TJES - 0010198-30.2020.8.08.0024

ESTADO DO ESPÍRITO SANTO PODER JUDICIÁRIO Juízo de Vitória - Comarca da Capital - 1ª Vara Cível Rua Leocádia Pedra dos Santos, 80, Enseada do Suá, VITÓRIA - ES - CEP: 29050-370 Telefones: 3134-4731 (Gabinete) / 3134-4711 (Secretaria) PROCESSO Nº 0010198-30.2020.8.08.0024 D E C I S Ã O Homologo o acordo pactuado entre as partes (ID 75781576), considerando a subscrição realizada pelas mesmas.

Não se aplica à execução a extinção por acordo para pagamento parcelado, mas sim artigo 922 do CPC.

Suspendo a tramitação do feito até o prazo final de pagamento do valor acordado (11/05/2026) ou nova manifestação das partes, conforme prevê o artigo 922 do CPC.

Intimem-se as partes para ciência desta decisão.

Com o decurso do prazo citado, intime-se a parte exequente para informar se houve a quitação da obrigação em fase executiva, no prazo de dez dias.

Vitória/ES, data e horário constantes na assinatura eletrônica.

Juiz de Direito

ESTADO DO ESPÍRITO SANTO PODER JUDICIÁRIO COMARCA DA CAPITAL 1ª VARA CÍVEL DE VITÓRIA _____________________________________________________________________________________________________________________________________________________________ PROCESSO Nº 0010198-30.2020.8.08.0024 PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) AUTOR: EDILSON JOSE HAAB REU: BOUTIQUE HOTEL PAMPULHA INCORPORACAO IMOBILIARIA SPE LTDA S E N T E N Ç A Trata-se de AÇÃO DE RESOLUÇÃO DE CONTRATO ajuizada por Edilson José Haab, João Aloisio Goerck, Ricardo Parckert e Marcia Cristina da Silva Macielilli contra Boutique Hotel Pampulha incorporação imobiliária Ltda, todos já qualificados nos autos.

Alega a parte autora ter firmado instrumentos particulares de promessa de compra e venda com a Requerida, em que esta teria se comprometido a construir e a transferir a propriedade de unidades condominiais autônomas, com prazo de entrega da obra para 01/04/2014 e outorga das escrituras em até 180 (cento e oitenta dias) após o registro da instituição e convenção condominiais.

Contudo, embora os Requerentes tenham efetuado integralmente o pagamento do preço e mesmo já transcorridos mais de dois anos da conclusão das obras, a Requerida não realizou a averbação da construção do imóvel na matrícula correspondente, e, consequentemente, não realizou a constituição do condomínio nem a transferência da propriedade.

Asseverou ter realizado notificação extrajudicial para que a Requerida procedesse a restituição dos valores pagos, mas que ela se manteve inerte.

Concluiu postulando a aplicação do Código de Defesa do Consumidor e, por corolário, a inversão do ônus da prova; a citação da parte ré; e, ao final, a declaração de resolução da avença e a condenação da Requerida à devolução dos valores pagos, bem como ao pagamento de indenização por perdas e danos.

Valorou a causa e juntou documentos (pgs. 1-95).

Citada (pg. 104), a Requerida apresentou contestação, em que arguiu, preliminarmente, a incompetência do juízo, diante da existência de cláusula de eleição de foro.

No mérito, sustentou a ausência de impeditivos legais ou contratuais para efetivação da transferência de titularidade das unidades aos autores.

Salientou a existência de risco do negócio, visto que houve redução da demanda do hotel após os eventos esportivos mundiais sediados pelo Brasil.

Neste ponto, asseverou a ausência de descumprimento das cláusulas contratuais pela Requerida, visto que a obra foi realizada e entregue aos adquirentes no prazo previsto, tendo os autores se beneficiado do investimento.

Aduziu ter encaminhado notificação extrajudicial aos autores para informá-los sobre a liberação da escrituração dos imóveis, desde que atendidos os requisitos necessários, conforme os ditames contratuais.

Asseverou a ausência de impugnação específica de cláusulas da avença e a inexistência de provas acerca das alegações genéricas dos Autores.

Impugnou o pleito indenizatório, porquanto incabível a aplicação de cláusula penal, estando nítido o intuito de obtenção de lucro pelos autores.

Concluiu postulando a acolhimento da preliminar e, ao final, a improcedência dos pedidos inaugurais (pgs. 106-119).

Houve replica (pgs. 233-236).

Intimadas para especificação de provas, a Requerida pugnou pela oitiva de testemunhas e pela produção de prova documental (pgs. 239-242), enquanto a parte autora requereu a julgamento antecipado da lide (pg. 247).

Decisão às fls. 145/149, declinando da competência para uma das varas cíveis de Vitória/ES, o que foi mantido em sede recursal.

Despacho à fl. 179 determinando a cientificação das partes quanto à remessa dos autos à 1ª Vara Cível de Vitória/ES.

Despacho às fls. 181/182, ratificando as decisões anteriores e deferindo a produção de prova oral, com a designação de audiência de instrução e julgamento.

Termo de audiência de instrução e julgamento à fls. 184/185, redesignando o ato.

Termo de audiência de instrução e julgamento à fls. 188/189, com a oitiva de uma testemunha, sendo que as partes pugnaram pelo julgamento do feito. É O RELATÓRIO.

DECIDO.

I – PRELIMINAR DE FALTA DE INTERESSE DE AGIR Inicialmente, a Requerida argui preliminar de falta de interesse de agir dos Autores, uma vez que não há pretensão resistida, uma vez que diz ter encaminhado notificação extrajudicial aos Autores para informá-los sobre a liberação da escrituração dos imóveis, desde que atendidos os requisitos necessários, conforme os ditames contratuais.

No entanto, a discussão dos autos gira em torno do suposto atraso da Requerida na transferência da propriedade de unidades condominiais autônomas, com a outorga das escrituras em até 180 (cento e oitenta dias) após o registro da instituição e convenção condominiais.

Assim, a análise da questão posta demanda a verificação do contexto probatório dos autos.

Portanto, AFASTO a preliminar de falta de interesse de agir.

II - DO DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL Os Autores ingressaram com a presente demanda alegando terem firmado instrumentos particulares de promessa de compra e venda de três unidades imobiliárias com a Requerida, em que esta teria se comprometido a construir e a transferir a propriedade de unidades condominiais autônomas, com prazo de entrega da obra para 01/04/2014 e outorga das escrituras em até 180 (cento e oitenta dias) após o registro da instituição e convenção condominiais.

Contudo, embora os Requerentes tenham efetuado integralmente o pagamento do preço e mesmo já transcorridos mais de dois anos da conclusão das obras, a Requerida não teria realizado a averbação da construção do imóvel na matrícula correspondente, e, consequentemente, não houve a constituição do condomínio nem a transferência da propriedade.

Asseverou ter realizado notificação extrajudicial para que a Requerida procedesse a restituição dos valores pagos, mas que ela se manteve inerte.

Concluiu postulando a aplicação do Código de Defesa do Consumidor e, por corolário, a inversão do ônus da prova; a citação da parte ré; e, ao final, a declaração de resolução da avença e a condenação da Requerida à devolução dos valores pagos, bem como ao pagamento de indenização por perdas e danos.

Já a Requerida nega o atraso e aduz que não há impeditivos legais ou contratuais para efetivação da transferência de titularidade das unidades aos autores.

Salientou que a redução da demanda do hotel após os eventos esportivos mundiais sediados pelo Brasil não justifica a pretensão dos Autores.

Aduziu ter encaminhado notificação extrajudicial aos Autores para informá-los sobre a liberação da escrituração dos imóveis, desde que atendidos os requisitos necessários, conforme os ditames contratuais.

Ao final, impugnou o pleito indenizatório, porquanto incabível a aplicação de cláusula penal.

Pois bem.

Analisando os autos, observa-se que a controvérsia não reside no atraso da obra em si, mas no suposto descumprimento da obrigação contratual pela Requerida em não disponibilizar o Certificado de Conclusão de Obra para que os Autores pudessem realizar a averbação das unidades no Cartório de Registro de Imóveis, na matrícula do imóvel, e, assim, poderem exercer o direto de fruição, uso, gozo e alienação dos bens adquiridos.

Os Autores enviaram notificação extrajudicial à Requerida em 14 de setembro de 2016, questionando o atraso na transferência das unidades.

A Requerida, em resposta, enviou notificação aos Autores em 14 de dezembro de 2016, dizendo que o pedido de expedição do Certificado de Conclusão de Obra foi protocolado perante a Prefeitura de Belo Horizonte em abril de 2014, mas que, diante de atrasos internos da própria municipalidade, esta seria expedido apenas o Alvará de Funcionamento do Hotel, concedido em 18/06/2014, tendo sido atestada a possibilidade de funcionamento e inauguração do estabelecimento, o que ocorreu antes do início da Copa do Mundo de Futebol de 2014.

Informa, ainda, que o Habite-se só foi concedido em 25/08/2016, sem que isso tenha trazido qualquer prejuízo ao empreendimento, bem como que a falta do referido documento não inviabiliza o exercício do direito à propriedade ou a transmissão da titularidade das unidades.

Assevera que os Autores não exerceram o direito previsto na cláusula 4.8.4 de convolar o documento particular em público, sendo que a Requerida sempre esteve apta a assinar a Escritura Pública de Compra e Venda.

Aduzem, ainda, que já pesou sobre o imóvel qualquer tipo de ônus ou gravame.

Os elementos de prova dos autos indicam assistir razão à Requerida.

Isso porque a documentação juntada comprova ter a Requerida cumprido com suas obrigações contratuais, que foram desde a entrega do imóvel na data prevista, até a regularização do empreendimento junto aos órgãos públicos.

O imóvel foi entregue em 2014 e seu funcionamento foi autorizado de forma precária pela municipalidade, haja vista a proximidade de evento esportivo.

Contudo, dispõe o caput do art. 44, da Lei n. 4.591/64 que somente após a concessão do habite-se o incorporador poderá averbar a construção e a individualização das unidades imobiliárias: Art. 44.

Após a concessão do habite-se pela autoridade administrativa, incumbe ao incorporador a averbação da construção em correspondência às frações ideais discriminadas na matrícula do terreno, respondendo perante os adquirentes pelas perdas e danos que resultem da demora no cumprimento dessa obrigação.

Por sua vez, a cláusula 7.7 do contrato (fl. 24) estabelece que: 7.7- A. escritura de venda e compra da unidade autônoma somente será conferida dentro de cento e oitenta (180) dias, contados da data do registro da instituição e da convenção condominiais e da averbação da construção, ou do pagamento integral do preço ajustado e do cumprimento final, pelo COMPRADOR, de todas as demais obrigações aqui assumidas, ou ainda, se for o caso, da data do pagamento do mútuo pela INCORPORADORA ao banco, o que por último ocorrer.

Assim, logo que concedido o Habite-se, em 25 de agosto de 2016, o incorporador providenciou a liberação da escrituração das unidades autônomas, conforme se vê do comunicado de 23 de agosto de 2016 dirigido aos investidores (fl. 92).

Dessa forma, percebe-se que a demora na obtenção do Habite-se se deu por culpa do órgão municipal, sendo que a Requerida dependia dessa providência para a liberação da escrituração das unidades autônomas.

Não bastasse, a Requerida ainda junta certidões negativas de ônus das unidades adquiridas pelos Autores, bem como declaração de transferência de outras unidades autônomas do mesmo empreendimento (fls. 134/140) para demonstrar a possibilidade de transferência das unidades adquiridas pelos investidores.

Registre-se, ainda, que a testemunha de fls. 189/190, qualificada como síndico do condomínio desde dezembro de 2016, informa a realização de depósitos em nome dos Autores, relativos às suas respectivas unidades imobiliárias, demonstrando que eles era considerados proprietários e vinham, inclusive, obtendo lucro com o empreendimento.

Assim, vê-se que os Autores passaram a exercer os atributos da propriedade das unidades imobiliárias desde a data da autorização de funcionamento do empreendimento, ocorrida em 18/06/2014.

Sobre o tema, seguem alguns julgados: JUIZADO ESPECIAL CÍVEL.

EMBARGOS DE DECLARAÇÃO.

OMISSÃO NÃO CARACTERIZADA.

PREQUESTIONAMENTO.

IMPOSSIBILIDADE.

INCONFORMISMO QUANTO À TESE ADOTADA.

VÍCIO INOCORRENTE.

EMBARGOS CONHECIDOS E REJEITADOS. 1.

Trata-se de Embargos de Declaração interposto pela parte recorrente sucumbente em face de acórdão exarado por esta Turma Recursal que negou provimento ao recurso interposto, mantendo a sentença combatida.

Alega omissão na análise da tese de validade da cláusula de tolerância fixada, bem como postula a redução da multa aplicada. 2.

Os Embargos de Declaração buscam sanar vícios, como obscuridade, contradição ou omissão, que podem acometer a decisão judicial, sendo necessária a existência de vício intrínseco do decisium, para comportar a oposição dos embargos.

Assim, o vício deve estar nitidamente contido nas premissas do julgamento, ainda que para fins de prequestionamento. 3.

No caso em concreto, não se configura os vícios alegados, pretendendo a parte embargante, na realidade, a complementação de suas razões recursais da matéria já apreciada no acórdão.

Assentado na doutrina e jurisprudência que, não há vício de omissão ou contradição se no julgamento foram declinados os fatos e os fundamentos do convencimento do julgador, ainda que suscintamente. 4.

Importante destacar que o julgador não está obrigado a responder a todas as questões que a parte suscite, quando já tenha encontrado motivos suficientes para proferir a decisão que entenda aplicável para o caso em concreto. 5.

O acórdão é claro quanto ao ponto embargado ao destacar que ?4. É pacífico na Jurisprudência que a data a ser considerada como entrega da unidade imobiliária é a entrega das chaves, e não a expedição da carta de habite-se, por ser aquele o termo inicial de possibilidade de exercício dos atributos da propriedade, salvo atraso decorrente de culpa exclusiva do consumidor, no caso não demonstrado.

Precedentes: 1ª Turma Recursal, Acórdão 1257613, Rel.

Fabrício Fontoura Bezerra, DJe 21/07/2020 - 1ªTurma Recursal, Acórdão 1257817, Rel.

Aiston Henrique de Sousa, DJe 15/07/2020.?. 6.

Assim, a pretensão não encontra qualquer amparo no art. 48 da Lei no. 9.099/95. 7.

Embargos conhecidos e rejeitados.

Súmula do julgamento servirá de acórdão nos termos do artigo 46 da Lei 9.099/95. (TJ-DF 07335662020168070016 DF 0733566-20.2016.8.07.0016, Relator: EDILSON ENEDINO DAS CHAGAS, Data de Julgamento: 05/03/2021, Primeira Turma Recursal, Data de Publicação: Publicado no DJE : 25/03/2021 .

Pág.: Sem Página Cadastrada.) APELAÇÃO CÍVEL.

DIREITO DO CONSUMIDOR E RESPONSABILIDADE CIVIL.

COMPRA E VENDA DE UNIDADE RESIDENCIAL NA PLANTA.

ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL.

AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C INDENIZATÓRIA.

SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA PARCIAL.

IRRESIGNAÇÃO DA PARTE RÉ.

Relação de consumo.

No caso, extrai-se dos autos que o termo final para a conclusão das obras ocorreu em novembro de 2013.

Tese de caso fortuito que não elide a responsabilidade da ré, uma vez que se insere nos riscos inerentes ao desenvolvimento da atividade.

Argumento da ré de que o atraso na entrega da unidade decorreu de ato imputável à autora que é totalmente desprovido de plausibilidade jurídica. "Habite-se" que só foi concedido em 27/10/2016.

A data da expedição do "habite-se" é mera autorização administrativa para ocupação do imóvel e não se confunde com o adimplemento da obrigação, o que se dá efetivamente com a imissão na posse do adquirente mediante a entrega das chaves.

Imóvel efetivamente entregue à autora em fevereiro de 2017.

Evidente demora na entrega das chaves do imóvel, configurando-se o atraso de 38 meses, além da extrapolação do prazo de 180 dias previsto em contrato.

Falha na prestação do serviço.

Cláusula penal por atraso.

Multa corretamente fixada até a data da efetiva imissão da autora na posse ocorrida com a entrega das chaves.

Acerto da sentença.

DESPROVIMENTO DO RECURSO. (TJ-RJ - APL: 00247877420178190202, Relator: Des(a).

ANDRE EMILIO RIBEIRO VON MELENTOVYTCH, Data de Julgamento: 15/10/2020, VIGÉSIMA PRIMEIRA CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 22/10/2020) APELAÇÃO CÍVEL DIREITO CIVIL AÇÃO INDENIZATÓRIA ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL CERTIDÃO DE HABITE-SE NÃO COINCIDE COM A ENTREGA DO IMÓVEL ATRASO CONFIGURADO LUCROS CESSANTES DEVIDOS DANO MORAL NÃO CONFIGURADO RECURSO PROVIDO PARCIALMENTE, PARA ELIMINAR A CONDENAÇÃO AO PAGAMENTO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. 1.

A tese central do recurso de inexistência de atraso na entrega dos imóveis conflita com o entendimento deste e.

TJES no sentido de que a certidão de habitabilidade (HABITE-SE) não coincide com a entrega do imóvel, senão vejamos: [...] A obtenção da certidão de habitabilidade se trata de um mero documento cuja emissão atesta que o imóvel foi construído conforme as exigências estabelecidas pela municipalidade para a aprovação do projeto imobiliário, sendo este, portanto, apenas um dos vários documentos que o vendedor deve providenciar para possibilitar a regular entrega do empreendimento.

Assim, a emissão do habite-se pelo município não corresponde a efetiva entrega do imóvel para o seu adquirente, que ocorre apenas com a respectiva entrega das chaves, momento em que é proporcionado o gozo das faculdades inerentes ao proprietário, o que, como visto, aconteceu no caso concreto em 03/06/2014. [...] (TJES, Classe: Apelação Cível, 048140222703, Relator : ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA, Órgão julgador: TERCEIRA CÂMARA CÍVEL , Data de Julgamento: 18/02/2020, Data da Publicação no Diário: 28/02/2020). [...] 5.

Recurso provido parcialmente, para eliminar a condenação dos recorrentes ao pagamento de indenização por danos morais.(TJ-ES - AC: 00345924820138080024, Relator: CARLOS SIMÕES FONSECA, Data de Julgamento: 09/11/2021, SEGUNDA CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 18/11/2021) Portanto, não há que se falar em descumprimento contratual pela Requerida.

Diante dessa constatação, os demais pedidos autorais restam prejudicados.

III - DISPOSITIVO Ante o exposto: JULGO IMPROCEDENTES os pedidos autorais.

Via de consequência, EXTINGO o processo, com resolução de mérito, nos termos do art. 487, inciso I, do CPC/15.

CONDENO, ainda, Aos Autores ao pagamento de custas e honorários advocatícios sucumbenciais que, na forma do art. 85, §2º, do CPC/15, arbitro em 15% (quinze por cento) do valor da condenação.

Na fixação dos honorários, levei em consideração o grau de zelo do profissional, a natureza e a importância da causa, o trabalho realizado pelo advogado, o tempo exigido para o seu serviço e o tempo de tramitação do feito.

Publique-se.

Registre-se.

Intimem-se.

Após o trânsito em julgado, remetam-se os autos à Contadoria para cálculo das custas remanescentes, cobrando-as da Requerida, em 10 (dez) dias, na forma do art. 117, § 4º do CNCGJES, arquivando-se em seguida com as baixas e cautelas de praxe.

Vitória-ES, 24 de janeiro de 2023.

TRÍCIA NAVARRO XAVIER CABRAL Juíza de Direito