TJDFT - 0708960-40.2025.8.07.0006

Número do processo: 0708960-40.2025.8.07.0006 Classe judicial: PROCEDIMENTO DO JUIZADO ESPECIAL CÍVEL (436) REQUERENTE: VALDECY ALVINO DA SILVA, KESSYA DOS SANTOS ALVINO DA SILVA REQUERIDO: VITOR HUGO TAVARES NASCIMENTO, MARCOS GUILHERME TAVARES NASCIMENTO SENTENÇA Trata-se de ação de conhecimento, sob o procedimento da Lei nº 9.099/95, ajuizada por VALDECY ALVINO DA SILVA e KESSYA DOS SANTOS ALVINO DA SILVA em desfavor de VITOR HUGO TAVARES NASCIMENTO e MARCOS GUILHERME TAVARES NASCIMENTO, em que os autores pretendem a condenação dos réus ao pagamento de indenização por dano material no importe de R$ 8.472,02 (oito mil, quatrocentos e setenta e dois reais e dois centavos).

Os autores firmaram contrato de locação de um imóvel com os réus e alegam que houve rescisão antecipada do contrato, razão pela qual é devida a incidência de multa contratual.

Aduzem ainda que os réus estão inadimplentes quanto aos débitos referentes às contas de IPTU, energia elétrica e caução, totalizando a quantia de R$ 8.472,02.

A inicial veio instruída com documentos.

Os réus apresentaram contestação escrita (id 245947858), acompanhada de documentos.

Na oportunidade da audiência designada, restou infrutífera a tentativa de acordo entre as partes (Ata de id 213293639).

Em réplica, os autores refutaram os argumentos trazidos na peça de defesa e reiteraram os termos da petição inicial. É o relatório, nos termos da Lei 9.099/95.

DECIDO.

Inicialmente, não reconheço as petições de id 247400051 e 247754187, tendo em vista a apresentação intempestiva.

Deixo de analisar o pedido de gratuidade de justiça formulado pelos réus, tendo em vista que não há que falar em pagamento de despesas processuais em processo que tramita em 1ª instância de Juizado Especial Cível, conforme disposto nos arts. 54 e 55 da Lei nº 9.099/95.

Além disso, segundo dispõe o art. 99, §7º, do Código de Processo Civil, o pedido de gratuidade de justiça no recurso interposto tempestivamente, deverá ser apreciado pelo(a) relator(a).

As questões controvertidas estão suficientemente elucidadas pelos documentos juntados pelas partes, estando o processo em condição de receber julgamento.

Ademais, as partes não demonstraram interesse na produção de outras provas.

Assim, julgo antecipadamente a lide, conforme o disposto no artigo 355, inciso I, do CPC.

Presentes os pressupostos processuais e as condições da ação, passo à análise do mérito, observando-se os termos do art. 355, I, do CPC e também dos arts. 5º e 6º, ambos da Lei 9.099/95, sendo desnecessária a produção de mais provas além das que já constam dos autos.

Registro, desde já, que “O juiz não está obrigado a responder todas as alegações das partes, quando já tenha encontrado motivo suficiente para fundamentar a decisão, nem se obriga a ater-se aos fundamentos indicados por elas e tampouco a responder um a um todos os seus argumentos”.

Segundo regra da distribuição do ônus da prova cabe ao autor provar o fato constitutivo do seu direito e ao réu a prova do fato desconstitutivo, modificativo ou extintivo do direito do autor (CPC, art. 373).

Uma vez que ambas as partes formularam pedido, a cada uma delas é atribuído o ônus da prova da culpa da outra.

De tudo o que consta dos autos, verifica-se que resta incontroverso o contrato de locação celebrado entre as partes, com vigência de 1 (um) ano, de 08.01.2025 a 08.01.2026, bem como o pagamento de caução no valor de R$ 1.500,00 e que o imóvel foi devolvido em 10/05/2025.

A questão controvertida cinge-se a verificar, conforme pedido de contraposto e pedido inicial, a responsabilidade dos réus pelo pagamento dos débitos de aluguel, energia elétrica, IPTU, remanescente do valor da caução e multa contratual por rescisão antecipada do contrato sem comunicação do aviso prévio.

No caso dos presentes autos, embora os réus aleguem em sua peça de defesa que a rescisão do contrato ocorreu por culpa exclusiva dos requerentes, tendo em vista constatadas infiltrações que tornaram insustentáveis a permanência no imóvel, não merece prosperar o acolhimento desta justificativa.

As partes celebraram contrato de locação (id 240241325), contendo observações quanto à existência de infiltrações nos quartos e cozinha, além de dano na porta principal, tudo conforme cláusula VII, parágrafos 4º e 6º, termos aceitos pelo réu cuja ciência é confirmada pela aposição de sua assinatura.

Ademais, referido contrato não identificou irregularidade substancial no imóvel, o que corrobora a tese de que o bem estava em condições de habitação.

Embora os réus tenham apontado problemas acerca de vazamentos, por intermédio de vídeos e fotos, não há elementos suficientes nos autos a demonstrar que tais problemas impossibilitaram a habitação no imóvel alugado.

Além disso, conforme se verifica do conjunto probatório, os autores somente foram comunicados sobre as infiltrações (quarto e banheiro) e sobre a avaria no telhado no dia 28/04/2025, mesmo dia em que o réu manifestou interesse em deixar o imóvel.

Não houve tempo hábil para os autores solucionarem os problemas indicados após a comunicação, uma vez que os réus desocuparam o imóvel em 10/05/2025, o que não justifica a rescisão pelos réus.

Assim, a rescisão do contrato foi operada por vontade unilateral dos réus de não permanecerem no imóvel.

Nesse quadro, conforme previsão contratual, não comprovada a culpa do locador e ocorrida a rescisão por iniciativa dos locatários, antes do prazo estabelecido em contrato, é devido o pagamento da multa contratual pela ausência de notificação do locador com antecedência mínima de 30 dias sobre sua intenção de desocupar o imóvel, tudo de acordo com cláusula III, X e XII (id 240241325).

Contudo, a pena convencional prevista consistente no pagamento de 50% dos aluguéis, correspondentes aos meses pendentes até o término de contrato do aluguel na época da infração, se mostra abusiva.

Diante dos princípios que regem as relações contratuais, a liberdade contratual não é absoluta e tampouco pode ser alçada a superior relevância, de modo a autorizar a fixação de multa em patamar excessivamente elevado, por contrariar o princípio da vedação ao enriquecimento sem causa.

A finalidade precípua da regra preconizada no art. 413 do Código Civil autoriza ao juiz reduzir, de ofício, o valor da multa penal, de forma limitada e excepcional, quando ela se revelar abusiva e desproporcional, capaz, portanto, de desequilibrar a relação contratual.

Em observância à proporcionalidade do cumprimento do contrato (art. 4º, Lei nº 8.245/91) e adotando-se o critério da redução equitativa (art. 413, Código Civil), considera-se adequada e proporcional a redução do valor da multa contratual para 25% dos aluguéis correspondentes ao período que restava para o término do vínculo contratual.

Na hipótese, os réus comprovaram o pagamento dos meses de janeiro (de forma adiantada) a abril, tendo em vista que saíram do imóvel em 10/05/2025, não é devida a cobrança do aluguel referente ao mês de maio.

Logo, a multa deve incidir sobre o tempo restante da locação que era de 8 meses, perfazendo a quantia de R$ 3.000,00.

Dispõe o art. 23, III, da Lei de Locações (Lei nº 8.245/91) que “o locatário é obrigado a restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal.” Os valores recebidos a título de caução objetivam justamente fazer face aos eventuais inadimplementos por parte dos locatários quanto ao cumprimento das obrigações contratuais; em sendo assim, compete ao locador do imóvel decotar as respectivas importâncias do valor pago a título de caução, restituindo ao locatário o valor remanescente, quando for o caso.

Quanto às despesas com reforma após a saída do imóvel pelos requeridos, tenho que a parte autora logrou êxito em demonstrar a verossimilhança de suas alegações bem como os fatos constitutivos de seu direito, conforme documentos de id 246500030, 246499406 e 246499405.

Assim, deve-se decotar da quantia de caução depositada pelos réus (R$ 1.500,00): a) o valor para reforma do imóvel (R$ 521,55 - id 246500030); b) os débitos em aberto referentes ao consumo de energia elétrica (R$ 305,36) e IPTU (R$ 166,66), no valor total de R$ 472,02; c) a quantia de R$ 500,00, referente ao remanescente que os réus não depositaram da caução total de R$ 2.000,00 prevista em contrato.

Logo, resta a quantia de R$ 6,43, a ser devolvida aos réus pela parte autora, no que se refere à caução, razão pela qual acolho em parte o pedido de contraposto formulado nos autos.

Diante do exposto, JULGO PROCEDENTE EM PARTE o pedido contido na inicial e PROCEDENTE EM PARTE o pedido contraposto, extinguindo o feito com resolução do mérito, nos termos do art. 487, inciso I, do Código de Processo Civil, para CONDENAR as partes rés, em caráter solidário, ao pagamento da quantia de R$ 2.993,57 (dois mil, novecentos e noventa e três reais e cinquenta e sete centavos), já realizada a compensação dos pedidos inicial e contraposto, devidamente atualizada pelo IPCA a contar da rescisão contratual (10/05/2025) e acrescida de juros de mora pela taxa SELIC, deduzido o IPCA na forma do art. 406, § 1º, do Código Civil, contados da data da citação.

Sem custas e honorários advocatícios (art. 55 da L. 9099/95).

Publique-se e intime-se.

Sentença registrada eletronicamente.

Fica a parte autora, desde já, intimada de que poderá promover o cumprimento da sentença, a qualquer tempo após o trânsito em julgado e observado o prazo prescricional, mediante apresentação do requerimento específico nos próprios autos, em conformidade com os artigos 523 e 524 do Código de Processo Civil.

Havendo interesse em recorrer, o prazo é de 10 (dez) dias, contados da intimação, devendo, o recurso estar assinado por advogado legalmente constituído, acompanhado de comprovantes de recolhimento de custas e preparo, nos termos do art. 42, da Lei 9.099/95.

Ficam, as partes, desde já, advertidas que, no caso de oposição de embargos de declaração meramente protelatórios, será aplicada a multa de até 2% sobre o valor da causa, prevista no §2º, do art. 1.026, do CPC e, havendo reincidência, a multa será majorada em até 10%, como autoriza o §3º, daquele mesmo artigo.

Transitada em julgado, não havendo outros requerimentos, arquivem-se os autos com as cautelas de estilo. "DATADO E ASSINADO DIGITALMENTE CONFORME CERTIFICADO DIGITAL DISCRIMINADO NO RODAPÉ DO PRESENTE"