TJDFT - 0706748-37.2025.8.07.0009

Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS 1VARCIVSAM 1ª Vara Cível de Samambaia Número do processo: 0706748-37.2025.8.07.0009 Classe judicial: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) REQUERENTE: TIAGO VINICIUS TEIXEIRA GOMES, LIGIA SILVA DE ARAUJO GOMES REQUERIDO: ANOVA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS EIRELI SENTENÇA 1 - Relatório: Trata-se de ação de conhecimento sob o procedimento comum ajuizada por TIAGO VINICIUS TEIXEIRA GOMES e LIGIA SILVA DE ARAUJO GOMES em desfavor de ANOVA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS EIRELI.

Sustenta a parte autora na inicial (ID. 234755983) que celebrou contrato de compra e venda com a ré, com a previsão da entrega da unidade imobiliária para 12/2024, com tolerância de 180 dias.

Contudo, até a data do ajuizamento da ação, narra que a obra sequer foi iniciada, e que, definitivamente, não terá a conclusão até a data final estipulada, mesmo levando em consideração o prazo de tolerância.

Apresenta argumentos de direito que entende embasar seus pedidos.

Ao final, requer: (i) a antecipação dos efeitos da tutela a fim de que ocorra a suspensão de exigibilidade das prestações referentes ao contrato de promessa de compra e venda de imóvel firmado com a ré, e para que esta se abstenha de promover inscrição do nome da parte autora em cadastros de inadimplentes; (ii) no mérito, a rescisão do contrato firmado entre a parte autora e a ré, por culpa exclusiva da desta, e, consequentemente, a devolução da quantia paga; (iii) a condenação da ré ao pagamento de R$ 10.000,00 (dez mil reais), a título de danos morais; (iv) a condenação da ré ao pagamento de R$ 1.126,72 (mil cento e vinte e seis reais e setenta e dois centavos), a título de multa contratual; (v) a condenação da ré em custas e honorários advocatícios; (vi) a gratuidade de justiça.

A parte autora juntou procuração (ID. 234757500) e documentos.

Deferida a gratuidade de justiça e a tutela de urgência (ID. 236022636).

Citada, a ré apresentou contestação (ID. 239069594).

Na ocasião, sustentou que o suposto descumprimento contratual decorre de fatores imprevisíveis e extraordinários, como campanhas difamatórias em redes sociais e demandas judiciais em massa, que impactaram o fluxo de caixa e inviabilizaram o cronograma das obras, caracterizando caso fortuito ou força maior e ensejando a aplicação da teoria da imprevisão.

Argumentou, ainda, ser descabida a indenização a título de danos morais e que eventual devolução de valores deve observar o previsto em contrato e na Lei nº 4.591/1964, com ressarcimento após a expedição do habite-se, limitado aos valores comprovadamente pagos, descontada a multa contratual.

Ao final, pugnou pela improcedência do pedido autoral e pela condenação da parte autora nas verbas sucumbenciais.

A parte autora, intimada, apresentou réplica (ID. 241368104), oportunidade em que reforçou os argumentos esposados na inicial.

Os autos vieram conclusos para sentença. É O RELATÓRIO.

DECIDO. 2 - Julgamento antecipado: Versando a presente ação sobre matéria de direito e de fato e revelando-se a prova como exclusivamente documental, toma assento o julgamento antecipado da lide (art. 355, I, CPC/2015). 3 - Preliminares: Não identifico vícios que obstem a transposição para o mérito, estando presentes os pressupostos processuais de existência e validade do presente feito.

Passo, assim, à análise do mérito. 4 - Mérito: De início, destaca-se que se aplica à hipótese dos autos o Código de Defesa do Consumidor, eis que se trata de relação de consumo, em que as partes se enquadram no conceito de fornecedor e consumidor (art. 2° e 3° do CDC).

No caso apresentado, a controvérsia do feito cinge-se em aferir se houve descumprimento contratual por parte da ré, em razão do atraso da entrega da unidade imobiliária autônoma adquirida pela autora, assim como se há danos morais a serem indenizáveis.

Após análises dos fatos e argumentos expostos pelas partes, verifico assistir razão em parte à autora.

Isso porque resta absolutamente comprovado o descumprimento contratual por parte da ré, haja vista que já se encontra esgotado o prazo total para a entrega das unidades imobiliárias, incluindo o período de tolerância de 180 dias, cujo termo final ocorreu em 28/06/2025 (cláusula 7.1 – ID. 234761500, p. 4), sem que tenha havido, até o presente momento, qualquer comprovação ou notícia nos autos acerca da conclusão do empreendimento.

Além disso, inexiste nos autos indício e/ou documento que ao menos justifique eventual causa idônea para a não conclusão do empreendimento imobiliário dentro do prazo estipulado, ou, ainda, a elaboração de cronograma alternativo definindo novas datas para a entrega do empreendimento.

No que tange à alegação da ré de que estaria configurada hipótese de caso fortuito ou força maior, com fundamento na teoria da imprevisão prevista nos arts. 317 e 478 do Código Civil, evidente não ser possível a sua aplicação ao caso concreto.

Com efeito, os fatos apontados — ajuizamento de ações judiciais por consumidores, suspensão de pagamentos e dificuldades financeiras — não podem ser considerados imprevisíveis ou extraordinários, tratando-se, na verdade, do exercício regular do direito dos adquirentes e de situações inerentes à atividade empresarial do setor.

Ademais, a ré limitou-se a alegar genericamente tais circunstâncias, sem ao menos demonstrar, de forma concreta, em que medida esses fatores impactaram diretamente o andamento da obra ou impossibilitaram o cumprimento das obrigações contratuais assumidas.

Diante desse cenário, inconteste o inadimplemento contratual da construtora ré, caracterizado pela não entrega do imóvel no prazo convencionado.

Portanto, merece acolhimento o pedido de reconhecimento da inadimplência contratual antecipada por parte da ré, e, em consequência, a decretação da rescisão contratual por culpa exclusiva da construtora.

Nesse cenário, tendo a parte lesada pelo inadimplemento optado pela resolução do contrato, no caso em tela, deve-se aplicar o enunciado da Súmula de nº 543 do STJ, a saber: “Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.”.

Em consequência, uma vez que já se tem constatada que a rescisão contratual ocorreu em virtude de culpa exclusiva da ré, deve ocorrer a restituição integral dos valores vertidos em favor desta, não cabendo, nos termos da súmula supramencionada, a retenção de qualquer quantia a título de “ônus previstos no contrato para a rescisão contratual”, ou das hipóteses elencadas na Lei nº 4.591/64.

Desta forma, deverá ser restituído aos autores o valor histórico documentalmente provado nos autos, ou seja, o montante de R$ 39.834,26 (trinta e nove mil oitocentos e trinta e quatro reais e vinte e seis centavos) – o qual, inclusive, não restou impugnado de forma específica pela ré.

Além do mais, também cabível a pretensão autoral no que diz respeito à condenação da ré ao pagamento de multa contratual, uma vez que há a previsão contratual de cláusula penal (alínea “a” da cláusula 8.1 – ID. 234761500, p. 5) fixando multa compensatória de 2% sobre o valor a ser restituído à autora em caso de descumprimento contratual pelo atraso na entrega do imóvel.

No mais, ressalto que, embora exista previsão contratual estipulando que a incorporação se encontra submetida ao regime do patrimônio de afetação, certo que o patrimônio de afetação somente é constituído com a respectiva averbação no registro imobiliário, conforme prevê o art. 31-B da Lei nº 4.591/64.

No entanto, no caso em espécie, denota-se a inexistência de constituição do patrimônio de afetação, haja vista que inexiste averbação neste sentido na matrícula do imóvel objeto da avença, conforme se vê ao ID. 239071603.

Deste modo, não há que se falar em restituição de apenas 50% dos valores pagos, bem como da restituição do valor devido tão somente após a liberação do habite-se – como defendido pela ré.

Por fim, quanto ao pedido de indenização a título de danos morais, tem-se que esse é verificado in re ipsa, havendo a constatação, diante das circunstâncias fáticas e objetivas, de sua existência ou não.

No caso em tela, a situação descrita é de mero inadimplemento do resultado do contrato.

Com efeito, a reparação do dano moral busca minorar dor insuportável, violação direta da honra subjetiva e objetiva do lesado.

Não é apta para albergar casos em que há mero aborrecimento, decorrente de intempéries da vida social.

A insatisfação com o resultado contratual, assim, não seria capaz de trazer efeitos intensos e deletérios à parte autora, de forma a ensejar o arbitramento de dano moral.

A III Jornada de Direito Civil do CJF aprovou, a respeito do tema, o seguinte enunciado (159): “O dano moral, assim compreendido todo o dano extrapatrimonial, não se caracteriza quando há mero aborrecimento inerente a prejuízo material.” Tal enunciado aplica-se ao caso em questão, em que houve simples mora contratual da parte requerida, sem maiores consequências para os direitos personalíssimos da parte autora.

Em consequência, a parcial procedência do pedido, nos termos expostos, é medida que se impõe. 5 - Dispositivo: Ante o exposto, julgo PARCIALMENTE PROCEDENTE os pedidos para: 1) DECRETAR a resolução do contrato de ID. 234761500 celebrado entre as partes, desconstituindo-o por culpa exclusiva da ré; 2) CONDENAR a ré a restituir o valor histórico de R$ 39.834,26 (trinta e nove mil oitocentos e trinta e quatro reais e vinte e seis centavos) a favor dos autores; o referido valor será corrigido monetariamente a partir do pagamento de cada parcela, conforme art. 389, parágrafo único, CC, e acrescido de juros de mora pela SELIC, na forma do art. 406, § 1º, do CC, a partir da alteração legislativa referida (Lei n.º 14.905/2024). 3) CONDENAR a ré ao pagamento de multa contratual de 2% sobre o valor total a ser restituído aos autores, nos termos da cláusula 8.1, “a”, do contrato celebrado entre as partes, totalizando o valor histórico de R$ 796,68 (setecentos e noventa e seis reais e sessenta e oito centavos); o referido valor será corrigido monetariamente a partir da presente decisão, conforme art. 389, parágrafo único, CC; observe-se que não se devem computar juros de mora sobre a multa moratória (bis in idem).

Resolvo o mérito, nos termos do artigo 487, inciso I, do CPC.

Confirmo a decisão de ID. 236022636, que deferiu a tutela de urgência.

Cálculos na forma do art. 509, §2º, do CPC.

Cumprimento de sentença na forma dos artigos 523 e seguintes, do CPC.

Em razão da sucumbência recíproca, porém não equivalente, quanto aos pedidos demandados, condeno os autores ao pagamento de 20% das custas e dos honorários em favor do patrono da parte adversa, ficando a ré condenada em 80% das custas e dos honorários fixados.

Fixo os honorários sucumbenciais em 10% sobre o valor da condenação, tudo nos termos dos artigos 85 § 2º e 86, ambos do CPC, vedada a compensação dos honorários, resultando em 8% sobre o valor da condenação em favor do patrono dos autores, e 2% sobre o valor da condenação em favor do patrono da ré.

Nos termos do artigo 98, § 3º, do CPC, custas com exigibilidade suspensa quanto aos autores, sendo que os honorários são deles inexigíveis enquanto não provada a cessação da hipossuficiência pela outra parte.

Após o trânsito em julgado, proceda-se baixa na distribuição e remetam-se os autos para o arquivo.

Publique-se.

Intimem-se.

Sentença registrada eletronicamente. - Datado e assinado eletronicamente conforme certificação digital -

Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS 1VARCIVSAM 1ª Vara Cível de Samambaia Número do processo: 0706748-37.2025.8.07.0009 Classe judicial: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) REQUERENTE: TIAGO VINICIUS TEIXEIRA GOMES, LIGIA SILVA DE ARAUJO GOMES REQUERIDO: ANOVA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS EIRELI CERTIDÃO DE INTIMAÇÃO Nos termos da Portaria 2/2017, INTIMO a(s) parte(s) AUTORA(S) e REQUERIDA(S) a especificarem as provas que ainda pretendam produzir, no prazo comum de 05 (cinco) dias.

Observe-se que os requerimentos de produção probatória, além de fundamentados com indicação dos fatos que desejam ver esclarecidos por tais provas, estes devem guardar relação de pertinência com os pontos controvertidos da lide, sob pena de indeferimento.

Transcorrido o prazo, com ou sem resposta, remetam-se os autos conclusos.

Samambaia/DF, 4 de julho de 2025, 12:32:53.

CLEITON DE SOUSA LEAO Servidor Geral