TJDFT - 0752715-69.2024.8.07.0000

PODER JUDICIÁRIO DA UNIÃO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E TERRITÓRIOS GABINETE DO DESEMBARGADOR RENATO RODOVALHO SCUSSEL AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) 0752715-69.2024.8.07.0000 AGRAVANTE: MASSA FALIDA DE INOVARE CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA AGRAVADO: CLAUDIA CRISTINA IBIAS BELARDINELLI SPOHR DECISÃO Cuida-se de Agravo de Instrumento com pedido de atribuição de efeito suspensivo interposto pelo MASSA FALIDA DE INOVARE CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA contra a decisão ID 214979703, proferida pelo Juízo da Vara de Falências, Recuperações Judiciais, Insolvência Civil e Litígios Empresariais do DF, nos autos da ação de falência n. 0712517-81.2020.8.07.0015, movido em face do CLAUDIA CRISTINA IBIAS BELARDINELLI SPOHR, ora agravada.

Na ocasião, ao examinar a impugnação apresentada pela parte agravante, o Juízo assim se manifestou: Trata-se de ação de falência.

O Leiloeiro Público apresentou nova avaliação referente ao Prédio Comercial localizado na Rua F, Lote 10, Quadra 06, Sobradinho-DF, registrado perante o 7º Ofício de Registro de Imóveis do Distrito Federal, sob a matrícula 12.394”, no valor de R$ 5.246.142,29 (cinco milhões, duzentos e quarenta e seis mil, cento e quarenta e dois reais e vinte e oito centavos), ID. 203127842.

A falida impugnou a avaliação e requereu perícia a ser realizada por um profissional da Engenharia Civil, para apuração do valor da mencionada edificação, levado em consideração o valor da construção e da incorporação, ID. 206302700.

A Administradora Judicial sustenta ser desnecessária a avaliação do imóvel por profissional da engenharia, conforme pretendido pela falida, ID. 207656103.

O Ministério Público requereu a realização de nova avaliação, por meio de perito judicial, com formação em Engenharia Civil, dotado de técnica necessária para precisar o valor do imóvel, considerando o valor do terreno, das edificações/obras e os custos despendidos para se proceder à incorporação imobiliária existente sobre o imóvel, ID. 207863150.

O NULEJ informou o pedido de suspensão/cancelamento do Leilão designado, uma vez que o Edital não foi publicado, ID. 210243384.

Decido.

Trata-se de controvérsia sobre avaliação do imóvel, tendo em vista a natureza do bem e os aspectos que envolvem tanto o terreno quanto as edificações nele existentes e os custos já despendidos para a incorporação imobiliária.

No entanto, conforme esclarecimentos do leiloeiro, esses elementos foram levados em consideração no contexto do valor de mercado do imóvel avaliado, ainda que não tenham implicado em mais-valia do bem.

Além disso, a falida não apresentou elementos concretos que evidenciem que a avaliação do leiloeiro está incorreta.

A mera discordância da parte, sem elementos mínimos que a corroborem, não é suficiente para justificar a realização de nova perícia, tal como pretendido.

Diante do exposto, INDEFIRO o pedido de nova avaliação do imóvel formulado pela falida.

Defiro o leilão do Prédio Comercial localizado na Rua F, Lote 10, Quadra 06, Sobradinho-DF, registrado perante o 7º Ofício de Registro de Imóveis do Distrito Federal, sob a matrícula 12.394. (...) ID 214979703 Nas razões recursais, a agravante refuta o valor do imóvel dado pelo leiloeiro pelo juízo de origem.

Para tanto, sustenta que o valor da avaliação considerou apenas o lote, deixando de incluir no valor deste o valor da grande construção lá existente.

Aduz que alega que as próprias fotos trazidas aos autos pelo i.

Leiloeiro judicial, assim como o estudo de viabilidade da obra (id 188609605) comprovam que a edificação agrega valor ao imóvel avaliado, sobretudo, porque foram precedidas de adequado procedimento de incorporação imobiliária, nos termos da Lei 4.591, de 1964, reafirmando que, a incorporação que seria feita possuía VGV médio de R$29.010.228,48, razão pela qual reitera o pedido de que seja determinada a avaliação em perícia, por profissional da Engenharia Civil, dotado de técnica necessária para precisar o valor não só da obra, como também, dos custos despendidos para se proceder à incorporação imobiliária existente sobre o imóvel (id 206302700).

Ao final, requer o efeito suspensivo ao presente recurso para que haja suspensão da decisão agravada, para fins de obstar a expropriação do imóvel pelo valor avaliado.

Preparo ausente. É o relatório.

DECIDO.

O art. 1.019, inciso I, do CPC prevê ser possível ao relator do Agravo de Instrumento “[...] atribuir efeito suspensivo ao recurso ou deferir, em antecipação de tutela, total ou parcialmente, a pretensão recursal, comunicando ao juiz sua decisão”.

E, conforme previsto no art. 995, parágrafo único, do mesmo Diploma Normativo, a atribuição de efeito suspensivo é possível quando a interposição do recurso não impedir a eficácia da decisão recorrida, bastando, para tanto, que a imediata produção de seus efeitos possa causar risco de dano grave, de difícil ou impossível reparação e que seja demonstrada a probabilidade de provimento do recurso.

Nessa perspectiva, passo a avaliar a presença de tais condições no caso em apreço, cuja controvérsia consiste na pretensão de reforma da decisão que rejeitou a impugnação ao laudo de avaliação, trazendo como pano de fundo discussão sobre eventuais erros de avaliação.

Para confecção do laudo de avaliação, o avaliador observará o disposto no art. 872 do CPC, devendo descrever o imóvel avaliado, apontando suas características e o estado de conservação, declinando, inclusive, o critério avaliativo, para ao final concluir pelo valor indicado no laudo. É certa a presunção de veracidade e legitimidade da avaliação elaborada pelo auxiliar da justiça, razão pela qual cabe à parte insatisfeita demonstrar, por meio de elementos de prova, que o documento padece de vícios, como o erro na avaliação ou o dolo do avaliador, nos termos do art. 873 do CPC, nos seguintes termos: Art. 873. É admitida nova avaliação quando: I - qualquer das partes arguir, fundamentadamente, a ocorrência de erro na avaliação ou dolo do avaliador; II - se verificar, posteriormente à avaliação, que houve majoração ou diminuição no valor do bem; III - o juiz tiver fundada dúvida sobre o valor atribuído ao bem na primeira avaliação.

Parágrafo único.

Aplica-se o art. 480 à nova avaliação prevista no inciso III do caput deste artigo. (grifos nossos) Analisando os autos, verifica-se que consta no imóvel avaliado uma construção contendo seis pavimentos em lajes maciça e alvenaria, distribuídos em dois subsolos que não foi levada em consideração quando da avaliação pelo leiloeiro sob o fundamento de que seriam “construções inacabadas sem valor avaliativo”.

Por tal razão, o imóvel (Prédio Comercial localizado na Rua F, Lote 10, Quadra 06, Sobradinho-DF, registrado perante o 7º Ofício de Registro de Imóveis do Distrito Federal, sob a matrícula 12.394), restou avaliado, conforme Id. 203127842, apenas pela metragem do lote (R$ 5.246.142,29 - cinco milhões, duzentos e quarenta e seis mil, cento e quarenta e dois reais e vinte e oito centavos).

Imperioso reconhecer o valor da referida edificação que, ainda que tenha sofrido depreciação no decorrer do tempo, possui considerável valor, mormente porque sua construção foi precedida do procedimento de incorporação imobiliária, regido pela Lei 4.591, de 1964, o que, por si só, elevaria o valor do imóvel, ainda que não tenha havido a conclusão das obras, tendo em vista sua natureza e finalidade e os custos envolvidos no procedimento de incorporação imobiliária.

Nesse sentido: AGRAVO DE INSTRUMENTO.

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL.

AÇÃO DE EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL.

IMPUGNAÇÃO AO LAUDO DE AVALIAÇÃO DE BEM IMÓVEL.

DÚVIDA EM RELAÇÃO AO VALOR DE MERCADO DO BEM.

DISCREPÂNCIA.

NOVA AVALIAÇÃO.

POSSIBILIDADE.

DECISÃO REFORMADA. 1.

Para elaboração do laudo de avaliação, o oficial de justiça observará o disposto no art. 872 do Código de Processo Civil, devendo descrever o imóvel avaliado, apontado suas características e o estado de conservação, declinando, inclusive, o critério avaliativo, para ao final concluir pelo valor indicado no laudo. 2.

Nos termos do art. 873 do Código de Processo Civil, excepcionalmente, é admitida nova avaliação quando: (i) qualquer das partes arguir, fundamentadamente, a ocorrência de erro na avaliação ou dolo do avaliador; (ii) se verificar, posteriormente à avaliação, que houve majoração ou diminuição no valor do bem; (iii) o juiz tiver fundada dúvida sobre o valor atribuído ao bem na primeira avaliação. 3.

Na hipótese, a parte recorrente apresentou elementos de prova em relação ao que alega, demonstrando a discrepância de cotação referente ao imóvel avaliado, suscitando dúvida quanto ao seu real valor de mercado, sendo estabelecida situação excepcional que evidencia a necessidade de realização de nova avaliação do bem. 4.

Agravo conhecido e provido.

Sem honorários. (Acórdão 1936917, 07323274820248070000, Relator(a): Roberto Freitas Filho, 3ª Turma Cível, data de julgamento: 17/10/2024, publicado no DJE: 11/11/2024.

Pág.: Sem Página Cadastrada.) Assim, tenho que restou comprovado nos autos a probabilidade de direito da parte agravante.

Da mesma forma, o perigo na demora encontra-se presente, tendo em vista que com o indeferimento de nova avaliação do imóvel, o leilão deste foi deferido.

Pelas razões expostas, DEFIRO o pedido de efeito suspensivo ao agravo de instrumento para suspender, por ora, o processo na origem.

Oficie-se, COM URGÊNCIA, o Juízo a quo a fim de dar-lhe conhecimento desta decisão.

Intime-se a Agravada para oferecer resposta, nos termos do art. 1.019, inc.

II, do CPC.

Publique-se e intime-se.

Brasília, 16 de dezembro de 2024.

RENATO RODOVALHO SCUSSEL Desembargador Relator