TJMA - 0806073-98.2020.8.10.0001

Juízo de Direito da 13ª Vara Cível do Termo Judiciário de São Luis Secretária Judicial Única Digital das Varas Cíveis do Termo de São Luis PROCESSO: 0806073-98.2020.8.10.0001  AÇÃO: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7)  AUTOR: RITA ZELIA FREIRE SANCHES   Advogados/Autoridades do(a) AUTOR: MARCUS MENESES SOUSA - MA17703, GUSTAVO DE CARVALHO FERNANDES - MA13977-A REU: AMORIM COUTINHO ENGENHARIA E CONSTRUCOES LTDA - EPP Advogado/Autoridade do(a) REU: NAYARA PATRICIA COUTO DE SOUSA - MA23232 SENTENÇA RITA ZELIA FREIRE SANCHES ajuizou a presente ação indenizatória em face de AMORIM COUTINHO ENGENHARIA E CONSTRUÇÕES LTDA, aduzindo que a autora adquiriu um imóvel junto à ré, através de compromisso de compra e venda, cujo prazo de entrega previsto contratualmente era 31/12/2018.

Sustenta, entretanto, que até o presente momento a requerida não entregou o imóvel objeto do contrato, bem como não apresentou nenhuma justificativa para o atraso e já se encontra ultrapassada a cláusula de tolerância de 180 dias estipulada pela incorporadora (vencida em junho/2019).

Diz que a autora vem arcando com encargos de obra junto ao banco e pagando aluguel de outro imóvel.

Requer TUTELA DE URGÊNCIA para: a) Que seja determinada a entrega das chaves do imóvel à Autora, expedindo-se mandado de imissão de posse; b) Suspender as taxas de evolução de obra, pois indevidas após o período pactuado da entrega do imóvel; c) Seja determinado o custeio dos alugueres da autora até a efetiva entrega do imóvel, com imissão da posse e “HABITE-SE” Ao final, pugna pela condenação da requerida ao pagamento de indenização por danos morais, no valor de R$ 60.000,00; condenação da Requerida a ressarcir a parte requerente dos valores relativos aos danos materiais concernentes aos aluguéis que teve que arcar, totalizando o valor atual de R$ 4.800,00 (quatro mil e oitocentos reais), correspondente a 08 meses de atraso; condenação da requerida ao pagamento em dobro da taxa de evolução de obra, nos termos art. 42, § único do CDC, em dobro, que resulta no valor de R$ 6.327,20 (seis mil, trezentos e vinte e sete reais e vinte centavos); condenação da Requerida a pagar verbas de clausula penal e de multa moratória em virtude do atraso da obra no valor a ser obtido em perícia judicial; e condenação das Rés a restituirem eventuais despesas materiais no imóvel assumidas no curso do processo, a serem liquidas em fase de cumprimento de sentença.

Decisão de ID 34009142, concedeu parcialmente a tutela antecipada.

Na ocasião, deferiu justiça gratuita e inversão do ônus da prova.

Contestação ofertada, ID 36615672, suscitando preliminares de ilegitimidade passiva quanto à taxa de manutenção de obra; incompetência absoluta da justiça estadual; incompetência de foro, haja vista a cláusula de eleição.

No mérito, sustenta que não há ilegalidade na cobrança da taxa de evolução de obra.

No mérito, alega que não houve descumprimento contratual quanto à entrega do imóvel, visto que a unidade está pronta e apesar da mora da autora, a mesma foi entregue.

Aduz que não há o que se falar em atraso de obra e ressarcimento das taxas de evolução e financiamento pagas a CEF, uma vez que o prazo para conclusão e entrega também está explicitado em contrato; que o referido instrumento foi assinado no ano de 2018, logo, o prazo de 36 meses, a entrega findaria apenas em agosto de 2021, conforme cláusula B.7.1; sendo que a unidade foi entregue em 17/06/206, antes do prazo.

Aduz a ausência dos pressupostos da responsabilidade civil; não comprovação do dano moral; que a Reclamante possui um reparcelamento de seus débitos, e ainda não iniciou o pagamento de sua negociação, na qual daria ensejo a não entrega do imóvel.

A autora apresentou réplica.

Intimadas as partes para especificarem as provas a produzir, ocasião em que o autor pugnou pelo julgamento antecipado da lide.

A ré não se manifestou.

Os autos vieram-me conclusos. É o relatório.

Decido.

Cumpre ressaltar, inicialmente, que o art. 355, I, do Código de Processo Civil autoriza o magistrado a julgar antecipadamente o pedido, proferindo sentença com resolução de mérito, quando não houver necessidade de produção de outras provas.

No presente caso, não há a necessidade de ampliar o acervo probante, inclusive porque as partes não demonstraram interesse nesse sentido.

Desse modo, cabe o julgamento antecipado da lide.

Antes de adentrar no mérito da causa, afasto as preliminares suscitadas pela ré.

Quanto à questão da legitimidade passiva, há de se ressaltar que, embora a CEF seja quem realiza a cobrança da Taxa de Evolução de Obra, está é relacionada à evolução da construção do empreendimento, cuja responsabilidade é da construtora ré.

Ademais, a Autora não se insurge contra os juros cobrados pela Caixa Econômica Federal, mas pretende que a construtora ré arque com a taxa de evolução da obra, alegando que deveria ser ônus da ré.

Dessa forma, aplicando a teoria da asserção, vislumbra-se a pertinência subjetiva da lide.

Afastado o interesse da Caixa Econômica Federal na lide, tenho que igualmente não merece amparo a alegação de competência da Justiça Federal.

Não há respaldo à alegação de incompetência em razão do foro de eleição, conforme já ponderado no acórdão do agravo de ID 39761282, pois ao Comarca da Grande Ilha abrange os termos judiciários de São Luís, Raposa, Paço do Lumiar, São José de Ribamar.

No mérito, verifica-se que a controvérsia envolve uma relação de consumo, na qual a parte consumidora adquiriu um imóvel na planta junto à Ré, todavia, houve atraso na sua entrega.

O contrato em questão, portanto, deve ser analisado à luz do Código de Defesa do Consumidor, levando-se em consideração a vulnerabilidade deste e a responsabilização objetiva do fornecedor.

De fato, as partes firmaram um compromisso de compra e venda de imóvel, cujo prazo de entrega originalmente estabelecido era 31/12/2018 (conforme compromisso de compra e venda que instrui a inicial), com uma tolerância de 180 dias.

Contudo, houve atraso na execução da obra, circunstância incontroversa nos autos, visto que a entrega do bem apenas se deu em 17/06/2020, após ajuizamento da ação (conforme termo de entrega de ID 37880875).

Em sede de contestação, a Ré aduz que a cláusula B.7.1 do contrato de financiamento com o banco prevê a entrega em 36 meses, o que segunda a ré, implicaria em agosto de 2021.

Consta, de fato, o prazo de construção/legalização de 36 meses.

Ou seja, por tudo que vimos, constata-se que a ré pactuou com o autor um prazo fixo para a entrega (31/12/2018), contudo, o contrato de financiamento previa outro prazo para construção (36 meses), prazo esse que a ré sustenta se iniciou apenas da assinatura do contrato de financiamento.

Ocorre que a circunstância de um terceiro banco financiador da obra ter concedido alargamento do prazo para seu término, a princípio, não é capaz, por si só, de modificar cláusula de prazo contrato firmado com o adquirente do imóvel, o que exigiria um aditivo, máxime porque a ré não demonstra que o cumprimento do prazo de entrega estava atrelado ao financiamento bancário.

Caso contrário, haveria indícios publicidade enganosa, pois a construtora fez divulgação de uma data fixa, contudo, essa seria, ao fim e ao cabo, determinada pelo agente financiador.

De se acrescentar que o entendimento deste Juízo é que não há ilegalidade na cláusula contratual que prevê o a prorrogação no prazo de entrega do imóvel por 180 dias.

Com efeito, as peculiaridades da construção civil justificam eventuais atrasos na obra, desde que por período de tempo razoável, não havendo que se falar em abusividade da convenção firmada neste sentido.

Corroborando, acosto o seguinte aresto: EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE CLÁUSULA CONTRATUAL COM REPETIÇÃO DE INDÉBITOS E RESSARCIMENTO - CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - CONDIÇÃO POTESTATIVA - ART. 122 DO CÓDIGO CIVIL - INADIMPLEMENTO DA CONSTRUTORA - ATRASO INJUSTIFICADO NA ENTREGA DO IMÓVEL - PRAZO DE TOLERÂNCIA - LEGALIDADE - DANOS MORAIS - CONFIGURAÇÃO - VALOR PAGO A MAIOR PELO FINANCIAMENTO - INOCORRÊNCIA - CORREÇÃO MONETÁRIA - INCIDÊNCIA.

O art. 122 do Código Civil veda a imposição de condições puramente potestativas, que sujeitem a eficácia do negócio jurídico ao arbítrio exclusivo de uma das partes.

Considerando que a data da entrega das chaves estaria condicionada à assinatura do contrato de financiamento a ser celebrado entre a construtora e o agente financeiro, vê-se que se encontra prejudicada a natureza obrigacional da avença, eis que o prazo está atrelado ao puro arbítrio de umas das partes.

A fixação de prazo de carência para a entrega do imóvel, além de comum em contratos de compromisso de compra e venda de imóveis, é válido e razoável, não havendo qualquer abusividade em tal contratação.

O prazo de tolerância deve ser informado no contrato firmado entre as partes, para que não incorra em nulidade ou abusividade, observado o disposto no art. 6º, III do CDC.

Não foi verificada cobrança a maior do valor pactuado anteriormente, mas sim a incidência de correção monetária. (TJMG - Apelação Cível 1.0701.15.032208-2/001, Relator(a): Des.(a) Ramom Tácio , 16ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 09/08/2017, publicação da súmula em 22/08/2017) Ocorre que, no caso em deslinde, esse prazo de prorrogação de 180 dias foi em muito extrapolado.

Assim, apenas pode ser considerar aceitável o atraso até o fim do prazo de tolerância, ante a existência pactuação nesse sentido.

Ressalte-se que, com a inversão do ônus da prova procedida nos autos, competia à(s) Requerida(s) trazer(em) provas que demonstrassem suas alegações, sob pena de arcar com as consequências de sua inércia.

Destarte, houve significativo e injustificado atraso na construção e entrega do bem adquirido, não podendo a construtora atrasar de forma reiterada e ilimitada o cumprimento de sua obrigação contratual e, ainda assim, exigir que a outra parte cumpra a sua obrigação na avença, caracterizando-se, portanto, mora contratual da Ré.

Nesse sentido, no que concerne à taxa de evolução de obra, a jurisprudência pátria, a princípio, tem entendido como válida a mencionada cobrança, entendimento do qual compartilho.

Ocorre que a mesma jusrisprudência tem ponderado que, caso ocorra o atraso injustificado, a construtora tem o dever de restituir os valores pagos a título da referida taxa, pois, assim, a construtora teria dado causa à cobrança por prazo maior do que o prazo previsto para entrega do imóvel.

Nesse sentido: EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO INDENIZATÓRIA - PRELIMINAR DE NÃO CONHECIMENTO DO RECURSO - RAZÕES DISSOCIADAS - NÃO CONFIGURAÇÃO - PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA - REJEIÇÃO - CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - DATA DE ENTREGA - AMBIGUIDADE NAS DIPOSIÇÕES CONTRATUAIS - INTERPRETAÇÃO MAIS FAVORÁVEL AO CONSUMIDOR - ATRASO NA ENTREGA- DANOS MATERIAIS - "JUROS DE OBRA" E ALUGUEIS - COMPROVAÇÃO - DANOS MORAIS - CONFIGURAÇÃO - QUANTUM - REDUÇÃO - POSSIBILIDADE.

Consoante expressa dicção do art. 1.010, inciso II, do CPC/15, ao interpor apelação, compete ao recorrente, em seu arrazoado, a exposição do fato e do direito nos quais respalda sua pretensão de reforma da sentença apelada.

Considerando que os pedidos iniciais foram julgados totalmente procedentes, é aceitável que o recurso de apelação, pelo qual se pretende a reforma integral da sentença, tenha certa similaridade com a peça contestatória.

Legitimados ao processo são os sujeitos da lide, ou seja, os titulares do direito material em conflito, cabendo a legitimação ativa ao titular do interesse afirmado na pretensão, e a passiva ao titular do interesse que se opõe ou resiste à pretensão.

Havendo ambiguidade nas cláusulas do contrato de compra e venda que dispõem sobre o prazo de entrega do bem, deve haver uma interpretação de forma mais benéfica ao consumidor, nos moldes do artigo 47 do CDC.

Considerando que, por culpa da construtora, a fase de construção do imóvel demorou mais do que o inicialmente combinado, correta a sentença ao determinar que ela, construtora, indenize o autor quanto aos valores despendidos a título de taxa de evolução da obra (juros de obra) cobrados pelo Agente Financeiro durante a fase de construção, a partir da data inicialmente prevista para término das obras até a data da efetiva entrega do imóvel.

Restando comprovados os valores despendidos pelo autor com aluguel durante o período do atraso da obra, deve a construtora ré ser condena da a indeniza-lo pelo valor correspondente.

O injustificado atraso na conclusão e entrega de obra, notadamente tratando-se de imóvel residencial, enseja danos morais passíveis de serem indenizados, uma vez que causa abalos na esfera psíquica do contratante, que vivencia situação de incerteza quanto ao cumprimento contratual.

A indenização deve ser arbitrada segundo o prudente arbítrio do julgador, sempre com moderação, observando-se as peculiaridades do caso concreto e os princípios da proporcionalidade e da razoabilidade, de modo que o quantum arbitrado se preste a atender ao caráter punitivo da medida e de recomposição dos prejuízos, sem importar, contudo, enriquecimento sem causa da vítima. (TJMG - Apelação Cível 1.0701.16.005522-7/001, Relator(a): Des.(a) José de Carvalho Barbosa , 13ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 19/07/2018, publicação da súmula em 27/07/2018) Dessa forma, deve a ré ressarcir tais cobranças, a partir de julho/2019 (tendo em vista o prazo de tolerância de 180 dias) até fevereiro de 2020 (prazo fixado pelo autor em sua exordial), o que importam em R$ 3.163,60.

Deve ser rechaçada a alegação da ré de que não teria qualquer obrigação de devolução dos valores, por não ter recebido o montante referente à taxa de evolução.

Isso porque, embora cobrada pela Caixa Econômica Federal, a cobrança só se perdurou por culpa da construtora.

Contudo, entendo que a devolução deve ser simples, haja vista que não houve má-fé da construtora, pois havia previsão em contrato de tal avença.

Caracterizada a mora contratual e defeito na prestação do serviço da Ré, deve esta ser responsabilizada pelos prejuízos sofridos pelo Autor.

O art. 395 do CC estabelece que “responde o devedor pelos prejuízos a que sua mora der causa, mais juros, atualização dos valores monetários segundo índices oficiais regularmente estabelecidos, e honorários de advogado”.

O art. 402 do mesmo compêndio, por sua vez, preceitua que “salvo as exceções expressamente previstas em lei, as perdas e danos devidas ao credor abrangem, além do que ele efetivamente perdeu, o que razoavelmente deixou de lucrar.” No caso em comento, o comprador acosta recibos de aluguel (ID 28305481), o que entendo suficiente para demonstrar que ele alugou imóvel para residir.

Assim, deve a construtora, como decorrência de sua mora, arcar com os danos materiais decorrentes do pagamento de tais aluguéis, a fim de recompor o seu patrimônio do comprador, no período de julho/2019 (tendo em vista o prazo de tolerância de 180 dias) até fevereiro de 2020 (prazo fixado pelo autor em sua exordial), num total de 8 meses de R$ 600,00, equivalente a R$ 4.800,00.

Quanto ao pedido de imissão de posse, o mesmo resta prejudicado, já que ocorreu a entrega do imóvel no decorrer da avença.

DA CLÁUSULA PENAL Passando ao requerimento de incidência da multa moratória prevista no contrato, a jurisprudência pátria tem estendido sua incidência ao promitente vendedor, entendimento do qual compartilho.

Com efeito, a principiologia do Código de Defesa do Consumidor, especialmente o art. 51, incisos IV e XII e §1º e o art. 47, não se coaduna com qualquer tipo de tratamento desigual entre as partes, pelo contrário, visa ao equilíbrio e equidade da relação, seja entre em razão da hipossuficiência do consumidor, seja em atendimento ao Princípio da Isonomia e em razão da bilateralidade do pacto.

Nesse sentido, no julgamento do recurso especial repetitivo nº Resp 1.614.721/DF, especificamente o tema 971, foi também firmada essa possibilidade, através da seguinte tese: "No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor.

As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial." No contrato em comento, prevê a cláusula XIV – 64 multa de 5% sobre o valor do contrato à parte que der causa à rescisão do instrumento.

Ocorre que existe outra disposição na cláusula XIV – 65, que prevê “caso não sejam pagas em seus vencimentos as parcelas ficarão sujeitas, até o seu efetivo pagamento, juros moratórios de 1% (um por cento) ao mês, pro rata die, e multa de 10% (dez por cento) sobre o valor do débito atualizado.

Desta feita, pode ser aplicada, também em desfavor do fornecedor, esta última sanção contratual, como decorrência de sua mora no cumprimento da obrigação de entregar o imóvel no tempo e modo pactuados.

DOS DANOS MORAIS Passando-se ao pleito autoral de indenização pelos danos morais, entendo não mereça guarida.

Com efeito, o mero inadimplemento contratual não é situação capaz de, por si só, gerar indenização pecuniária a título extrapatrimonial, caso não configuradas circunstâncias outras violadoras de direitos da personalidade.

No caso, vislumbra-se que os danos restringem-se à esfera patrimonial, sem caráter aflitivo à dignidade do adquirente, pois da narrativa fática não se extrai tal condição.

Ressalte-se que a jurisprudência atual (inclusive do STJ) é no sentido de excepcionalidade de indenização na hipótese de atraso de compromisso de compra e venda, bem como da necessidade de comprovação de peculiaridades do caso concreto, para além do mero inadimplemento.

Vejamos: AGRAVO INTERNO NO AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL - AÇÃO CONDENATÓRIA - DECISÃO MONOCRÁTICA QUE DEU PROVIMENTO AO AGRAVO INTERNO E RECONSIDEROU DELIBERAÇÃO ANTERIOR PARA, DE PLANO, DAR PROVIMENTO AO RECURSO ESPECIAL DA PARTE ADVERSA PARA EXCLUIR A CONDENAÇÃO POR DANOS MORAIS.

INSURGÊNCIA DA PARTE AUTORA. 1.

O atraso na entrega de unidade imobiliária não autoriza, por si só, a condenação da construtora em dano moral, o qual se caracteriza somente quando houver circunstâncias excepcionais que, devidamente comprovadas, importem em significativa e anormal violação a direito da personalidade do promitente-comprador. 1.1.

In casu, a Corte local fundamentou a condenação em dano moral somente com base na frustração da expectativa da parte autora em realizar o sonho da casa própria, sem tecer notas adicionais acerca do grave sofrimento ou angústia capaz de caracterizar dano moral. 2.

Agravo interno desprovido. (AgInt no AgInt no REsp 1636828/RO, Rel.

Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 20/05/2019, DJe 22/05/2019).

RECURSO ESPECIAL.

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL.

CPC/2015.

INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA.

ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL.

SOBRESTAMENTO.

TEMA 971/STJ.

INAPLICABILIDADE.

INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS.

DESCABIMENTO.

IMÓVEL ADQUIRIDO COMO INVESTIMENTO.

LUCROS CESSANTES.

TERMO 'AD QUEM'.

DATA DA DISPONIBILIZAÇÃO DAS CHAVES AOS ADQUIRENTES.

EXCEÇÃO DO CONTRATO NÃO CUMPRIDO.

REJEIÇÃO. 1.

Controvérsia acerca dos danos decorrentes de atraso na entrega de imóvel adquirido sob o regime da incorporação imobiliária para fim de investimento. 2.

Rejeição da preliminar de sobrestamento do presente recurso, suscitada com base na afetação do Tema 971/STJ, pois a controvérsia descrita nesse Tema não foi devolvida ao conhecimento desta Corte Superior. 3.

Inocorrência de dano moral na hipótese de atraso na entrega de imóvel adquirido para fim de investimento imobiliário, em virtude da inexistência de ofensa a direito da personalidade, limitando-se a lesão ao âmbito do patrimônio da adquirente. 4.

Cabimento de indenização por lucros cessantes até a data da efetiva disponibilização das chaves por ser este o momento a partir do qual os adquirentes passam a exercer os poderes inerentes ao domínio, dentre os quais o de fruir do imóvel. [...] 9.

RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE PROVIDO. (REsp 1796760/RJ, Rel.

Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, TERCEIRA TURMA, julgado em 02/04/2019, DJe 05/04/2019) EMENTA- ENTREGA IMÓVEL.

ATRASO.

DANO MORAL NÃO CONFIGURADO.

DANO MATERIAL COMPROVADO.

REEMBOLSO DE ALUGUÉIS.

FORTUITO INTERNO. 1.

A simples demora na entrega do imóvel não configura dano moral in re ipsa, cabendo à parte lesada o ônus de comprovar a ocorrência de efetivo abalo aos direitos de personalidade. 2.

Descumprido o prazo para entrega do imóvel objeto do compromisso de compra e venda é devido o reembolso dos aluguéis que opromitente-comprador dispendeu com outro imóvel, limitado, todavia, ao período em que o promitente-vendedor esteve em efetiva mora. 3.

Os embaraços e contratempos relativos à carência de material de construção e à ocorrência de fortes chuvas configuram hipótese de fortuito interno e não excluir o ato ilícito. 4.

Apelos conhecidos, com o improvimento do 1º e parcial provimento do 2º.

Unanimidade. (ApCiv 0291402017, Rel.

Desembargador(a) PAULO SÉRGIO VELTEN PEREIRA, QUARTA CÂMARA CÍVEL, julgado em 02/04/2019, DJe 12/04/2019).

Ante o exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos formulados pela Requerente, para confirmar a tutela antecipada e condenar a Requerida à repetição do indébito, na forma simples, referente às parcelas de encargo de obra, no período de julho de 2019 a fevereiro de 2020, que importa no montante de R$ 3.163,60 (três mil, cento e sessenta e três reais e sessenta centavos), a ser corrigido com juros de 1% (um por cento) ao mês, a contar da citação, e correção monetária pelo INPC, a contar do último pagamento indevido, ocorrido em fevereiro/2020.

Condeno a Ré a pagar à Autora, a título de danos materiais, o montante R$ 4.800,00 (quatro mil e oitocentos reais), relativo aos aluguéis despendidos no período de julho de 2019 a fevereiro de 2020, corrigidos com juros de 1% (um por cento) ao mês, a contar da citação, e correção monetária pelo INPC, a contar de cada desembolso (conforme recibos acostados ID 28305481).

Condeno a ré a pagar multa de 10% (dez por cento) sobre o valor originário do imóvel, corrigida com juros moratórios de 1% (um por cento) ao mês, a contar de março de 2020 (após o prazo de tolerância).

Face à sucumbência mínima da autora, condeno a Ré a arcar com custas processuais e honorários advocatícios, estes últimos calculados à base de 20% (vinte por cento) do valor pecuniário total desta condenação.

Após o trânsito em julgado, arquivem-se com as necessárias cautelas.

Publique-se.

Registre-se.

Intimem-se.

São Luís/MA, data do sistema.

Ariane Mendes Castro Pinheiro Juíza de Direito Titular da 13ª Vara Cível.