TJES - 5012842-88.2024.8.08.0000

ESTADO DO ESPÍRITO SANTO PODER JUDICIÁRIO 2ª Câmara Cível Endereço: Rua Desembargador Homero Mafra 60, Enseada do Suá, VITÓRIA - ES - CEP: 29050-906 Número telefone:( ) PROCESSO Nº 5012842-88.2024.8.08.0000 AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: CONDOMÍNIO DO EDIFÍCIO RESIDENCIAL CARLOS DE PAULA AGRAVADO: CLÁUDIO LUIZ ZEFERINO E AGUIAR DE PAULA ENGENHARIA LTDA.

EPP.

Advogado do(a) AGRAVANTE: SILVANA SILVA DE SOUZA - ES7235 DECISÃO Cuida-se de agravo de instrumento interposto pelo Condomínio do Edifício Residencial Carlos de Paula contra a decisão proferida pelo MM.

Juiz de Direito da 3ª Vara Cível de Guarapari, que, em ação de execução de débitos condominiais ajuizada em face de Cláudio Luiz Zeferino e Aguiar de Paula Engenharia Ltda., tornou sem efeito a penhora realizada sobre o imóvel que deu origem à dívida e determinou a realização de nova constrição apenas sobre os direitos aquisitivos pertencentes ao executado Cláudio Luiz Zeferino.

Sustenta que: (1) a propriedade do imóvel do qual originou a dívida executada na ação que tramita em 1ª Instância pertence à agravada Aguiar de Paula Engenharia Ltda., que firmou um contrato de promessa de compra e venda com o agravado Cláudio Luiz Zeferino, transferindo-lhe a posse direta do bem até a quitação do contrato; (2) o fato de o débito executado corresponder às taxas condominiais cobradas no período em que a posse do imóvel foi exercida pelo promissário comprador não impede a realização da penhora; (3) a dívida gerada pelo inadimplemento de taxa condominial, por sua natureza propter rem, está vinculada ao imóvel e não à pessoa do devedor; (4) o ajuizamento de ação de rescisão contratual, assim como a retomada da posse do imóvel pela proprietária em razão do inadimplemento do contrato de compra e venda pelo comprador não impede a manutenção da penhora; (5) em situações de rescisão contratual, o vendedor que retoma a posse do imóvel assume a responsabilidade pelas dívidas condominiais não adimplidas, ainda que geradas durante o período de posse do comprador; (6) ao determinar que a penhora recaia apenas sobre os direitos aquisitivos do agravado Cláudio Luiz Zeferino e não sobre a propriedade do imóvel, a decisão agravada contrariou o disposto no art. 1.345 do CC e a jurisprudência consolidada do STJ; e (7) a manutenção da decisão agravada lhe causará grave prejuízo.

Requer a atribuição de efeito suspensivo ao recurso. É o relatório.

Decido.

A possibilidade de que da decisão resulte risco de dano grave, de difícil ou impossível reparação, e a probabilidade de provimento do recurso são os dois requisitos que justificam a suspensão da eficácia da decisão recorrida (CPC, art. 995, parágrafo único).

Em exame de cognição sumária que comporta a espécie, vislumbra-se a presença de elementos suficientes para tomar como relevantes os fundamentos do recurso.

Prevalece na jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça o entendimento de que em se tratando a dívida de condomínio de obrigação “propter rem”, eis que o próprio imóvel gerador das despesas constitui garantia ao pagamento da dívida, o proprietário do imóvel pode ter seu bem penhorado no bojo de ação de cobrança, inclusive na fase de cumprimento da sentença, ainda que não tenha participado da fase de conhecimento, assegurado o direito de regresso em face do antigo proprietário.

Deste juízo cito os seguintes precedentes: “AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. ÓBICE DA SÚMULA 182 DO STJ AFASTADO.

VIOLAÇÃO DOS ARTS. 11, 17, 489 E 1.022 DO CPC.

DEFICIÊNCIA DA FUNDAMENTAÇÃO.

SÚMULA N. 284 DO STF.

MÉRITO.

CUMPRIMENTO DE SENTENÇA.

DÍVIDA CONDOMINIAL.

RESPONSABILIDADE DO ADQUIRENTE DO IMÓVEL PELAS COTAS VENCIDAS ANTES DA AQUISIÇÃO.

RECURSO DESPROVIDO. […] 3.

Em virtude da natureza propter rem da dívida condominial, o adquirente do imóvel responde pelas cotas condominiais em atraso, ainda que anteriores à aquisição, ressalvado o seu direito de regresso contra o antigo proprietário.

Art. 1.345 do Código Civil.

Precedentes. […]”. (AgInt nos EDcl no AREsp n. 2.536.846/SP, relator Ministro João Otávio de Noronha, Quarta Turma, julgado em 14/10/2024, DJe de 16/10/2024) “PROCESSO CIVIL.

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL.

CONTRATO DE VENDA E COMPRA.

FUNDAMENTO NÃO IMPUGNADO.

PRECLUSÃO.

COBRANÇA DE DÉBITOS CONDOMINIAIS.

EMBARGOS DE TERCEIRO.

SÚMULA N. 83 DO STJ.

DECISÃO MANTIDA. […] 2. “A jurisprudência do STJ é no sentido de que a obrigação condominial está vinculada à própria coisa, de modo que o próprio imóvel gerador das despesas constitui garantia de pagamento da dívida.

Desse modo, nada impede que se penhore o imóvel do proprietário atual na fase de cumprimento de sentença, mesmo não tendo participado do feito na fase de conhecimento” (AgInt no Aresp n. 2.142.462/SP, Rel.

Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 24/4/2023, DJe de 27/4/2023). 3.

Agravo interno a que se nega provimento”. (AgInt no AREsp n. 2.175.544/PR, relator Ministro Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, julgado em 12/8/2024, DJe de 15/8/2024) “AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL.

COTA CONDOMINIAL.

OBRIGAÇÃO PROPTER REM.

PENHORA DO BEM.

CABIMENTO.

ACÓRDÃO RECORRIDO EM CONSONÂNCIA COM A JURISPRUDÊNCIA DO STJ.

REEXAME DE FATOS E PROVAS.

IMPOSSIBILIDADE.

INCIDÊNCIA DA SÚMULA N. 7/STJ. 1.

Conforme consignado na decisão agravada, a jurisprudência dominante desta Corte Superior firmou-se no sentido de que o adquirente de imóvel em condomínio responde pelas cotas condominiais em atraso, ainda que anteriores à aquisição, ressalvado o seu direito de regresso contra o antigo proprietário. 2.

Do mesmo modo, firmou-se entendimento jurisprudencial no sentido de que a obrigação de pagamento dos débitos condominiais alcança eventuais titulares do imóvel que não participaram da fase de conhecimento da ação de cobrança, em razão da natureza propter rem da dívida, o que refuta pontualmente a reiterada alegação da agravante de que não teria legitimidade para compor o polo passivo da ação executiva de título judicial firmado entre o condomínio e o promitente comprador. 3. "Em se tratando a dívida de condomínio de obrigação propter rem e partindo-se da premissa de que o próprio imóvel gerador das despesas constitui garantia ao pagamento da dívida, o proprietário do imóvel pode ter seu bem penhorado no bojo de ação de cobrança, já em fase de cumprimento de sentença, da qual não figurou no polo passivo.

Súmula 568/STJ" (AgInt no REsp n. 2.006.920/PR, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, DJe de 29/3/2023). […]”. (AgInt no AREsp n. 2.360.792/PR, relator Ministro Humberto Martins, Terceira Turma, julgado em 18/12/2023, DJe de 20/12/2023) “PROCESSUAL CIVIL E CIVIL.

AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO RECURSO ESPECIAL.

AÇÃO DE COBRANÇA DE COTAS CONDOMINIAIS.

PENHORA DO IMÓVEL GERADOR DOS DÉBITOS CONDOMINIAIS NO BOJO DE AÇÃO DE COBRANÇA NA QUAL O PROPRIETÁRIO DO BEM NÃO FIGUROU COMO PARTE.

POSSIBILIDADE.

OBRIGAÇÃO PROPTER REM.

AGRAVO INTERNO A QUE SE NEGA PROVIMENTO. 1.

Cuida-se, na origem, de ação de cobrança de cotas condominiais, em fase de cumprimento de sentença, na qual a Corte de origem compreendeu pela possibilidade de penhora do imóvel gerador da dívida condominial, mesmo não tendo o atual proprietário integrado a fase de conhecimento do processo. 2.

A jurisprudência do STJ é no sentido de que, em se tratando a dívida de condomínio, obrigação de natureza propter rem, o próprio imóvel gerador das despesas constitui garantia de pagamento da dívida, podendo o proprietário do imóvel ter esse bem penhorado na ação de cobrança, na fase de cumprimento de sentença, mesmo não tendo participado do feito na fase de conhecimento.

Precedentes.

Aplicação da Súmula 83/STJ. 3.

Agravo interno a que se nega provimento”. (AgInt nos EDcl no REsp n. 1.937.719/PR, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 22/11/2021, DJe de 3/12/2021) Também está consolidada na jurisprudência do STJ a tese de que a retomada do imóvel pelo promitente vendedor em caso de rescisão do contrato de promessa de compra e venda implica sua legitimidade para responder pelas dívidas condominiais, sem prejuízo de eventual direito de regresso em face do promissário comprador.

Nesse sentido: “CIVIL E PROCESSUAL CIVIL.

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL.

IMÓVEL FINANCIADO.

INADIMPLEMENTO.

RETOMADA DO BEM PELA VENDEDORA (CREDORA HIPOTECÁRIA).

DÉBITOS CONDOMINIAIS.

OBRIGAÇÃO PROPTER REM.

AÇÃO DE COBRANÇA MOVIDA PELO CONDOMÍNIO DA QUAL NÃO PARTICIPOU A COOPERATIVA VENDEDORA.

INCLUSÃO DESTA NO CUMPRIMENTO DE SENTENÇA.

POSSIBILIDADE.

RECURSO IMPROVIDO. 1.

Cancelada a promessa de compra e venda e retomado o bem imóvel pela ora recorrente, pode ela figurar no cumprimento de sentença de débitos condominiais, que têm natureza propter rem, ainda que tenha havido acordo no processo de conhecimento, do qual não fez parte. 2.

Embora, em regra, o promitente-comprador do imóvel seja responsável pelos débitos de condomínio contemporâneos à sua posse, na hipótese de que se cuida, tendo havido a retomada do imóvel pela promitente-vendedora, responde ela por aquele passivo (despesas condominiais), ressalvado o seu direito de regresso.

Julgados das duas Turmas que compõem a Segunda Seção. 3.

Agravo interno desprovido”. (AgInt no REsp n. 1.544.795/PR, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 20/3/2023, DJe de 3/4/2023) “PROCESSUAL CIVIL E CIVIL.

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL.

EMBARGOS DE TERCEIRO.

MATÉRIA CONSTITUCIONAL.

IMPOSSIBILIDADE.

USURPAÇÃO DE COMPETÊNCIA DO STF.

PENHORA DO IMÓVEL GERADOR DOS DÉBITOS CONDOMINIAIS.

POSSIBILIDADE.

OBRIGAÇÃO PROPTER REM.

RETOMADA DO BEM PELO PROMITENTE-VENDEDOR.

AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. […] 2.

A jurisprudência do STJ é no sentido de que, em se tratando a dívida de condomínio, obrigação de natureza propter rem, o próprio imóvel gerador das despesas constitui garantia de pagamento da dívida, podendo o proprietário do imóvel ter esse bem penhorado na ação de cobrança, na fase de cumprimento de sentença, mesmo não tendo participado do feito na fase de conhecimento.

Precedentes. 3.

Ademais, nos termos da jurisprudência desta Corte, a retomada do imóvel pelo promitente vendedor implica sua legitimidade para responder pelas dívidas condominiais, sem prejuízo de eventual direito de regresso (AgInt no REsp 1.840.274/PR, Rel.

Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 28/06/2021, DJe de 1º/07/2021). 4.

Estando a decisão de acordo com a jurisprudência do STJ, o recurso encontra óbice na Súmula 83/STJ, pelas alíneas “a” e “c” do permissivo constitucional. 5.

Agravo interno a que se nega provimento”. (AgInt no REsp n. 1.962.095/PR, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 4/4/2022, DJe de 6/5/2022) “AGRAVO INTERNO EM RECURSO ESPECIAL.

PROCESSUAL CIVIL E CIVIL.

ARTS. 109, 329, 506, 513, § 5°, 674, 779, I, DO CPC.

AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO.

ENUNCIADOS282 E 356/STF.

DÍVIDA CONDOMINIAL.

RESPONSABILIDADE DO PROMITENTE VENDEDOR.

RETOMADA DO IMÓVEL.

LEGITIMIDADE PASSIVA “AD CAUSAM”.

IRRELEVÂNCIA DO REGISTRO.

JURISPRUDÊNCIA CONSOLIDADA.

ENUNCIADO 83/STJ.

AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO. […] 2.

A retomada do imóvel pelo promitente vendedor implica sua legitimidade para responder pelas dívidas condominiais, sem prejuízo de eventual direito de regresso, consoante jurisprudência consolidada no âmbito deste STJ.

Incidência do enunciado 83/STJ. 3.

Agravo interno não provido”. (AgInt no REsp n. 1.840.274/PR, relator Ministro Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, julgado em 28/6/2021, DJe de 1/7/2021) “AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL - EMBARGOS DE TERCEIRO - DECISÃO MONOCRÁTICA QUE NEGOU PROVIMENTO AO RECLAMO.

INSURGÊNCIA RECURSAL DA EMBARGANTE. 1.

Em regra, o promitente vendedor não pode ser responsabilizado pelos débitos condominiais posteriores à alienação, contemporâneos à posse do promissário comprador, pois, ao alienar o imóvel, tem a intenção de desvincular-se do direito real sobre o bem.

Entretanto, quando o promitente vendedor obtém a retomada do bem anteriormente alienado, em virtude da reaquisição, sua condição de proprietário e/ou titular de direito real sobre a coisa não se rompe, razão porque o adquirente de imóvel em condomínio responde pelas cotas condominiais em atraso, ainda que anteriores à aquisição, ressalvado o seu direito de regresso contra o antigo proprietário/possuidor.

Precedentes. […] 3.

Agravo interno desprovido”. (AgInt no REsp n. 1.288.890/PR, relator Ministro Marco Buzzi, Quarta Turma, julgado em 24/11/2020, DJe de 18/12/2020) “RECURSO ESPECIAL.

CUMPRIMENTO DE SENTENÇA DE AÇÃO DE COBRANÇA PROMOVIDA PELO CONDOMÍNIO CONTRA O PROMISSÁRIO COMPRADOR.

REAQUISIÇÃO DO BEM PELO PROMITENTE VENDEDOR, QUE, CIENTE DOS DÉBITOS CONDOMINIAIS QUE PASSARIAM A SER DE SUA RESPONSABILIDADE, BEM COMO DA RESPECTIVA AÇÃO, REMANESCE INERTE, POR MAIS DE SEIS ANOS, SOMENTE INTERVINDO NO FEITO PARA ALEGAR NULIDADE DA CONSTRIÇÃO JUDICIAL.

PROCEDER PROCESSUAL REPETIDO EM OUTRAS SETE AÇÕES CONTRA O MESMO CONDOMÍNIO.

PREJUÍZO MANIFESTO DA ENTIDADE CONDOMINIAL.

VERIFICAÇÃO.

PENHORA SOBRE A UNIDADE IMOBILIÁRIA, POSSIBILIDADE, EXCEPCIONALMENTE.

RECURSO ESPECIAL IMPROVIDO. […] 3.

O promitente vendedor, em regra, não pode ser responsabilizado pelos débitos condominiais posteriores à alienação, contemporâneos à posse do promissário comprador, pois, ao alienar o bem, tem a intenção de justamente despir-se do direito real sobre o bem.

Diversa, todavia, é a situação em que o promitente vendedor (independente da causa) objetiva readquirir - e, de fato, vem a reaver - a titularidade de direito real sobre o bem imóvel anteriormente alienado.

Nesse caso, deve, sim, o promitente vendedor responder pelos débitos condominiais contemporâneos à posse do posterior titular (compromissário comprador), sem prejuízo de seu direito de regresso, pois, em virtude da reaquisição do bem, sua condição de proprietário e/ou titular de direito real sobre a coisa, na verdade, nunca se rompeu. 4.

Assim delineada a responsabilidade do promitente vendedor, na particular hipótese dos autos, tem-se por descabida a pretensão de infirmar a determinação de penhora sobre a unidade imobiliária […]”. (REsp n. 1.440.780/RJ, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 17/3/2015, DJe de 27/3/2015) Infere-se dos autos que o agravante ajuizou ação de execução de título extrajudicial pleiteando em face dos agravados a quitação dos débitos condominiais do apartamento nº 103 do Edifício Residencial Carlos de Paula, devidos desde o mês de outubro de 2016 (fls. 18).

Na inicial, assim como na emenda apresentada à fl. 49, o agravante esclareceu que a proprietária do imóvel é a empresa Aguiar de Paula Engenharia Ltda., que firmou um contrato de promessa de compra e venda com Cláudio Luiz Zeferino, transferindo-lhe a posse direta do bem, motivo pelo qual ambos foram incluídos no polo passivo da ação.

Todavia, após a realização da penhora do apartamento a agravada Aguiar de Paula Engenharia Ltda., protocolizou petição alegando que a responsabilidade pela quitação da dívida é do executado Cláudio Luiz Zeferino, que deixou de pagar as despesas condominiais no período em que exerceu a posse direta do imóvel em razão do contrato de promessa de compra e venda.

A empresa também informou ter ajuizado uma ação pleiteando a rescisão do aludido contrato, bem como a retomada da posse do imóvel, eis que o promissário comprador deixou de pagar as prestações na forma contratada.

Com base em tais alegações, pleiteou a desconstituição da penhora, ressaltando que a constrição deve se restringir aos direitos aquisitivos do comprador, não podendo afetar o seu direito de propriedade, o que foi deferido.

Destarte, a decisão agravada contraria o disposto no art. 1.345 do Código Civil, bem como a jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça, eis que deixou de observar a natureza “propter rem” da dívida condominial.

Averbe-se que a discussão suscitada pela agravada Aguiar de Paula Engenharia Ltda., no que se refere à transferência da responsabilidade pelo pagamento das taxas condominiais ao agravado Cláudio Luiz Zeferino em razão do contrato de promessa de compra e venda, somente tem importância no estudo da relação contratual existente entre os próprios contratantes, a fim de justificar eventual direito de regresso, sendo irrelevante em face do condomínio, que tem o direito de exigir de ambos o adimplemento da dívida, uma vez que esta, em razão da natureza da obrigação, acompanha o imóvel.

Ante o exposto, defiro o pedido de atribuição de efeito suspensivo ao recurso para suspender a eficácia da decisão agravada e manter a penhora já realizada sobre o apartamento nº 103 do Edifício Residencial Carlos de Paula até o julgamento do mérito deste agravo de instrumento.

Intimem-se os agravados para, querendo, responder ao recurso e juntar documentos, no prazo de 15 (quinze) dias úteis.

Comunique-se ao MM.

Juiz de Direito de 1º Grau para que cumpra a presente decisão.

Intimem-se.

Publique-se.

Vitória, ES.

Desembargador Fabio Clem de Oliveira Relator