TJDFT - 0700445-80.2025.8.07.0017

Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS 1JECICRIAF Juizado Especial Cível e Criminal do Riacho Fundo Número do processo: 0700445-80.2025.8.07.0017 Classe judicial: PROCEDIMENTO DO JUIZADO ESPECIAL CÍVEL (436) REQUERENTE: DANIEL ARAUJO DINIZ REQUERIDO: INVICTA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - EPP CERTIDÃO Autos recebidos da Turma Recursal.

De ordem do MM.

Juiz de Direito, intimem-se as partes para que tomem ciência do retorno dos autos da Turma Recursal e requeiram o que entender de direito, no prazo de 05 (cinco) dias.

BRASÍLIA, DF, 10 de setembro de 2025 14:32:41.

MAGNO BARBOSA DE CARVALHO Diretor de Secretaria

Número do processo: 0700445-80.2025.8.07.0017 Classe judicial: PROCEDIMENTO DO JUIZADO ESPECIAL CÍVEL (436) REQUERENTE: DANIEL ARAUJO DINIZ REQUERIDO: INVICTA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - EPP SENTENÇA Cuida-se de ação de conhecimento, subordinada ao rito sumaríssimo da Lei n. 9.099/1995, proposta por DANIEL ARAUJO DINIZ contra INVICTA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - EPP.

Em síntese, o requerente alega que, em 10/05/2024, firmou contrato de locação residencial com a requerida, como vigência entre até 15/05/2027, com aluguel mensal de R$ 2.400,00 (com desconto pontualidade, clausula 2º do contrato), com vencimento todo dia 15 de cada mês.

Contudo alega o autor que o imóvel locado não possui condições adequadas de habitabilidade, pois apresenta diversos problemas funcionais, tais como: vazamento do registro da cozinha, caixa de gordura cheia, lâmpadas queimadas, vazamento na descarga do banheiro social, vidros faltando nas janelas dos quartos e da sala, ralo que não fecha, por onde entram baratas, infiltrações em algumas paredes.

Aduz que foi realizada uma vistoria técnica na presença do proprietário e de um prestador de serviços da imobiliária, que constatou que os reparos necessários demandariam longo prazo e alto impacto na rotina da família.

Como alternativa, destaca que houve um acordo verbal para rescisão contratual sem multa com o proprietário, e formalização que ficou pendente perante a imobiliária.

Narra que ao solicitar formalmente a rescisão, a parte requerida negou o acordo previamente estabelecido, condicionando a saída do imóvel ao pagamento de multa contratual de R$ 7.250,00, contrariando o ajuste inicial e ignorando os problemas estruturais do imóvel.

Com base no contexto fático apresentado, requer seja decretada a rescisão contratual sem ônus.

Designada audiência de conciliação, o acordo entre as partes não se mostrou viável (ID 230869141).

A requerida, em contestação, suscita preliminar de ilegitimidade passiva.

No mérito, afirma ser apenas administradora e não proprietária do imóvel.

Destaca que todos os custos dos reparos são de responsabilidade do locador, que reconhece a necessidade das intervenções para manter o imóvel em perfeito estado de conservação.

Aduz que mesmo havendo um acordo verbal entre o autor e o proprietário, a imobiliária permanece isenta de qualquer responsabilidade quanto ao ato de rescisão, estando a ré cumprindo integralmente as disposições do contrato de locação.

Afirma que a intenção do autor em devolver o imóvel, seria diante das dificuldades financeiras decorrentes de seu processo de separação.

Entende que o autor não demonstrou suas alegações e, por fim, requer a improcedência dos pedidos. É o breve relato.

FUNDAMENTO E DECIDO.

O feito comporta julgamento antecipado, nos termos do artigo 355, inciso I, do Novo Código de Processo Civil, visto que as partes trouxeram aos autos os documentos que julgaram necessários ao deslinde da questão, mormente porque as partes não apresentaram interesse na produção de prova oral, apesar de devidamente intimadas.

Desse modo, não há que se falar em cerceamento de defesa.

Antes de adentrar no mérito, porém, necessária se faz a análise das preliminares aventadas pela parte ré.

Não merece prosperar as arguições de ilegitimidade passiva, porque os fatos devem ser analisados conforme a Teoria da Asserção, segundo a qual os fatos devem ser interpretados como narrados na inicial, razão pela qual a análise quanto à existência ou não de responsabilidade civil e de descumprimento contratual é matéria afeta ao mérito.

Rejeito, desse modo, a preliminar e firmo-me aos seguintes julgados: JUIZADOS ESPECIAIS.

CONTRATO DE ALUGUEL DE IMÓVEL.

INAPLICABILIDADE DO CDC.

PRELIMINAR DE INCOMPETÊNCIA DO JUIZADO EM RAZÃO DA ELEIÇÃO DO FORO.

REJEITADA.

PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA.

REJEITADA.

PAGAMENTO DO CONDOMÍNIO E DESPESA DE ÁGUA.

COBRANÇA EM DUPLICIDADE.

INDEVIDA.

RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO. 4.

PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA.

Não prospera.

Verifica-se que foi a recorrente-ré, na qualidade de administradora do contrato de aluguel, quem efetuou a cobrança do valor total de R$ 1.150,92 (hum mil cento e cinquenta reais e noventa e dois centavos), junto à autora, demonstrando os seus poderes sobre tal contrato.

Ressalte-se que o inquilino não tem qualquer contato com o proprietário do imóvel, porque é a imobiliária que o representa, o que atrai para si a responsabilidade sobre as questões do imóvel.

Preliminar rejeitada. [...] 7.

Preliminares rejeitadas.

No mérito, Recurso CONHECIDO e NÃO PROVIDO.

Sentença mantida pelos seus próprios fundamentos. 8.

Custas recolhidas.

Condenada a recorrente ré em honorários advocatícios em favor do patrono da autora, fixados em 10% sobre o valor da corrigido da causa. 9.

A súmula de julgamento servirá como acórdão, conforme as regras do art. 46 da Lei 9.099/95. (Acórdão 1047675, 07008267820178070014, Relator: ARNALDO CORRÊA SILVA, Segunda Turma Recursal, data de julgamento: 20/9/2017, publicado no DJE: 26/9/2017.

Pág.: Sem Página Cadastrada.) JUIZADO ESPECIAL.

LOCAÇÃO.

RELAÇÃO JURÍDICA ENTRE O LOCATÁRIO E ADMINISTRADORA DO IMÓVEL DECORRENTE DOS SEUS SERVIÇOS PRESTADOS.

HIPÓTESE DE APLICAÇÃO DO CDC.

ILEGITIMIDADE PASSIVA DA ADMINISTRADORA DO IMÓVEL REJEITADA.

TEORIA DA CAUSA MADURA.

RECURSO CONHECIDO E PROVIDO.

SENTENÇA CASSADA. 1.

Verifica-se, do contexto da inicial, que o autor/recorrente pretende obter declaração de que não possui a obrigação de fazer os reparos/pintura no imóvel que lhe fora locado. 2.

Teoria da Asserção.

As condições da ação são aferidas em abstrato, considerando-se as assertivas da parte autora na petição inicial e o cabimento, em tese, do provimento jurisdicional que almeja.

A recorrente, por ser a administradora do imóvel objeto da locação e responsável por gerir o contrato e, inclusive, por auferir lucro em decorrência disso, tem legitimidade para figurar no polo passivo, especialmente quando se verifica que a demanda está atrelada à prestação de serviços da imobiliária e, não simplesmente, às obrigações do contrato de locação. 3.

Observe-se abalizada jurisprudência: "[....] o que está em jogo não é a relação contratual regida pelo contrato de locação, que tratará, por exemplo, do valor da locação, data do pagamento, lugar do pagamento, índice a ser aplicado na hipótese de reajuste, multa pecuniária, despesas ordinária e extraordinária e outras obrigações, como a de contratar seguro contra incêndio.

Estes temas continuarão a ser tratados pela Lei n. 8.245/91, e nestas questões não tem aplicação as normas do CDC, por não se tratar de relação de consumo.

Não é o caso, entretanto, os serviços acessórios que não se encontram no bojo do contrato de locação, mas no contrato firmado entre o locador e a imobiliária.

Neste, se verifica expressamente a previsão delegação de poderes do proprietário à administradora com a finalidade precípua de gerir ou de qualquer forma administrar o imóvel em questão. [....]" (ACJ 20.***.***/3684-06, Rel.

MARÍLIA DE ÁVILA E SILVA SAMPAIO, 2ª Turma Recursal, DJE, 04/11/2014).

Preliminar de ilegitimidade passiva rejeitada. 4. [...]. 6.

RECURSO CONHECIDO e PROVIDO.

Sem custas e sem honorários advocatícios. 7.

A ementa servirá de acórdão, conforme art. 46 da Lei n. 9.099/95. (Acórdão 1026322, 07033994720168070007, Relator: SONÍRIA ROCHA CAMPOS D'ASSUNÇÃO, Primeira Turma Recursal, data de julgamento: 22/6/2017, publicado no DJE: 11/7/2017) Presentes os pressupostos processuais, passo ao exame do mérito.

Para corroborar suas alegações, o requerente juntou aos autos contrato de locação, e-mails trocados, diversas fotos do imóvel das infiltrações (ID 223139017 e seguintes).

A requerida, por sua vez, não apresentou documentos.

Da análise da pretensão e da resistência, bem assim das provas coligidas aos autos, tenho que o pedido autoral merece prosperar.

A requerida alega, inicialmente, que a questão dos problemas de infiltração foi discutida com o proprietário do imóvel, que decidiu pela realização da obra, bem como pelo financiamento desta, todavia, aduz que o autor pactuou com as cláusulas contratuais, indicada especialmente na Cláusula Décima Sexta que regula como se dará a rescisão do contrato, não se justificando a quebra do contrato sem a eventuais penalidades decorrentes da rescisão antecipada.

Ocorre que os documentos carreados aos autos comprovam a extensão das infiltrações e a necessidade dos reparos provenientes dos vazamentos não possuindo qualquer relação com sua conduta do autor.

A Lei de Locações Urbanas (Lei n. 8.245/1991) estabelece, em seu art. 22, as obrigações do locador perante o locatário, dentre quais, a de “entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina” (inciso I), bem como a de “responder pelos vícios ou defeitos anteriores à locação” (inciso IV).

Disso se depreende ser dever do locador do imóvel entregar o bem pronto para ser utilizado como moradia pelo locatário, possibilitando sua ampla fruição nos limites do contrato.

Ainda que o pedido de rescisão contratual tenha sido formulado pelo autor, é evidente que a causa determinante da falta de interesse em permanecer no imóvel decorreu de culpa exclusiva da ré, que descumpriu a obrigação legal e contratual de entrega do bem em condições de habitação.

Cumpre lembrar que é curial pelas normas processuais do ordenamento jurídico pátrio que ao autor incumbe a comprovação dos fatos constitutivos do seu direito, ao passo que à parte ré cabe apresentar qualquer fato modificativo, impeditivo ou extintivo do direito do requerente.

No artigo 373 do Código de Processo Civil está delimitado o ônus probatório ao qual estão vinculadas ambas as partes da relação jurídica.

A parte que dele não se desincumbe assume posição desvantajosa para a obtenção do êxito na lide.

Tem-se, assim, que a parte requerida não se desincumbiu de ônus que lhe competia, sendo a procedência do pedido principal com a rescisão sem ônus para o autor, medida que se impõe.

Ante o exposto, JULGO PROCEDENTE o pedido inicial para DECLARAR a rescisão do contrato objeto dos autos, sem ônus para o autor.

Em consequência, declaro resolvida a fase de conhecimento, o que faço com fulcro no artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil.

Sem custas e honorários advocatícios, conforme disposto no artigo 55, caput, da Lei Federal n° 9.099/95.

Sentença registrada e assinada eletronicamente nesta data.

Publique-se.

Intimem-se.

Considerando-se o atual entendimento das Turmas Recursais dos Juizados Especiais Cíveis e Criminais do Distrito Federal, no sentido de que deixou de existir a figura do duplo juízo de admissibilidade por força do disposto no artigo 1.010, § 3º, do Código de Processo Civil, em caso de interposição de recurso inominado – e em razão do efeito meramente devolutivo deste (art. 43 da Lei nº 9.099/95) – fica desde já determinada a intimação da parte recorrida para o oferecimento de contrarrazões, no prazo de 10 (dez) dias, desde que representada por advogado(a) (artigo 41, §2º, e artigo 42, § 2º, ambos da Lei nº 9.099/95.

Decorrido o prazo para contrarrazões, encaminhem-se os autos para distribuição a uma das egrégias Turmas Recursais.

BRUNO ANDRÉ SILVA RIBEIRO Juiz de Direito * documento datado e assinado eletronicamente