TJDFT - 0704795-11.2025.8.07.0018

Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS 2VAFAZPUB 2ª Vara da Fazenda Pública do DF Número do processo: 0704795-11.2025.8.07.0018 Classe judicial: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) AUTOR: HOTEL PHENICIA LTDA REU: DISTRITO FEDERAL DECISÃO Cuida-se de ação de conhecimento ajuizada por HOTEL PHENICIA LTDA em desfavor do DISTRITO FEDERAL, partes qualificadas nos autos.

A autora narra que firmou contrato de compra e venda de um imóvel, situado na projeção “L” do setor hoteleiro, Taguatinga, Brasília/DF, no valor de R$ R$ 1.500.000,00 (um milhão e quinhentos mil reais).

Aduz que o valor da transação correspondeu ao efetivamente praticado no mercado, notadamente por se tratar de um lote com imóvel em construção.

Relata que, posteriormente, celebrou junto à Secretaria de Estado de Desenvolvimento Urbano e Habitação do Distrito Federal contrato de concessão do direito real de uso sobre a exploração da “área em avanço”, a título de “subsolo para garagem”, “espaço aéreo” de torres de circulação vertical e áreas de varanda e expansão de compartimento para instalações técnicas.

Alega que, para efeito de registro da concessão de direito real de uso, o DF considerou o valor da “área em avanço” como base de cálculo do ITBI, o qual foi avaliado em de R$ 20.142.315,00 (vinte milhões, cento e quarenta e dois mil trezentos e quinze reais) e impôs o recolhimento do imposto no valor de R$ 422.988,61 (quatrocentos e vinte e dois mil, novecentos e oitenta e oito reais e sessenta e um centavos).

Destaca que o ITBI do imóvel, ao tempo de sua aquisição, em 2022, foi lançado sob a base de cálculo de R$ 4.866.403,38.

Acrescenta que não há nenhuma lógica em avaliar a área concedida em valor quatro vezes maior ao do próprio imóvel.

Afirma que o ITBI incidente sobre a concessão do direito real de uso somente pode considerar a parcela acrescida ao imóvel, sob pena de configuração de bis in idem.

Sustenta a ilegalidade de ter se adotado como base de cálculo valor estabelecido unilateralmente pelo fisco.

Argumenta que, de acordo com o Decreto n.º 27.576/2006, a base de cálculo do ITBI sobre a concessão e direito real de uso deve corresponder a 70% do valor mercantil da transação, por retratar o seu valor venal.

Defende que a quantia apurada pelo DF gerou um recolhimento maior que o devido em R$ 391.488,61 (trezentos e noventa e um mil, quatrocentos e oitenta e oito reais e sessenta e um centavos), que deve ser restituído à contribuinte.

Ao final, requer a procedência do pedido para que o Distrito Federal seja condenado à repetição do indébito do valor pago em excesso, a título de ITBI, correspondente a R$ 391.488,61 (trezentos e noventa e um mil, quatrocentos e oitenta e oito reais e sessenta e um centavos).

Subsidiariamente, pede que seja determinada a devolução da quantia de R$ 336.688,34 (trezentos e trinta e seis mil, seiscentos e oitenta e oito reais e trinta e quatro centavos), a considerar como base do cálculo do ITBI o valor de avaliação do imóvel para lançamento de IPTU/TLP.

Ainda, em pedido subsidiário, requer que o DF seja condenado a devolver a quantia de R$ 314.693,15 (trezentos e catorze mil, seiscentos e noventa e três reais e quinze centavos), a considerar como base do cálculo do imposto o valor de avaliação do imóvel para lançamento de ITBI/ITCD, no ano de 2025.

Com a inicial, vieram documentos.

Custas recolhidas (ID 235170707).

A inicial foi recebida (ID 234696451).

Citado, o DF apresentou contestação (ID 234696451).

No mérito, defende que o Tema 1113 do STJ não se aplica ao caso, uma vez que o valor cobrado, a título de ITBI, refere-se à cessão do direito real de uso da área pública em 2024, o que dispensa a instauração de processo administrativo.

Acrescenta que a base de cálculo do imposto, na espécie, independente de declaração do contribuinte.

Aponta a impossibilidade de ser aplicada a base de cálculo do IPTU para cálculo do ITBI.

Pede a produção de prova pericial para apurar o valor do imóvel em condições normais de mercado e, no mérito, a improcedência dos pedidos.

A parte autor apresentou réplica (ID 245065903).

Após, vieram conclusos. É o relatório.

DECIDO.

Converto o feito em diligência.

Passo ao saneamento do processo, na forma do art. 357 do Código de Processo Civil (CPC).

A controvérsia cinge-se à base de cálculo do ITBI – imposto de transmissão de bens imóveis - a ser utilizada para cálculo do imposto em concessão de direito real de uso.

A autora defende, em síntese, que o ITBI sobre a concessão do direito real de uso somente deve considerar o valor da parcela acrescida ao imóvel, sob pena de configuração de bis in idem.

O Distrito Federal, por sua vez, sustenta que na hipótese em discussão não há uma declaração unilateral do contribuinte acerca do valor venal do imóvel, razão pela qual não é necessária a abertura de processo administrativo para que se proceda o lançamento de ofício.

A controvérsia, portanto, cinge-se à base de cálculo do ITBI na concessão do direito real de uso.

O ITBI incide sobre transmissão onerosa, de bens imóveis, por natureza ou acessão física, e de direitos reais sobre imóveis, exceto os de garantia, bem como cessão de direitos a sua aquisição, conforme art. 156, II, da Constituição Federal.

A respeito do imposto sobre a transmissão “inter vivos” de bens imóveis e direitos a eles relativos – ITBI, dispõe a Lei n.º 3.830/2006: Art. 2º O Imposto sobre a Transmissão “Inter Vivos” de Bens Imóveis e Direitos a eles Relativos - ITBI incide sobre: I – a transmissão “inter vivos”, a qualquer título, por ato oneroso, da propriedade ou domínio útil de bens imóveis por natureza ou acessão física; II – a transmissão “inter vivos”, a qualquer título, por ato oneroso, de direitos reais sobre imóveis, exceto os de garantia; III – a cessão de direitos à sua aquisição, por ato oneroso, relativos às transmissões referidas nos incisos anteriores. § 1º O Imposto refere-se a atos e contratos relativos a imóveis situados no território do Distrito Federal. § 2º Considera-se ocorrido o fato gerador do ITBI na data do instrumento ou ato que servir de título à transmissão ou cessão referidas neste artigo. § 3º Estão compreendidos na incidência do Imposto: I – a compra e venda; II – a dação em pagamento; III – a permuta; IV – a arrematação, a adjudicação e a remição; V – o excesso oneroso em bens imóveis na divisão de patrimônio comum ou partilhado, em virtude de dissolução da sociedade conjugal por separação judicial ou divórcio, de sucessão e de extinção de condomínio ou sociedade de fato; VI – a promessa de compra e venda na qual não foi pactuado arrependimento, registrada no Cartório de Registro de Imóveis, inclusive seu distrato e a cessão de direitos dela decorrentes; VII – a instituição de usufruto convencional sobre bem imóvel e sua extinção por consolidação na pessoa do nu proprietário; VIII – a instituição de direito real de uso e de superfície; IX – a cessão de direitos do arrematante ou adjudicatário, depois de assinado o auto de arrematação ou adjudicação; X – a cessão onerosa de direitos à sucessão; XI – qualquer ato judicial ou extrajudicial “inter vivos” que importe ou se resolva em transmissão onerosa de imóveis ou direitos reais sobre imóveis, exceto os de garantia.

Da análise dos dispositivos legais, verifica-se que é fato gerador do ITBI a transferência do direito real de uso mediante averbação da escritura pública frente ao Registro de imóveis.

A base de cálculo do imposto, por sua vez, é a expressão econômica do negócio jurídico, ou seja, o valor venal dos bens ou direitos transmitidos à época da operação.

Veja o disposto no art. 38 do CTN: Art. 38.

A base de cálculo do imposto é o valor venal dos bens ou direitos transmitidos.

Nesse sentido, na hipótese em comento, cabe ao Fisco declarar o declarar o valor da negociação no contexto da transação específica que envolve área pública, ou seja, o valor de mercado do direito real de uso objeto da concessão.

Importante ressaltar que tal valor não pode ser arbitrado pelo ente público sem respaldo técnico, tampouco corresponde ao valor venal do imóvel inteiro, o que pode ser excessivo e ilegal, já que o contribuinte não está adquirindo a propriedade plena.

Conclui-se, portanto, que não se aplica ao caso o Tema 1113 do Superior Tribunal de Justiça (STJ), pois este restringe-se à cessão de direitos aquisitivos decorrentes de promessa de compra e venda, voltados à transferência da propriedade, com caráter negocial e finalidade de aquisição plena do domínio.

No presente caso, o Fisco não justificou o valor da negociação, apontado em R$ 20.142.315,00, montante esse muito superior ao preço público definido no Contrato de Concessão de Direito Real de Uso sobre Imóvel do Distrito Federal nº 021/2024 (ID 234423247), ainda que se considerada a vigência da concessão de 30 anos.

Não obstante o valor da transação declarado goze da presunção de veracidade, diante da discordância entre o valor atribuído pelo Fisco e aquele apontado pelo contribuinte como sendo o valor real de mercado, é imprescindível a produção de prova pericial, por se tratar de conhecimento técnico especializado, que este Juízo carece.

Ante o exposto, DEFIRO a prova pericial, requerida pela parte ré na contestação, na forma do art. 370 do CPC, para que seja indicado o valor real de mercado da concessão de direito real de uso indicada no contrato de ID 234423247, para fins de definição da base de cálculo do ITBI.

Ficam as partes intimadas para indicação de quesitos e assistentes técnicos, no prazo de 15 dias.

Na oportunidade, deverão as partes juntar a documentação que entendem por necessária para assegurar o legítimo cotejo das informações indispensáveis à aferição do apontado pagamento a maior.

Transcorrido o prazo ou com manifestação, retornem os autos conclusos para nomeação de perito, que deverá ser intimado para apresentar proposta de honorários, de forma detalhada, com indicação das horas necessárias e da atividade correspondente, no prazo de 5 dias.

Da proposta, dê-se vista às partes pelo prazo de cinco dias.

Por fim, retornem os autos conclusos para homologação da proposta de honorários periciais.

Os honorários periciais serão adiantados pelo réu, tendo em vista que a prova requerida pelo ente público, conforme prevê o art. 95 do CPC.

Com o depósito do adiantamento, o perito será intimado para iniciar a perícia, devendo o laudo pericial ser apresentado no prazo de 15 dias.

Declaro o feito saneado.

Intimem-se AO CJU: Intimem-se as partes para indicação de quesitos e assistentes técnicos. (Prazo: 15 dias para autora; 30 dias para o DF, considerada a dobra legal).

Após, retornem conclusos para nomeação de perito.

BRASÍLIA-DF, assinado eletronicamente.

DANIEL EDUARDO BRANCO CARNACCHIONI Juiz de Direito