TJDFT - 0720366-73.2025.8.07.0001

Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS 16VARCVBSB 16ª Vara Cível de Brasília Número do processo: 0720366-73.2025.8.07.0001 Classe judicial: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) AUTOR: JORGE MIGUEL CADDAH JUNIOR REU: CONDOMINIO DO BLOCO C DA SQN 312, BRUNO RICARDO DE ARAUJO ALBUQUERQUE SENTENÇA RELATÓRIO Trata-se de ação declaratória de nulidade de assembleia condominial, cumulada com pedido de destituição de síndico e requerimento de tutela de urgência, ajuizada por JORGE MIGUEL CADDAH JUNIOR em face do CONDOMÍNIO DO BLOCO "C" DA SQN 312 e BRUNO RICARDO DE ARAÚJO ALBUQUERQUE.

O autor alega ser legítimo proprietário da unidade 111 do Condomínio Réu, e afirma que, conforme disposto na cláusula vigésima sexta da convenção condominial, o cargo de síndico deve ser ocupado por condômino, ou seja, por proprietário de unidade autônoma.

Aduz que, apesar dessa exigência, o segundo réu, Sr.

Bruno Ricardo de Araújo Albuquerque, foi eleito, na Assembleia Geral Ordinária de 26 de março de 2025, para o cargo de síndico, sem possuir a qualidade de condômino, visto que reside em unidade pertencente a seu genitor e não é titular de direito real sobre imóvel no condomínio.

Sustenta que tal eleição é nula, por contrariar disposição expressa da convenção, prevalecendo esta sobre a norma geral do art. 1.347 do Código Civil, que permite, de forma supletiva, a eleição de não condômino apenas na ausência de vedação específica.

Relata, ainda, que assembleias anteriores também elegeram o segundo réu de forma reiterada, apesar de sua inegável condição de não condômino, o que evidencia afronta continuada à norma interna do condomínio.

Menciona que, inclusive, tais assembleias não atingiram o quórum qualificado de 2/3 necessário para eventual alteração da convenção, nos termos do art. 1.351 do Código Civil.

Requer: “A concessão da tutela de urgência, liminarmente, para determinar o imediato afastamento do Sr.

Bruno Ricardo de Araújo Albuquerque do cargo de síndico do Condomínio do Bloco "C" da SQN 312, nomeando-se administrador judicial provisório ou determinando que o Conselho Consultivo/Fiscal assuma interinamente a administração, até ulterior decisão judicial.

A citação dos Réus nos endereços indicados para, querendo, apresentarem contestação no prazo legal, sob pena de revelia.

Ao final, a procedência total dos pedidos para: a) Declarar a nulidade da eleição do síndico, Sr.

Bruno Ricardo de Araújo Albuquerque, realizada na Assembleia Geral Ordinária de 26 de março de 2025, bem como de todos os atos dela decorrentes; b) Confirmar a destituição do Sr.

Bruno Ricardo de Araújo Albuquerque do cargo de síndico do Condomínio do Bloco "C" da SQN 312; c) Condenar os Réus ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, a serem arbitrados por Vossa Excelência.” A decisão de id 233214693 indeferiu o pedido de tutela de urgência.

Citados, os réus apresentaram a contestação de id 242246343, na qual alegaram que o requerido Bruno Ricardo foi eleito a síndico pela primeira vez no ano de 2013 e deste então vem reiteradamente sendo reeleito para o cargo, perfazendo um total de 12 mandatos consecutivos; que os condôminos possuem ciência de que Bruno Ricardo não é proprietário nem morador do Condomínio desde a assembleia de maio de 2021; que o autor somente passou a impugnar a eleição do síndico quando também se lançou a candidato, permanecendo inerte durante todo o período anterior, o que evidencia comportamento contraditório e contrário à boa-fé; afirmam que a pretensão do autor está obstaculizada pelos institutos da supressio e da surrectio.

Requerem a improcedência dos pedidos.

Réplica de id 245605706.

Por comportar julgamento antecipado, os autos vieram conclusos para julgamento. É o relatório.

Decido.

FUNDAMENTAÇÃO Não havendo preliminares ou prejudiciais a serem apreciadas, presentes os pressupostos de existência e validade do processo, bem como as condições da ação, passo ao exame do mérito.

Estando o feito suficientemente instruído, procedo ao julgamento antecipado da lide, a teor do que dispõe o art. 355, inc.

I, do NCPC.

Trata-se de ação declaratória de nulidade de assembleia realizada em 26/03/2025, que elegeu o requerido Bruno Ricardo ao cargo de síndico, na qual o autor invoca a cláusula vigésima sexta da Convenção do Condomínio do Bloco C, da SQN 312, que exige a condição de condômino para exercer o cargo de síndico.

Os requeridos por sua vez, alegaram que Bruno Ricardo exerce a função de síndico do Condomínio do Bloco “C” da SQN 312 desde o ano de 2013, e que reiteradamente vem sendo reeleito, acumulando 12 mandatos ininterruptos, mesmo não sendo proprietário de imóvel no referido Condomínio ou lá residindo.

Com efeito, a cláusula vigésima sexta da Convenção do Condomínio do Bloco C estabelece que o síndico e membro do conselho consultivo serão eleitos dentre os condôminos (pág. 6, id 233211772), razão pela qual deverá ser apurado, conforme as provas dos autos, se a reeleição do requerido Bruno Ricardo pela assembleia realizada em 26/03/2025 é válida.

Da análise dos documentos carreados aos autos é possível verificar que durante a assembleia geral ordinária realizada em 22/03/2013, o requerido Bruno Ricardo foi convidado a assumir a função de síndico, e por não haver mais candidatos, foi eleito a síndico para o período de 01/04/2013 a 31/03/2014 (id 242249395).

Na assembleia realizada em 26/03/2014, não houve candidatos a síndico, ao que o requerido Bruno Ricardo foi reeleito por aclamação para o cargo de síndico no período de 01/04/2014 a 31/03/2015 (id 242249398).

O mesmo se deu na assembleia realizada em 24/03/2015, ficando reeleito para o período de 01/04/2015 a 31/03/2016 (id 242249401), e na assembleia realizada em 28/03/2016, ocasião em que, votado por aclamação, foi reeleito a síndico para o período de 01/04/2016 a 31/03/2017 (id 242249404).

Como não houve candidatos, foi novamente aprovado por unanimidade para exercer o cargo de síndico no período de 01/04/2017 a 31/03/2018 na assembleia realizada em 27/03/2017 (id 242249406), o que se repetiu na assembleia de 21/03/2018, quando foi reeleito para síndico no período de 01/04/2018 a 31/03/2019 (id 242249410), e na assembleia realizada em 29/03/2019, reeleito a síndico para o período de 01/04/2019 a 31/03/2020.

Da ata da assembleia realizada em 26/05/2021, extrai-se que não houve assembleia no ano anterior em virtude da pandemia pelo Covid-19, prorrogando o mandato do síndico até essa assembleia.

Nessa ocasião Bruno Ricardo foi novamente reeleito, porém foi enfatizado pelo condômino Manoel que Bruno não mais residia no Bloco C, e que não havia impedimento para esse fato na Convenção, o que foi confirmado pela condômina Valeria (id 242249415).

Confira: Observa-se que não houve qualquer objeção à candidatura de Bruno Ricardo, então foi reeleito a síndico para o período de 01/06/2021 a 31/03/2022.

Na assembleia do ano seguinte, realizada em 30/03/2022, Bruno Ricardo declinou seu endereço residencial na SQNW 106, Bloco J, do Setor Noroeste, e não houve qualquer questionamento, vindo a ser foi reeleito a síndico, por unanimidade (id 242249417); o mesmo se deu na assembleia realizada em 21/03/2023, quando novamente foi reeleito a síndico (id 242249419).

E na assembleia realizada em 13/03/2024, foi consignado que, apesar de impedimentos constantes na Convenção, e por inexistir objeção à candidatura de Bruno Ricardo, este foi novamente reeleito, ocasião em que, inclusive, foi reconhecida sua dedicação ao prédio (id 242249420); e somente na assembleia realizada em 26/03/2025, o autor, que na ocasião era candidato a síndico, invocou a cláusula vigésima sexta da Convenção, que estabelece a impossibilidade de não condôminos serem candidatos, porém Bruno Ricardo foi reeleito por 24 votos, ficando o autor em segundo lugar com 9 votos.

Verifica-se que por 12 anos o requerido Bruno Ricardo ocupou o cargo de síndico, tendo sido reeleito por diversas vezes, mesmo com a ciência dos demais condôminos acerca da sua condição de não condômino e não residente no Bloco C, da SQN 312, fatos que vieram a lume desde a assembleia realizada no ano de 2021, e consignado nas demais subsequentes, e não foram suficientes para demover os demais condôminos da vontade de ter o requerido na administração do condomínio, mesmo com a ciência de que não era condômino.

E como salientado na decisão de id 233214693, mantida em sede de Agravo de Instrumento, acórdão n. 2028295, a interpretação da expressão “condômino” deve, em certos casos, ser feita com razoabilidade e de forma compatível com a realidade social e o fim almejado pela norma, especialmente em se tratando de questões de natureza interna corporis do condomínio.

No presente caso, há notícia de que o réu residiu no Bloco C, da SQN 312, até o ano de 2020 (pág. 4, id 233211768), e participou ativamente da vida condominial desde 2013, quando foi eleito pela primeira vez a síndico, exercendo a função há anos e sempre foi escolhido em assembleia geral, com ciência dos demais condôminos acerca de sua condição.

Ademais, importa considerar que a interpretação conferida à cláusula convencional pelos próprios condôminos deve ser respeitada, notadamente quando reiteradamente se manifestam, em assembleias regularmente convocadas, no sentido de eleger o requerido para o exercício da sindicância.

A Assembleia é o órgão soberano da vontade coletiva no condomínio, incumbindo-lhe decidir, nos limites da lei e da convenção, sobre os rumos da administração.

Portanto, deve ser respeitada a soberania da assembleia realizada em 26/03/2025, na qual o requerido Bruno Ricardo foi reeleito ao cargo de síndico, mostrando-se, inclusive, abusivo o abusivo o pedido de nulidade de sua reeleição visto que desde o ano de 2021 já se tinha ciência de que não possuía as condições de elegibilidade e mesmo assim foi reiteradamente eleito a síndico.

Nesse sentido, confira o seguinte julgado: “APELAÇÃO CÍVEL AÇÃO ANULATÓRIA DE ASSEMBLEIA GERAL ORDINÁRIA.

REELEIÇÃO.

SÍNDICO.

LIMITAÇÃO.

CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO.

IMPUGNAÇÕES.

AUSÊNCIA.

APLICAÇÃO RESTRITIVA DA REGRA.

DESARRAZOABILIDADE.

REITERAÇÃO.

INOBSERVÂNCIA DA NORMA.

VEDAÇÃO AO COMPORTAMENTO CONTRADITÓRIO.

LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ.

NÃO CONFIGURAÇÃO.

SENTENÇA REFORMADA. 1.

O art. 1.347 do CC/02 prevê que o síndico será eleito para administrar o condomínio por prazo não superior a dois anos, possibilitando a reeleição, sem impor limitação ao número de vezes que ele poderá se reeleger.

Isso, contudo, não obsta à Convenção Condominial estabelecer limitação ao número de reeleições. 2.

Embora a Convenção de Condomínio tenha definido que o síndico poderia ser reeleito uma única vez consecutiva, não se mostra razoável atribuir aplicação restritiva à referida norma quando ausente qualquer impugnação à candidatura e eleição dele durante a Assembleia Geral Ordinária, que exteriorizou a vontade dos condôminos, manifestada de forma livre e consciente, devendo, portanto, prevalecer. 3.

Acrescente-se que o pedido de anulação da AGO revela-se, ainda, abusivo por contrariar a boa-fé objetiva, decorrente da vedação ao comportamento contraditório (nemo potest venire contra factum proprium), considerando que o síndico foi reconduzido ao cargo pelo 4º mandato consecutivo, mesmo ciente os condôminos de que ele não atendia integralmente as condições de elegibilidade desde a eleição anterior. 4.

Apelação conhecida e provida.” (Acórdão 1870571, 0714337-75.2023.8.07.0001, Relator(a): ROBSON TEIXEIRA DE FREITAS, 8ª TURMA CÍVEL, data de julgamento: 28/05/2024, publicado no DJe: 13/06/2024.) DISPOSITIVO Ante o exposto, JULGO IMPROCEDENTES os pedidos e extingo o processo com resolução do mérito, nos termos do art. 487, inciso I, do CPC.

Condeno o autor ao pagamento de custas processuais e dos honorários advocatícios que fixo em R$ 1.000,00 em atenção ao art. 85, § 8º c/c art. 85, § 2º, ambos do CPC.

Com o trânsito em julgado, cumpridas as formalidades de praxe, dê-se baixa e arquive-se.

BRASÍLIA, DF, 16 de setembro de 2025 14:01:23.

CLEBER DE ANDRADE PINTO Juiz de Direito