TJES - 0001247-72.2020.8.08.0048

PROCESSO Nº 0001247-72.2020.8.08.0048 PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) REQUERENTE: JAISLA PRISCILA COSTA BATISTA REQUERIDO: LUCIANO COSTA ARAUJO, THYAGGO TONOLI Advogados do(a) REQUERENTE: IGOR FACCIM BONINE - ES22654, ISRAEL DE SOUZA FERIANE - ES20162 Advogados do(a) REQUERIDO: ANDRE LUIZ FARDIN FERRANDI MAIA - ES17892, LORENZO MIRANDA PEREIRA - ES16286, RAFAELA GOMES BARCELOS - ES30144 INTIMAÇÃO Fica(m) o(a/s) advogado(a/s) supramencionado(a/s) intimado(a/s) para ciência e manifestação, no prazo legal, acerca dos embargos de declaração juntados aos autos.

SERRA-ES, 27/06/2025 Diretor de Secretaria

ESTADO DO ESPÍRITO SANTO PODER JUDICIÁRIO Juízo de Serra - Comarca da Capital - 2ª Vara Cível Avenida Carapebus, 226, Fórum Desembargador Antônio José Miguel Feu Rosa, São Geraldo/Carapina, SERRA - ES - CEP: 29163-392 Telefone:(27) 33574814 PROCESSO Nº 0001247-72.2020.8.08.0048 PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) REQUERENTE: JAISLA PRISCILA COSTA BATISTA REQUERIDO: LUCIANO COSTA ARAUJO, THYAGGO TONOLI Advogados do(a) REQUERENTE: IGOR FACCIM BONINE - ES22654, ISRAEL DE SOUZA FERIANE - ES20162 Advogados do(a) REQUERIDO: ANDRE LUIZ FARDIN FERRANDI MAIA - ES17892, RAFAELA GOMES BARCELOS - ES30144 SENTENÇA Vistos em inspeção.

Trata-se de "AÇÃO DE RESSARCIMENTO DE VALORES c/c INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS" proposta por JAISLA PRISCILA COSTA BATISTA em face de LUCIANO COSTA ARAUJO e THYAGGO TONOLI.

A autora aduz que decidiu comprar em 2014 um apartamento, cuja propriedade registral era do primeiro requerido, mas, no aspecto fático, era do segundo requerido.

Afirma que o valor inicial acordado fora de R$149.000,00, e que o contrato foi assinado em 30 de dezembro de 2014.

Conta então que seria pago 10% do valor como entrada, e esta seria dividida entre o requerido e o corretor, e o valor restante seria financiado pela Caixa Econômica Federal - CEF.

Narra que o corretor afirmava que conseguiria o financiamento pela Caixa, entretanto, o financiamento atingiria 90% sobre o valor da avaliação feita pelo engenheiro, cobrindo R$13.000,00 a menos do que o valor total que havia sido negociado.

Argumenta que em nenhum momento foi informada de que teria que completar o valor caso o imóvel fosse avaliado por um preço menor.

Declara que a CEF rejeitou o financiamento e que, ao entrar em contato com os requeridos, não lhe foi devolvido o valor da entrada que havia pagado.

Relata que, sem a devolução do que pagou, não consegue adquirir outro imóvel, já que todos os seus recursos financeiros estão com os requeridos.

Pleiteia o ressarcimento dos valores pagos, bem como a condenação dos réus ao pagamento de indenização a título de danos morais.

Emenda à inicial à fl. 48, para quantificação do pretenso dano moral.

Os requeridos apresentaram contestação com reconvenção (fls. 55) alegando que a requerente concordou com as condições e os termos ao assinar o contrato, bem como com o Termo de Aditivo Contratual.

Afirmam também que em momento algum garantiram que seria aceito o financiamento, e que qualquer promessa deve ser imputada ao corretor de imóveis.

Por fim, formularam pedido de reconvenção.

A réplica foi juntada às fls. 256 e no despacho de fls. 260 foram questionadas as partes sobre a possibilidade de julgamento antecipado da lide.

Os requeridos pleitearam a produção de provas, fls. 263-4.

Em decisão saneadora, id 29609528, foram rejeitadas a impugnação à gratuidade da justiça da autora e a inépcia da inicial.

Por outro lado, foi acolhida a preliminar de incorreção do valor da causa, ensejando a devida retificação no id 30197445.

As demais preliminares – ilegitimidade de parte passiva e ausência de interesse processual –, porque se confundem com o mérito, tiveram seu exame postergado para a sentença.

Audiência de instrução e julgamento no id 32932444.

Memoriais da autora em id 34393214.

Memoriais dos requeridos em id 35165316.

Relatados, decido. É incontroverso nos autos que a autora desembolsou a quantia de R$14.900,00 (catorze mil e novecentos reais), resultante da soma de duas parcelas de R$7.450,00 (sete mil quatrocentos e cinquenta reais), das quais uma foi paga ao requerido Luciano Costa Araújo e outra ao corretor Edwaldo Souza Almeida Junior, que não é parte no processo.

Essas importâncias eram destinadas à quitação da entrada do apartamento que os requeridos Luciano e Thyaggo pretendiam vender.

Diante disso, ao pretender em Juízo a restituição da parcela que reverteu aos requeridos Luciano e Thyaggo, evidencia-se que a via eleita foi adequada e a autora tem o devido interesse processual, sendo que a controvérsia remanescente, inclusive no que se refere à legitimidade e consequentes deveres e obrigações dos requeridos, diz respeito ao próprio mérito da lide.

Consoante já salientado na decisão saneadora, id 29609528, três são as questões em discussão: (1) responsabilidade ou não dos requeridos por terem garantido que ocorreria o financiamento; (2) cabimento ou descabimento da restituição do valor das arras/sinal e (3) apuração de eventuais danos e sua extensão.

As duas primeiras questões são exclusivas da lide originária, ao passo que a terceira é aplicável também à reconvenção, visto que os reconvintes almejam a imposição de multa por litigância de má-fé à autora, além da condenação dela ao custeio das despesas havidas com a contratação de advogados.

Iniciando a análise meritória quanto à responsabilidade pela obtenção do financiamento, penso que, não obstante o esforço da requerente, não há prova das alegações autorais, conforme passo a demonstrar.

Muito embora não desconheça a existência de contratos atípicos na área de corretagem de imóveis, nos quais o profissional se encarrega de auxiliar na obtenção do financiamento imobiliário e, inclusive, na celebração do contrato de compra e venda, no caso concreto não identifiquei elementos em prol da caracterização dessa espécie atípica de contratação, uma vez que o contrato celebrado – fls. 155/159 – e seu aditivo – fls. 160/162 – preveem expressamente que a parcela maior (respectivamente R$134.100.000,00 e R$119.000,00) seria paga mediante financiamento bancário obtido junto a instituição de livre escolha da compradora, no prazo de 90 (noventa) dias a contar da data da apresentação, por parte da compradora, “da documentação necessária para obtenção do mesmo”, conforme cláusulas segunda, parágrafo terceiro, do contrato e cláusula primeira, parágrafo quarto, do aditivo.

Ou seja: a obtenção do financiamento constituía obrigação da compradora e o corretor que promoveu a aproximação das partes não assumiu qualquer responsabilidade por eventual insucesso na sua obtenção.

Registre-se, neste ponto, que “a jurisprudência é clara ao atribuir ao consumidor a responsabilidade pelo financiamento bancário, enquanto requisito para conclusão do negócio de compra e venda de imóvel” (TJES; Classe: APELAÇÃO CÍVEL, Número: 0032545-58.2019.8.08.0035, Magistrado: RAPHAEL AMERICANO CAMARA, Órgão julgador: 2ª Câmara Cível, Data: 01/Mar/2024). “Nesse diapasão, compete aos adquirentes, em último grau, serem diligentes no sentido de alcançar a conclusão do processo de assinatura do contrato de financiamento ou mesmo de proceder ao pagamento do saldo devedor de outra maneira que lhes convir, visto tratar-se de obrigação com a qual se comprometeram contratualmente.” (TJES; Classe: APELAÇÃO CÍVEL, Número: 0006634-48.2017.8.08.0024, Magistrado: RAPHAEL AMERICANO CAMARA, Órgão julgador: 2ª Câmara Cível, Data: 02/Apr/2023) O entendimento dos tribunais pátrios não destoa: […] 1. É válida a cláusula que atribui exclusivamente ao comprador a obrigação de obter o financiamento imobiliário para aquisição do bem.

No caso, não havendo prova de que o vendedor assegurou ao comprador a concessão do crédito pela instituição financeira, a rescisão motivada pela não obtenção do financiamento se dá sem culpa do vendedor. […] (TJMG; APCV 5005392-23.2018.8.13.0079; Nona Câmara Cível; Rel.

Juiz Conv.

Fausto Bawden de Castro Silva; Julg. 07/02/2023; DJEMG 14/02/2023) […] 1.

Trata-se de apelação cível interposta por hesa 10 investimentos imobiliários Ltda, objetivando reforma da sentença proferida pelo juízo 4ª Vara Cível da Comarca de Fortaleza. […] analisando de forma percuciente as provas colacionadas aos autos, não haveria como reconhecer qualquer espécie de constrangimento ou ofensa aos direitos de personalidade a ensejar condenação ao pagamento de indenização por danos morais, máxime quando dos autos vazia a extração de elementos a dar suporte a tal direito. 8.

Da mesma forma, a inexistência de verossimilhança e a limitada prova documental produzida pela autora não autorizam a conclusão pela responsabilidade da requerida quanto ao financiamento pretendido, e negado à promovente. […] (TJCE; AC 0131850-45.2017.8.06.0001; Quarta Câmara de Direito Privado; Rel.

Des.

José Evandro Nogueira Lima Filho; Julg. 02/05/2023; DJCE 11/05/2023) Tal circunstância ganha especial destaque no caso dos autos, porquanto, para além de não ter sido demonstrada a culpa dos requeridos ou do corretor de imóveis para o insucesso da obtenção do financiamento junto à instituição bancária pela consumidora/autora, subsiste, no contrato de promessa de compra e venda, como já dito, previsão expressa de que as questões atinentes ao financiamento serão de responsabilidade da “promissária” compradora.

Em verdade, não emerge dos autos nem mesmo prova de que a autora teria deixado de obter o financiamento, muito menos que isso tenha ocorrido por ato imputado ao corretor ou aos requeridos diretamente.

E aqui se adentra ao tema da restituição ou não das arras/sinal.

Como já mencionado, a parcela de R$7.450,00 (sete mil quatrocentos e cinquenta reais) que a autora pretende reaver foi paga a Luciano, com se observa tanto nas cláusulas segunda, “a”, do contrato e primeira, “a” do aditivo, como pelo comprovante de depósito à fl. 22.

Examinando a conformação jurídica do contrato sob exame, não restou expressamente consignado que os valores destinados ao requerido Luciano foram integralizados sob a forma de arras penitenciais, com previsão expressa de seu perdimento em caso de inexecução do contrato.

Confira-se, pois, o teor da cláusula sexta (fls. 155/159), não modificada pelo aditivo: O presente instrumento é feito em caráter irrevogável e irretratável, sem cláusula de arrependimento, sendo rescindível, apenas e tão somente, nos casos previstos em lei, desde já fica definido que será aplicado (sic) a Lei de Arras, na forma prevista nos Artigos 417, 418, 419 e 420 do Código Civil Brasileiro.

A propósito, a jurisprudência do Egrégio Superior Tribunal de Justiça preconiza que "as arras confirmatórias não se confundem com a prefixação de perdas e danos, tal como ocorre com o instituto das arras penitenciais, visto que servem como garantia do negócio e possuem característica de início de pagamento, razão pela qual não podem ser objeto de retenção na resolução contratual por inadimplemento do comprador" (STJ - AgInt no REsp n. 1.893.412/SP, Relatora Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 7/12/2020, DJe 11/12/2020).

Em sendo assim, não sendo delimitado no contrato através de previsão expressa de que os valores pagos constituem arras penitenciais, não há que se falar em sua retenção pelos requeridos, em razão do inadimplemento da autora, como se verificou na hipótese.

Nesse sentido, cumpre mencionar que a jurisprudência é assente no sentido de que as arras penitenciais não se presumem, de modo que precisam ser ajustadas expressamente, vide: APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C INDENIZATÓRIA – RESCISÃO POR CULPA DO COMPRADOR – RETENÇÃO INDEVIDA DAS ARRAS – PRECEDENTES DO STJ – SENTENÇA MANTIDA, A FIM DE EVITAR REFORMATIO IN PEJUS – JUROS E CORREÇÃO MONETÁRIA READEQUADOS DE OFÍCIO – APELAÇÃO DESPROVIDA. 1 – Nos termos da jurisprudência do e.

STJ, "[...] as arras confirmatórias não se confundem com a prefixação de perdas e danos, tal como ocorre com o instituto das arras penitenciais, visto que servem como garantia do negócio e possuem característica de início de pagamento, razão pela qual não podem ser objeto de retenção na resolução contratual por inadimplemento do comprador" (AgInt no REsp n. 1.893.412/SP, Relatora Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 7/12/2020, DJe 11/12/2020)[...]” (AgInt no AREsp n. 2.023.346/RJ, relator Ministro Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, julgado em 23/5/2022, DJe de 26/5/2022.) 2 – No caso dos autos, a quantia paga pelo comprador a título de sinal em contrato de compra e venda de imóvel sem estipulação do direito de arrependimento denota tratar-se de arras confirmatórias que inviabiliza sua retenção pelo vendedor, ainda que a rescisão contratual tenha ocorrido por culpa exclusiva do comprador como ocorreu no caso vertente.

Todavia, mantém-se íntegra a sentença que determinou a restituição de 80 % (oitenta por cento) da referida verba, a fim de evitar reformatio in pejus. 3 – Como se trata de matéria de ordem pública, de ofício reforma-se em parte a sentença para que sobre a condenação incida correção monetária pelo INPC (Súmula nº 43, do STJ) desde o efetivo prejuízo (pagamento) até a citação, quando incidirá apenas juros de mora pela SELIC (art. 405, CC), sob pena de bis in idem. (TJES, 1ª Câmara Cível, Apelação Cível 0035592-45.2012.8.08.0048, Rel.

Des.

JANETE VARGAS SIMÕES, data: 19/07/2022, sem destaque no original) CIVIL E PROCESSUAL CIVIL.

APELAÇÃO CÍVEL.

ASSISTÊNCIA GRATUITA.

IMPUGNAÇÃO.

REJEIÇÃO.

NULIDADE DA CITAÇÃO.

PRECLUSÃO.

CONTRATO.

JUNTADA DO ORIGINAL.

DESNECESSIDADE.

CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.

INADIMPLEMENTO PARCIAL.

RESCISÃO.

FUNÇÃO SOCIAL.

IRRELEVÂNCIA.

TEORIA DO ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL.

INAPLICABILIDADE.

ARRAS CONFIRMATÓRIAS.

RETENÇÃO.

IMPOSSIBILIDADE.

DEVOLUÇÃO DEVIDA.

BENFEITORIAS.

CLÁUSULA DE RENÚNCIA EXPRESSA.

VALIDADE. [...] 6.

As arras confirmatórias, que servem como garantia do negócio e início do pagamento, não podem ser objeto de retenção na rescisão contratual, ainda que fundada em inadimplemento do comprador.

Precedentes do STJ. [...] (TJES, 2ª Câmara Cível, Apelação Cível 5002516-11.2021.8.08.0021, Rel.

Des.

SAMUEL MEIRA BRASIL JUNIOR, data: 21/06/2024, sem destaque no original) AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL.

Compromisso de compra e venda verbal de bem imóvel.

Desistência do negócio pelo comprador.

Inexistência de cláusula com arras penitenciais a fundamentar o pedido de perdimento da integralidade do sinal.

Comissão de corretagem devida.

Recursos negados. (TJSP; AC 1007079-21.2021.8.26.0602; Ac. 16272230; Sorocaba; Vigésima Sexta Câmara de Direito Privado; Relª Desª Maria de Lourdes Lopez Gil; Julg. 25/11/2022; rep.

DJESP 01/12/2022; Pág. 2294) Assim, em casos análogos ao dos autos, a jurisprudência vem se manifestando no sentido de que as partes devem retornar ao status quo ante, sob pena de enriquecimento sem causa, conforme os precedentes a seguir: APELAÇÃO CÍVEL.

PROMESSA DE COMPRA E VENDA.

FRUSTRAÇÃO DO NEGÓCIO VERBAL.

NÃO OBTENÇÃO DE FINANCIAMENTO BANCÁRIO.

DEVOLUÇÃO DO VALOR ADIANTADO.

ARRAS CONFIRMATÓRIAS.

PRINCÍPIO DE PAGAMENTO.

RETORNO DA PARTES AO STATUS QUO ANTE. 1.

Na hipótese, as tratativas para aquisição do ponto comercial foram verbais, não tendo havido, portanto, previsão contratual expressa de arras penitenciais.

Assim, não tendo sido pactuada, expressamente, a perda do sinal, no caso de inexecução do contrato, ou desistência de um dos contratantes, o sinal de R$ 18.000,00 representa apenas princípio de pagamento (arras confirmatórias). 2.

Com efeito, frustrada a consumação do negócio, as partes devem retornar ao status quo ante, sob pena de vedado enriquecimento sem causa dos apelantes. 3.

Apelação conhecida e não provida. (TJDF; APC 07002.22-84.2021.8.07.0012; Ac. 142.1375; Sexta Turma Cível; Relª Desª Soníria Rocha Campos D’Assunção; Julg. 04/05/2022; Publ.

PJe 20/05/2022) COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA.

Desfazimento do negócio jurídico verbal envolvendo compra e venda de imóvel.

Desistência de sua conclusão pela compradora.

Pedido de devolução do valor pago a título de entrada.

Sentença de procedência parcial.

Inconformismo do vendedor pela retenção do sinal.

Descabimento.

Hipótese de contrato verbal que não se pode afastar o direito de arrependimento e consequentemente em perda do sinal.

Arras penitenciais que pressupõe a existência de cláusula expressa nesse sentido.

Situação configurada como arras confirmatórias que autorizam a restituição integral, sob pena de enriquecimento ilícito, uma vez não demonstrados nos autos os prejuízos materiais suportados pelo vendedor.

Apelo desprovido. (TJSP; AC 1025797-91.2019.8.26.0196; Ac. 13620121; Franca; Nona Câmara de Direito Privado; Rel.

Des.

Galdino Toledo Júnior; Julg. 05/06/2020; DJESP 10/06/2020; Pág. 2564) Diante desse panorama, afigura-se necessário, na hipótese, acolher parcialmente os pedidos versados na petição inicial, exclusivamente no sentido de serem condenados os requeridos a restituir os valores pagos pela autora, sendo incabível a retenção de percentual pelos vendedores, porque se trata de contrato entre particulares, em que não se previu esse percentual, não havendo, também, prova do prejuízo dos vendedores.

No tocante aos danos morais, ainda que os requeridos possam ter dado a entender que a instituição financeira aprovaria o financiamento da autora, é notório que um corretor de imóveis não possui influência sobre as operações de crédito de uma instituição bancária, tal como a aprovação ou não do financiamento imobiliário.

Nesse sentido, entendo que, apesar de a rescisão contratual pela recusa do financiamento ter gerado o sentimento de frustração, não é possível vislumbrar nexo de causalidade que enseje culpa dos vendedores pela negativa do financiamento pretendido, a fim de demandar qualquer responsabilização.

Outrossim, a situação não é capaz de atingir os direitos da personalidade a ponto de ensejar a condenação por danos morais, dada a ausência de circunstâncias substanciais que ensejam os alegados transtornos vindicados pela autora.

Assim, considerando que nos presentes autos a autora obteve êxito em 01 (um) – devolução das arras – dos 02 (dois) pedidos substanciais alinhavados na petição inicial, revela-se necessário o reconhecimento da sucumbência recíproca.

No que se refere à reconvenção, a despeito de a autora ter ingressado com ações em outras três oportunidades, isso, por si só, não caracteriza litigância de má-fé.

Com efeito, o artigo 80 do Código de Processo Civil elenca as condutas tidas como procedimentalmente ímprobas e que acarretam o reconhecimento da litigância de má-fé: I – deduzir pretensão ou defesa contra texto expresso de lei ou fato incontroverso; II – alterar a verdade dos fatos; III – usar do processo para conseguir objetivo ilegal; IV – opuser resistência injustificada ao andamento do processo; V – proceder de modo temerário em qualquer incidente ou ato do processo; VI – provocar incidente manifestamente infundado; VII – interpuser recurso com intuito manifestamente protelatório.

Como exposto, a conduta da autora não se amolda às hipóteses legais acima transcritas.

Ademais, consoante o entendimento do Superior Tribunal de Justiça, para que configure-se a litigância de má-fé, é imprescindível a caracterização de culpa grave ou dolo, não sendo possível presumir a intenção maliciosa (AgInt no AREsp n. 2.565.047/SP, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 12/8/2024, DJe de 15/8/2024).

No presente caso, as alegações trazidas pela autora, bem como a referência a possíveis provas constantes dos autos em defesa de suas pretensões, não configuram condutas contrárias à lealdade e à boa-fé processual.

Além disso, observa-se que, ao acolher em parte o pedido feito na inicial, evidencia-se o legítimo interesse da autora em fazer valer o seu direito.

Os requeridos, por sua vez, dispuseram e dispõem dos meios adequados para contestar as alegações da autora, como ocorreu neste caso, por meio da contestação, a fim de impugnar as afirmações ou sustentar que estas não se alinham com as provas e elementos constantes dos autos.

Desse modo, não se constata dolo da autora condizente com quaisquer das condutas de litigância de má-fé processual previstas no artigo 80 do Código de Processo Civil.

Por fim, quanto à pretensão de restituição dos honorários contratuais, tenho que é incabível, uma vez que a contratação de patronos para atuação na esfera judicial não configura dano material indenizável.

Com efeito, a jurisprudência do STJ é firme no sentido de que “a contratação de advogados para defesa judicial de interesses da parte não enseja, por si só, dano material passível de indenização, porque inerente ao exercício regular dos direitos constitucionais de contraditório, ampla defesa e acesso à Justiça” (AgInt no AREsp n. 2.135.717/SP, relatora Ministra Assusete Magalhães, Segunda Turma, julgado em 30/10/2023, DJe de 6/11/2023).

Assim, os pedidos formulados na reconvenção merecem ser integralmente rejeitados.

DISPOSITIVO Isto posto e, para guardar coerência com a decisão saneadora de id 29609528, que admitiu que está em discussão a rescisão do próprio contrato, analiso o mérito na forma do artigo 487, I, do CPC, pelo que JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE o pedido exordial, para declarar rescindido o contrato e condenar os requeridos a promover a devolução do valor quitado pela autora em razão do contrato firmado entre as partes, totalizando R$7.450,00 (sete mil quatrocentos e cinquenta reais), sobre os quais deverá incidir correção monetária pelo índice IPCA-IBGE, desde o desembolso, até a citação na presente ação e, a partir de então, deverão os valores serem atualizados exclusivamente pela Taxa Selic.

Quanto aos ônus sucumbenciais – custas processuais e honorários de advogado, à base de 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação –, deverão ser rateados entre as partes, à proporção de metade para cada polo.

Tendo em vista a retificação do valor da causa, as custas deverão tomar por base o id 30197445, sem descurar a necessidade do devido recolhimento ao Poder Judiciário, o que ainda não foi feito.

Na ocasião, também analiso o mérito da reconvenção (CPC, art. 487, I), pelo que JULGO IMPROCEDENTES OS PEDIDOS ali formulados.

Condeno os requeridos/reconvintes ao pagamento de custas processuais e de honorários de advogado, fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa na reconvenção (R$4.500,00, fls. 86-8).

Havendo apelação, processe-se de acordo com o art. 1.010 do CPC.

Publique-se.

Registre-se.

Intimem-se.

Serra/ES, na data da assinatura eletrônica.

KELLY KIEFER Juíza de Direito