TJDFT - 0727058-91.2025.8.07.0000

Processo : 0727058-91.2025.8.07.0000 DECISÃO Cuida-se de agravo de instrumento da resp. decisão (id. 239107529 dos autos originários n. 0706799-98.2018.8.07.0007) que indeferiu o pedido de retificação da carta de arrematação para que conste como proprietária do imóvel arrematado Magnólia Gonzaga de Moura, a fim de viabilizar o registro da alienação em favor da arrematante.

Relatou e fundamentou o juízo singular: Cuida-se de execução de título extrajudicial fundada em débitos condominiais, na qual foi realizada a alienação judicial, por iniciativa particular do exequente, do imóvel descrito como sala nº 108, situada no primeiro andar do prédio edificado no lote nº 380, QI 03, Setor Leste Industrial, Gama/DF, matrícula nº 11.312 do 5º Ofício de Registro de Imóveis do Distrito Federal, em favor de CAMILA FEITOSA GIMENEZ, CPF nº *34.***.*10-97, conforme Carta de Arrematação expedida ao ID 232629996.

Noticia a arrematante, contudo, a existência de embaraços à formalização da transferência registral do imóvel junto ao cartório competente, em virtude de o bem constar ainda em nome da proprietária originária, Magnólia Gonzaga de Moura, não figurando a executada Lorena Roberta de Jesus como titular de domínio na matrícula do imóvel (nota de exigência ao ID 238913968).

O Condomínio exequente, por sua vez, peticionou ao ID 238913964 requerendo a retificação da Carta de Arrematação para que conste como proprietária a Sra.

Magnólia Gonzaga de Moura, a fim de viabilizar o registro da alienação em favor da arrematante.

O pedido, contudo, não comporta acolhimento.

Nos termos do art. 1.245, §1º, c/c o art. 1.227, ambos do Código Civil, a transmissão da propriedade imóvel somente se opera com o registro do título translativo no Cartório de Registro de Imóveis, de modo que, na ausência de registro, o alienante continua a ser reputado proprietário.

Todavia, no processo executivo, a constrição e posterior alienação judicial recaem sobre os direitos que o executado detém sobre o bem, os quais podem incluir a posse e a posição contratual, ainda que não formalmente registrados, conforme prevê o art. 901 do CPC.

Portanto, eventual ausência de registro anterior em nome da executada não invalida a arrematação, mas tampouco autoriza a inserção de nome diverso na Carta de Arrematação, sob pena de afronta ao princípio da continuidade registral, segundo o qual só se admite a inscrição de atos que guardem nexo com a cadeia dominial constante da matrícula imobiliária.

A pretensão de fazer constar como alienante ou proprietária no título judicial pessoa diversa da executada — ainda que esta figure como titular dominial no fólio real — extrapola os limites da execução e da atuação do juízo, por implicar o reconhecimento indireto de vínculo jurídico entre a arrematante e terceiro estranho aos autos, cuja manifestação de vontade ou contraditório sequer foram oportunizados.

Assim, a regularização dominial e o atendimento às exigências formuladas pelo Cartório de Registro de Imóveis incumbe exclusivamente à arrematante, que deverá providenciar, às suas expensas, os atos extrajudiciais necessários à formalização do domínio.

Ante o exposto: 1.

Indefiro o pedido de retificação da Carta de Arrematação formulado pelo exequente ao ID 238913964, por ser incompatível com o princípio da continuidade registral e com os limites objetivos da execução; 2.

Esclareça-se à arrematante que a regularização registral do imóvel arrematado, bem como o cumprimento de eventuais exigências formuladas pelo Cartório de Registro de Imóveis, inclusive o pagamento de emolumentos, ITBI e demais tributos e encargos incidentes sobre a transmissão da propriedade, são de sua inteira responsabilidade, nos termos do art. 901 do CPC e da decisão judicial proferida ao ID 149545527.

O EXEQUENTE-AGRAVANTE relata que ajuizou a execução em razão de inadimplemento de despesas condominiais relacionadas à sala 108 do Condomínio Real Center.

Aduz que, embora a executada estivesse na posse do imóvel, este se encontrava registrado em nome de Magnólia Gonzaga de Moura, razão pela qual requereu sua citação e inclusão no polo passivo da demanda, o que foi deferido pelo juízo a quo.

Acrescenta que, embora devidamente citada e oportunizado o contraditório, a proprietária registral não veio aos autos para apresentar qualquer impugnação quanto à penhora.

Questiona que, embora a proprietária registral tenha “sido tratada como parte executada durante o feito processual (ID 113784757), na qualidade de propriedade do imóvel em tela, sendo-lhe, inclusive, oportunizado o contraditório e a ampla defesa, conforme demonstrado nas AR’s apresentadas, aquele Douto Juízo indeferiu pedido para fazer constar na Carta de Arrematação a parte MAGNÓLIA GONZAGA DE MOURA”.

Reforça que a decisão agravada é contraditória, pois reconhece que a transferência da titularidade somente ocorre com o registro, mas impede que o título judicial reflita corretamente a cadeia dominial, inviabilizando o registro da arrematação no cartório de imóveis.

Afirma que a obrigação decorrente das taxas condominiais tem natureza propter rem, sendo legítima a execução tanto contra o possuidor quanto contra o proprietário do bem, conforme jurisprudência consolidada, inclusive do Superior Tribunal de Justiça.

Ressalta que o juízo, ao negar a retificação da Carta de Arrematação sob o fundamento de ausência de contraditório, ignorou que a proprietária registral fora citada, teve ciência da constrição e não apresentou defesa, o que afasta qualquer alegação de cerceamento de defesa.

Requer a concessão de tutela de urgência para garantir a emissão da carta de arrematação em conformidade com a cadeia registral e evitar prejuízo material à arrematante, tendo em vista o perigo da demora, diante do prazo exíguo para cumprimento das exigências do cartório imobiliário e a possibilidade de perda de valores expressivos.

Decido.

Admito o agravo de instrumento com fulcro no art. 1.015, parágrafo único, do CPC.

A tutela provisória de urgência deve ser concedida quando houver elementos nos autos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo, nos termos do art. 300 do CPC.

Inicialmente, necessário um resumo do histórico do andamento processual dos autos originários.

Na origem, o agravante propôs execução de título extrajudicial contra a agravada (LORENA ROBERTA DE JESUS), para a cobrança de despesas condominiais, alegando que a executada seria a proprietária do imóvel gerador do débito em execução, caracterizado pela sala 108 do Condomínio do Edifício Real Center, localizado na Quadra 03, Lote 380, Setor Industrial, Gama/DF, registrado sob a matrícula nº 11312 no 5º Ofício do Registro de Imóveis do Distrito Federal.

Posteriormente, o agravante pediu inclusão no polo passivo de MAGNOLIA GONZAGA DE MOURA, por constar no registro de imóveis como a proprietária do imóvel objeto da cobrança (id. 53517538 na origem).

O pedido foi acolhido para determinar a intimação tanto da “parte executada (por meio da Curadoria Especial), quanto [d]a proprietária do imóvel (pessoalmente) da penhora realizada” (id. 61477670 na origem).

Regularmente intimada pessoalmente (id. 66606767 na origem), a proprietária registral do imóvel não ofereceu qualquer defesa (id. 75433152 na origem).

Novamente, intimada da penhora e avaliação do imóvel, a proprietária registral nada disse nos autos (id. 121958814 na origem).

Veio aos autos a executada (LORENA) com proposta de acordo (id. 135218532 na origem), juntando, na ocasião, cópia de escritura pública de compra e venda do imóvel em referência, datada de 02/12/2008, tendo como compradora Magnólia Gonzaga de Moura (id. 135218529 – p. 1/2 na origem) e procuração desta, datada de 15/04/2011, cedendo seus direitos sobre o imóvel à executada Lorena Roberta de Jesus (id. 135218529 – p. 3/4 na origem).

A proposta de acordo foi recusada pelo exequente-agravante (id. 138083404 na origem).

Após deferimento de alienação por iniciativa particular do imóvel penhorado, sobreveio decisão intimando “o exequente para, no prazo de 15 (quinze) dias, comprovar a condição de possuidora ou proprietária do imóvel que originou o débito aqui executado, em relação à executada Lorena Roberta de Jesus, juntando o respectivo documento comprobatório (instrumento de compra e venda ou contrato de locação), sob pena de desconstituição da penhora” (id. 175499529 na origem).

O exequente-agravante apresenta manifestação informando que a questão da propriedade do imóvel foi esclarecida anteriormente (id. 177966295 na origem).

Depois, intimada “a parte executada para esclarecer objetivamente qual a relação jurídica possui com a terceira MAGNÓLIA GONZAGA DE MOURA, sua responsabilidade em relação ao imóvel cujas taxas condominiais são executadas nos presentes autos, bem como qual a negócio subjacente que ocasionou a procuração acostada” (id. 191988834 na origem), Lorena esclareceu que comprou o imóvel de Magnólia Gonzaga de Moura, antiga proprietária (id. 197551706 na origem).

Foi determinando encaminhamento dos autos para promoção dos atos de alienação por iniciativa própria, nos termos do art. 880 do CPC (ids. 201799249 e 212237687 na origem), o que obteve êxito (id. 220752758 na origem).

Decorrido o prazo do art. 903, § 2º, do CPC, com intimação para recolhimento de eventuais tributos (id. 230459176 na origem), foi determinado expedição da respectiva carta de arrematação (id. 232091626 na origem).

Todavia, conforme nota de exigência registral (id. 238913968 na origem), a arrematante não conseguiu efetivar o registro da carta de arrematação, porque o imóvel não se encontra registrado em nome da executada.

Feito esse escólio, com razão o agravante.

Com efeito, tratando-se de inadimplemento de cotas condominiais, é inquestionável que a dívida decorre de uma obrigação propter rem, isto é, “em razão da coisa”.

E especificamente às dívidas condominiais, uma de suas características é a possibilidade de penhora do próprio bem que deu origem ao débito dessa natureza, tal como sucedeu no caso.

Nesse contexto, forçoso pontuar que, nos termos do art. 1.345[1] do Código Civil e da jurisprudência firmada, o proprietário pode ter o imóvel alijado para pagamento do débito condominial, mesmo quando não tenha participado do processo no qual houve a penhora.

Confira-se o aresto do STJ: AGRAVO INTERNO.

EMBARGOS DE DECLARAÇÃO.

RECURSO ESPECIAL.

PROCESSUAL CIVIL.

EMBARGOS DE TERCEIRO.

AÇÃO DE COBRANÇA DE TAXAS CONDOMINIAIS AJUIZADA EM FACE DO PROMISSÁRIO COMPRADOR.

PENHORA FASE DE CUMPRIMENTO DE SENTENÇA SOBRE IMÓVEL DA PROMITENTE VENDEDORA, ALHEIA AO PROCESSO.

RETOMADA DO IMÓVEL PELA PROMITENTE VENDEDORA.

DÉBITOS CONDOMINIAIS.

NATUREZA DA OBRIGAÇÃO.

PROPTER REM.

APLICAÇÃO, POR ANALOGIA, DOS ARTS. 1.345 DO CÓDIGO CIVIL E ART. 109, § 3º DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL.

AUSÊNCIA DE VIOLAÇÃO À COISA JULGADA.

PRECEDENTES.

SÚMULA 568 DO STJ.

DECISÃO MANTIDA.

RECURSO NÃO PROVIDO. 1.

Para impugnar a decisão agravada que adota julgado desta Corte como razões de decidir, cabe à parte recorrente demonstrar que outra é a positivação do direito na jurisprudência desta Corte, com a indicação de precedentes contemporâneos ou supervenientes.

Precedentes. 2. "Em se tratando a dívida de condomínio de obrigação propter rem e partindo-se da premissa de que o próprio imóvel gerador das despesas constitui garantia ao pagamento da dívida, o proprietário do imóvel pode ter seu bem penhorado no bojo de ação de cobrança, já em fase de cumprimento de sentença, da qual não figurou no polo passivo" (REsp 1.829.663/SP, Rel.

Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 5/11/2019, DJe de 7/11/2019). 3.

Agravo interno a que se nega provimento. (AgInt nos EDcl no REsp n. 1.943.709/PR, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 4/4/2022, DJe de 7/4/2022.

Grifado.) Igualmente, o precedente nesta Corte: DIREITO PROCESSUAL CIVIL E CIVIL.

APELAÇÃO.

EMBARGOS DE TERCEIRO.

COBRANÇA DE CONDOMÍNIO.

OBRIGAÇÃO.

PROPTER REM.

PENHORA IMÓVEL.

POSSIBILIDADE.

Com base na disciplina prevista no artigo 1.345, do Código Civil, e à luz do entendimento jurisprudencial do Superior Tribunal de Justiça, a obrigação de pagamento dos débitos condominiais, que ostentam natureza propter rem, pode alcançar os titulares do imóvel que não participaram da fase de conhecimento da ação de cobrança, de modo que o bem pode ser penhorado para pagamento de dívidas condominiais, não sendo relevante a titularidade da propriedade do referido imóvel à época da inadimplência. (Acórdão 1428833, APC 0730144-09.2021.8.07.0001, Relator: ESDRAS NEVES, 6ª Turma Cível, data de julgamento: 1/6/2022, publicado no DJE: 15/6/2022.

Grifado.) Aliás, a Segunda Seção do STJ firmou entendimento no sentido de que, em execução por dívida condominial movida pelo condomínio edilício em que situado o imóvel alienado fiduciariamente (Lei 9.514/1997), é possível a penhora do próprio imóvel que dá origem ao crédito condominial.

Nesse sentido: CIVIL.

RECURSO ESPECIAL.

AÇÃO DE COBRANÇA DE CONTRIBUIÇÕES CONDOMINIAIS.

CUMPRIMENTO DE SENTENÇA.

NATUREZA PROPTER REM DO CRÉDITO.

ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE COISA IMÓVEL.

PENHORA DO IMÓVEL.

POSSIBILIDADE.

RECURSO ESPECIAL PROVIDO. 1.

Em execução por dívida condominial movida pelo condomínio edilício em que situado o imóvel alienado fiduciariamente, é possível a penhora do próprio imóvel que dá origem ao crédito condominial, tendo em vista a natureza propter rem da dívida, nos termos do art. 1.345 do Código Civil de 2002. 2.

A natureza propter rem se vincula diretamente ao direito de propriedade sobre a coisa.

Por isso, sobreleva-se ao direito de qualquer proprietário, inclusive do credor fiduciário, pois este, na condição de proprietário sujeito a uma condição resolutiva, não pode ser detentor de mais direitos que um proprietário pleno. 3.

Assim, o condomínio exequente deve promover também a citação do credor fiduciário, além do devedor fiduciante, a fim de vir aquele integrar a execução para que se possa encontrar a adequada solução para o resgate dos créditos condominiais, por ser, afinal, sempre do proprietário o dever de quitar o débito para com o condomínio, sob pena de ter o imóvel penhorado e levado a praceamento.

Ao optar pela quitação da dívida, o credor fiduciário se sub-roga nos direitos do exequente e tem regresso contra o condômino executado, o devedor fiduciante. 4.

As normas dos arts. 27, § 8º, da Lei 9.514/1997 e 1.368-B, parágrafo único, do Código Civil de 2002, reguladoras do contrato de alienação fiduciária de coisa imóvel, apenas disciplinam as relações jurídicas entre os respectivos contratantes, sem alcançar relações jurídicas diversas daquelas, nem se sobrepor a direitos de terceiros não contratantes, como é o caso da relação jurídica entre condomínio edilício e condôminos e do direito do condomínio credor de dívida condominial, a qual mantém sua natureza jurídica propter rem. 5.

Descabe isentar-se de suas inerentes obrigações o condômino credor fiduciário para, na prática, colocar sobre os ombros de terceiros, os demais condôminos alheios à contratação fiduciária, o ônus de suportar as despesas condominiais tocantes ao imóvel alienado fiduciariamente, quando o devedor fiduciante descumpre essa obrigação legal e contratual assumida perante o credor fiduciário.

O acertamento, em tal contexto, como é mais justo e lógico, deve-se dar entre os contratantes: devedor fiduciante e credor fiduciário. 6.

Recurso especial provido. (REsp n. 2.100.103/PR, relator Ministro Raul Araújo, Segunda Seção, julgado em 12/3/2025, DJEN de 27/5/2025.

Grifado.) Ademais, segundo dispõe o § 1º do artigo 1.245 do Código Civil, a prova da propriedade sobre bem imóvel se dá pelo registro do título translativo no Registro de Imóveis.

No caso dos autos, a certidão imobiliária (id. 59790778 na origem) dá conta de que a propriedade do imóvel penhorado e que deu origem ao débito condominial pertence a MAGNOLIA GONZAGA DE MOURA, conforme escritura pública registrada em 02/12/2008 (R-5-11312).

Embora a execução tenha sido promovida, inicialmente, contra a ocupante do imóvel, a partir dos esclarecimentos prestados pela executada (id. 197551706 na origem), permite-se afirmar que LORENA ROBERTA DE JESUS (executada) detinha apenas a posse, tanto assim que não registrou qualquer título aquisito na matrícula imobiliária.

De qualquer sorte, considerando que a proprietária registral MAGNOLIA GONZAGA DE MOURA foi regularmente intimada nos autos da execução e ficou inerte, deve figurar, nessa qualidade, na carta de arrematação.

Não se afigura razoável que se proceda à penhora de imóvel com matrícula e registro imobiliário para satisfação do respectivo débito condominial e que o arrematante seja compelido a promover nova demanda judicial para lograr a transferência dominial do bem arrematado, notadamente quando, como na espécie, foi oportunizada ao proprietário registrado na matrícula do imóvel a intervenção no feito executivo.

Nisso se vê a probabilidade do direito, porém, não está presente o periculum in mora, uma vez que a venda foi realizada em 05/12/2024 (id. 220752758 na origem) e nenhum fato foi alegado que impeça aguardar o conhecimento pelo Colegiado, que é a regra nesta instância, visto que se limita o recurso no risco de perda de emolumentos cartorários.

Ademais, há perigo de irreversibilidade dos efeitos da tutela antecipada pretendida, consistente na transferência imediata da propriedade do imóvel arrematado, o que, em regra, é vedado pelo artigo 300, § 3º, do CPC.

Enfim, como é indispensável a concomitância de requisitos à concessão da medida liminar, a ausência de um deles é suficiente para a negativa.

Ante o exposto, indefiro o pedido liminar.

Dê-se ciência ao juízo de origem. À agravada para contraminuta, no prazo legal.

Intimem-se.

Brasília – DF, 18 de julho de 2025.

FÁBIO EDUARDO MARQUES Relator [1] Art. 1.345.

O adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios.