TJDFT - 0700818-41.2025.8.07.0008
1ª instância - Vara Civel do Paranoa
Polo Passivo
Movimentações
Todas as movimentações dos processos publicadas pelos tribunais
-
18/09/2025 00:00
Intimação
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS VARCIVPAR Vara Cível do Paranoá Número do processo: 0700818-41.2025.8.07.0008 Classe judicial: DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO CUMULADO COM COBRANÇA (94) AUTOR: JOAO MARCELO VIEIRA MORAIS REU: VALMIR ALVES DE BRITO, ALMIR ALVES DE BRITO SENTENÇA Trata-se de Ação de Despejo por Falta de Pagamento cumulada com Cobrança de Aluguéis e Encargos proposta por JOÃO MARCELO VIEIRA MORAIS em desfavor de VALMIR ALVES DE BRITO, na qualidade de locatário, e ALMIR ALVES DE BRITO, na condição de fiador.
A parte autora narrou, em síntese, que o contrato de locação de imóvel não residencial, referente ao imóvel situado na QL 04, Conjunto I, Lotes 10/11, Loja, Itapoã II, Paranoá, Brasília/DF, foi celebrado em 26/12/2014, com vigência inicial de 01/12/2014 a 01/12/2019, sendo posteriormente prorrogado por prazo indeterminado em razão da permanência dos réus no imóvel.
O valor do aluguel inicialmente pactuado era de R$ 8.000,00, estando atualmente em R$ 9.000,00.
Além do aluguel, os réus eram responsáveis pelo pagamento das contas de água, energia elétrica e IPTU.
O autor alegou que os réus se encontram inadimplentes desde setembro de 2024.
Diante da inércia dos réus após notificações extrajudiciais expedidas em 19 e 20/12/2024, o autor ajuizou a presente demanda buscando a rescisão do contrato de locação, o despejo dos réus, a condenação ao pagamento dos aluguéis e encargos em atraso, a restituição do imóvel ao estado original ou, subsidiariamente, o ressarcimento pelos custos de reparação, além de custas processuais e honorários advocatícios de 20%.
A parte autora informou nos autos que, em 09/05/2025, o segundo réu, ALMIR ALVES DE BRITO, providenciou a entrega das chaves do imóvel, retomando o autor a posse efetiva na referida data.
Em razão da entrega das chaves, o autor apresentou nova planilha de cálculos, atualizando o débito locatício para R$ 93.696,78 até 12/05/2025, e posteriormente para R$ 109.187,18, atualizado até 07/08/2025.
Devidamente citado (ID 231060243), o primeiro réu, VALMIR ALVES DE BRITO, não apresentou contestação.
O segundo réu, ALMIR ALVES DE BRITO, devidamente citado por meio eletrônico em 24/06/2025 (ID 240503247), apresentou contestação (ID 242911536).
Em sua defesa, o fiador ALMIR ALVES DE BRITO alegou que o imóvel foi devolvido voluntariamente em 09/05/2025, encerrando-se suas obrigações locatícias a partir de então.
Argumentou que sua responsabilidade como fiador é limitada ao prazo determinado da locação original, não se estendendo à prorrogação do contrato sem sua anuência expressa, conforme o art. 818 do Código Civil.
Impugnou o pedido de indenização por danos, sustentando a ausência de laudo de vistoria final ou prova técnica que comprovasse os alegados prejuízos.
Por fim, contestou os valores cobrados, considerando-os excessivos, com aplicação de juros compostos e cumulação indevida de multas e honorários contratuais, pugnando pela limitação dos valores até a data da entrega das chaves e pela aplicação apenas de juros legais simples.
Em réplica (ID 245626268), o autor reiterou a data de entrega das chaves, defendeu a responsabilidade do fiador com base na Cláusula XII do contrato de locação e no art. 39 da Lei 8.245/91.
Sustentou a validade do pedido de recomposição do imóvel, indicando que a inércia dos réus converteria a obrigação em perdas e danos.
Manteve os cálculos e a incidência dos encargos moratórios e honorários advocatícios conforme pactuado, rebatendo as alegações de excessividade.
Dispensada a dilação probatória, vieram os autos conclusos para sentença. É o relatório.
Decido.
O processo encontra-se em ordem, com as partes legítimas e bem representadas, e não há preliminares pendentes de análise.
De início, verifica-se que o primeiro réu, VALMIR ALVES DE BRITO, devidamente citado (ID 231060243), não apresentou contestação no prazo legal.
Assim, decreto a sua revelia.
Contudo, em virtude da contestação apresentada pelo corréu ALMIR ALVES DE BRITO, deixo de aplicar os efeitos materiais da revelia, conforme o art. 345, inciso I, do Código de Processo Civil.
Do Pedido de Rescisão Contratual e Despejo O autor, em sua petição inicial, requereu a rescisão do contrato de locação e a consequente ordem de despejo dos réus.
Contudo, no curso da ação, houve a informação da entrega voluntária das chaves do imóvel por parte do fiador ALMIR ALVES DE BRITO em 09/05/2025, conforme Termo de Entrega de Chaves (ID 235585191).
A entrega das chaves configura a restituição da posse do imóvel ao locador, esvaziando a finalidade dos pedidos de rescisão contratual e despejo.
Desse modo, reconheço que tais pedidos perderam seu objeto (ficaram prejudicados) em razão da superveniente desocupação e restituição do imóvel.
Da Responsabilidade do Fiador O réu ALMIR ALVES DE BRITO, na qualidade de fiador, alegou que sua responsabilidade estaria limitada ao prazo determinado do contrato original, uma vez que não anuiu expressamente com a prorrogação da fiança para o período por prazo indeterminado.
Essa alegação não prospera.
Conforme expressamente previsto na Cláusula XII – DA GARANTIA FIDEJUSSÓRIA do Contrato de Locação (ID 225029791), os fiadores se comprometeram a cumprir o contrato "até a desocupação do imóvel, em todas as suas cláusulas e condições, mesmo durante a prorrogação da locação, por prazo determinado ou não, com ou sem o consentimento do locador, até a efetiva e comprovada entrega do imóvel, mediante TERMO ESCRITO".
A mesma cláusula estabelece que "a fiança prestada será mantida até a devolução do imóvel" em caso de prorrogação automática por prazo indeterminado.
Ademais, o art. 39 da Lei nº 8.245/91 (Lei do Inquilinato) é claro ao dispor que "Salvo disposição contratual em contrário, qualquer das garantias da locação se estende até a efetiva devolução do imóvel, ainda que prorrogada a locação por prazo indeterminado, por força desta Lei".
No presente caso, a previsão contratual está em plena consonância com a legislação, estendendo a garantia fidejussória até a efetiva devolução do bem.
A jurisprudência do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios (TJDFT) consolida este entendimento, afirmando que "O fiador é responsável pelos débitos até a devolução das chaves, conforme previsão contratual expressa e art. 39 da Lei 8.245/91, que estende as garantias da locação até a entrega efetiva do imóvel, ainda que prorrogada por prazo indeterminado" (Acórdão 1946677, 0706278-80.2023.8.07.0007, Relator(a): RENATO SCUSSEL, 2ª TURMA CÍVEL, data de julgamento: 19/11/2024, publicado no DJe: 05/12/2024.).
Com efeito, para que o fiador se desonere da fiança em contratos prorrogados por tempo indeterminado, é necessária a notificação formal ao locador, nos termos do art. 40, inciso X, da Lei 8.245/91, o que não foi comprovado nos autos.
Portanto, impõe-se reconhecer a responsabilidade solidária do fiador ALMIR ALVES DE BRITO por todos os débitos locatícios e encargos decorrentes do contrato até a efetiva entrega das chaves do imóvel, ocorrida em 09/05/2025.
Da Cobrança dos Aluguéis e Encargos Atrasados O inadimplemento dos aluguéis e demais encargos locatícios desde setembro de 2024 é fato incontroverso.
A responsabilidade dos réus, locatário e fiador, estende-se até a data da efetiva entrega das chaves, ou seja, 09/05/2025.
Quanto à alegação do fiador de que os valores cobrados são excessivos, com suposta capitalização de juros e cumulação indevida de penalidades, razão não lhe assiste.
No tocante aos juros de mora, O contrato de locação prevê a incidência de juros de 2% (dois por cento) ao mês em caso de atraso.
A planilha de cálculo apresentada pelo autor foi gerada pelo sistema do TJDFT, que aplica os juros de forma acumulada mensalmente, e não na modalidade de juros compostos vedada.
Adicionalmente, a jurisprudência permite juros convencionados em dobro da taxa legal, sendo o percentual de 2% ao mês aceitável.
Quanto à multa contratual, a Cláusula Segunda do contrato prevê multa de 10% (dez por cento) sobre o valor do débito, o que está em conformidade com a Lei de Locações.
Relativamente aos honorários advocatícios contratuais, a Cláusula Segunda do contrato estabelece honorários advocatícios no percentual de 20% (vinte por cento) em caso de cobrança judicial.
O art. 62, inciso II, alínea "d", da Lei nº 8.245/91, permite a fixação de honorários advocatícios contratuais na purga da mora, percentual que pode ser aplicado na condenação.
Não há "bis in idem" na cobrança cumulativa da multa contratual e dos honorários, pois se tratam de encargos de naturezas diversas e contratualmente pre
vistos.
A parte autora apresentou planilha de débitos atualizada até 07/08/2025, perfazendo o montante de R$ 109.187,18, que já contempla os aluguéis vencidos e o valor proporcional referente ao mês de maio de 2025 (até a entrega das chaves), com a devida correção monetária e juros de 2% ao mês, e multa de 10%.
Tal cálculo está em consonância com as disposições contratuais e legais aplicáveis.
Os réus também são responsáveis pelos débitos de IPTU, água e energia elétrica incidentes sobre o imóvel locado durante o período de ocupação, até a efetiva entrega das chaves.
Caso esses valores não tenham sido quitados ou não sejam comprovados, deverão ser incluídos na condenação e apurados em liquidação de sentença.
Da Devolução do Imóvel e Responsabilidade pelos Danos O autor pleiteou a condenação dos réus à devolução do imóvel nas mesmas condições em que o receberam, conforme o Laudo de Vistoria Inicial (ID 225029792), ou ao pagamento dos valores necessários para a recomposição do bem.
A contestação do fiador alegou a ausência de laudo de vistoria final ou prova pericial para embasar o pedido de indenização.
Contudo, a pretensão autoral não se refere apenas a "danos" decorrentes do uso inadequado, mas também à obrigação de desfazer alterações estruturais.
O art. 23, inciso III, da Lei nº 8.245/91, impõe ao locatário a obrigação de "restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal".
A Cláusula XI – DAS REPARAÇÕES E BENFEITORIAS do Contrato de Locação reitera que "as adaptações ou benfeitorias removíveis, promovidas pelo(a) locatário(a) deverão, ao término da locação, ser desfeitas às suas expensas, restituindo o imóvel nas condições que lhe fora entregue".
Verificou-se que os réus realizaram modificações na estrutura do imóvel para funcionamento de um supermercado.
Tais modificações não se enquadram nas deteriorações decorrentes do uso normal.
A prova da condição inicial do imóvel é o Laudo de Vistoria Inicial (ID 225029792).
A obrigação de desfazer as alterações e restituir o imóvel ao estado original é de fazer.
Caso essa obrigação não seja cumprida voluntariamente, ela se converterá em perdas e danos, cujo valor deverá ser apurado em liquidação de sentença, nos termos do art. 389 do Código Civil e arts. 509 e seguintes do Código de Processo Civil.
Ante o exposto, com fundamento no art. 489, inciso I, do CPC, JULGO PROCEDENTES OS PEDIDOS formulados por JOÃO MARCELO VIEIRA MORAIS em face de VALMIR ALVES DE BRITO e ALMIR ALVES DE BRITO, para: a) CONDENAR os réus, solidariamente, ao pagamento dos aluguéis e encargos locatícios vencidos desde 01/09/2024 até a data da efetiva entrega das chaves, em 09/05/2025.
O valor do débito, de R$ 109.187,18 (cento e nove mil, cento e oitenta e sete reais e dezoito centavos), atualizado até 07/08/2025, será acrescido de correção monetária (pelo IPCA-E, a partir de cada vencimento) e juros de mora de 2% (dois por cento) ao mês (a partir de cada vencimento), além da multa contratual de 10% (dez por cento) sobre o montante devido, conforme previsão contratual.
Incluem-se neste montante os débitos de água, energia elétrica e IPTU referentes ao período da locação, a serem apurados em liquidação de sentença, caso não comprovado o pagamento; b) CONDENAR os réus, solidariamente, à obrigação de restituir o imóvel situado na QL 04, Conjunto I, Lotes 10/11, Loja, Itapoã II, Paranoá, Brasília/DF, ao estado original em que foi recebido, conforme descrito no Laudo de Vistoria Inicial (ID 225029792), no prazo de 30 (trinta) dias a contar do trânsito em julgado desta sentença.
Caso não cumprida a obrigação, converter-se-á em perdas e danos, cujo valor será apurado em liquidação de sentença.
CONDENO os réus, solidariamente, ao pagamento das custas e despesas processuais, bem como dos honorários advocatícios em favor do patrono da parte autora, que fixo em 20% (vinte por cento) sobre o valor total da condenação, conforme previsto na Cláusula Segunda do Contrato de Locação e no art. 62, inciso II, alínea "d", da Lei nº 8.245/91.
HOMOLOGO A EXTINÇÃO DO FEITO SEM RESOLUÇÃO DE MÉRITO em relação aos pedidos de rescisão do contrato de locação e despejo, em razão da perda superveniente do objeto, face à voluntária restituição do imóvel no curso da ação.
Publique-se.
Registre-se.
Intimem-se.
Paranoá/DF, 16 de setembro de 2025 16:11:58.
FABIO MARTINS DE LIMA Juiz de Direito -
16/09/2025 16:46
Recebidos os autos
-
16/09/2025 16:46
Julgado procedente o pedido
-
21/08/2025 02:58
Publicado Despacho em 21/08/2025.
-
21/08/2025 02:58
Disponibilizado no DJ Eletrônico em 20/08/2025
-
20/08/2025 21:14
Conclusos para julgamento para Juiz(a) FABIO MARTINS DE LIMA
-
19/08/2025 15:26
Recebidos os autos
-
19/08/2025 15:26
Proferido despacho de mero expediente
-
14/08/2025 16:25
Conclusos para decisão para Juiz(a) FABIO MARTINS DE LIMA
-
14/08/2025 16:25
Expedição de Certidão.
-
07/08/2025 17:55
Juntada de Petição de réplica
-
01/08/2025 03:07
Publicado Certidão em 01/08/2025.
-
01/08/2025 03:07
Disponibilizado no DJ Eletrônico em 31/07/2025
-
30/07/2025 17:58
Juntada de Certidão
-
30/07/2025 11:23
Expedição de Certidão.
-
23/07/2025 15:40
Mandado devolvido não entregue ao destinatário
-
15/07/2025 21:21
Juntada de Petição de contestação
-
15/07/2025 21:11
Juntada de Petição de petição
-
25/06/2025 08:38
Mandado devolvido entregue ao destinatário
-
17/06/2025 07:58
Expedição de Mandado.
-
17/06/2025 07:58
Expedição de Mandado.
-
13/06/2025 19:08
Recebidos os autos
-
13/06/2025 19:07
Outras decisões
-
13/06/2025 07:31
Conclusos para decisão para Juiz(a) FABIO MARTINS DE LIMA
-
10/06/2025 16:02
Juntada de Petição de petição
-
04/06/2025 02:54
Publicado Decisão em 04/06/2025.
-
04/06/2025 02:54
Disponibilizado no DJ Eletrônico em 03/06/2025
-
30/05/2025 17:13
Recebidos os autos
-
30/05/2025 17:13
Outras decisões
-
15/05/2025 18:38
Conclusos para decisão para Juiz(a) FABIO MARTINS DE LIMA
-
13/05/2025 15:34
Juntada de Petição de petição interlocutória
-
13/05/2025 03:01
Publicado Decisão em 13/05/2025.
-
13/05/2025 03:01
Disponibilizado no DJ Eletrônico em 12/05/2025
-
12/05/2025 16:20
Classe retificada de CUMPRIMENTO DE SENTENÇA (156) para DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO CUMULADO COM COBRANÇA (94)
-
12/05/2025 00:00
Intimação
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS VARCIVPAR Vara Cível do Paranoá Número dos autos: 0700818-41.2025.8.07.0008 Classe judicial: DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO CUMULADO COM COBRANÇA (94) AUTOR: JOAO MARCELO VIEIRA MORAIS REU: VALMIR ALVES DE BRITO, ALMIR ALVES DE BRITO DECISÃO O autor requer a "reintegração de posse do imóvel" objeto da locação (sic).
No entanto, a retomada do imóvel locado ocorre somente com o despejo, conforme prevê o art. 5º da Lei 8.245/91.
Por assim ser, o pedido retro será compreendido como requerimento de liminar de despejo.
No ponto, o contrato de locação posto nos autos foi entabulado de modo a contemplar a garantia da fiança fidejussória, o que obsta a concessão da liminar pretendida, na medida em que o artigo 59, § 1º, inciso IX, da Lei de regência condiciona o seu deferimento ao fato de estar "(...) o contrato desprovido de qualquer das garantias previstas no art. 37, por não ter sido contratada ou em caso de extinção ou pedido de exoneração dela, independentemente de motivo", não sendo este o caso dos autos.
Seja como for, apesar da impossibilidade da liminar de despejo, observo que o imóvel encontra-se desocupado, conforme demonstrado pela parte autora.
Assim sendo, AUTORIZO A RETOMADA DO IMÓVEL LOCADO pela parte autora.
Aguarde-se o prazo de resposta dos réus.
Paranoá/DF, 8 de maio de 2025 15:37:16.
FABIO MARTINS DE LIMA Juiz de Direito -
09/05/2025 12:37
Classe retificada de DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO CUMULADO COM COBRANÇA (94) para CUMPRIMENTO DE SENTENÇA (156)
-
08/05/2025 18:49
Recebidos os autos
-
08/05/2025 18:49
Outras decisões
-
01/05/2025 03:57
Decorrido prazo de VALMIR ALVES DE BRITO em 30/04/2025 23:59.
-
29/04/2025 19:13
Conclusos para decisão para Juiz(a) FABIO MARTINS DE LIMA
-
28/04/2025 21:53
Juntada de Petição de petição interlocutória
-
23/04/2025 15:52
Mandado devolvido não entregue ao destinatário
-
31/03/2025 16:00
Mandado devolvido entregue ao destinatário
-
14/03/2025 12:24
Expedição de Mandado.
-
14/03/2025 12:24
Expedição de Mandado.
-
14/03/2025 11:38
Juntada de Petição de petição
-
14/03/2025 02:32
Publicado Decisão em 14/03/2025.
-
13/03/2025 02:38
Disponibilizado no DJ Eletrônico em 13/03/2025
-
11/03/2025 21:31
Recebidos os autos
-
11/03/2025 21:31
Deferido o pedido de JOAO MARCELO VIEIRA MORAIS - CPF: *07.***.*24-38 (AUTOR).
-
26/02/2025 16:13
Conclusos para decisão para Juiz(a) FABIO MARTINS DE LIMA
-
25/02/2025 17:38
Juntada de Petição de emenda à inicial
-
24/02/2025 14:05
Recebidos os autos
-
24/02/2025 14:05
Outras decisões
-
07/02/2025 10:23
Conclusos para decisão para Juiz(a) FABIO MARTINS DE LIMA
-
06/02/2025 17:36
Juntada de Petição de certidão
-
06/02/2025 17:31
Distribuído por sorteio
Detalhes
Situação
Ativo
Ajuizamento
06/02/2025
Ultima Atualização
18/09/2025
Valor da Causa
R$ 0,00
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