TJDFT - 0706295-46.2024.8.07.0019

PODER JUDICIÁRIO DA UNIÃO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Vara Cível do Recanto das Emas ASSUNTO: Rescisão do contrato e devolução do dinheiro (7768) PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) PROCESSO: 0706295-46.2024.8.07.0019 AUTOR: VIRGINIA DE SOUSA DIAS REU: ILHAS DO LAGO INCORPORACAO SPE - LTDA DECISÃO DA INTIMAÇÃO DO DEVEDOR 1.

Trata-se de cumprimento de sentença. 2.

INTIME-SE a parte devedora/requerida, pelo DJe (art. 513, § 2º, inciso I, do CPC), para pagamento do débito, acrescido das custas, se houver, nos termos do art. 523 do CPC, ressaltando-se que o não pagamento da quantia executada, no prazo de 15 (quinze) dias, acarretará a incidência da multa de 10% e de honorários de 10% sobre o valor do débito previstos no § 1º do art. 523 do CPC, ficando ciente, ainda, que após esse prazo inicia-se o prazo de 15 (quinze) dias para que o executado, independentemente de penhora ou nova intimação, apresente, nos próprios autos, sua impugnação (art. 525, "caput", do CPC). 3.

Efetuado o pagamento integral no prazo de 15 dias, intime-se o credor para dizer se dá quitação ao débito e para indicar seus dados bancários.

Em caso positivo, voltem conclusos.

DA PESQUISA SISBAJUD 4.

Não efetuado o pagamento integral do débito, intime-se a parte credora para, em 5 dias, trazer planilha atualizada do débito para subsidiar a consulta SISBAJUD, devendo incluir as custas processuais, a multa de 10% e os honorários de 10%, atentando-se, ainda, para eventual gratuidade de justiça concedida ao devedor, quando deverá ocorrer a exclusão das verbas referentes às custas processuais e honorários advocatícios. 5.

Após a juntada da planilha, determino às instituições financeiras, por meio do sistema SISBAJUD, a indisponibilidade dos ativos financeiros existentes em nome do executado, limitando-se ao valor indicado na execução, a ser realizada por 30 (trinta) dias, caso parcialmente frutífera. 6.

Em caso de resultado positivo da diligência, intime-se o executado por intermédio de seu patrono (ou pessoalmente caso não possua advogado constituído) para que, no prazo de 5 dias, se manifeste nos termos do art. 854, § 3º, do CPC, ficando ciente de que, não havendo manifestação acerca da indisponibilidade dos ativos financeiros, fica desde já convertida em penhora, independente da lavratura do termo, na forma do art. 854, § 5º, do CPC, devendo ser feita a transferência dos valores para conta judicial vinculada a este Juízo, podendo o executado, neste último caso, ofertar impugnação à penhora, no prazo de 15 dias, independente de nova intimação. 7.

Não havendo impugnação, venham os autos conclusos.

DAS DEMAIS PESQUISAS DE BENS 8.

Simultaneamente, promovo a consulta aos sistemas RENAJUD, INFOJUD e E-RIDF, esta última somente no caso da parte exequente ser beneficiária da justiça gratuita, pois do contrário deverá a parte autora promover o seu cadastro no sistema e-RIDF pela internet, recolher os emolumentos devidos, realizar a pesquisa de bens e juntá-la ao processo, requerendo o que lhe aprouver.

DA PENHORA DE VEÍCULO 9.

Encontrado algum veículo no sistema RENAJUD, independente da existência de alienação fiduciária, proceda-se ao bloqueio de circulação e transferência (pois o intento é mesmo o de levar o bem à penhora e aliená-lo, o que será facilitado com a apreensão por qualquer autoridade pública).

Dou à presente decisão, acrescida do extrato da diligência, força de termo de penhora, com a data em que realizada a diligência constritiva. 10.

Na sequência, havendo endereço conhecido da parte executada, expeça-se mandado de avaliação, intimação e remoção do bem ao depósito público (art. 840, inc.

II, do CPC).

Se o endereço for fora do Distrito Federal, expeça-se precatória, antes intimando-se a parte a comprovar o recolhimento das custas no Juízo deprecado, se não for beneficiária da gratuidade de justiça.

Para o cumprimento desta ordem, em caso de estrita necessidade, fica autorizado cumprimento em horário especial, requisição de reforço policial e arrombamento.

A parte credora deve fornecer os meios para o cumprimento desta ordem. 11.

Não havendo endereço conhecido da parte devedora nos autos, intime-se a parte exequente a informar o endereço onde pretende que seja cumprida a ordem de penhora, avaliação, intimação e remoção do veículo, no prazo de 5 (cinco) dias.

Informado o endereço, expeça-se o mandado. 12.

No ato da constrição, a parte atingida pela constrição deve ser intimada quanto à penhora e à avaliação, na forma do art. 841 e para os fins do art. 917, inc.

II e seu §1º, do CPC (impugnação por penhora incorreta ou avaliação errônea no prazo de 15 dias). 13.

Caso não seja possível a intimação do executado no ato da constrição, a intimação deve se dar, como regra, por intermédio do advogado do devedor, com a publicação da certidão de juntada do mandado de penhora.

Não havendo advogado, deverá ser intimado pessoalmente (art. 841, §2º, do CPC), mediante carta/AR encaminhada ao endereço constante dos autos, ainda que não recebida pessoalmente pelo interessado (art. 274, parágrafo único, do CPC). 13.1.

Realizada a penhora, avaliação, intimação e remoção do veículo, aguarde-se o prazo de impugnação à penhora (item 15), certificando-se o ocorrido e retornando os autos conclusos para decisão. 13.2.

E, havendo alienação fiduciária, a secretaria deve intimar também o credor fiduciário para ciência da penhora e, querendo, habilitar o seu crédito nos termos da lei. 13.3.

Prosseguindo, não havendo impugnação, às providências para o leilão judicial.

DA PENHORA DE IMÓVEL 14.

Sendo encontrado algum bem imóvel em nome da parte requerida, prossiga-se na forma abaixo. 15.

Defiro a penhora sobre o imóvel descrito na certidão de matrícula retirada do sistema e-RIDF ou anexada aos autos pela parte exequente. 16.

Lavre-se termo de penhora, ficando nomeado como depositária a parte devedora. 17.

Nos termos do art. 844 do CPC, cabe ao exequente providenciar, para presunção absoluta de conhecimento por terceiros, a averbação no ofício imobiliário, mediante a apresentação da cópia do auto ou do termo de penhora, independentemente de mandado judicial ou qualquer outra formalidade. 18.

Sendo o credor beneficiário da gratuidade de justiça, a averbação deve ocorrer sem ônus para a parte (art. 98, inciso IV, do CPC, e art. 16 do Provimento Geral da Corregedoria de Justiça do DF Aplicado aos Serviços Notariais e de Registro). 19.

Intime-se o devedor para, querendo, impugnar a penhora.

A intimação deverá ser feita por intermédio do patrono da parte devedora ou, caso não possua advogado constituído, pessoalmente, devendo a secretaria observar o disposto no art. 841 e seus parágrafos do CPC. 20.

Intime-se, ademais, eventual cônjuge do executado, nos termos do art. 842 do CPC, devendo constar do mandado que a parte que lhe couber recairá sobre o produto da alienação do bem (art. 843 do CPC), devendo ser intimado também o credor hipotecário, se houver. 21.

Após, expeça-se mandado de avaliação do bem, intimando-se as partes, por intermédio de seus advogados, para ciência. 22.

Por fim, não havendo impugnação, venham conclusos.

DA PROVIDÊNCIA QUANTO À PESQUISA INFOJUD 23.

Quanto à pesquisa INFOJUD, proceda a Secretaria a juntada do resultado aos autos, com sigilo.

DO MANDADO DE PENHORA 24.

Se as pesquisas não encontrarem bens em nome da parte devedora, e desde que o endereço da parte executada esteja atualizado no processo (vedada a pesquisa de endereços), EXPEÇA-SE mandado/precatória de penhora e avaliação de bens e intimação do devedor, devendo a penhora incidir até o montante do valor do débito contido na última atualização fornecida pelo credor, ficando o devedor designado como depositário dos bens eventualmente penhorados e advertido na forma da lei.

DA INICIATIVA DA PARTE CREDORA 25.

Como estão sendo realizadas todas as pesquisas de bens e diligências ao encargo deste Juízo, fica a parte credora ciente de que não haverá intimação específica para indicação de bens à penhora, cabendo, pois, antecipar-se e, sendo descoberto algum outro bem da parte devedora, informar ao Juízo previamente antes da suspensão do processo, o que agilizará o trâmite do feito.

DA SUSPENSÃO DA EXECUÇÃO POR AUSÊNCIA DE BENS 26.

Cumpridas todas as diligências acima determinadas, e ainda assim nada sendo encontrado, e não havendo requerimentos, diante da ausência de localização de bens passíveis de penhora, independente de novo despacho e independente de nova intimação da parte credora, prossiga-se na forma abaixo. 27.

Como se observa, no presente momento não se conhecem bens da parte devedora passíveis de penhora. 28.

Assim, suspendo o feito, nos termos do art. 921, inciso III, do CPC, pelo prazo de 1 ano, ficando ainda suspensa, nesse período, a prescrição, nos termos do §1º do mesmo dispositivo. 29.

No período, os autos ficarão provisoriamente arquivados, na própria vara, com o prazo prescricional suspenso na forma do art. 921, § 1º, do CPC. 30.

Decorrido o prazo de 1 (um) ano sem que o exequente indique precisamente bens do executado, fica desde já determinado o arquivamento dos autos, nos termos do art. 921, § 2º, do CPC, independente de novo despacho, devendo a parte se atentar acerca da prescrição intercorrente prevista no art. 921, § 4º, do CPC, cujo termo inicial é a ciência: (i) da primeira tentativa infrutífera de localização do devedor ou (ii) de bens penhoráveis.

Pedro Oliveira de Vasconcelos Juiz de Direito * documento datado e assinado eletronicamente

Vara Cível do Recanto das Emas/DF Endereço: Quadra 02, Conjunto 01, 2º andar, Recanto das Emas, Brasília - DF - CEP: 72610-670 Fale Conosco: Atendimento exclusivamente pelo Balcão Virtual – Videochamada Acesse o QR Code à direita ou o link https://balcaovirtual.tjdft.jus.br/ e procure por Vara Cível do Recanto das Emas Horário de Atendimento: segunda à sexta-feira, 12h às 19h Processo n.º: 0706295-46.2024.8.07.0019 Classe judicial: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) AUTOR: VIRGINIA DE SOUSA DIAS REU: ILHAS DO LAGO INCORPORACAO SPE - LTDA SENTENÇA Trata-se de ação de conhecimento proposta por VIRGINIA DE SOUSA DIAS em desfavor de ILHAS DO LAGO INCORPORACAO SPE – LTDA, partes qualificadas nos autos.

Narra a inicial que a autora, em 23/08/2019, em passeio pela cidade de Caldas Novas/GO, celebrou um contrato de compra e venda com a ré, tendo por objeto uma das unidades do empreendimento chamado Ilhas do Lago Eco Resort, denominada unidade J606 – cota 10, sob o regime de multipropriedade, localizado em Caldas Novas/GO, pelo preço de R$ 71.534,00, em 130 parcelas mensais e reajustáveis de R$ 550,26, com início em 15/09/2019, mais R$ 2.990,00 a título de intermediação/comissão.

Relata que, no fim de 2020, com os efeitos da pandemia da Covid19, a requerente ficou impossibilidade de trabalhar e se viu obrigada a desfazer-se do compromisso contratual, de modo que, em 19/08/2020 requereu a rescisão do contrato, com a consequente devolução dos valores pagos.

Acrescenta que, em 09/09/2020, a autora foi informada de que poderia ser realizado o distrato via e-mail, e que deveria estar com todas as obrigações contratuais em dia, tendo pagado mais uma prestação, o IPTU da respectiva cota, e solicitado formalmente a rescisão, enviando à ré a correspondente certidão negativa de débitos de IPTU em 18/09/2020.

Afirma que, em 23/09/2020, ré encaminhou e-mail informando e existência de multa e deduções nos valores pagos pela autora, de modo que esta não receberia restituição.

Alega que, presencialmente no escritório da ré, a autora foi ludibriada, tendo assinado um termo de confissão de dívida, quando pensava se tratar de distrato, no qual ficou ajustado que o valor pago de R$ 7.389,49 (13 parcelas) não seria devolvido, pois seriam abatidas a multa contratual (25% - taxa administrativa) e uma taxa por fruição no valor de R$ 9.066,55, restando um débito a pagar de R$ 3.524,43, de modo que a autora vem recebendo cobranças da parte ré.

Tece arrazoado jurídico e, ao final, requer a declaração de “inexistência do débito de R$ 3.524,43, por ser abusiva a Cláusula de fruição em contrato de “multipropriedade”, bem como, seja determinada “a restituição de todo o montante pago em parcela única, incluindo a taxa de corretagem paga, no valor atualizado de R$ 13.692,31 (treze mil seiscentos e novena e dois reais e trinta e um centavos)”.

Citada e infrutífera a audiência de conciliação, a ré ofertou contestação (ID 217780397).

Preliminarmente, impugna a gratuidade de justiça e argui a incompetência do juízo, em razão de cláusula compromissória de arbitragem; a falta de interesse de agir, diante do distrato assinado em 31/12/2020; e a sua ilegitimidade passiva.

No mérito, defende a aplicação da multa penal, prevista na cláusula 8ª, parágrafo quarto, do contrato firmado com a autora, bem como a retenção da comissão de corretagem.

Tece considerações sobre o direito aplicável à espécie e pugna pelo acolhimento das preliminares e pela improcedência dos pedidos iniciais.

Réplica no ID 220754494.

Intimadas a especificarem provas, as partes nada requereram.

Vieram os autos conclusos para julgamento. É o relatório.

DECIDO.

Versando a presente ação sobre matéria de direito e de fato e revelando-se a prova como exclusivamente documental, toma assento o julgamento antecipado da lide (art. 355, I, CPC/2015).

Preliminarmente, a ré alega a incompetência do juízo, ao argumento de que, no termo de distrato, foi prevista cláusula compromissória arbitral, que impõe às partes solucionarem seus conflitos junto ao ente arbitral escolhido, no caso, a 10ª Câmara de Conciliação e Arbitragem de Goiânia/GO.

Sem razão, contudo.

Inicialmente, é importante salientar que a relação jurídica estabelecida entre as partes, por força de contrato de promessa de compra e venda de unidades imobiliárias, mesmo em regime de multipropriedade, configura nítida relação de consumo.

Tal conclusão decorre do fato de que, tanto os promissários compradores, que adquirem onerosamente a unidade imobiliária autônoma e tornam-se os destinatários finais do imóvel, quanto à construtora (promitente vendedora), responsável pela venda do imóvel e pela prestação de serviços, consistentes na edificação das unidades imobiliárias, enquadram-se, respectivamente, nos conceitos de consumidor e fornecedor previstos nos artigos 2º e 3º do Código de Defesa do Consumidor.

Dispõe o art. 51, inciso VII, do Código de Defesa do Consumidor, que “são nulas de pleno direito, entre outras, as cláusulas contratuais relativas ao fornecimento de produtos e serviços que: (...) VII - determinem a utilização compulsória de arbitragem;”.

Com efeito, a jurisprudência tem admitido a validade apenas do compromisso arbitral, mas não da cláusula compromissória, posto que, naquela hipótese, após o surgimento do conflito, as partes, de comum acordo, decidem resolvê-lo por meio da arbitragem, ao passo em que, na cláusula compromissória, prevista prévia e genericamente, impõe-se a resolução de eventuais futuros conflitos por meio da arbitragem.

No caso dos autos, é incontroverso que, no distrato de ID 205705969, as partes pactuaram cláusula compromissória, a qual, como exposto, não é admitida pela jurisprudência nos contratos de consumo.

Outrossim, como se não bastasse, não foram observadas as formalidades previstas no art. 4º, § 2º, da Lei n° 9.307/96, pois inexiste assinatura ou visto especial para a cláusula compromissória, não bastando que a assinatura do consumidor (requisito essencial do contrato que exprime a sua manifestação de vontade) esteja na mesma página da referida compromissória.

Em casos semelhantes ao dos autos, confira-se a jurisprudência do Egrégio Superior Tribunal de Justiça: RECURSO ESPECIAL.

PROCESSUAL CIVIL E CONSUMIDOR.

CONTRATO DE ADESÃO.

AQUISIÇÃO DE UNIDADE IMOBILIÁRIA.

CONVENÇÃO DE ARBITRAGEM.

LIMITES E EXCEÇÕES.

CONTRATOS DE CONSUMO.

POSSIBILIDADE DE USO.

AUSÊNCIA DE FORMALIDADE.

IMPOSIÇÃO.

PROIBIÇÃO. 1.

Ação ajuizada em 07/03/2016, recurso especial interposto em 19/06/2018 e atribuído a este gabinete em 01/10/2018. 2.

O propósito recursal consiste em avaliar a validade de cláusula compromissória, contida em contrato de aquisição de um lote em projeto de parcelamento do solo no município de Senador Canedo/GO, que foi comercializado pela recorrida. 3.

O art. 51, VII, do CDC se limita a vedar a adoção prévia e compulsória da arbitragem, no momento da celebração do contrato, mas não impede que, posteriormente, diante do litígio, havendo consenso entre as partes - em especial a aquiescência do consumidor -, seja instaurado o procedimento arbitral.

Precedentes. 4. É possível a utilização de arbitragem para resolução de litígios originados de relação de consumo quando não houver imposição pelo fornecedor, bem como quando a iniciativa da instauração ocorrer pelo consumidor ou, no caso de iniciativa do fornecedor, venha a concordar ou ratificar expressamente com a instituição. 5.

Pelo teor do art. 4º, § 2º, da Lei de Arbitragem, mesmo que a cláusula compromissória esteja na mesma página de assinatura do contrato, as formalidades legais devem ser observadas, com os destaques necessários.

Cuida-se de uma formalidade necessária para a validades do ato, por expressa disposição legal, que não pode ser afastada por livre disposição entre as partes. 6.

Na hipótese, a atitude da consumidora em promover o ajuizamento da ação evidencia a sua discordância em submeter-se ao procedimento arbitral, não podendo, pois, nos termos do art. 51, VII, do CDC, prevalecer a cláusula que impõe a sua utilização, visto ter-se dado de forma compulsória. 7.

Recurso especial conhecido e provido. (REsp 1785783 / GO, Ministra NANCY ANDRIGHI, Terceira Turma, DJe 07/11/2019) AGRAVO INTERNO.

AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL.

DIREITO DO CONSUMIDOR.

CONVENÇÃO DE ARBITRAGEM.

LEGALIDADE.

PROCESSUAL CIVIL.

REVISÃO DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS E DE PROVA.

SÚMULAS N. 5 E 7/STJ. 1.

A legislação consumerista impede a adoção prévia e compulsória da arbitragem, no momento da celebração do contrato, mas não proíbe que, posteriormente, em face de eventual litígio, havendo consenso entre as partes (em especial a aquiescência do consumidor), seja instaurado o procedimento arbitral.

Precedentes. 2.

Recurso especial cuja pretensão demanda reexame de cláusulas contratuais e de matéria fática da lide, o que encontra óbice na Súmula 7 do STJ. 3.

Agravo interno a que se nega provimento. (AgInt no AREsp 1152469 / GO, Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, Quarta Turma, DJe 18/05/2018) Por tais fundamentos, rejeito a preliminar de incompetência.

Quanto à impugnação à gratuidade de justiça, como cediço, não basta, para o seu acolhimento, a simples afirmação de que a parte teria condições de arcar com as despesas processuais.

Exige-se, ao revés, prova inequívoca da insubsistência da declaração.

Isso porque os documentos apresentados pela requerente comprovam que se encontra em situação financeira delicada, o que a impede de arcar com o pagamento das despesas processuais sem prejuízo da sua subsistência ou da de sua família.

Com efeito, a parte requerida não apresentou nos autos qualquer indício de que a parte requerente não faça jus ao benefício da gratuidade de justiça, não trazendo, o impugnante, elementos que conduzam ao indeferimento da gratuidade de justiça à parte autora.

Face ao exposto, rejeito a impugnação.

O interesse de agir, condição da ação, prevista no art. 17 do CPC, se fundamenta no trinômio necessidade, utilidade e adequação.

Entende-se a necessidade como a indispensabilidade da intervenção do Estado-Juiz para que a parte alcance o bem da vida almejado.

A utilidade revela-se com a demonstração de que a prestação jurisdicional será convertida em proveito útil à parte postulante.

E, por último, a adequação diz respeito à correção do processo/procedimento escolhido pela parte.

No caso, é evidente o interesse de agir, uma vez que, entende a autora que justamente o distrato firmado não observou a legislação pertinente, colocando-a, consumidora, em posição de desvantagem em relação ao fornecedor.

Ademais, conforme jurisprudência deste E.

Tribunal de Justiça, “é facultado ao comprador postular, em juízo, aqueles valores que foram excluídos do acordo, uma vez que a quitação dada pelas partes, diz respeito apenas aos valores inseridos naquele instrumento” (Acórdão 1280898, Processo: 00102705520168070001, Relator(a): LEILA ARLANCH, 7ª Turma Cível, julgamento em 02/09/2020).

Assim, afasto a preliminar.

Em relação à ilegitimidade passiva, verifica-se que consta no polo passivo da demanda, a pessoa jurídica que celebrou os negócios jurídicos de ID 205705969 e ID 205705964 com a autora, motivo pelo qual rejeito a preliminar.

Inexistindo outras questões prefaciais ou prejudiciais pendentes de apreciação, e presentes os pressupostos e as condições indispensáveis ao exercício do direito de ação, avanço ao exame do cerne da questão submetida ao descortino jurisdicional.

Busca a parte autora a restituição de todos os valores pagos relativos ao contrato de compra e venda de unidade imobiliária no regime de multipropriedade firmado com a ré, a qual,

por outro lado, defende que a restituição deve ocorrer nos termos do distrato celebrado pelas partes, que implica a ausência de valores a devolver e ainda um saldo a receber. É incontroverso que as partes celebraram o contrato particular de compra e venda de unidade imobiliária do empreendimento Ilhas do Lago Eco Resort, no regime de multipropriedade, em 23/08/2019 (ID 205705964), o qual foi rescindido em 31/12/2020, após o pagamento pela autora da importância de R$ 7.389,49, correspondente a 13 parcelas (ID 205705969).

A respeito da rescisão por culpa do comprador, dispõe a cláusula oitava (ID 205705964): PARÁGRAFO QUARTO: Rescindido o contrato por inadimplência ou culpa do COMPRADOR ficarão à sua disposição as importâncias que pagou, atualizadas com base no índice contratualmente estabelecido e devolvidas em até 180 (cento e oitenta) dias contados da efetiva assinatura e devolução do Termo de Distrato, deduzida a importância equivalente a 25% (vinte e cinco por cento) do valor a ser restituído a título de pré-fixação das perdas e danos, independentemente de comprovação das mesmas.

Será integralmente retido também, o sinal de negócio já consignado na Proposta de Compra e Venda e no QUADRO RESUMO, deste instrumento.

PARÁGRAFO QUINTO: Rescindido o contrato, o COMPRADOR pagará à VENDEDORA, até a efetiva devolução da mesma do da fração/cota, imóvel, a título de indenização, 0,5% (zero vírgula cinco por cento) ao mês, do preço atualizado da fração/cotapela fruição ou uso, ficando desde já autorizada a VENDEDORA a abater a quantia equivalente na devolução ao COMPRADOR. É cediço que a cláusula penal constitui pacto secundário acessório - uma condição - por meio do qual as partes determinam previamente uma multa (geralmente em pecúnia), consubstanciando indenização para o caso de inadimplemento absoluto ou de cláusula especial, hipótese em que se denomina cláusula penal compensatória.

Ou mesmo, a cláusula penal pode ser estabelecida para prefixação de indenização por inadimplemento relativo (quando se mostrar útil o adimplemento, ainda que tardio; isto é, defeituoso), recebendo, assim, a denominação de cláusula penal moratória.

A retenção de 25% do valor pago pela consumidora não se afigura abusiva, por não colocar o consumidor em situação de exagerada desvantagem, preservando o conteúdo do disposto no art. 51, IV, do Código de Defesa do Consumidor.

Nesse sentido, a jurisprudência deste Egrégio Tribunal de Justiça: “[...] 7.

Nos casos em que a resolução do contrato de promessa de compra e venda de imóvel ocorre por culpa do promitente comprador, o c.

Superior Tribunal de Justiça admite a possibilidade de retenção pelo vendedor do montante de 10% (dez por cento) a 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelo adquirente, percentual esse passível de modulação pelo magistrado quando se afigurar excessivo e cuja fixação deve observar a casuística presente no feito. 8.

Considerando as particularidades do caso em exame, afigura-se adequada a retenção em 20%.

Precedentes. [...]”. (TJDFT, Acórdão 1291767, Processo: 07043791720188070009, Relator(a): Robson Teixeira de Freitas, 8ª Turma Cível, julgamento em 08/10/2020) “[...] 2 - Relativamente ao percentual ajustado a título de cláusula penal compensatória, a jurisprudência tanto deste TJDFT, como do Superior Tribunal de Justiça, vem firmando o entendimento no sentido de ser razoável a fixação da cláusula penal entre 10% a 25% dos valores pagos.

Todavia, este percentual deve ser arbitrado conforme as circunstâncias de cada caso concreto. 3 - É válida a cobrança da comissão de corretagem, ao promitente-comprador, desde que previamente ajustada, de forma clara e precisa, em contrato de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária.

Precedente do STJ, julgado sob o regime do art. 543-C, do CPC/73 (art. 1.036, do NCPC). 4 - Recurso conhecido e parcialmente provido”. (Acórdão 1017761, Processo: 20140710400928APC, Relator(a): ANA MARIA AMARANTE, 6ª Turma Cível, julgamento em 17/05/2017) Contudo, a restituição deve ser feita, com o desconto da cláusula penal, em uma só parcela e de imediato, não prevalecendo o prazo contratual de 180 dias, conforme previsão da Súmula 543 do STJ: En. 543 da Súmula do STJ: “Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento”.

Em igual sentido, a jurisprudência deste e.

TJDFT: DIREITO CIVIL.

CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.

RESCISÃO UNILATERAL.

CLÁUSULA PENAL EXCESSIVA.

REDUÇÃO.

RESTITUIÇÃO PARCELADA.

IMPOSSIBILIDADE.

I - Rescindido o contrato de compra e venda por iniciativa do comprador, as partes devem retornar ao estado anterior (status quo ante), assistindo ao promitente comprador o direito a restituição da quantia paga pelo imóvel, abatendo-se percentual a título de cláusula penal compensatória.

II - A cláusula penal compensatória pode ser reduzida equitativamente pelo juiz quando o montante da penalidade for manifestamente excessivo.

III - Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido o Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador, não comportando parcelamento (súmula 543 do STJ).

IV - Negou-se provimento ao recurso. (Acórdão 1143767, Processo: 07190350320188070001, Relator(a): JOSÉ DIVINO, 6ª Turma Cível, julgamento em 05/12/2018) No caso, a parte autora não comprovou a existência do alegado caso fortuito ou de suposta força maior decorrentes da pandemia da Covid-19 a fim de modificar os termos do contrato, permanecendo, assim, a hipótese de rescisão por culpa do comprador.

Quanto à taxa de corretagem, foram fixadas as seguintes teses pelo STJ por ocasião do julgamento do Tema Repetitivo 938: "(i) Incidência da prescrição trienal sobre a pretensão de restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem ou de serviço de assistência técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere (artigo 206, § 3º, IV, CC). (vide REsp n. 1.551.956/SP)". (ii) Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem; (vide REsp n. 1.599.511/SP) (ii, parte final) Abusividade da cobrança pelo promitente-vendedor do serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere, vinculado à celebração de promessa de compra e venda de imóvel. (vide REsp n. 1.599.511/SP) Da análise do contrato de ID 205705964, verifica-se que a cláusula que transferiu o pagamento da comissão de corretagem à autora foi redigida em destaque, cumprindo o fornecedor com os deveres de informação e transparência, sendo válida, portanto.

De mais a mais, o pagamento ocorreu na data da celebração do contrato, 23/8/2019, de modo que se encontra prescrita a pretensão de sua restituição.

Por outro lado, não é devida a retenção a título de taxa de fruição do imóvel, uma vez que ré não demonstrou que houve a efetiva utilização do imóvel pela consumidora.

Nesse sentido: APELAÇÃO CÍVEL.

AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL E REVISÃO DE CLÁUSULAS ABUSIVAS.

COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM MULTIPROPRIEDADE.

DISTRATO.

INICIATIVA DOS COMPRADORES.

TAXA DE FRUIÇÃO.

PERÍODO.

DISPONIBILIZAÇÃO EFETIVA DO BEM.

NECESSIDADE DE COMPROVAÇÃO.

MANUTENÇÃO DA SENTENÇA.

RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. 1.

Embora seja cabível a taxa de fruição, para a incidência da referida taxa deve haver a comprovação do efetivo uso do bem.

Precedentes do TJDFT. 2.

Tratando-se de imóvel em regime de multipropriedade, o período de incidência deve corresponder apenas ao período em que o imóvel foi efetivamente ocupado pelos autores, o que não restou comprovado no presente caso. 3.

RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. (Acórdão 1942241, 0712323-61.2023.8.07.0020, Relator(a): ROBSON BARBOSA DE AZEVEDO, 7ª TURMA CÍVEL, data de julgamento: 06/11/2024, publicado no DJe: 26/11/2024.) EMBARGOS DE DECLARAÇÃO.

JUIZADO ESPECIAL CÍVEL.

RECURSO INOMINADO.

DIREITO DO CONSUMIDOR.

PARTICIPAÇÃO EM EMPREENDIMENTO.

COBRANÇA DE TAXA DE CONDOMÍNIO/FRUIÇÃO.

INDEVIDA.

PRETENSÃO DE REDISCUSSÃO DO JULGADO.

EMBARGOS CONHECIDOS E REJEITADOS. 1.

Embargos de Declaração opostos pelo recorrente nos quais defende haver obscuridade no acórdão embargado.

Sustenta que a unidade se trata de multipropriedade razão pela qual deve ser reconhecido o habite-se como comprovante de entrega da obra.

Assevera inexistir “termo de entrega de chaves”.

Pede que seja reconhecida a validade da retenção da taxa de fruição do imóvel.

Contrarrazões apresentadas (ID. 65238143). 2.

Constitui pressuposto intrínseco dos Embargos de Declaração a obscuridade, contradição, omissão ou erro material de qualquer decisão judicial (art. 48 da Lei nº 9.099/95 c/c artigo 1.022, CPC). 3.

Com efeito, não há qualquer obscuridade a ser sanada.

O acórdão embargado consignou expressamente que “(...) Desta forma, tendo em vista que o autor não recebeu as chaves para usufruir do negócio durante o período que se encontrava adimplente, não é possível lhe atribuir a cobrança do valor referente à taxa de condomínio ou a taxa relacionada ao uso da unidade.

Conforme a tese firmada no IRDR de nº 6: Expedida a carta de habite-se, a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais geradas por imóvel objeto de promessa de compra e venda é da promitente vendedora até a entrega e imissão do adquirente na posse direta da unidade imobiliária, mesmo que haja demora na transmissão da posse provocada por atraso na obtenção de financiamento imobiliário pelo comprador.

Portanto, não há o que se discutir em relação ao dever de pagar taxa de fruição, uma vez que o pagamento das obrigações condominiais ocorre somente após a imissão na posse e não apenas com a disponibilização do imóvel ao proprietário.

Desta maneira, é devida a restituição ao autor no importe de R$ 22.248,29 (vinte e dois mil, duzentos e quarenta e oito reais e vinte e nove centavos), posto que é indevida a cobrança de obrigação condominial antes a imissão da posse”.(grifei) 4.

Os embargos de declaração não constituem a via adequada para a rediscussão das questões já decididas no curso do processo.

O mero inconformismo da embargante com a tese defendida no acórdão não configura vício sanável através dos embargos.

Caso a embargante entenda que há erro de julgamento no acórdão, deve então buscar a via recursal adequada. 5.

Embargos CONHECIDOS e REJEITADOS. 6.

Decisão proferida nos termos do art. 46 da Lei nº. 9.099/95. (Acórdão 1948215, 0703630-66.2024.8.07.0016, Relator(a): MARILIA DE AVILA E SILVA SAMPAIO, SEGUNDA TURMA RECURSAL, data de julgamento: 25/11/2024, publicado no DJe: 05/12/2024.) DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR.

RECURSO DE APELAÇÃO.

RESCISÃO CONTRATUAL DE COMPRA E VENDA DE FRAÇÕES DE IMÓVEL EM REGIME DE MULTIPROPRIEDADE.

DEVOLUÇÃO PARCIAL DE VALORES PAGOS.

APLICAÇÃO DA LEI N. 13.786/2018.

MAJORAÇÃO DA MULTA CONTRATUAL.

NÃO CABIMENTO.

TAXA DE FRUIÇÃO.

RETENÇÃO PARCIAL.

POSSIBILIDADE.

JUROS DE MORA.

CITAÇÃO.

TEMA 1.002/STJ.

INAPLICABILIDADE.

HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS.

PRINCÍPIO DA SUCUMBÊNCIA.

SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA RECONHECIDA.

I.

CASO EM EXAME 1.

Apelação interposta contra sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos para condenar a ré a devolver aos autores o valor de R$ 9.005,19, em razão da resolução de contrato de promessa de compra e venda de frações de apartamento em regime de multipropriedade.

II.

QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2.

Há quatro questões em discussão: (i) definir se a retenção contratual de 50% dos valores pagos deve ser aplicada; (ii) estabelecer a validade da cobrança de taxa de fruição pelo uso do imóvel; (iii) determinar o termo inicial para os juros de mora; e (iv) verificar se é devida a inversão do ônus sucumbencial.

III.

RAZÕES DE DECIDIR 3.

A cláusula de retenção de até 50% sobre os valores pagos, prevista na Lei n. 13.786/2018, é aplicável, mas deve ser ponderada com base nos princípios do Código de Defesa do Consumidor, evitando onerosidade excessiva ao consumidor.

A retenção de 15% dos valores pagos, conforme fixado em sentença, é razoável e proporcional. 4.

A taxa de fruição é válida quando comprovado o uso do imóvel, devendo incidir apenas sobre o período efetivo de ocupação.

No caso, restou comprovada a utilização por 5 (cinco) semanas, autorizando a retenção de R$ 2.199,75 a esse título. 5.

Os juros de mora incidem a partir da citação, sendo inaplicável o entendimento de incidência a partir do trânsito em julgado (Tema 1.002/STJ), que se restringe aos contratos firmados antes da vigência da Lei n. 13.786/2018, o que não é o caso. 6.

A parte ré resistiu aos pedidos formulados e, ao final, restou parcialmente vencida, de modo que incide a regra geral dos artigos 85 e 86 do Código de Processo Civil quanto à condenação ao pagamento proporcional dos honorários advocatícios.

IV.

DISPOSITIVO E TESE 7.

Recurso conhecido e parcialmente provido.

Tese de julgamento: 1.

A retenção de até 50% prevista na Lei n. 13.786/2018 deve ser ponderada à luz do CDC para evitar desvantagem excessiva ao consumidor. 2.

A taxa de fruição só incide pelo período efetivamente utilizado do imóvel. 3.

Os juros de mora incidem desde a citação em contratos firmados após a Lei n. 13.786/2018. 4.

Reconhecida a sucumbência recíproca, deve a ré ser condenada ao pagamento proporcional dos honorários advocatícios.

Dispositivos relevantes citados: Lei n. 13.786/2018; Lei n. 4.591/1964, art. 67-A; Lei n. 6.766/1979, art. 32-A, I; CC, arts. 1.358-C, 397 e 405; CDC, arts. 2º, 3º e 51, IV; CPC, arts. 85 e 86.

Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp n. 1.785.802/SP, Min.

Ricardo Villas Bôas Cueva, DJe 6/3/2019; STJ, REsp n. 1.614.721/DF (Tema 971), Min.

Moura Ribeiro, DJe 12/7/2023; STJ, REsp n. 1.740.911/DF, relator Ministro Moura Ribeiro, relatora para acórdão Ministra Maria Isabel Gallotti, Segunda Seção, julgado em 14/8/2019, DJe de 22/8/2019 (Tema 1.002); TJDFT, Acórdão 1822482; TJDFT, Acórdão 1774370; TJDFT, Acórdão 1422457. (Acórdão 1934328, 0703963-51.2024.8.07.0005, Relator(a): CARMEN BITTENCOURT, 8ª TURMA CÍVEL, data de julgamento: 15/10/2024, publicado no DJe: 28/10/2024.) Assim, em face da rescisão contratual, a parte ré deverá devolver 75% do montante efetivamente pago pela autora, em uma única parcela e de imediato.

Por fim, considerando que o contrato foi firmado em período posterior a 27 de dezembro de 2018, necessário fixar como termo inicial para os juros de mora a data da citação, conforme IRDR nº 7 TJDFT, in verbis, “Os juros de mora, nos casos em que haja resolução imotivada do contrato de promessa de compra e venda de imóvel por parte do comprador e inexista mora anterior da incorporadora, mesmo nas hipóteses de alteração da cláusula penal por entendê-la abusiva, incidirão a partir da citação (art. 405 do CC)”.

Ante o exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos iniciais, para (i) declarar a inexistência do débito de R$ 3.524,43 (ID 205705969); (ii) condenar a ré a restituir à parte autora o montante efetivamente pago pela requerente, conforme documento de ID 205705969, abatida apenas a cláusula penal correspondente a 25% do total pago, em parcela única, corrigido monetariamente pelo IPCA desde a data da rescisão (31/12/2020) e acrescido de juros de mora, à taxa legal (taxa referencial Selic, deduzido o IPCA), desde a citação (Lei n. 14.905/2024).

Declaro resolvido o mérito, com fulcro no artigo 487, inciso I, do CPC.

Em razão da sucumbência recíproca, mas não equivalente, condeno as partes, na proporção de 70% para a ré e de 30% para a autora, ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios que fixo em 10% do valor da condenação, nos termos do artigo 85, caput e § 2º, do CPC, vedada a compensação, conforme § 14 do mesmo dispositivo legal e observada a gratuidade de justiça concedida à autora, consoante art. 98, § 3º, do CPC.

Após o trânsito em julgado, certificado o recolhimento das custas finais, inertes as partes, dê-se baixa e arquivem-se.

Sentença registrada eletronicamente nesta data.

Publique-se e intimem-se. * documento datado e assinado eletronicamente

Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Vara Cível do Recanto das Emas Número do processo: 0706295-46.2024.8.07.0019 Classe judicial: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) AUTOR: VIRGINIA DE SOUSA DIAS REU: ILHAS DO LAGO INCORPORACAO SPE - LTDA DECISÃO INTERLOCUTÓRIA 1.

Converto o julgamento do feito em diligência.

Intimem-se as partes para, no prazo comum de 15 (quinze) dias, especificar as provas que pretendem produzir, de forma justificada, sob pena de indeferimento. 2.

Caso haja requerimento de produção de prova testemunhal, as partes deverão, no mesmo prazo e sob pena de indeferimento, apresentar rol de testemunhas e informar: (i) os dados indicados no art. 450 do Código de Processo Civil; (ii) os fatos a serem provados por cada testemunha; e (iii) se há interesse na realização da audiência na forma telepresencial. 3.

Em havendo interesse na realização da audiência na forma telepresencial, a parte deverá informar, também no mesmo prazo, se todos possuem os meios necessários para participar do ato, com utilização de computador ou aparelho telefônico com acesso à internet. 4.

Na hipótese de alguma parte ou testemunha não possuir os meios necessários para participar do ato na forma telepresencial, a sua oitiva será realizada na sala passiva do fórum do Recanto das Emas/DF. 5.

Ficam as partes advertidas de que: (i) o número de testemunhas arroladas não pode ser superior a 10 (dez), sendo 3 (três), no máximo, para a prova de cada fato; (ii) depois de apresentado o rol, a substituição de testemunha somente será admitida nas hipóteses do art. 451 do Código de Processo Civil. 6.

Não havendo requerimento de dilação probatória, anote-se conclusão para sentença.

Alessandro Marchió Bezerra Gerais Juiz de Direito * documento datado e assinado eletronicamente