TJDFT - 0737530-51.2025.8.07.0001

Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS VREGPUBDF Vara de Registros Públicos do DF Número do processo: 0737530-51.2025.8.07.0001 Classe judicial: DÚVIDA (100) REQUERENTE: CARTORIO DO 4 OFICIO DE REGISTRO DE IMOVEIS DO DF SENTENÇA Cuida-se de dúvida registral suscitada pelo Oficial do 4º Ofício de Registro de Imóveis do Distrito Federal a pedido de Marcelo Rodrigo Gonçalves.

A controvérsia cinge-se à nota de devolução de ID 243148449, páginas 18/19, referente ao registro da escritura pública de compra e venda lavrada entre a Companhia de Desenvolvimento Habitacional do Distrito Federal – CODHAB e Adélia Gonçalves Nogueira e respectivo cônjuge, Marcelo Rodrigo Gonçalves, ID 243148449, páginas 14/17, tendo por objeto o imóvel de matrícula 102.303, ID 243148449, páginas 10/13, daquela serventia.

Segundo o suscitante, a recusa ao registro decorreu pelo fato de constar na matrícula do imóvel registro da promessa de compra e venda firmada em 1989 em favor de Judivan Florêncio da Silva e, assim, consoante princípio da continuidade, seria necessária a prévia apresentação de escritura pública de cessão de direitos em favor dos adquirentes.

Instado a se manifestar, o suscitado apresentou impugnação, ID 244552976.

Alega, para tanto, que a cronologia dos eventos, somada aos documentos, procurações e substabelecimentos, IDs 244562103, 244562104 e 244562104, seriam suficientes para comprovar a cadeia de aquisição.

Em nova petição, ID 246800407, reforçou a argumentação.

Destacou que Judivan Florêncio da Silva outorgou procuração pública à Teresinha Florêncio da Silva Melo, que substabeleceu os poderes até alcançar Adélia Gonçalves Nogueira, tendo culminado com a escritura lavrada pela própria CODHAB, legítima titular dos direitos aquisitivos.

O Ministério Público oficiou pela procedência da dúvida, ID 246450230.

Argumenta que, diante da ausência de registro de cessão, não há como admitir a transferência direta do domínio em favor de Marcelo Rodrigo Gonçalves e Adélia Gonçalves Nogueira, sob pena de afronta ao princípio da continuidade. É o relatório.

Decido.

A matrícula 102.303, do 4º Ofício de Registro de Imóveis do Distrito Federal, indica, no AV-1, como promitente comprador do imóvel, Judivan Florêncio da Silva.

A escritura pública de compra e venda, entretanto, foi lavrada pela CODHAB diretamente em favor de Adélia Gonçalves Nogueira e Marcelo Rodrigo Gonçalves.

O ponto controvertido reside na obrigatoriedade – ou não - de prévio registro das cessões para fins de observância do princípio da continuidade, haja vista que o imóvel objeto da dúvida foi prometido à venda a Judivan Florêncio da Silva que, após promover o registro do contrato, garantiu para si o direito real à aquisição do imóvel.

Ocorre, no entanto, que a escritura pública de compra e venda foi lavrada pelo promitente vendedor em favor de terceiro que, a rigor, segundo o fólio real, não mantem nenhuma relação jurídica com o promitente comprador, o que afronta aquele princípio registral.

De fato, de acordo com artigos 195 e 237, ambos da Lei de Registros Públicos, os registros de imóveis são regidos, dentre outros princípios, pelo da continuidade registral.

Exige esse princípio que os títulos submetidos a registro obedeçam a uma ordem lógica e sequencial quanto à titularidade do imóvel, de modo que haja um encadeamento de titularidades e o transmitente de um direito seja aquele que consta no registro como seu titular.

Ocorre que, no entanto, ainda que o compromisso de compra e venda tenha sido registrado e, em consequência, conferido eficácia erga omnes ao direito aquisitivo do promitente comprador, tal registro, por si só, não transfere a titularidade do domínio ao promitente comprador.

Dessa forma, subsiste ao promitente vendedor a legitimidade para celebrar, diretamente, escritura definitiva com terceiro.

Fica ressalvada, no entanto, a expressa disposição legal garantida no artigo 447, do Código Civil, quanto aos riscos da evicção.

Anote-se que o registro da promessa de compra e venda, de forma isolada, não constitui impedimento à lavratura de escritura de compra e venda em favor de terceiro, especialmente quando este demonstra ter sucedido, ainda que sem registro, a posição jurídica do promitente comprador, conforme IDs 244562103, 244562104 e 244562104.

O encadeamento material da relação jurídica, embora não formalizado por meio de registro das cessões e mesmo não sendo obrigatório, encontra-se devidamente comprovado nos autos por meio da documentação apresentada.

Ademais, não há notícia de litígio, oposição de terceiros ou controvérsia quanto à titularidade do direito, o que afasta possível violação à segurança jurídica.

Nesse sentido, a própria jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça admite, em hipóteses semelhantes, a adjudicação do imóvel ao cessionário, ainda que não registrado o instrumento de cessão, como se extrai do REsp 1.698.807/RJ, Rel.

Min.

Herman Benjamin, DJe 19/12/2017: PROCESSUAL CIVIL E CIVIL.

PROMESSA DE COMPRA E VENDA.

CESSÃO DE DIREITOS.

ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA.

SÚMULA 239/STJ.

REEXAME DOS CONTRATOS FIRMADOS E DO CONTEXTO FÁTICO-PROBATÓRIO.

SÚMULAS 5 E 7 DO STJ.

FALTA DE PREQUESTIONAMENTO.

SÚMULA 282/STF. 1.

Hipótese em que o Tribunal local consignou (fl. 172, e-STJ): "Diante da cessão de direitos oriundos de promessa de compra e venda, os cessionários podem exigir do promitente vendedor - já quitado o preço - a outorga da escritura definitiva.

Trata-se de exigir cumprimento de obrigação de fazer, e não há necessidade de registro da cadeia de cessões, imponível apenas a quem quer o efeito real da promessa e posteriores cessões.

Como não há terceiro afetado, e já passadas décadas desde a promessa, a cessionária faz jus à adjudicação do imóvel em seu favor (súmula n º 239 do STJ)". 2.

O STJ possui jurisprudência de que na "ação de adjudicação compulsória não é necessária a participação dos cedentes como litisconsortes, sendo o promitente vendedor parte legítima para figurar no polo passiva da demanda" (AgRg no Ag 1.120.674/RJ, Rel.

Ministro Sidnei Beneti, Terceira Turma, DJe 13.5.2009). 3.

O entendimento adotado pelo Tribunal de origem, ou seja, de que a falta de registro do instrumento particular de promessa de compra e venda não impede a propositura de ação de adjudicação compulsória, está em sintonia com a orientação jurisprudencial do STJ, consolidada na Súmula 239/STJ. 4.

Além disso, para modificar o entendimento firmado no acórdão recorrido, seria necessário exceder as razões colacionadas no acórdão vergastado, o que demanda incursão no contexto fático-probatório dos autos, bem como examinar os contratos firmados, o que é impossível no Recurso Especial, ante os óbices contidos nas Súmulas 5 e 7 do STJ. 5.

Finalmente, ainda que se afastassem tais óbices, não se pode conhecer da irresignação contra a ofensa aos arts. 195 e 237 da Lei 6.015/1973 e aos arts. 4º, § 4º, e 20 do Decreto 55.738/1965, uma vez que os mencionados dispositivos legais não foram analisados pela instância de origem.

Ausente, portanto, o indispensável requisito do prequestionamento, o que atrai, por analogia, o óbice da Súmula 282/STF. 6.

Recurso Especial parcialmente conhecido e, nessa parte, não provido.

Assim, a escritura pública de compra e venda apresentada preenche os requisitos legais e encontra amparo no princípio da disponibilidade, além de não afrontar o da continuidade, haja vista que foi lavrada por quem detinha a titularidade registral do imóvel.

Face ao exposto, JULGO IMPROCEDENTE a dúvida.

Sentença registrada eletronicamente.

P.

I.

Certificado o trânsito em julgado, cumpra-se o disposto no inciso II do artigo 203 da Lei 6.015/1973.

Sem custas, consoante artigo 207 da Lei 6.015/73.

BRASÍLIA/DF, Data e hora da Assinatura Digital.

LUCIANA MARIA PIMENTEL GARCIA Juíza de Direito 2