TJES - 5035769-44.2022.8.08.0024

ESTADO DO ESPÍRITO SANTO PODER JUDICIÁRIO Juízo de Vitória - Comarca da Capital - 9ª Vara Cível Rua Leocádia Pedra dos Santos, 80, Enseada do Suá, VITÓRIA - ES - CEP: 29050-370 Telefone:(27) 31980613 PROCESSO Nº 5035769-44.2022.8.08.0024 EMBARGOS DE TERCEIRO CÍVEL (37) EMBARGANTE: CRISTIAN MOURA GONCALVES, MARIA HELENA DOS SANTOS EMBARGADO: BANCO BRADESCO SA Advogados do(a) EMBARGANTE: CHRISTINA MAGALHAES DO CARMO HOLLANDA - ES11663, CRISTINA STEINER FERNANDES DE SOUSA MOULIN LIMA - ES19612, SAMIRA QUEIROZ CASTELLO - ES12346 Advogado do(a) EMBARGADO: MARCIO KOJI OYA - SP165374 INTIMAÇÃO Por ordem do(a) Exmo(a).

Dr(a).

Juiz(a) de Direito da Vitória - Comarca da Capital - 9ª Vara Cível, encaminho a intimação à parte contrária para contra arrazoar os embargos de declaração opostos, caso queira, no prazo previsto em lei.

VITÓRIA-ES, 17 de julho de 2025.

ESTADO DO ESPÍRITO SANTO PODER JUDICIÁRIO Juízo de Vitória - Comarca da Capital - 9ª Vara Cível Rua Leocádia Pedra dos Santos, 80, Enseada do Suá, VITÓRIA - ES - CEP: 29050-370 Telefone:(27) 31980613 PROCESSO Nº 5035769-44.2022.8.08.0024 EMBARGOS DE TERCEIRO CÍVEL (37) EMBARGANTE: CRISTIAN MOURA GONCALVES, MARIA HELENA DOS SANTOS EMBARGADO: BANCO BRADESCO SA Advogados do(a) EMBARGANTE: CHRISTINA MAGALHAES DO CARMO HOLLANDA - ES11663, CRISTINA STEINER FERNANDES DE SOUSA MOULIN LIMA - ES19612, SAMIRA QUEIROZ CASTELLO - ES12346 Advogado do(a) EMBARGADO: MARCIO KOJI OYA - SP165374 SENTENÇA Trata-se de Embargos de Terceiro opostos por CRISTIAN MOURA GONÇALVES e MARIA HELENA DOS SANTOS em face de BANCO BRADESCO S.A., todos devidamente qualificados nos autos.

Narram os embargantes que, na qualidade de adquirentes de boa-fé, firmaram instrumento particular de compra e venda com a construtora Lorenge SPE 137 Empreendimento Imobiliário Ltda, em 26 de novembro de 2020, para aquisição da sala comercial nº 506 do Edifício "Lorenge Unique", matrícula nº 55.807, efetuando o pagamento integral e à vista do preço ajustado.

Alegam que, ao buscarem a regularização registral do bem, foram surpreendidos pela existência de dois gravames sobre o imóvel: uma hipoteca (AV-1), constituída pela construtora em favor do banco embargado para financiamento da obra, e uma averbação premonitória (AV-2) relativa à Ação de Execução nº 0012026-61.2020.8.08.0024, movida pelo embargado contra a construtora.

Sustentam a ineficácia de tais gravames em face deles, com fundamento na Súmula 308 do Superior Tribunal de Justiça, e postulam, liminarmente, a suspensão de atos constritivos, e, no mérito, o cancelamento definitivo das restrições.

A petição inicial veio instruída com os documentos de IDs 19275367 a 19275383.

Custas iniciais recolhidas (IDs 19549097 e 19549506).

A tutela de urgência foi deferida pela decisão de Id. 23261464, para determinar a suspensão de quaisquer atos de execução sobre o imóvel objeto da lide.

Citado (Id. 23769774), o banco embargado apresentou contestação no Id. 25155961.

Sustentou, em suma, que não se opõe à pretensão de baixa do gravame, informando já ter protocolado o pedido de cancelamento da averbação da execução junto ao cartório competente.

Argumentou, contudo, que não deve arcar com os ônus sucumbenciais, aplicando-se o princípio da causalidade, pois a constrição somente ocorreu devido à inércia dos embargantes em promoverem o registro da compra e venda do imóvel, o que obstou a publicidade do negócio jurídico.

Pugnou, assim, pela extinção do feito sem condenação em custas e honorários.

Réplica apresentada no Id. 37307516, na qual os embargantes rebatem a tese de perda de objeto, afirmando que o pedido de baixa do gravame pelo banco foi posterior à sua citação, configurando reconhecimento da procedência do pedido, e que, por ter dado causa à lide, deve o embargado arcar com a sucumbência.

Intimadas a especificarem provas, ambas as partes pugnaram pelo julgamento antecipado do mérito. É o breve relatório.

Fundamento e decido.

O feito comporta julgamento antecipado, nos termos do artigo 355, inciso I, do Código de Processo Civil, uma vez que a matéria controvertida é eminentemente de direito e os fatos relevantes encontram-se suficientemente comprovados pelos documentos acostados aos autos, sendo desnecessária a produção de outras provas.

O cerne da controvérsia reside na eficácia, perante os embargantes, de hipoteca constituída pela construtora em favor do agente financeiro para garantia de débito relacionado ao financiamento da obra.

A questão não demanda maiores digressões, porquanto pacificada no âmbito do Superior Tribunal de Justiça através da Súmula nº 308, que dispõe: "A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel." O referido enunciado sumular visa proteger o adquirente de boa-fé que cumpre com sua obrigação de pagar o preço ajustado pelo imóvel, não podendo ser penalizado pela inadimplência da construtora perante a instituição financeira.

A relação de garantia estabelecida entre construtora e banco é, para o comprador, res inter alios acta, não lhe sendo oponível.

No caso dos autos, os embargantes comprovaram, por meio do "Instrumento Particular de Compromisso de Compra e Venda" (Id. 19275379) e do "Instrumento de Extinção do Compromisso de Compra e Venda" que formalizou a transferência (Id. 19275381) , a aquisição da unidade imobiliária e a quitação integral do preço de R$ 182.932,62 (cento e oitenta e dois mil, novecentos e trinta e dois reais e sessenta e dois centavos).

O próprio banco embargado, em sua contestação, não se opôs ao mérito da pretensão, reconhecendo o direito dos embargantes ao cancelamento dos gravames.

Ao informar que já havia protocolizado o pedido de baixa da averbação premonitória (AV-2) , o réu praticou ato incompatível com a vontade de resistir à pretensão autoral, o que configura reconhecimento jurídico do pedido, nos termos do artigo 487, III, 'a', do Código de Processo Civil.

Portanto, a procedência do pedido para cancelamento dos gravames é medida que se impõe.

Resta, contudo, a análise da responsabilidade pelos ônus da sucumbência.

O embargado sustenta que não deve ser condenado, pois a constrição derivou da ausência de registro da compra e venda pelos embargantes.

A tese ampara-se no princípio da causalidade, consolidado na Súmula nº 303 do STJ: "Em embargos de terceiro, quem deu causa à constrição indevida deve arcar com os honorários advocatícios." De fato, a ausência de registro do título translativo na matrícula do imóvel, por parte dos embargantes, impediu a publicidade do negócio perante terceiros e, por consequência, foi a causa primária que levou o banco embargado, de forma legítima, a indicar o bem à constrição, porquanto, perante o registro público, o imóvel ainda pertencia à executada Lorenge.

Contudo, o próprio Superior Tribunal de Justiça, ao julgar o Tema Repetitivo nº 872 (REsp 1.452.840-SP), modulou a aplicação da referida súmula, estabelecendo que, ainda que o embargante tenha dado causa à constrição por não registrar o imóvel, se o embargado, após tomar ciência da transmissão do bem, opuser resistência à pretensão do terceiro, passa a atrair para si a responsabilidade pelos ônus sucumbenciais.

Na hipótese dos autos, o banco embargado, após citado e tomar conhecimento da aquisição do imóvel pelos embargantes, não ofereceu resistência ao mérito do pedido.

Pelo contrário, informou já ter providenciado a baixa da averbação da execução, concordando, assim, com a liberação do bem.

A sua defesa se limitou a questionar a responsabilidade pela sucumbência, o que não equivale à resistência à pretensão principal.

Dessa forma, tendo os embargantes dado causa ao ajuizamento da demanda pela omissão em registrar o seu título aquisitivo, e não tendo o embargado oferecido resistência ao mérito da pretensão, devem os próprios embargantes arcar com as custas e honorários advocatícios, em estrita observância ao princípio da causalidade e à tese firmada no Tema 872/STJ.

Ante o exposto, considerando o reconhecimento da procedência do pedido pelo réu, manifesto em sua contestação e nos atos subsequentes de baixa do gravame, HOMOLOGO O RECONHECIMENTO DO PEDIDO, e, por conseguinte, JULGO EXTINTO O PROCESSO COM RESOLUÇÃO DO MÉRITO, com fundamento no artigo 487, inciso III, alínea 'a', do Código de Processo Civil, para: a) DECLARAR A INEFICÁCIA, em relação aos embargantes, da hipoteca gravada sob a averbação AV-1 na matrícula nº 55.807 do Cartório de Registro Geral de Imóveis da 3ª Zona de Vitória/ES; b) DETERMINAR A REQUERIDA QUE PROMOVA O CANCELAMENTO DEFINITIVO de quaisquer constrições judiciais oriundas do processo de execução nº 0012026-61.2020.8.08.0024 que recaiam ou venham a recair sobre o imóvel de matrícula nº 55.807 (Sala 506 e vaga de garagem do Edifício "LORENGE UNIQUE").

Torno, por conseguinte, definitiva a tutela de urgência concedida na decisão de Id. 23261464.

Pelo princípio da causalidade, e em conformidade com o entendimento consolidado na Súmula 303 e no Tema Repetitivo 872, ambos do Superior Tribunal de Justiça, CONDENO a parte embargante ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, que fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa, nos termos do artigo 85, § 2º, do Código de Processo Civil.

Publique-se.

Registre-se.

Intimem-se.

Após as formalidades legais, arquivem-se os autos com as devidas baixas.

VITÓRIA-ES, 10 de junho de 2025.

Giselle Onigkeit Juiz(a) de Direito