TJDFT - 0718224-02.2025.8.07.0000

Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS GJSGFATL Gabinete do Des.

Fernando Antônio Tavernard Lima NÚMERO DO PROCESSO: 0718224-02.2025.8.07.0000 CLASSE JUDICIAL: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: LUCIANO SANCHEZ NETO AGRAVADO: HR - GESTAO IMOBILIARIA LTDA, VORIQUES OLIVEIRA DA SILVA D E C I S Ã O Agravo de instrumento interposto por Luciano Sanchez Neto contra a decisão de indeferimento proferida em processo em fase de cumprimento de sentença n.º 0711551-34.2018.8.07.0001 (19ª Vara Cível de Brasília/DF).

A matéria devolvida reside na viabilidade (ou não) de, primariamente, determinar o efeito suspensivo da decisão que teria indeferido o pedido de nova avaliação do imóvel penhorado e atualização correta dos cálculos.

Eis o teor da decisão ora revista: A decisão ID 227021177, após a realização de dois leilões judiciais, ambos infrutíferos, deferiu a designação de nova hasta pública do imóvel penhorado, fixando o valor mínimo de 50% da avaliação para a segunda hasta.

Por meio das petições IDs 233427455 e 234185435, os executados alegam, em síntese, a necessidade de atualização do valor do débito exequendo, a existência de possível erro nos cálculos apresentados pelos exequentes e a pendência de manifestação da Caixa Econômica Federal (CEF) acerca do valor atualizado do imóvel.

Alegam, ainda, que o valor da avaliação do imóvel estaria defasado e que a realização do leilão causaria grave prejuízo aos executados, requerendo a suspensão da hasta pública.

Os exequentes, por sua vez, apresentaram manifestação (ID 234624947) pugnando pela manutenção do leilão, sob o argumento de que as questões levantadas pelos executados já foram objeto de análise e decisão judicial, encontrando-se preclusas.

Sustentaram, ainda, que a CEF possui apenas um pequeno crédito a ser satisfeito, o que não justifica a suspensão do leilão.

A CEF, por sua vez, informou (ID 232910828) que está diligenciando internamente para apurar a situação contratual, mas que não houve tempo hábil para atender ao pleito. É o breve relatório.

Decido.

A questão controvertida reside na análise da pertinência da suspensão do leilão judicial designado para os dias 13 e 16 de maio de 2025 (ID 230306586), em face das alegações apresentadas pelos executados.

Inicialmente, cumpre ressaltar que a decisão de ID 227021177, proferida por este Juízo, já abordou de forma exaustiva as questões relativas à avaliação do imóvel e ao valor a ser considerado como base para a arrematação.

Na referida decisão, restou consignado que, após duas tentativas infrutíferas de alienação judicial, seria realizada nova hasta pública com base no valor médio de mercado anteriormente definido (R$ 600.000,00), admitindo-se o percentual de 50% desse valor para a arrematação na segunda hasta.

A referida decisão não foi objeto de recurso por parte dos executados, operando-se, portanto, a preclusão, nos termos dos artigos 502, 505 e 507 do Código de Processo Civil.

Desse modo, não cabe rediscutir, no curso do processo, as questões já decididas a cujo respeito se operou a preclusão.

No que tange à alegação de erro nos cálculos apresentados pelos exequentes, verifica-se que os executados não apresentaram qualquer elemento concreto que comprovasse a existência de tal erro.

A simples alegação genérica de que os cálculos estariam incorretos não é suficiente para justificar a suspensão do leilão, mormente quando se considera que os executados tiveram diversas oportunidades para impugnar os cálculos apresentados ao longo do cumprimento de sentença, sem que o fizessem tempestivamente.

Ademais, a petição de ID 217599301 apenas atualiza o débito, considerando cálculo anterior já apresentado, não havendo, portanto, qualquer irregularidade a ser sanada.

Quanto à pendência de manifestação da CEF, cumpre observar que a instituição financeira foi devidamente intimada para se manifestar sobre a avaliação do imóvel e apresentar novo laudo, caso desejasse (ID 221083988).

No entanto, a CEF quedou-se inerte, não apresentando qualquer manifestação ou laudo de avaliação.

Diante desse cenário, entendo que a ausência de manifestação da CEF não constitui óbice à realização do leilão, uma vez que a instituição financeira já teve a oportunidade de se manifestar nos autos e não o fez.

Ademais, conforme ressaltado pelos exequentes, a CEF possui apenas um pequeno crédito a ser satisfeito (R$ 2.916,04 – ID 152970887), o que não justifica a suspensão do leilão, uma vez que tal crédito será pago com o produto da arrematação, por se tratar de crédito privilegiado.

Por fim, cumpre destacar que a suspensão do leilão, sem que haja qualquer fundamento jurídico relevante, apenas protelaria o andamento do cumprimento de sentença, prejudicando o direito dos exequentes à satisfação do seu crédito.

Ante o exposto, indefiro o pedido de suspensão do leilão judicial formulado pelos executados.

Mantenho a designação do leilão para os dias 13 e 16 de maio de 2025, nos termos da decisão de ID 227021177 e do edital de ID 230306586.

Intimem-se as partes e a CEF.

Advirto as partes executadas acerca da conduta processual que estão adotando, capaz de constituir ato atentatório à dignidade da justiça, nos termos do art. 774 do CPC, passível de multa, nos termos do parágrafo único do mesmo artigo.

Aguarde-se a realização das hastas.

A parte agravante sustenta, em síntese, que: (a) “o referido juízo considera o valor do bem com base em um laudo deficiente e desatualizado, principalmente por ser uma alegação unilateral da parte Exequente, Id n. 217599304, que possui interesse jurídico em acelerar os trâmites do leilão”; (b) “a avalição informada pela Exequente destoa do valor da perícia realizada pela Caixa Econômica e pela Executada, Id n. 181667564, 148903282 e 148903283”; (c) “além do leilão ser realizado em um valor inferior, ainda não houve a devida apuração do cálculo final do débito”; (d) “o leilão do imóvel ocorrerá no dia 13/05/2025, por preço vil, comparado ao valor real do imóvel, em razão da negativa de avaliação, trazendo consequentemente prejuízos ao Agravante”; (e) “a probabilidade do direito resta caracterizada diante da demonstração inequívoca de que o laudo é deficiente e desatualizado, comparado a outras avaliações, Id n. 181667564, 148903282 e 148903283”; (f) “o risco da demora, fica caracterizado em razão da perda do objeto pela continuidade da tramitação do leilão do imóvel, já tal circunstância confere grave risco de perecimento do resultado útil do processo; (g) “a realização de uma avaliação prévia e atualizada é essencial para a adequada aferição do valor real do bem a ser penhorado, garantindo que a execução não imponha ônus desproporcionais ao devedor, em conformidade com o artigo 831 do CPC”; (h) “o mero parecer técnico realizado unilateralmente pela própria parte Agravada não se presta como documento hábil a estabelecer o valor usado como parâmetro para a fixação do valor médio do bem penhorado, devendo necessariamente haver avaliação judicial atualizada”; (i) “o único laudo judicial de avaliação anexado ao processo tem como data 23/01/2023, laudo esse onde o oficial de justiça avaliador não ingressou no interior do imóvel, ou seja, houve erro no laudo produzido”; (j) “tendo em vista a discrepância substancial entre o valor inicialmente apurado pelo Oficial de Justiça e aquele apresentado pelo profissional contratado (id. 181667564), revela-se prudente que a nova avaliação seja feita por meio de perícia judicial, com nomeação de profissional que possua conhecimentos técnicos específicos para apurar o valor de mercado do imóvel”; (k) “considerando que o primeiro leilão datado para o dia 13/05/25 os lances não poderão ser inferiores a 70%, e o segundo leilão datado para o dia 16/05/25 não poderão ser inferiores a 50% existe a possibilidade real do executado perder seu imóvel e não conseguir quitar a dívida integralmente”; (l) “erro material nos cálculos é matéria de ordem pública e pode ser revisto a qualquer tempo pelo juízo, inclusive de ofício”; (m) “o cumprimento de sentença se deu por parcelas de aluguéis em atraso as quais devem ser atualizadas individualmente conforme a planilha anexada aos autos, de acordo com a jurisprudência deste tribunal.

Entretanto o que o exequente faz é uma atualização do valor global (id. 217599301)”; (n) “de acordo com os novos cálculos em anexo, o valor da execução seria de R$ 391.392,20 (trezentos e noventa e um mil trezentos e noventa e dois reais e vinte centavos) e não o valor apresentado pelo agravado de R$ 444.545,86 (quatrocentos e quarenta e quatro mil quinhentos e quarenta e cinco reais e oitenta e seis centavos) uma diferença de R$ 53.153,66 (cinquenta e três mil cento e cinquenta e três reais e sessenta e seis centavos)”; (o) “a executada Daniella, no ID 68343225, formalizou o pedido de venda a terceiro interessado”; (p) “os Agravados, no ID 69658393, opuseram-se à venda direta e requereram o prosseguimento da execução.

O despacho subsequente limitou-se a deferir os pedidos constantes do ID 66891357, sem qualquer decisão explícita sobre o pedido de venda particular, o que configura omissão relevante a ser suprida”.

Pede, liminarmente, a atribuição de efeito suspensivo ao agravo e, no mérito, a reforma da decisão para determinar “d.1) A suspensão do leilão designado para a análise do pedido de venda direta, em razão da ausência de decisão, nos termos do art. 880, §1º, do CPC; d.2) A suspensão da hasta pública designada, por prazo razoável, para permitir a avaliação da proposta de venda direta e a atualização da avaliação judicial; d.3) MATÉRIA DE ORDEM PÚBLICA – a suspensão do leilão designado para que seja realizado os cálculos da presente execução pela contadoria judicial, nos termos apontados na presente peça, com intimação das partes para manifestação sobre os valores apurados, sob pena de nulidade de eventual penhora realizada”.

Parte beneficiária da assistência judiciária gratuita (id 37537461 dos autos originários). É o breve relato.

Recurso admissível (Código de Processo Civil, art. 1.017).

Hei por bem seguir o mesmo entendimento jurídico da decisão ora revista e, com isso, indeferir a medida de urgência, nos moldes requeridos.

A concessão da tutela de urgência, por se tratar de medida excepcional, condiciona-se à demonstração do risco de dano grave (difícil ou impossível reparação) e da demonstração de probabilidade de provimento do recurso (Código de Processo Civil, art. 995, parágrafo único).

Em juízo de prelibação - análise preliminar e não exauriente - das evidências até então catalogadas, a probabilidade do direito não está satisfatoriamente demonstrada a ponto de autorizar a concessão da medida de urgência.

A questão subjacente refere-se a processo em fase de cumprimento de sentença em que teria sido determinado leilão público de imóvel descrito como “área de terras com 450m², sem denominação, situada no Município e Comarca de Barra do Garças-MT”, matrícula nº 21.290, no Cartório do 1º Ofício de Barra do Garças/MT.

A fase executiva deve ser realizada no interesse do exequente (Código de Processo Civil, art. 797), respondendo, o devedor, com todos os seus bens, presentes e futuros, pelo cumprimento de suas obrigações (Código de Processo Civil, art. 789), a fim de evitar que o direito reconhecido não se torne uma mera declaração, sem resultados práticos.

No caso concreto, conforme informações extraídas do processo originário, é de se pontuar que: (a) em 27.1º.2023, teria sido juntada carta precatória, em que o oficial de justiça do e.

Juízo deprecado teria avaliado o imóvel penhorado no valor de R$ 450.000,00 (id 147829130); (b) com relação à avaliação apresentada, a parte exequente concordou o valor e a executada apresentou impugnação a informar que o bem seria avaliado em R$ 750.000, 00, conforme corretor de sua confiança; (c) em 28.10.2023, o e.

Juízo de origem intimou as partes “para dizerem se concordam com a avaliação pelo preço médio (R$ 600.000,00) e, em caso negativo, para apresentarem anúncios de imóveis similares, obtidos em sites especializados, e que demonstrem o valor médio praticado na região” (id 175069010); (d) em 29.02.2024, em comum acordo entre as partes, o e.

Juízo de origem teria homologado o valor do imóvel para fins de realização de hasta pública em R$ 866.000,00 (id 188307331); (e) consoante certidão negativa de hasta pública eletrônica, o primeiro (15.7.2024) e o segundo leilão (18.7.2024) não obtiveram êxito (ids 204861216-18); (f) em 22.7.2024, o leiloeiro informou que “muito provavelmente o imóvel não foi alienado devido ao percentual mínimo fixado pelo e.

Juízo para fins de arrematação, no patamar de 70% (setenta por cento) do valor da avaliação”, oportunidade em que sugeriu a redução do percentual para 50% (cinquenta por cento) do valor da avaliação (id 204861212); (g) diante das negativas das hastas e da manifestação do leiloeiro, o e.

Juízo de origem fixou o preço mínimo em 50% da avaliação para os dois leilões (id 205684964); (h) contra essa decisão a parte executada apresentou recurso de agravo de instrumento, o qual teria sido desprovido por esta Segunda Turma Cível, por meio do acórdão n.º 1940611, oportunidade em que não teria sido constatado “interesse do credor em adjudicar o imóvel, nem pedido expresso da devedora em vendê-lo de forma particular” (id 221418125); (i) em 26.02.2025, o valor do imóvel teria sido homologado pelo valor de R$ 600.000,00, “com base nas informações de IDs 175069010 e 217599304” (id 227021177); (j) contra a referida decisão não adveio recurso; (k) em 25.3.2025, teria sido designado data para o leilão, a saber, primeira hasta: 13.5.2025 às 14h50 e segunda hasta: 16.5.2025 às 14h50 (id 230291740); (l) em 23.4.2025, o executado apresentou pedido de tutela de urgência para imediata suspensão do leilão (id 233427455), o qual foi indeferido por manifesta preclusão (id 234792162); (m) contra essa decisão foi interposto o presente recurso.

Nesse quadro, a despeito das argumentações aduzidas nas razões recursais, não subsiste suporte probatório suficiente para amparar, por ora, a alegada probabilidade do direito, primeiramente porque a matéria a respeito da avaliação do imóvel estaria preclusa, uma vez que o executado não interpôs recurso próprio a tempo e modo.

Igualmente, o alegado erro de cálculo com relação a dívida exequenda de “uma diferença de R$ 53.153,66” não estaria, a princípio, devidamente comprovado, pois, aparentemente, se trataria de correção monetária (atualização dos cálculos).

Sem prejuízo de reanálise após o estabelecimento do contraditório.

Além disso, o alegado “excesso de execução” não se mostra hábil a impedir que o imóvel seja submetido a leilão judicial, sobretudo em razão da diferença apontada frente ao valor da dívida exequenda, a qual gira em torno de R$ R$ 444.545,86.

No atual estágio processual, norteado por uma limitada cognição (sumária, superficial e não exauriente), não se mostra viável o pretendido efeito suspensivo, dada a falta de elementos probatórios mais profundos e contundentes que excepcionalmente justifiquem a medida (insuficiência da isolada alegação de violação ao princípio da menor onerosidade), até porque a fase de cumprimento de sentença tramita desde 16 de maio de 2018, sem demonstração de efetivas propostas à quitação do débito.

Nesse sentido, mutatis mutandis, colaciono precedente desta Corte de Justiça: PROCESSUAL CIVIL.

AGRAVO DE INSTRUMENTO.CUMPRIMENTO DE SENTENÇA.

IMPUGNAÇÃO À PENHORA.

PENHORA SOBRE DIREITOS POSSESSÓRIOS.

PENHORA INTEGRAL DO IMÓVEL.

PEDIDO DE AVALIAÇÃO.

PRECLUSÃO. 1.

Cabível a penhora sobre os direitos relativos ao bem imóvel da parte devedora, em razão da ausência de pagamento voluntário da dívida, relacionada a taxas de manutenção de associação de moradores. 2.

Diante da ausência de individualização registral, é juridicamente viável e adequada a penhora integral do imóvel, assegurando a efetividade do processo executivo.

Não há óbice para que a agravante indique unidades específicas dentro do imóvel, desde que comprovadamente livres e desimpedidos, permitindo que a penhora ocorra de forma singularizada. 3.

Em razão da preclusão, não é possível rediscutir matéria relativa à avaliação do imóvel, uma vez que tal questão já foi objeto de análise no momento processual oportuno. 4.

Agravo de instrumento não provido. (Acórdão 1982600, 0746795-51.2023.8.07.0000, Relator(a): JANSEN FIALHO DE ALMEIDA, 4ª TURMA CÍVEL, data de julgamento: 20/03/2025, publicado no DJe: 07/04/2025.) (g.n.) PROCESSUAL CIVIL.AGRAVO DE INSTRUMENTO.

CUMPRIMENTO DE SENTENÇA.LEILÃO.

IMÓVEL.

NOVA AVALIAÇÃO.

PRECLUSÃO.

FATOS NOVOS.

NÃO OCORRÊNCIA. 1.Se o laudo de avaliação do imóvel para fins de leilão judicial já foi homologado por meio de decisão contra a qual não foi interposto qualquer recurso, é inconteste a preclusão da matéria. 2.Segundo o Código de Processo Civil, o juiz só deve determinar nova perícia “quando a matéria não estiver suficientemente esclarecida”, e essa se destinar a “corrigir eventual omissão ou inexatidão dos resultados” (art. 480, caput e § 1º).

Não tendo sido apresentado qualquer fato novo desde a última avaliação no imóvel, realizada em tempo incapaz de alterar substancialmente o preço de mercado dos imóveis, não se justifica a realização de nova perícia, sob alegação de preço vil. 3.Agravo de instrumento conhecido e não provido. (Acórdão 1437953, 0712980-97.2022.8.07.0000, Relator(a): GETÚLIO DE MORAES OLIVEIRA, 7ª TURMA CÍVEL, data de julgamento: 13/07/2022, publicado no DJe: 28/07/2022.) Diante do exposto, reputo ausentes os requisitos autorizadores da medida de urgência (Código de Processo Civil, art. 300, “caput” c/c art. 1.019, inciso I).

Indefiro o pedido de efeito suspensivo.

Comunique-se ao e.

Juízo originário, dispensadas as respectivas informações.

Intime-se a parte agravada para oferecimento de contrarrazões (Código de Processo Civil, art. 1.019, inciso II).

Conclusos, após.

Brasília/DF, 12 de maio de 2025.

Fernando Antônio Tavernard Lima Relator