TJMA - 0841690-85.2021.8.10.0001

Juízo de Direito da 14ª Vara Cível do Termo de São Luís Secretaria Judicial Única Digital das Varas Cíveis do Termo de São Luís PROCESSO: 0841690-85.2021.8.10.0001 AÇÃO: REVISIONAL DE ALUGUEL (140) AUTOR: DANIELA SILVA BRAGA Advogado/Autoridade do(a) AUTOR: BIANCA CARNEIRO MORAES BARBOSA - MA21124 REU: SINART - SOCIEDADE NACIONAL DE APOIO RODOVIARIO E TURISTICO LTDA Advogado/Autoridade do(a) REU: MARCOS ANTONIO SILVA DIAS - BA18345 SENTENÇA Cuida-se de AÇÃO ORDINÁRIA proposta por DANIELA SILVA BRAGA em face de SINART - SOCIEDADE NACIONAL DE APOIO RODOVIARIO E TURISTICO LTDA, ambos devidamente qualificados nos autos.

Consta na inicial que a requerida é a atual administradora do Terminal Rodoviário de São Luís/MA, desde a data de 09 de dezembro de 2019, quando teria iniciado sua gestão.

Informa a demandante que a requerida firmou contratos de locações não residenciais com os permissionários/locatários dos estabelecimentos comerciais em exercício no citado terminal rodoviário em janeiro do ano de 2020.

A autora teria efetuado a locação da área (n.º 029/20) situada na Av. dos Franceses, n.º 300, Bairro Vila Lobão, CEP 65045-879, São Luís/MA, denominada de Loja n.º C - 6, Bloco C, pelo prazo de 02 anos, com termo inicial em 01 de janeiro de 2020 e validade até 31 de dezembro de 2021.

Ocorre que, com a declaração da pandemia em março de 2020 pela Organização Mundial da Saúde, bem como o Estado de Calamidade Pública reconhecido pelo Governo Federal, afirma a parte autora que a contratação tornou-se insustentável.

A autora certifica que, conforme cláusula prevista no item 5.1 do contrato, foi estabelecido que o reajuste dar-se-ia em fevereiro de cada ano, elegendo-se como base aplicável ao cálculo o IGP-DI/FGV (Índice Geral de Preços Disponibilidade Interna divulgada Pela Fundação Getúlio Vargas), e, subsidiariamente, o IGPM/FGV (Índice Geral de Preços do Mercado divulgado pela Fundação Getúlio Vargas).

Corroborando ao exposto, expressa que o valor utilizável na cobrança mensal seria baseado no mês de Fevereiro/2019, no montante de R$ 423,40 (quatrocentos e vinte e três reais e quarenta centavos), obtido a partir do cálculo contido no Contrato n.º 12/2019, celebrado entre o Estado do Maranhão, através da Agência Estadual de Mobilidade Urbana e Serviços Públicos – MOB e a Empresa SOCIEDADE NACIONAL DE APOIO RODOVIÁRIO E TURÍSTICO LTDA. – SINART, ora ré.

Assim, tal instrumento teria estabelecido como critério para cobrança de Aluguel de Loja, o importe mensal de R$ 29,00 (vinte e nove reais) por metro quadrado, conforme tabela constante no contrato, ressaltando-se que a área da loja do requerido ocuparia o espaço de 14,60 m², totalizando o valor de R$ 423,40 (quatrocentos e vinte e três reais e quarenta centavos), mencionado anteriormente.

Todavia, a parte demandada teria procedido à cobrança do importe de R$ 475,30 (quatrocentos e setenta e cinco reais e trinta centavos) mensais pela locação, com o acréscimo de R$ 51,90 (cinquenta e um reais e noventa centavos) ao valor original, de forma arbitrária e sem aviso prévio, o que teria sido questionado pela autora.

Alega ainda que, em virtude da situação de calamidade pública, em razão da pandemia de COVID-19, e da quarentena instituída pela Lei nº 13.979/2020, além de outros decretos instituídos, o funcionamento das atividades comerciais no imóvel locado pela autora teria sido inviabilizado, de modo que teria sido configurada a existência de fato superveniente e caso fortuito que tornou excessivamente oneroso o contrato outrora celebrado pelas partes.

Pelo exposto, com vistas a evitar o enriquecimento ilícito da demandada, a parte autora teria procedido ao protocolo de ação judicial, a fim de obter a fixação de aluguel provisório, e, de forma subsidiária, que o reajuste do valor mensal seja efetuado com base no índice IPC-A (IBGE), além da indenização por danos morais, no valor de R$ 10.000 (dez mil reais).

Despacho inaugural ao ID.54490971, que deferiu o pedido de assistência judiciária gratuita formulado pela demandante e decisão ao ID. 60368446, que indeferiu o pedido de tutela antecipada, negando o pedido de fixação do pagamento em metade do valor originalmente pactuado, ou que não seja reajustado o valor originalmente pactuado ou ainda que os valores compactuados sejam reajustados utilizando-se o Índice IPC-A (IBGE).

Determinada a citação da ré, esta apresentou contestação ao ID. 66353744, na qual alegou inépcia da inicial, em virtude da ausência de indicação dos meses aos quais se referem os pedidos de reajuste contidos na inicial.

No mérito argumentou pela total improcedência da ação, uma vez que o requerente não teria apresentado provas suficientes acerca da impossibilidade de cumprimento do pactuado em razão da pandemia, não havendo nexo causal entre a situação narrada e o inadimplemento da autora, visto que esta já teria incorrido em débitos anteriores ao início da pandemia, referentes aos meses de janeiro a agosto de 2020.

No mais, posicionou-se pela inocorrência de danos morais e não inversão do ônus da prova, além de ter alegado a aplicação correta dos índices de reajuste no cálculo dos aluguéis mensais.

Devidamente intimada, a demandante não apresentou réplica, conforme certidão de ID. 72640101.

Intimados para produção de provas, o requerido pugnou pelo julgamento antecipado da lide, conforme petição de ID. 73747543, e o autor manteve-se inerte (ID. 76647548).

Eis o que importa relatar.

Decido.

De início, pontuo que o feito em questão figura na lista de distribuição entre os mais antigos desta unidade, estando, portanto, atendidos os artigos 12 e 1.046, § 5º, do CPC, além da Meta 1e Meta 2 do CNJ.

Ato contínuo, destaco que a instrução do processo satisfaz-se com a prova documental produzida pelas partes, razão pela qual procedo ao julgamento antecipado da lide, consoante permissivo do art. 355, I, do CPC, eis que todos os elementos necessários ao deslinde da controvérsia já se encontram nos autos.

In casu, temos que a relação de locação foi firmada entre a pessoa física DANIELA SILVA BRAGA e a demandada, como se vê no contrato juntado ao ID. 52902553, que estabeleceu o valor dos aluguéis no montante de R$ 423,40 (quatrocentos e vinte e três reais e quarenta centavos), tendo vigência durante vinte e quatro meses, com início em 01/01/2020 e término em 31/12/2021, com reajuste previsto para fevereiro de cada ano com bases no índice IGP-DI/FGV (Índice Geral de Preços Disponibilidade Interna divulgada Pela Fundação Getúlio Vargas), e, subsidiariamente, o IGPM/FGV (Índice Geral de Preços do Mercado divulgado pela Fundação Getúlio Vargas).

Tratando-se a questão sobre locação de imóvel, regida pela Lei 8245/91, possível a cobrança dos aluguéis e seus encargos.

A lei nº 8245/91 (Lei de Locações de Imóveis Urbanos) preconiza no artigo 18 que é lícito às partes fixar, de comum acordo, novo valor para o aluguel, bem como inserir ou modificar cláusula de reajuste.

Somado a isso, os arts. 317 e 478, ambos do Código Civil, possibilitam a revisão contratual em razão de fato superveniente, quando houver acontecimento imprevisível, que gere onerosidade excessiva a uma das partes. É evidente que houve a ocorrência de situação excepcional em razão da pandemia gerada pelo coronavírus, sobretudo ao analisar-se a impossibilidade de exercício de atividade comercial em razão de governo local ter determinado o fechamento temporário de estabelecimentos.

Desse modo, é possível a modificação do contrato celebrado, por tornar-se excessiva a prestação, em face de eventos futuros e imprevisíveis.

Nesse sentido, em face da onerosidade excessiva, deve-se observar as relações jurídicas, ainda que privadas, sob a ótica constitucional, de maneira a maximizar o princípio da solidariedade social.

Assim, verifica-se que os ônus decorrentes do período pandêmico não podem ser suportados exclusivamente por um dos contratantes, sobretudo porque não cuida de simples oscilação econômica, mas de evento extraordinário que impactou profundamente o campo do direito das obrigações.

Todavia, não obstante os argumentos trazidos pelo autor, entendo que a inicial deveria comprovar, de alguma forma, que houve de queda no faturamento apto a ensejar revisão contratual, pois, ainda que no período de pandemia de COVID-19, a atividade exercida pela parte autora é considerada essencial.

Assim, não há que se falar em inversão desse ônus, mesmo porque não se pode exigir da parte contrária a produção de prova de fato negativo.

Ademais, o adimplemento, ainda que extemporâneo, das parcelas devidas pela autora, sinalizam a existência de recursos financeiros suficientes à manutenção das condições estabelecidas no contrato.

Prosseguindo-se, considerando que o valor do aluguel e a forma de correção foram pactuados de forma livre pelas partes, e diante da inexistência de ilegalidade, determino a manutenção do índice previsto no instrumento contratual, em prestígio ao princípio pacta sunt servanda.

Nesse sentido é a jurisprudência: AGRAVO DE INSTRUMENTO.

AÇÃO REVISIONAL.

ALUGUEL NÃO RESIDENCIAL.

TUTELA DE URGÊNCIA.

INDEFERIMENTO.

MODIFICAÇÃO DO ÍNDICE DE REAJUSTE.

IGPM/IPCA.

PANDEMIA COVID 19.

REQUISITOS.

AUSÊNCIA.

NECESSIDADE DE DILAÇÃO PROBATÓRIA.

DECISÃO MANTIDA. 1.

A questão a ser abordada neste recurso se limitará à análise da presença dos pressupostos legais para o deferimento da tutela de urgência indeferida pelo Juízo a quo, nos termos do art. 300 do Código de Processo Civil. 2.

O agravante alegou a existência de desequilíbrio contratual em razão da aplicação do índice IGPM, o que não estaria condizente com a realidade econômica vivenciada pelas partes, pugnando pela concessão da tutela de urgência para utilização do índice IPCA no reajuste dos locativos. 3.

Em que pesem as alegações do recorrente, nota-se que a análise do alegado desequilíbrio contratual necessita de demonstração fundamentada, não sendo suficiente as alegações apresentadas neste recurso.

Precedentes do TJRJ. 4.

O agravante deixou de demonstrar a relação de custos e despesas com o exercício da atividade, de modo que não se pode afirmar que o fundo de comércio em funcionamento no imóvel locado corre o risco de deixar de existir caso não ocorra a modificação do índice de reajuste do aluguel. 5.

Os impactos suportados pela sociedade em decorrência do coronavírus, e das medidas governamentais que foram adotadas para controlar o avanço do vírus, que, deveras, é capaz de afetar não só a situação financeira do agravante, mas também impactar o equilíbrio negocial da parte agravada. 6.

Tendo em vista que o valor do aluguel e a forma de correção foram livremente pactuados, e diante da inexistência de ilegalidade no contrato, mantém-se o índice ali previsto, em prestígio ao princípio pacta sunt servanda. 7.

Por fim, deve ser observado o verbete n.º 59 da Súmula de Jurisprudência deste Tribunal: "Somente se reforma a decisão concessiva ou não, da tutela de urgência, cautelar ou antecipatória, se teratológica, contrária à lei, notadamente no que diz respeito à probabilidade do direito invocado, ou à prova dos autos." 8.

Recurso não provido. (TJ-RJ - AI: 00664603220218190000, Relator: Des(a).

JOSÉ CARLOS PAES, Data de Julgamento: 27/04/2022, DÉCIMA QUARTA CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 28/04/2022) Desse modo, em conclusão, ainda que previsível a queda no faturamento do locatário, que exerce atividade considerada essencial, esta não é considerada hábil a autorizar a intervenção judicial no negócio jurídico firmado, de maneira que cabe ao presente juízo a garantia da segurança jurídica, assim como a obrigatoriedade de adimplemento do que fora acordado entre as partes.

Por fim, considero incabível o deferimento do pedido de indenização por danos morais efetuados pela requerente, em face da inexistência de ato ilícito ou nexo de causalidade entre a conduta da demandada e os fatos apurados nos autos, além de não observado enriquecimento ilícito ou abuso de direito na conduta do réu.

Ante o exposto, com base no art. 487, I do CPC, resolvo o mérito e JULGO IMPROCEDENTES os pedidos autorais.

Condeno a autora no pagamento das custas e dos honorários advocatícios dos advogados do réu, que fixo em 10% (dez por cento) do valor da causa, suspensa a cobrança em função da assistência judiciária gratuita concedida à demandante (art. 98, §3º, CPC).

Transitada em julgado, arquive-se com a baixa na distribuição.

Publique-se.

Registre-se.

Intime-se.

São Luís, 15 de fevereiro de 2023.

ANGELO ANTONIO ALENCAR DOS SANTOS Juiz Auxiliar - 14ª Vara Cível

Juízo de Direito da 14ª Vara Cível do Termo de São Luís Secretaria Judicial Única Digital das Varas Cíveis do Termo de São Luís PROCESSO: 0841690-85.2021.8.10.0001 AÇÃO: REVISIONAL DE ALUGUEL AUTOR: DANIELA SILVA BRAGA Advogado/Autoridade do(a) AUTOR: BIANCA CARNEIRO MORAES BARBOSA - MA21124 REU: SINART - SOCIEDADE NACIONAL DE APOIO RODOVIARIO E TURISTICO LTDA Advogado/Autoridade do(a) REU: MARCOS ANTONIO SILVA DIAS - BA18345 ATO ORDINATÓRIO Em virtude das atribuições que me são conferidas por lei e, em obediência ao que dispõe o artigo 93, inciso XIV da Constituição Federal, bem como o artigo 203, § 4º, do Código de Processo Civil, regulamentados pelo Provimento 22/2018 da Corregedoria Geral da Justiça do Estado do Maranhão, quanto aos atos ordinatórios, intimem-se as partes para, no prazo de 05 (cinco) dias, informarem de forma objetiva e sucinta as questões de fato e de direito que consideram relevantes ao julgamento da causa, dizerem se ainda tem provas a produzir, especificando-as, e juntando ainda os documentos que entenderem pertinentes, sob a advertência de que o silêncio ou o protesto genérico serão interpretados como anuência ao julgamento antecipado da lide.

São Luís, Segunda-feira, 01 de Agosto de 2022.

Juízo de Direito da 14ª Vara Cível do Termo de São Luís Secretaria Judicial Única Digital das Varas Cíveis do Termo de São Luís PROCESSO: 0841690-85.2021.8.10.0001 AÇÃO: REVISIONAL DE ALUGUEL (140) AUTOR: DANIELA SILVA BRAGA Advogado/Autoridade do(a) AUTOR: BIANCA CARNEIRO MORAES BARBOSA - MA21124 REU: SINART - SOCIEDADE NACIONAL DE APOIO RODOVIARIO E TURISTICO LTDA Advogado/Autoridade do(a) REU: MARCOS ANTONIO SILVA DIAS - BA18345 ATO ORDINATÓRIO Em virtude das atribuições que me são conferidas por lei e, em obediência ao que dispõe o artigo 93, inciso XIV da Constituição Federal, bem como o artigo 203, § 4º, do Código de Processo Civil, regulamentados pelo Provimento 22/2018 da Corregedoria Geral da Justiça do Estado do Maranhão, quanto aos atos ordinatórios, INTIMO a parte autora sobre a(s) contestação(ões) e documentos, no prazo de 15 (quinze) dias.

São Luís, Quarta-feira, 25 de Maio de 2022.

ELIZANGELA MENDES BAIMA Técnico Judiciário Matrícula 138149