TJDFT - 0722978-84.2025.8.07.0000

Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete da Desembargadora Carmen Bittencourt Número do processo: 0722978-84.2025.8.07.0000 AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: ARNALDO CANEDO NASCIMENTO AGRAVADO: HC INCORPORADORA S/A, MAX EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA e CONDOMÍNIO RESIDENCIAL PREMIER RESIDENCE DECISÃO Trata-se de agravo de instrumento interposto por ARNALDO CANEDO NASCIMENTO contra a r. decisão proferida pelo d.

Juízo da 8ª Vara Cível de Brasília que, em sede da ação demarcatória c/c obrigação de fazer, repetição de indébito, indenização por danos materiais e morais n. 0704291-05.2025.8.07.0018, ajuizada pelo agravante em desfavor de HC INCORPORADORA S/A, MAX EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA e CONDOMÍNIO RESIDENCIAL PREMIER RESIDENCE, indeferira a tutela de urgência que pretendia reduzir a base de cálculo das taxas condominiais, bem como determinar que o condomínio réu se abstenha de utilizar área de 56,34m², identificada na petição inicial.

Em suas razões recursais (ID. 72702236), o agravante narra que é proprietário de uma loja no Setor de Hotéis e Turismo Norte, e alega ter sido prejudicado pela incorporação não autorizada, pelo Condomínio, de uma área privativa que consta em sua escritura.

Aduz que tal área, correspondente a 56,34m², ainda compõe a base de cálculo relativa às cobranças de taxas condominiais que lhe são dirigidas.

O agravante insurge-se relativamente à decisão que indeferira a tutela de urgência, ao fundamento de que estaria desprovida de fundamentação, bem como alegando que não teria adequadamente analisado a prova pré-constituída, ou sequer esclarecido quanto à inexistência de dano grave, de difícil ou impossível reparação.

Declara que já diligenciou perícia técnica no local, desenvolvida na área em questão, que concluíra ser de fato menor do que a descrita na escritura pública e que fora registrada em cartório.

Acrescenta que o expert demonstrara que o imóvel, outrora uno, fora subdividido em vários setores, mas que há evidências construtivas de que compunha, anteriormente, a metragem total indicada pelos documentos que foram objeto de negociação, e que lastrearam o contrato de compra e venda.

No que tange ao risco de dano grave e à probabilidade de provimento do recurso, argumenta que a manutenção da cobrança indevida das taxas condominiais causa-lhe um agravamento financeiro significativo, especialmente em razão de sua idade avançada – 82 anos.

Ressalta que o prejuízo material não é apenas econômico, mas também afeta sua qualidade de vida, uma vez que ele continua a pagar consectários decorrentes de um bem que não utiliza, bem ainda não dispõe da área como privativa, eis que não detém a posse direta.

Com esses argumentos requer, em sede de cognição sumária, a antecipação da tutela recursal, a fim de que seja determinada a suspensão da cobrança das taxas condominiais decorrentes da área não usufruída.

No mérito, postula a reforma da r. decisão a fim de que, confirmando a tutela ora pleiteada, seja reduzida a base de cálculo utilizada para a cobrança da taxa condominial até a prolação de sentença em sede de cognição exauriente.

Esta Relatoria, consoante decisão proferida sob o ID. 72768065, determinou o recolhimento dobro do preparo recursal.

Preparo devidamente recolhido (ID. 72844485). É o relatório.

Decido.

Atendidos os pressupostos de admissibilidade, admito o processamento do recurso.

De acordo com o inciso I do artigo 1.019 do Código de Processo Civil, é permitido ao Relator do agravo de instrumento, “atribuir efeito suspensivo ao recurso ou deferir, em antecipação de tutela, total ou parcialmente, a pretensão recursal, comunicando ao juiz sua decisão”.

A concessão da antecipação dos efeitos da tutela recursal se constitui em instrumento de grande relevância no ordenamento jurídico processual, para assegurar a efetividade do provimento jurisdicional, em casos nos quais a demora na solução do litígio possa vir a causar dano para a parte.

Para fins de deferimento da antecipação dos efeitos da tutela recursal, contenta-se a lei processual com a probabilidade do direito e do provimento do recurso, e com o perigo de dano grave ou de difícil reparação, ou, ainda, o risco ao resultado útil do processo, consoante a dicção extraída do artigo 300, caput, c/c artigo 995, parágrafo único, ambos do Código de Processo Civil.

A controvérsia recursal a ser dirimida consiste em aferir a presença dos requisitos da probabilidade do provimento do recurso e do risco de dano grave, de difícil ou impossível reparação, autorizadores da excepcionalíssima antecipação dos efeitos da tutela recursal postulada em sede de cognição sumária de agravo de instrumento.

Da análise sumária dos argumentos vertidos pelo agravante nesta instância recursal, observa-se não estar caracterizada a plausibilidade do direito ou a urgência, a justificar a concessão da antecipação dos efeitos da tutela recursal.

Inicialmente, existem algumas ponderações que são indispensáveis para que se apure a inexistência do risco de dano grave, de difícil ou impossível reparação.

Assim sucede, pois, consoante contrato particular de compra e venda apresentado na origem (ID. de origem n. 233295214), o negócio jurídico fora pactuado em 06/10/2016 e, na ocasião, inclusive, com a participação inequívoca da construtora e incorporadora.

Ademais, ainda quanto ao perigo de dano, acrescento que, embora o recorrente alegue que a manutenção da área de 56,34m² como base de cálculo das cobranças condominiais lhe enseja encargos danosos, é ausente a demonstração, in concreto, da sua incapacidade financeira de manter os pagamentos que já vem realizando na última década, não havendo notícia da alteração da sua capacidade financeira, tampouco de parâmetros da cobrança que lhe tenham desproporcionalmente onerado em tempos recentes.

Em relação à probabilidade do provimento do recurso, melhor sorte não assiste ao agravante.

Observo que essa não é a primeira vez que a controvérsia é analisada pelo Poder Judiciário.

A consulta ao acervo de precedentes deste Eg.

TJDFT permite localizar o Acórdão n. 1.710.361, decorrente do julgamento da 1ª Turma Cível quando da APC 0730522-33.2019.8.07.0001, de Relatoria do Exmo.

Des.

Teófilo Caetano que, em sede de ação de reintegração de posse ajuizada pelo agravante em desfavor do Condomínio Premier Residence, ora agravado, assim concluíra: Dos elementos probatórios coligidos aos autos, consoante o apontado, ainda, no laudo pericial afastado, verifica-se que o autor, ora apelante, adquirira, em 06/10/2018, o imóvel delimitado como “Loja nº 02, situada no térreo do bloco I-04, Conjunto 02 – Trecho 01, do Setor de Hotéis e Turismo Norte (SHT/Norte), desta Cidade, com área privativa de 210,73m², área de uso comum de 151m², área total de 361,84m²; e, 01(uma) vaga de garagem (descoberta), identificada pelo número 190, situada no subsolo do mesmo empreendimento” [17].

Aludida loja, posteriormente, fora transformada em três apartamentos, nºs 26, 27 e 28, com a anuência do condomínio, consoante a Ata de Assembleia Geral Ordinária, datada de 22/10/2010.

Afere-se, ainda, que a área total privativa dos referidos apartamentos somada seria de cerca de 158 m², faltando, destarte, cerca de 52,73 m² para alcançar-se a área privativa total do imóvel, 210,73 m².

Contudo, conquanto o apelante, perante a realidade registral, de fato seja proprietário também da área sobejante, 52,73 m², dos elementos probatórios que emergem dos autos, não se afere que exercera posse sobre essa área, pois, desde a aquisição, somente tomara posse apenas dos três apartamentos apontados.

Outrossim, não se apreende do demonstrado nos autos que a área ocupada pertinente ao bicicletário, à escada, aos banheiros dos funcionários e à área de carga e descarga que apontara, constituiriam a aludida área sobejante prevista na escritura pública do imóvel, uma vez que estão localizadas no subsolo do empreendimento.

Já na escritura pública exibida pelo apelante, constara expressamente que o seu imóvel, com a sua área total de 361 m², está situado no térreo do empreendimento[18], sem qualquer menção à alguma parte do imóvel localizada no subsolo, a não ser a garagem de nº 190.

De outro lado, ainda que o alegado domínio sobre o subsolo pudesse ser pressuposto, por complemento da área faltante, o que se admite apenas título de argumentação, notadamente em se tratando a presente de ação possessória, efetivamente não restara demonstrado nos autos, tanto no aludido laudo pericial produzido, quanto na prova oral colhida, qualquer indício de posse, sobre a área de subsolo debatida, por parte do apelante, não servindo para tal desiderato a mera instalação de condensadora de ar condicionado na área da escada.

Como cediço, no caso de imóveis em condomínio que não possuem a área técnica respectiva para instalação da condensadora, como no caso, os condomínios, de modo geral, autorizam a instalação desta na área comum.

Destarte, a mera instalação desse equipamento no subsolo, por si só, não comprovaria a efetiva posse sequer da área da escada, ressaindo a mesma apreensão, com ainda mais razão, em relação à área do bicicletário, da escada, dos banheiros dos funcionários, e da área de carga e descarga que apontara.

Desse modo, fica patente que o condomínio não esbulhara qualquer imóvel do apelante, pois este não detém posse da área que individualizara, devendo o dissenso, no tocante à metragem e a localização, entre área negociada, a área registral e a área subsistente, ser decidida em ação própria competente, se o caso, não podendo ser resolvida em sede possessória, sobejamente, diante da sua cognição restrita.

Sob essa realidade, o que emerge indubitável dos fólios é que não há esbulho imputável ao condomínio, pois não evidenciada a posse ou mesmo a propriedade do apelante sobre a área individualizada, que, consoante elementos coligidos aos autos, cuida-se de área comum que, em dado momento, fora disponibilizada para instalação de suporte ao restaurante que funcionava no espaço em que hoje se encontram localizados os apartamentos do autor.

Lado outro, não se pode olvidar a realidade registral apresentada nos autos, segundo a qual o autor/apelante seria titular de área com metragem superior à alcançada pelos três apartamentos que erigira na área adquirida.

Sucede que, existindo dissenso entre a área negociada, a registral e a subsistente, a querela não pode ser resolvida em sede possessória, pois, diante de sua natureza, demanda o aviamento de ação petitória.

O acórdão restou assim ementado: CIVIL E PROCESSUAL CIVIL.

AÇÃO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE CUMULADA COM INDENIZAÇÃO POR LUCROS CESSANTES.

IMÓVEL CONTROVERTIDO INSERIDO EM CONDOMÍNIO EDILÍCIO. ÁREA CONTÍGUA À CONSTANTE DO TÍTULO DOMINIAL.

PROPRIETÁRIO E CONDÔMINO.

INVOCAÇÃO DE DIREITOS DE POSSE.

ALEGAÇÃO DE ESBULHO IMPUTADO AO CONDOMÍNIO. ÁREAS NEGOCIADA, REGISTRAL E A SUBSISTENTE.

DISSENSO.

EXISTÊNCIA.

DISCUSSÃO NO BOJO DE AÇÃO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE.

DISCUSSÃO ADSTRITA AOS LIMITES DA ÁREA ADQUIRIDA.

ALCANCE LIMITADO DA POSTULAÇÃO POSSESSÓRIA.

POSSE EXERCITA SOBRE ÁREA DITA REGISTRAL DESTINADA A USO COMUM.

IMPOSSIBILIDADE.

COMPROVAÇÃO DA CONDIÇÃO DE POSSUIDOR. ÔNUS DO POSTULANTE DA PROTEÇÃO POSSESSÓRIA (CPC, ART. 373, I).

EXERCÍCIO DA POSSE SOBRE A ÀREA POSTULADA.

NÃO DEMONSTRAÇÃO.

ESBULHO.

INEXISTÊNCIA.

DISCUSSÃO ACERCA DE PROPRIEDADE E DOMÍNIO.

REALIDADE REGISTRAL.

MATÉRIA AFETA A AÇÕES PETITÓRIAS.

AUTOR.

CERCEAMENTO DE DEFESA.

ALEGAÇÃO.

PROVA ORAL.

PRODUÇÃO.

COMPLEMENTO.

INÉRCIA DA PARTE.

CARACTERIZAÇÃO DO VÍCIO.

INVIABILIDADE.

SILÊNCIO.

PRECLUSÃO LÓGICA.

VÍCIO INEXISTENTE.

PRETENSÃO POSSESSÓRIA CUMULADA COM INDENIZATÓRIA.

VALOR DA CAUSA.

EXPRESSÃO DAS POSTULAÇÕES SOMADAS.

VALOR ATRIBUÍDO AO IMÓVEL OBJETO DA PRETENSÃO POSSESSÓRIA AGREGADO DO VALOR CORRESPONDENTE À PRETENSÃO INDENIZATÓRIA (CPC, ART. 292, V).

TRADUÇÃO DO PROVEITO ECONÔMICO.

CONSIDERAÇÃO PARA FIXAÇÃO DO VALOR DA CAUSA.

LEGITIMIDADE.

APELAÇÃO DESPROVIDA.

SENTENÇA MANTIDA.

HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS.

MAJORAÇÃO DA VERBA FIXADA (CPC, ART. 85, §§ 2º e 11). 1.Concluída e declarada encerrada a instrução probatória após, inclusive, a colheita de prova oral sem nenhuma oposição dos litigantes, seguindo-se a apresentação de alegações finais, quando novamente silenciara sobre a incompletude da prova oral que havia demandado, opera-se inexoravelmente a preclusão lógica recobrindo a faculdade que assistia à parte de demandar o complemento da prova produzida, tornando inviável que, deparando-se com desenlace dissonante das suas expectativas, avente que seu direito de defesa fora cerceado, à medida que a preclusão integra o acervo instrumental que guarnece o devido processo legal, obstando que questão resolvida seja reprisada de conformidade com o interesse do litigante como forma de ser assegurado o objetivo teleológico do processo, que é a resolução dos conflitos de interesses surgidos das relações sociais intersubjetivas (CPC, art. 505). 2.Conforme apregoa o legislador processual, a toda causa deve ser atribuído valor certo, ainda que não tenha conteúdo econômico imediatamente aferível, e, estabelecida essa premissa, legitimara que o juiz, de ofício ou mediante impugnação da parte contrária, retifique e adeque o valor agregado à ação pela parte autora quando aferido que não guarda conformidade com o conteúdo patrimonial em discussão ou com o proveito econômico perseguido, observados os parâmetros alinhados pelo legislado processual (CPC, arts. 291 e 292, §3º). 3.Conquanto inexistente parâmetro especificamente delineado para a mensuração do valor atribuído à ação de reintegração de posse, devendo traduzir o proveito econômico almejado com a pretensão, deve corresponder ao valor do título que aparelha a pretensão ou ao valor de mercado do imóvel que faz o objeto do pedido por refletirem o conteúdo pecuniário do conflito, ensejando que, não observado esse parâmetro, o valor agregado à causa seja adequado com base no valor do título que a lastreara, acrescido, se o caso, dos valores correspondentes aos demais pedidos deduzidos, se a pretensão possessória é apresentada em cumulação com pedidos de outra natureza, pois, em situação de cumulação objetivo de pedidos, o valor da causa deve traduzir o proveito advindo de toda a postulação (CPC, art. 292, VI). 4.Adstrita a controvérsia objeto da pretensão possessória ao dissenso estabelecido entre condômino e condomínio quanto à extensão da área de uso privativo adquirida pelo condômino, que demanda proteção possessória sobre área reputada compreendida no título dominial mas apossada pelo ente condominial e destinada a uso comum, invocando como sustentação a realidade registral, que indicaria que a área privativa da unidade adquirida excede aquela que lhe está sendo franqueada, não subsistindo atos de posse praticados pelo condômino antecedentemente à crise estabelecida, o ambiente possessório não se afigura como adequado para resolução do litígio, pois tem alcance a proteção de situação de fato, não compreendendo debate fiado e lastreado em questões dominicais. 5.De acordo com as formulações legais que regram a repartição do ônus probatório e estão impregnadas no estatuto processual civil, à parte autora está debitado o encargo de comprovar os fatos dos quais deriva o direito que invoca, e ao réu, de sua parte, está endereçado, em se rebelando contra a pretensão que fora aviada em seu desfavor, o ônus de comprovar a coexistência de fatos impeditivos, modificativos ou extintivos do direito invocado pela contraparte e em desfavor dos seus interesses, emergindo dessa regulação que, em sede de ação possessória, incumbe à parte autora comprovar que exercita ou exercitara atos de posse do bem objeto da pretensão, o esbulho ou turbação que a vitimara, a data em que ocorrera, a continuação da posse, embora turbada, ou sua perda, em caso de postulação reintegratória, e que os atos foram praticados pelo postado na angularidade passiva, derivando da insubsistência do acervo probatório a corroborar esses pressupostos a inviabilidade de obtenção da tutela do direito possessório demandado (CPC, arts. 373, I, e 561) 6.Recurso conhecido e desprovido.

Preliminar rejeitada.

Sentença mantida.

Unânime.

De fato, clarividente que a questão não comporta resolução em sede de cognição sumária e, simultaneamente, do ponto de vista temporal, estará estabilizada até eventual solução empreendida pelo Juízo originário em sede de cognição exauriente.

Isso porque, consoante se observa, para além da necessidade de análise em sede de cognição exauriente - após a aferição da legitimidade de acordo com a teoria da asserção, exercício do contraditório e ampla defesa, bem ainda da apuração de outras questões prejudiciais -, há divergência documental entre a previsão de que todo o imóvel do requerente deveria se encontrar no térreo, enquanto a área faltante, na exata proporção identificada, situa-se no subsolo, questão que precisa ser melhor esclarecida.

Pelas razões expostas, INDEFIRO O PEDIDO DE ANTECIPAÇÃO DOS EFEITOS DA TUTELA RECURSAL.

Intimem-se os agravados para, querendo, apresentarem contrarrazões no prazo legal.

Oficie-se ao Juízo de origem.

Dispensadas as informações, porquanto a consulta ao processo originário se mostra suficiente para o julgamento do agravo de instrumento.

Publique-se.

Intimem-se.

Oportunamente, retornem os autos conclusos.

Brasília/DF, 16 de junho de 2025 às 11:48:46.

Desembargadora Carmen Bittencourt Relatora