TJDFT - 0715202-70.2025.8.07.0020

Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS 1VACIVAGCL 1ª Vara Cível de Águas Claras Telefone: 3103-8558 E-mail: [email protected] Horário de atendimento: 12:00 às 19:00 Processo n°: 0715202-70.2025.8.07.0020 Ação: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) CERTIDÃO Certifico que os Autores REGILA RODRIGUES DE LIMA e JOSÉ MARIA JUNIOR e o Réu BETTER EMPREENDIMENTOS LTDA apresentaram recurso de APELAÇÃO.

Ficam as partes apeladas intimadas a apresentarem contrarrazões no prazo de 15 (quinze) dias úteis.

Nos termos do art. 1010, §3º, apresentadas as contrarrazões ou transcorrido o prazo, os autos serão remetidos ao e.

TJDFT. Águas Claras/DF, 17 de setembro de 2025.

PATRICIA MARCIA COSTA DA FONSECA Servidor Geral Ao(À) Sr(a) ADVOGADO(A): Se for o caso, favor proceder à juntada de documentos nos autos (anexos) em formato PDF, para melhor visualização e agilidade na análise da demanda.

Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS 1VACIVAGCL 1ª Vara Cível de Águas Claras Número do processo: 0715202-70.2025.8.07.0020 Classe judicial: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) AUTOR: REGILA RODRIGUES DE LIMA, JOSE MARIA JUNIOR REVEL: BETTER EMPREENDIMENTOS LTDA SENTENÇA Trata-se de Ação de Indenização por Danos Materiais e Morais c/c Lucros Cessantes ajuizada por REGILA RODRIGUES DE LIMA e JOSÉ MARIA JÚNIOR em desfavor de BETTER EMPREENDIMENTOS LTDA, partes qualificadas nos autos.

Narram que adquiriu da ré um apartamento residencial na planta, do projeto do empreendimento imobiliário com destinação de uso misto: comercial e residencial, denominado de Infinity Residence.

Afirmam que “resolveu adquirir a unidade 1206 no 12º Pavimento, na Rua 36 Sul, lote 10/12 – Águas Claras – DF”, cujo prazo previsto para a conclusão e entrega das chaves em 31/07/2023.

Aduziram que ré acionou a cláusula que permitia a prorrogação da entrega em até 180 dias, sendo o prazo final 27/01/2024, mas a “empresa só concretizou a entrega efetiva da unidade livre e desembaraçado, visto que a averbação do habite-se do imóvel foi realizada em 19/06/2024”.

Alega que quitaram sua unidade em 25/11/22, mas ao visitar a unidade para realizar a quitação percebeu que, ao contrário do que constava no contrato, o 12º andar seria o 10º, não havendo no elevador o 1º andar, pois começa com 0, 2, 3, sendo 0 o da portaria, o 2º fixado como mezanino, e o 3º andar sendo o primeiro de apartamentos.

Sustenta que também a entrega do bem ocorreu fora do prazo, as chaves foram entregues em 15/04/24, mas só foi averbado o habite-se em 19/06/2024.

Ao fim, considerando atraso na entrega de 142 dias, requer: a) a condenação da requerida a pagar a multa contratual do item 7.2.2 de 1% (um por cento) mensalmente sobre o efetivamente pago pela Autora, por mês de atraso, totalizando o montante de R$ 42.923,80; b) aplique a inversão da cláusula 6.1, condenando a ré em 2% (dois por cento) mensalmente sobre o efetivamente pago pela Autora, totalizando o montante de R$ 66.552,72; c) Condene a Ré o pagamento mínimo do percentual de 10%, ou outro percentual que Sua Excelência entenda como coerente, do valor de R$ 894.245,93 (oitocentos e noventa e quatro mil, duzentos e quarenta e cinco reais e noventa e três centavos), efetivamente pago e devidamente atualizado desde 22/11/2022 a título de diferença referente ao andar; d) Condene a Ré ao pagamento, à título de danos morais, no valor de R$ 20.000,00 (vinte mil reais).

Regularmente citada, a parte requerida não apresentou contestação, sendo decretada a sua revelia (id. 246400186), vindo assim os autos conclusos para sentença. É o relatório.

Decido. É o caso de julgamento antecipado da lide, consoante artigo 355, I do CPC.

A parte requerida permaneceu inerte, não apresentando contestação no prazo legal, motivo pelo qual não se desincumbiu do ônus que lhe incumbia, nos termos do artigo 373, inciso II, do CPC, tampouco exerceu o dever de impugnar especificamente as alegações formuladas pela parte autora.

Ressalte-se, contudo, que referida presunção não conduz, de forma automática, à procedência do pedido, sendo imprescindível que a pretensão deduzida esteja amparada pelo conjunto probatório constante dos autos.

Assim, passa-se à análise das provas produzidas pela parte autora.

DO DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL REFERENTE ÀS ESPECIFICAÇÕES DO IMÓVEL.

A parte autora alega ter havido descumprimento contratual apto a ensejar a reparação por danos morais e materiais, sustentando que, ao comparecer à unidade para proceder à quitação do imóvel, constatou divergência entre a localização informada no contrato e a realidade do empreendimento, visto que o imóvel indicado como situado no 12º andar, na verdade, corresponde ao 10º.

Para a adequada apreciação da controvérsia, reputo oportuno registrar algumas definições técnicas pertinentes à matéria, notadamente diante da alternância de terminologias utilizada pela parte autora, que ora se refere ao imóvel como localizado no "12º andar", ora no "12º pavimento".

Nos termos do glossário constante no anexo único do Código de Edificações do Distrito Federal – COE/DF (Lei nº 6.138, de 26 de abril de 2018), “pavimento” é definido como o “espaço da edificação, fechado ou vazado, compreendido entre os planos de dois pisos sucessivos ou entre o piso e a cobertura respectiva”, ao passo que “subsolo” é conceituado como “qualquer pavimento da edificação situado abaixo do pavimento térreo”.

Sobre a numeração dos pavimentos, dispõe o art. 147 do COE-/DF que “o número de pavimentos deve ser contabilizado a partir do pavimento térreo, salvo quando a legislação de uso e ocupação do solo disponha em contrário”.

No que se refere à numeração dos pavimentos, dispõe o artigo 147 do Código de Edificações do Distrito Federal (COE/DF) que “o número de pavimentos deve ser contabilizado a partir do pavimento térreo, salvo quando a legislação de uso e ocupação do solo disponha em contrário”.

O referido diploma legal é regulamentado pelo Decreto Distrital nº 43.056/2022, o qual, por sua vez, traz em seu artigo 48 disposições mais detalhadas acerca da forma de contagem dos pavimentos, nos seguintes termos: Art. 48.

Os pavimentos devem receber a nomenclatura a partir do pavimento térreo da seguinte forma: I - o pavimento abaixo do térreo é denominado subsolo; II - o pavimento acima do térreo é denominado pavimento superior. § 1° Caso haja mais de um pavimento superior, a numeração deve ser crescente, a partir do pavimento mais próximo do térreo até o mais distante. § 2° Caso haja mais de um subsolo, a numeração deve ser crescente, a partir do pavimento mais próximo do térreo até o mais distante. § 3° Apenas um pavimento deve ser nomeado como térreo. § 4° O mezanino é considerado pavimento.

No contrato de promessa de compra e venda de id. 242764654 consta no item II “Do Objeto (Imóvel e suas características) que a “unidade imobiliária compõe o empreendimento [...] denominado de INFINITY RESIDENCE, atendendo à seguinte designação numérica e localização: unidade 1206 no 12º Pavimento, na Rua 36 sul, lote 10/12”.

Em seguida descreve que “à unidade imobiliária caberá 02 vaga(s) de garagem(ns) vinculada(s) de nº(s) 97 e 98, localizadas no pavimento 1º subsolo.

A partir da leitura das normas anteriormente mencionadas e da análise das cláusulas contratuais, não se verifica qualquer inconsistência entre a especificação da localização da unidade imobiliária e o que foi efetivamente entregue à parte autora.

Não há nos autos qualquer indicação de que a unidade adquirida estivesse descrita como situada no “12º andar”, sob essa ou qualquer outra nomenclatura semelhante, mas sim como localizada no 12º pavimento, conforme expressamente previsto.

A própria parte autora descreve que, no elevador do empreendimento Infinity Residence, a numeração dos andares inicia-se pelo “0”, correspondente à portaria, seguindo-se pelos números 2 e 3, sendo o “2” designado como mezanino e o “3” como o primeiro nível de unidades residenciais.

Dessa forma, a contagem dos pavimentos observa a seguinte lógica: Assim, resta claro que a unidade n.º 1206 se encontra no 12º pavimento, conforme pactuado contratualmente, ainda que esse corresponda ao que, pela percepção subjetiva da autora, seria o “10º andar”, dada a existência de pavimentos intermediários com outras finalidades (portaria, garagens, mezanino, etc.).

Importa ressaltar que, nos termos do artigo 48 do Decreto Distrital nº 43.056/2022, os pavimentos localizados abaixo do térreo devem ser expressamente denominados como “subsolo”, não sendo o caso dos pavimentos identificados neste empreendimento, que integram a contagem regular a partir do térreo (pavimento 0).

Portanto, não há que se falar em qualquer irregularidade ou descumprimento contratual quanto à localização da unidade que venha a ensejar pedidos de indenização por danos materiais ou morais, impondo a improcedência desses pedidos com tal fundamento.

DO DESCUMPRIMENTO DO PRAZO CONTRATUAL DE ENTREGA DO IMÓVEL No item IV do contrato de promessa de compra e venda consta que a data PREVISTA para a entrega da obra do Empreendimento seria em 31/07/2023.

Na cláusula 7.1, do capítulo 2, consta disposição que permite uma tolerância ou prorrogação automática de 180 (cento e oitenta) dias, para mais, independentemente de motivo, além do cômputo de caso fortuito ou força maior devidamente comprovado, implicado como termo final o dia 27/01/2024, e com a seguinte previsão de indenização compensatória: 7.2.2.

Se a conclusão das obras ou entrega do imóvel ultrapassar o prazo de tolerância e desde que o(s) COMPRADOR(ES) não tenha(m) dado causa ao atraso, bem como não se tratar de resolução contratual, a VENDEDORA pagará ao(s) COMPRADOR(ES) adimplente(s), por ocasião da entrega do imóvel, uma indenização compensatória no valor mensal e equivalente a 1% (um por cento) do valor efetivamente pago pelo(s) COMPRADOR(ES) à VENDEDORA (§ 2º, do artigo 43-A, da Lei nº 4.591/64).

A conclusão das obras será caracterizada pela emissão do respectivo “habite-se”, salvo se o mesmo não for expedido por culpa exclusiva dos órgãos públicos.

Neste último caso, as obras serão consideradas concluídas se estiverem ou possuírem condições de uso e habitabilidade.

A própria parte autora, em sua petição inicial, admite expressamente que “o Habite-se do empreendimento Infinity Residence só foi obtido bem depois do prazo fixado no contrato, em 27/03/2024”.

Destaca-se que o marco para a caracterização do atraso na entrega do imóvel, para fins de indenização compensatória, é a data de emissão do Habite-se, e não a averbação deste no cartório de registro de imóveis, como pretende sustentar a parte autora.

Assim, considerando o prazo contratual com a devida tolerância (até 27/01/24), o atraso se limitou a dois meses, deixando esse fato de ser controvertido nos autos pela própria admissão da autora da data de emissão do habite-se.

Ressalte-se, por fim, que a data de emissão do Habite-se (27/03/24), conforme confessada pela própria parte autora, mostra-se compatível com os demais elementos constantes dos autos, o que reforça a conclusão de que o imóvel estava disponível para uso (e assim foi feito) logo após a emissão do Habite-se.

DO PEDIDO DE CONDENAÇÃO DE INCIDÊNCIA DA MULTA CONTRATUAL DO ITEM 7.2.2 E DE INVERSÃO DE PENALIDADES DA INVERSÃO DA CLÁUSULA 6.1.

A parte autora alega que, entre as datas de 6/03/2021 a 22/11/2022, realizou o pagamento integral do valor de R$ 894.245,93 (oitocentos e noventa e quatro mil, duzentos e quarenta e cinco reais e noventa e três centavos).

Diante da ausência de contestação por parte da requerida e considerando que o valor encontra respaldo na escritura pública juntada aos autos (id. 242764658), datada de 31/10/22, reconhece-se como incontroverso o montante efetivamente pago.

Nos termos da cláusula 7.2.2 do contrato, sobre o valor total pago deve incidir a multa compensatória de 1% ao mês, em razão do atraso na entrega do imóvel, que, conforme já reconhecido, foi de dois meses.

Assim, a indenização compensatória devida corresponde a 2% sobre 894.245,93 (oitocentos e noventa e quatro mil, duzentos e quarenta e cinco reais e noventa e três centavos), totalizando R$17.884,91 (dezessete mil, oitocentos e oitenta e quatro reais e noventa e um centavos).

Trata-se de obrigação contratual imposta à vendedora, ora requerida, prevista de forma expressa no instrumento particular.

Considerando o princípio do equilíbrio contratual, impõe-se, por analogia, a aplicação recíproca da cláusula 6.1, que disciplina os efeitos do inadimplemento em caso de mora do comprador.

Referida cláusula assim dispõe: 6.1.

A mora do(s) COMPRADOR(ES) no pagamento de qualquer valor do preço ocorrerá sempre de pleno direito, independentemente de aviso ou notificação, judicial ou extrajudicial, de modo que a falta de pagamento, mesmo que parcial, no respectivo vencimento, acarretará a incidência dos juros de mora de 1% (um por cento) ao mês, e da multa moratória, no percentual de 2% (dois por cento), calculados tanto os juros quanto a multa sobre o valor da parcela devida, inclusive com a correção monetária pelo índice ajustado neste instrumento e demais incidências, até a data do efetivo pagamento, devendo o principal e seus acessórios serem pagos diretamente à VENDEDORA Dessa forma, por simetria e com base no princípio da boa-fé objetiva, condeno a parte requerida ao pagamento de juros de mora de 1% ao mês, multa moratória única de 2% sobre o valor da indenização compensatória (R$17.884,91), bem como à atualização monetária a partir do inadimplemento contratual — o qual se configurou após o término do prazo pactuado, acrescido do período de tolerância de 180 dias, ou seja, a partir de 27/02/2024.

DA INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS EM RAZÃO DA DIFERENÇA REFERENTE AO ANDAR E DOS DANOS MORAIS.

Conforme já exposto nos itens anteriores não há que se falar em qualquer irregularidade ou descumprimento contratual quanto à localização da unidade que venha a ensejar pedidos de indenização por danos materiais ou morais.

Em relação a pedido de indenização por danos morais, Sérgio Cavalieri ensina que: O dano deve ser de tal modo grave que justifique a concessão de uma satisfação de ordem pecuniária ao lesado.

Nessa linha de princípio, só deve ser reputado dano moral a dor, vexame, sofrimento ou humilhação que, fugindo à normalidade, interfira intensamente no comportamento psicológico do indivíduo, causando-lhe aflições, angústia e desequilíbrio em seu bem-estar.

Mero dissabor, aborrecimento, mágoa, irritação ou sensibilidade exacerbada estão fora da órbita do dano moral, porquanto, além de fazerem parte da normalidade do nosso dia a dia, no trabalho, no trânsito, entre os amigos e até no ambiente familiar, tais situações não são intensas e duradouras, a ponto de romper o equilíbrio psicológico do indivíduo.

Se assim não se entender, acabaremos por banalizar o dano moral, ensejando ações judiciais em busca de indenizações pelos mais triviais aborrecimentos. (CAVALIERI FILHO, Sérgio.

Programa de Responsabilidade Civil, 2ª ed.

Malheiros Editores, 2003, p. 99).

Assim, para que um dano moral seja passível de indenização, ele precisa causar à vítima uma séria agressão à sua imagem, integridade física, honra ou um profundo sofrimento em sua esfera íntima e psicológica.

Esse sofrimento deve ser capaz de deixar consequências prejudiciais em sua vida cotidiana, como, por exemplo, quando há uma séria humilhação pública, a perda de um ente querido ou lesões corporais significativas.

No caso em análise, não se verifica a ocorrência de dano moral passível de indenização em favor da parte autora.

O único ilícito civil cometido pela ré se configurou no atraso de dois meses na entrega o imóvel.

Em sua narrativa, a autora não descreve qualquer fato concreto que demonstre que tal atraso tenha efetivamente lhe causado abalo moral.

Conforme preceitua a teoria da responsabilidade civil, para que haja dever de indenizar, é necessária a presença cumulativa de três elementos: conduta (ação ou omissão) ilícita, nexo de causalidade e dano.

No presente caso, não há prova nos autos da existência de qualquer dano moral efetivo, razão pela qual o pedido indenizatório não merece acolhimento.

Ante o exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE o pedido para condenar a parte ré ao pagamento de multa compensatória, no percentual de 1% ao mês, em razão do atraso na entrega do imóvel, pelo período de dois meses, totalizando o valor original de R$17.884,91 (dezessete mil, oitocentos e oitenta e quatro reais e noventa e um centavos).

O referido montante deverá ser atualizado monetariamente conforme estabelecido na fundamentação desta sentença.

Face a sucumbência recíproca, condeno as partes ao pagamento das custas e honorários advocatícios na proporção de 50%.

Fixo os honorários em 10% do valor da condenação nos termos do art. 85, §2º e § 14 do Código de Processo Civil.

Embora se reconheça a existência de sucumbência recíproca, deixo de condenar a parte autora ao pagamento de honorários advocatícios relativos aos pedidos não acolhidos, tendo em vista a ausência de contestação e a não constituição de patrono pela parte ré, circunstâncias que afastam a atuação processual efetiva da parte adversa e, por consequência, a fixação de verba honorária em seu favor.

Transitada em julgado, arquivem-se os autos, sem prejuízo de desarquivamento a pedido da parte.

Sentença registrada eletronicamente.

Publique-se.

Intime-se.

BRASÍLIA, DF, 21 de agosto de 2025 20:38:31.

MARCIA ALVES MARTINS LOBO Juiz de Direito

Número do processo: 0715202-70.2025.8.07.0020 Classe judicial: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) AUTOR: REGILA RODRIGUES DE LIMA, JOSE MARIA JUNIOR REU: BETTER EMPREENDIMENTOS LTDA DECISÃO INTERLOCUTÓRIA Promova-se a desmarcação da opção "Juízo 100% Digital, pois ausentes os requisitos exigidos pela Portaria Conjunta n. 29 de 19/04/2021.

Deixo de designar a audiência de conciliação prevista pelo artigo 334, caput, do CPC/15, uma vez que a experiência deste juízo demonstra que a probabilidade de acordo entre as partes, em casos como o presente, é extremamente baixa, não se revelando condizente com a garantia da razoável duração do processo a designação de ato desprovido de qualquer utilidade prática. .

Contudo, no caso de acordo firmado entre as partes, inexiste óbice para que venham aos autos os termos da avença para homologação por este juízo, desde que observados os requisitos legais.

Cite-se o réu a apresentar contestação em 15 dias, observada a regra do art. 231, I, do CPC.

Advirto que eventuais documentos devem ser anexados aos autos no formato PDF.

Frustrada a diligência de citação da parte ré, fica, desde já, autorizada a busca junto aos sistemas informatizados dos quais o juízo tem acesso outro(s) endereço(s) da parte requerida(s), aditando o mandado de citação com todos os endereços porventura encontrados nos referidos sistemas, caso a parte autora requeira.

Frustrada a diligência novamente, certifique-se, ficando desde já deferida a citação por edital (com prazo de vinte dias), condicionada a pedido do autor neste sentido, no prazo de cinco dias, a contar da certidão de frustração da última diligência de citação.

Não vindo pedido de citação por edital da parte autora no prazo acima estipulado, conclusos para extinção. Águas Claras, DF, 16 de julho de 2025 12:40:03.

MARCIA ALVES MARTINS LOBO Juíza de Direito