TJMA - 0805510-12.2017.8.10.0001

APELAÇÃO CÍVEL Nº 0805510-12.2017.8.10.0001 APELANTE: R2FC ENGENHARIA E ARQUITETURA LTDA ADVOGADOS: MANOEL FELINTO DE OLIVEIRA NETTO (OAB/PB 14.492) APELADA: VERÔNICA MUNIZ AMARAL SANTOS ADVOGADO: JOSE LIMA DE ALBUQUERQUE NETO (OAB/MA 4305) COMARCA: SÃO LUIS VARA: 9ª VARA CÍVEL RELATORA: DESª.

ANGELA MARIA MORAES SALAZAR DECISÃO Adoto como relatório a parte expositiva da sentença, que julgou parcialmente procedente os pedidos iniciais, in verbis: “(…) Trata-se de ação de rescisão contratual, cumulada com devolução de quantias pagas, cujas partes são as mencionadas em epígrafe.

Conforme a versão da autora, no dia 14 de março de 2014, firmou com a empresa requerida contrato particular de promessa de compra e venda, tendo como objeto o imóvel situado na rodovia estadual MA-201, Apartamento 302, Bloco “B”, Condomínio Mirante do Rio, em São José de Ribamar/MA, pelo preço de R$ 91.816,96 (noventa e um mil, oitocentos e dezesseis reais e noventa e seis centavos), sendo que iria financiar R$ 79.816,96 (setenta e nove mil, oitocentos e dezesseis reais e noventa e seis centavos).

Acrescenta que, “antes do recebimento do imóvel, a autora efetuou o pagamento no ato da assinatura do contrato no valor de R$ 1.200,00 (hum mil e duzentos reais); 03 parcelas de R$ 1.200,00 (hum mil e duzentos reais); 15 parcelas de R$ 300,00 (trezentos reais); 03 parcelas de R$ 900,00 (novecentos reais).

O total destes valores pagos antecipadamente chegaram a R$ 12.000,00 (doze mil reais) mais despesas com o contrato.” Enfatiza que, conforme dispunha cláusula contratual, o prazo da entrega do imóvel seria para março de 2016, contudo, “a empresa sequer construiu e ofereceu para outro apartamento num local que não agradou a autora” (sic), além do que a “construção do referido imóvel sequer iniciou, sendo abandonada integralmente, e nenhum bloco foi iniciado.” Aproveitou para dizer que a construtora, “depois de ser cobrada por várias vezes pela demandante, informou a esta promitente compradora que não ia mais construir o Condomínio Mirante do Rio, e obrigou-a a assinar um distrato, o qual jamais foi cumprido.” Requereu, então, a condenação da suplicada a lhe restituir o valor de R$ 12.574,50 (doze mil, quinhentos e setenta e quatro reais e cinquenta centavos), a título de prejuízo pelas quantias adimplidas, a pagar indenização de 10% (dez por cento) sobre o valor pago antecipadamente, a condenação em pagar 3% (três por cento) do valor total do imóvel, além das verbas de sucumbência (evento/ID 5074761).

A tentativa de conciliação restou inexitosa no 1º CEJUSC local (ID 5792056).

Uma vez citada, a requerida apresentou contestação e, preliminarmente, impugnou a concessão do benefício da gratuidade de justiça e, no mérito, alegou que a autora distorce a verdade dos fatos, uma vez que foi a mesma “quem deu causa ao descumprimento contratual”, e que, mesmo assim, a empresa “não se negou a devolver o dinheiro como afirma a requerente, segundo distrato em anexo, o valor fora parcelado com vencimento para 30, 60, 90, 120, 180 e 210 dias”, e “ainda sim foram pagas 02 (duas) parcelas” (ID 6051436).

Houve réplica, em reforço à tese inaugural (ID 6509676).

As partes disseram não possuir interesse na produção de outras provas, conformando-se com as já carreadas aos autos..” O apelante, em suas razões recursais sustentou que “(…) a parte apelada apenas não tomou posse do imóvel logo quando pronto e acabado por sua inadimplência contratual, pela qual não merece ser reformada a r. sentença.” Aduziu que “adota-se como termo final previsto contratualmente para a entrega do imóvel o mês de Junho/2016, adicionado o prazo de tolerância de 180 dias, prorroga a entrega para Dezembro/2016, estando em mora a partir de Janeiro/2017, ocorrendo a entrega em Outubro/2017.” Asseverou que “(…) restou devidamente provado nos autos, a recorrente enfrentou diversas situações que impossibilitaram o andamento e a execução da obra, pois, além de greves no setor de transporte público nos anos de 2013 e 2014, que perduraram por semanas a fio – cabe destacar que a greve atingiu a região metropolitana de São Luís, São José de Ribamar e Paço do Lumiar, se deparou ainda com as dificuldades na contratação de mão de obra especializada e a escassez de insumos no mercado de trabalho decorrida da grande crise econômica que abala o mercado no Brasil.” Após tecer outros argumentos, requereu o conhecimento e provimento do presente recurso com a reforma da sentença recorrida, julgando-se improcedente os pedidos autorais, reconhecendo o não atraso na obra, e, consequentemente, inexistindo qualquer dever de indenizar os apelados.

As contrarrazões apresentadas pelo apelado (id 22257381).

A PGJ se manifestou em não intervir no feito (id. 24609612). É o relatório.

Decido.

Presentes os requisitos de admissibilidade, conheço do recurso, que comporta exame monocrático, mediante aplicação do art. 932 e do enunciado da súmula nº. 568 do Superior Tribunal de Justiça – STJ.

De início, tenho que as partes firmaram, em 14.03.2014, contrato de compra e venda de imóvel (id’s 22257329 e 22257330), bem como realizaram o respectivo distrato no dia 31.08.2016 (id 22257331).

No caso, extrai-se da análise dos autos, que o distrato do contrato de compra e venda ocorreu por culpa exclusiva da recorrente.

Veja-se trecho da sentença: “(…) Ora, não constitui hipótese de caso fortuito ou de força maior a ocorrência de desaquecimento do mercado, entraves administrativos, greves, intempéries climáticas e outros fatos correlatos.

Situações como essas não podem ser debitadas à conta exclusiva do azar da consumidora, porquanto ela não deu causa a que isso ocorresse no mundo fenomênico dos fatos.

Consigne-se que, além de não ter sequer iniciado as obras do empreendimento imobiliário Mirante do Rio, a empresa ré agiu com grande desleixo ao não providenciar a quitação dos haveres transacionados no instrumento do distrato, onde procurou contorcer-se na perfunctória tese do desaparecimento da consumidora, a qual, até a presente data, mesmo após a triangularização da relação jurídica processual, ainda vindica o recebimento das quantias desembolsadas, aumentando o sentimento de profundo descaso, impotência e da perturbação de paz de espírito.” Ademais, consta do instrumento contratual, de forma clara, que o prazo para conclusão da construção do empreendimento foi avençado para junho/2016 (id 22257330), incluindo no contrato a cláusula de tolerância de 180 dias, que findaria então em dezembro/2016.

No entanto, o atraso na entrega do imóvel superou a própria cláusula de tolerância contratualmente prevista.

Dito isso, verifico que restou incontroverso nos autos que o imóvel adquirido pelo autor não lhe foi entregue no prazo estipulado no contrato, tampouco fora respeitado o prazo de prorrogação previsto no compromisso de compra e venda, em manifesto prejuízo ao consumidor.

Além disso, diante da ausência de força maior ou caso fortuito a justificar o atraso na entrega da obra, reconhece-se que o inadimplemento ocorreu por culpa da construtora.

Isso porque vários fatores interferem na duração da construção de imóveis, como aquisição dos materiais, contratação de mão-de-obra, a obtenção das licenças junto às autoridades administrativas, além de outros empecilhos de ordem natural, como as fortes chuvas, contudo, tais fatos são previsíveis e não autorizam a prorrogação indefinida do prazo de entrega que deve ser previsto em contrato.

Nesse sentido: AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL.

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL.

AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO C.

C.

INDENIZATÓRIA.

ATRASO NA ENTREGA DA OBRA.

JULGAMENTO MONOCRÁTICO.

POSSIBILIDADE.

FORTUITO INTERNO.

RISCO DO EMPREENDIMENTO.

PREQUESTIONAMENTO.

AUSENTE.

INCIDÊNCIA DO ENUNCIADO N.º 282/STF.

DANO MORAL.

REVISÃO DO JULGADO.

IMPOSSIBILIDADE.

INCIDÊNCIA DO ENUNCIADO N.º 7/STJ.

IPTU.

PAGAMENTO INDEVIDO.

AUSÊNCIA DE POSSE DO IMÓVEL.

HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS SUCUMBENCIAIS.

MAJORADOS. 1.

Versa a demanda sobre rescisão de contrato de compra e venda de empreendimento em construção, em razão do atraso na entrega da obra. 2.

Conforme a jurisprudência do STJ, não há que se falar em usurpação de competência dos órgãos colegiados diante do julgamento monocrático do recurso, estando o princípio da colegialidade preservado ante a possibilidade de submissão da decisão singular ao controle recursal por meio da interposição de agravo interno. 3.

O fortuito interno, entendido como o fato imprevisível e inevitável ocorrido no momento da prestação do serviço ou da fabricação do produto, não exclui a responsabilidade do fornecedor, pois relaciona-se com a atividade e os riscos inerentes ao empreendimento. 4.

Verificada a ocorrência de fortuito interno, não pode ser afastada a responsabilidade das apelantes conforme entendimento do Tribunal de Justiça do Estado do Rio de Janeiro. 5.

A falta de prequestionamento impede o conhecimento do recurso especial conforme a inteligência do Enunciado n.º 282/STF. 6.

Precedentes no âmbito do Superior Tribunal de Justiça no sentido de que o atraso da promitente vendedora em entregar o imóvel no prazo contratual, injustificadamente, não acarreta, por si só, danos morais. 7.

Por outro lado, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça entende cabível a indenização por danos morais, nos casos de atraso na entrega do imóvel, quando este ultrapassar o limite do mero dissabor. 8.

Na hipótese dos autos, o Tribunal de Justiça reconheceu a existência de dano moral.

Dessa forma, alterar esse entendimento demanda o reexame de provas, inviável em recurso especial. 9.

A jurisprudência do STJ flui no sentido de ser abusiva a cláusula que transfere as despesas de condomínio e IPTU ao adquirente do imóvel que ainda não tenha sido imitido na posse do bem. 10.

Honorários sucumbenciais majorados conforme o disposto no art. 85, § 11, do Código de Processo Civil. 11.

Não apresentação de argumentos novos capazes de infirmar os fundamentos que alicerçaram a decisão agravada. 12.

AGRAVO INTERNO CONHECIDO E DESPROVIDO. (AgInt no REsp n. 1.850.532/RJ, relator Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, Terceira Turma, julgado em 14/2/2022, DJe de 16/2/2022.) PROCESSUAL CIVIL.

APELAÇÃO CÍVEL.

EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO.

ATRASO NA ENTREGA DA OBRA.

MORA DO COMPRADOR.

RESCISÃO CONTRATUAL.

COMERCIALIZAÇÃO DE UNIDADE RESIDENCIAL A TERCEIROS.

PERDAS E DANOS.

POSSIBILIDADE.

DEVOLUÇÃO SIMPLES DOS VALORES PAGOS.

DANO MORAL.

RAZOABILIDADE.

LUCROS CESSANTES.

DESCABIMENTO. 1º APELO PARCIALMENTE PROVIDO E 2º APELO IMPROVIDO.

I - Embora o valor arbitrado por ocasião da sentença não tenha qualquer referência com repetição de indébito, já que o valor em dobro foi estipulado apenas como parâmetro de fixação para as perdas e danos, nos termos do artigo 461, § 1º do CPC, tal quantum deve ser reduzido, já que a referida reparação visa a obtenção do resultado prático correspondente.

Desse modo, se obrigação de fazer fosse satisfeita, nos termos da tutela deferida, não faria jus a autora ao pagamento em dobro da quantia.

Assim, uma vez que a impossibilidade de cumprimento da obrigação ocorreu em razão da rescisão contatual, por ter a autora se constituído em mora, o valor arbitrado a título de perdas e danos deve corresponder à quantia até então paga.

II - Incontroverso nos autos a ocorrência de atraso na entrega da obra e diante da ausência de comprovação de caso fortuito ou força maior, já que a escassez de mão de obra qualificada está inserida no risco da própria atividade empresarial e o período chuvoso é fato previsível nesta região, aliado à impossibilidade de cumprimento da obrigação relativa à entrega de imóvel, deve ser mantido o valor arbitrado de R$ 20.000,00 (vinte mil reais).

III - Inexise dano patrimonial de lucros cessantes diante da rescisão contratual em razão da mora da apelante/consumidora.

IV - 1º Apelo parcialmente provido, votação majoritária. 2º Apelo improvido, unanimemente.(TJ-MA - APL: 0115732014 MA 0050125-33.2011.8.10.0001, Relator: MARCELINO CHAVES EVERTON, Data de Julgamento: 04/08/2015, QUARTA CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 11/08/2015) Assim, a situação posta nos autos violou a boa-fé contratual, acarretando em transtornos ao apelado, os quais superaram o mero aborrecimento da vida cotidiana, considerando que, com o atraso da obra, teve frustrada a sua justa expectativa para o recebimento do imóvel.

Nessa esteira, mantenho em R$ 8.000,00 (oito mil reais) a indenização por danos morais, por entender que este montante atende aos critérios de moderação e razoabilidade diante do caso concreto (Precedentes: AgInt no REsp 1837834/RJ, Rel.

Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 03/12/2019, DJe 09/12/2019; AgInt no AREsp 1364270/SP, Rel.

Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, QUARTA TURMA, julgado em 26/11/2019, DJe 03/12/2019; APC 0805196-55.2018.8.10.0058, Rel.

Des.

JORGE RACHID MUBÁRACK MALUF, PRIMEIRA CÂMARA CÍVEL, sessão virtual de 21 a 28/05/2020; APC 0833284-17.2017.8.10.0001, Rel.

Des.

KLEBER COSTA CARVALHO, PRIMEIRA CÂMARA CÍVEL, sessão virtual de 21 a 28/05/2020; AgIntCiv no(a) ApCiv 047169/2017, Rel.

Desembargador(a) ANGELA MARIA MORAES SALAZAR, PRIMEIRA CÂMARA CÍVEL, julgado em 21/02/2019, DJe 28/02/2019).

Ante o exposto, com fundamento no art. 932 do CPC e no enunciado da Súmula n.º 568 do STJ, CONHEÇO E NEGO PROVIMENTO À APELAÇÃO, mantendo a sentença de base em todos os seus termos.

Majoro os honorários advocatícios para o percentual de 15% (quinze por cento), com fundamento no artigo 85, §11º do CPC.

PUBLIQUE-SE e, uma vez certificado o trânsito em julgado, devolvam-se os autos à Vara de origem, dando-se baixa na distribuição e no registro.

CUMPRA-SE.

São Luís, data do sistema.

Desª.

ANGELA MARIA MORAES SALAZAR Relatora