por sua vez, para se manifestarem precisamente sobre as alegações de fato constantes da petição inicial, presumindo-se verdadeiras as não impugnadas, conforme caput, do art. 341, do CPC.

Nesse aspecto, dada a ausência de impugnação específica quanto à participação de ambas as empresas na conclusão do negócio jurídico, são solidariamente responsáveis para responder pelos danos decorrentes do contrato de compra e venda firmado (ID. 60645791 - Pág. 22).

Como o atraso é fato incontroverso, a discussão reside, tão somente, na possibilidade de prorrogação do contrato de compra e venda.

Nesse sentido, o prazo de tolerância, presente no item 9.2, do contrato (ID. 60645791 - Pág. 22), é ilegal e abusivo, logo, limita-se a sua incidência a 180 dias corridos, conforme recente decisão da Quarta Turma do C.

STJ, a saber: AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL - AÇÃO CONDENATÓRIA - DECISÃO MONOCRÁTICA QUE NEGOU PROVIMENTO AO RECLAMO.

INSURGÊNCIA RECURSAL DOS AUTORES. 1. "É válida a cláusula de tolerância, desde que limitada ao prazo de 180 dias corridos, na linha da jurisprudência pacífica desta Corte Superior." (AgInt no AREsp n. 1.957.756/RO, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, DJe de 5/4/2022.). 2.

A subsistência de fundamento inatacado, apto a manter a conclusão do aresto impugnado, e a apresentação de razões dissociadas desse fundamento, impõe o reconhecimento da incidência das Súmulas 283 e 284 do STF, por analogia.

Precedentes. 3.

Agravo interno desprovido. (AgInt no AREsp n. 2.102.403/PR, relator Ministro Marco Buzzi, Quarta Turma, julgado em 29/8/2022, DJe de 1/9/2022) – g.n.

Pavimentado nestas razões, a cláusula 9.2, do contrato, estipulando prazo de tolerância, é nula para todos os fins, dada a evidente abusividade, já que visa dilatar uma cláusula notadamente de exceção, cuja faculdade foi franqueada às empresas visando à integralidade das intempéries que possam surgir no decorrer do contrato, as quais nem ao menos foram ventiladas.

Salienta, ainda, que não houve prova de que a parte autora foi notificada quanto aos possíveis problemas existentes, bem como quanto ao evidente atraso, maculando o dever de informação e de transparência, princípios estes inegociáveis nas relações de consumo.

Por conseguinte, dada a ausência de justificativa plausível para a existência do atraso e por simples cálculo aritmético, o prazo máximo para a entrega do imóvel seria em 09.09.2017, já contando o prazo de tolerância, sendo que, até o momento, sequer há notícia da conclusão da obra.

Portanto, declaro que a rescisão contratual ocorreu por culpa exclusiva das rés, que notadamente descumpriram o contrato de compra e venda (ID. 60645791 - Pág. 22) e deverão suportar os danos material e moral causados.

Nesse sentido, é pacífico o entendimento do Superior Tribunal de Justiça de que “na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.”, conforme súmula 543, do STJ.

Assim, as rés deverão devolver a todos os valores pagos (sem qualquer retenção), especificamente: I) a quantia de R$ 3.881,10, provenientes do FGTS do autor, II) sinal, R$ 1.440,00, III) de R$ 1.699,00, por recursos próprios e IV) custas de ITBI e taxas de Cartório, em R$ 1.951,35, totalizando a quantia de R$ 8.971,45, acrescidos de juros legais e correção monetária pelo INCC/FGV (conforme cláusula 23.4, do contrato de compra e venda, ID. 60645791 - Pág. 35), contados das datas dos efetivos desembolsos das parcelas pagas até o efetivo pagamento.

Destaco, aqui, que as rés concorreram para o pagamento dos valores anteriores, de modo que deverão restituí-los e ou indenizá-los na forma como foi citado, dada a existência da falha na prestação de serviços estipulada no caput, do art. 14, do CDC.

Como se não bastasse, também há a incidência da cláusula penal, a título de multa decorrente da rescisão contratual, no importe de 10% sobre o valor do contrato, assim, as rés deverão indenizar o autor em R$ 9.800,00, acrescidos de juros legais e correção monetária pelo INCC/FGV (conforme cláusula 23.4, do contrato de compra e venda, ID. 60645791 - Pág. 35), contados de 10.09.2017 (início do atraso contratual) até o pagamento.

Como sequer houve entrega do imóvel, a situação fática supera o mero aborrecimento decorrente de simples inadimplemento contratual e enseja a reparação por danos morais, cujo montante de R$ 8.000,00 se mostra moderado e consagra a integralidade do instituto, estando em linha com a recente decisão do C.

STJ.

Veja: [...] 4.

Na hipótese, o atraso de mais de dois anos, após o prazo pactuado, considerando-se ainda o prazo de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias, supera o mero inadimplemento contratual, levando-se em consideração os fatos descritos pelas instâncias ordinárias, visto que a situação exposta nos autos denota circunstância excepcional que enseja a reparação por danos morais.

Precedentes. 5.

Agravo interno provido para reconsiderar a decisão agravada e, em novo exame, conhecer do agravo para negar provimento ao recurso especial. (AgInt no AREsp n. 1.811.689/MG, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 17/5/2021, DJe de 18/6/2021) – g.n.

Deferida a aplicação da cláusula penal de 10%, conforme item 23.4, do contrato de compra e venda (ID. 60645791 - Pág. 35), indefere-se os pedidos de perdas e danos já surgidas no importe de 10% sobre o valor do imóvel, sob pena de bis in idem.

Dada a ausência de comprovação de pagamentos de alugueis, mas tão somente dos contratos de locação (ID. 60645794 - Pág. 4/7), indefere-se o pedido de restituição de alugueis supostamente pagos pela parte autora.

Desta feita, estando satisfatoriamente demonstrado o descumprimento contratual, julgo parcialmente procedentes os pedidos formulados na Ação de Rescisão de Contrato de Compra e Venda de Imóvel Urbano c/c Restituição dos Valores Pagos e Indenização por Danos Morais e Materiais proposta por Uandersom Passos Correia em face de SPE Portal dos Imigrantes LTDA e Amazon Construtora LTDA para declarar rescindido o contrato de compra e venda (ID. 60645791 - Pág. 22/35) firmado entre as partes por culpa exclusiva das rés; bem como condenar as rés na devolução da integralidade dos valores pagos (sem qualquer retenção), em R$ 8.971,45, acrescidos de juros legais e correção monetária pelo INCC/FGV, contados das datas dos efetivos desembolsos das parcelas pagas até o efetivo pagamento, a título de dano material; bem como condenar as rés a indenizarem o autor em R$ 9.800,00, acrescidos de juros legais e correção monetária pelo INCC/FGV, contados de 10.09.2017 até o pagamento, a título de cláusula penal; bem como condenar as rés ao pagamento de compensação financeira, por dano moral, no valor de R$ 8.000,00 (oito mil reais), atualizados monetariamente com incidência do INPC/IBGE, desde a data do arbitramento (Súmula 362, do STJ), mais juros de mora de 1% (um por cento) ao mês, a partir da citação.

Condeno as rés ao pagamento das despesas processuais e dos honorários advocatícios sucumbenciais, que fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor do proveito econômico obtido pela parte autora, conforme § 2º, do art. 85, do CPC.

Condeno a parte autora ao pagamento de honorários advocatícios sucumbenciais, que fixo em 10% (dez por cento) sobre o proveito econômico obtido pelas rés (improcedência do pedido de restituição dos alugueis pagos e de perdas e danos), conforme § 2º, do art. 85, do CPC, os quais suspendo a exigibilidade até que a situação de insuficiência de recursos da parte autora deixe de existir, nos termos dos §§ 2º e 3º, do art. 98, do CPC.

Mantenho os benefícios da Justiça Gratuita para a parte autora, dada a inexistência de prova capaz de elidir sua declaração de hipossuficiência financeira (ID. 60645795 - Pág. 9), nos termos do art. 98, do CPC.

Declaro extinto o processo, com resolução do mérito, nos termos do inciso I, do art. 487, do CPC.

Após o trânsito em julgado e o decurso do prazo estabelecido no art. 242 da CNGC, arquivem-se estes autos com baixas e anotações de praxe.

P.

I.

Cumpra-se.

Data e assinatura conforme constam do sistema.