TJDFT - 0717474-77.2024.8.07.0018

Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS 2VAFAZPUB 2ª Vara da Fazenda Pública do DF Número do processo: 0717474-77.2024.8.07.0018 Classe judicial: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) AUTOR: LUIZ PAULO MARTINS RODRIGUES REU: COMPANHIA IMOBILIARIA DE BRASILIA TERRACAP SENTENÇA Trata-se de ação de conhecimento ajuizada por LUIZ PAULO MARTINS RODRIGUES em desfavor da COMPANHIA IMOBILIÁRIA DE BRASÍLIA (TERRACAP), partes devidamente qualificadas nos autos.

Narra o autor que, na data de 24/04/2014, formalizou com a requerida instrumento particular de contrato de compra e venda de imóvel com alienação fiduciária em garantia.

Expõe que o valor total da operação soma a importância de R$ 87.500,00 (oitenta e sete mil e quinhentos reais), sendo R$ 4.375,00 (quatro mil, trezentos e setenta e cinco reais) pago à vista, e R$ 83.125,00 (oitenta e três mil, cento e vinte e cinco reais) em 240 (duzentos e quarenta) prestações mensais e sucessivas.

Contudo, salienta que não conseguiu adimplir com as prestações, as quais logo restaram vencidas.

Informa que a data da consolidação da propriedade ocorreu em 13/12/2022 e, ato contínuo, o imóvel foi objeto de leilão público, sendo arrematado por terceiro.

Sustenta que tem direito a ser restituído pelo valor remanescente do imóvel após realizado o leilão, nos termos do artigo 27, § 4º, da Lei n.º 9.514/97, atualizado monetariamente e com juros de mora (desde o sexto dia após a realização do leilão).

Ao final, pugna pela concessão do benefício da gratuidade de justiça e, no mérito, pretende seja apresentado pela TERRACAP a demonstração dos valores “deduzidos à título de valor TOTAL DA DÍVIDA, disposto na Prestação de Contas ao devedor/fiduciante, a fim de que seja dado total cumprimento ao artigo 27, §4º da Lei nº 9.514/97”, e que “se o valor apresentado pela requerida referente ao total da dívida descontado FOR SUPERIOR, requer que a requerida seja condenada a pagar à parte autora, essa quantia de maior valor, com incidência de juros de mora e correção monetária a partir do quinto dia seguinte à venda do imóvel em leilão”.

Com a inicial vieram documentos.

A gratuidade de justiça foi concedida ao autor (ID 212004871).

Citada, a TERRACAP apresentou contestação, acompanhada de documentos (ID 215817891).

No mérito, em síntese, defende a inexistência de qualquer valor a ser restituído ao autor, por força do que dispõe o artigo 27, § 5º, da Lei n.º 9.514/1997.

Ao final, pugna pela improcedência dos pedidos.

A ré informou não ter outras provas a produzir (ID 216183402).

A parte autora apresentou réplica à contestação e não requereu a produção de outras provas (ID 219041299).

Após, os autos vieram conclusos para sentença. É o relatório.

FUNDAMENTO E DECIDO.

O processo comporta julgamento antecipado, conforme disposto no art. 355, I, do Código de Processo Civil (CPC).

O deslinde da controvérsia dispensa a produção de outras provas, uma vez que os pontos controvertidos podem ser resolvidos com base em questões de direito e com a análise dos documentos acostados aos autos.

Não há questões preliminares a serem analisadas ou vícios processuais a serem sanados.

Estão presentes os pressupostos processuais e as condições da ação.

Passo à análise do mérito da demanda.

Resumidamente, em sede inicial, o autor narra que celebrou contrato de compra e venda de imóvel com alienação fiduciária em garantia com a parte requerida, contudo, não conseguiu efetuar o pagamento do valor devido, o que acarretou a consolidação da propriedade do imóvel, nos moldes da Lei n.º 9.514/97.

Sustenta que tem direito a ser restituído pelo valor remanescente do imóvel após realizado o leilão, nos termos do artigo 27, § 4º, da Lei n.º 9.514/97, atualizado monetariamente e com juros de mora.

Já a parte ré, em sede de contestação, defende a inexistência de qualquer valor a ser restituído ao autor, por força do que dispõe o artigo 27, § 5º, da Lei n.º 9.514/1997.

A controvérsia dos autos, pois, consiste em verificar se o autor possui (ou não) direito à restituição de eventuais valores remanescentes após venda do imóvel em leilão.

Pois bem.

Inicialmente, cabe destacar que se aplica ao presente caso a norma especial – Lei n.º 9.514/97 –, a qual dispõe sobre o Sistema de Financiamento Imobiliário, institui a alienação fiduciária de coisa imóvel, entre outras providências.

De acordo com os documentos acostados aos autos, o autor celebrou com a ré, em 26/07/2016, escritura pública de compra e venda, com cláusula de alienação fiduciária, relativo ao imóvel denominado SRL, Quadra 06, Conjunto “L”, Lote 04, Planaltina-DF, pelo valor de R$ 87.500 (oitenta e sete mil e quinhentos reais), adquirido no Edital n.º 02/2016 (item 48) (ID 215823845, págs. 52/64).

O valor do contrato deveria ser pago da seguinte forma: 1) entrada no valor de R$ 4.375,00 (quatro mil, trezentos e setenta e cinco reais), pago no momento da assinatura; e 2) o restante, no montante de R$ 83.125,00 (oitenta e três mil, cento e vinte e cinco reais), em 240 (duzentos e quarenta) prestações mensais e sucessivas, financiados pelo sistema price de amortização.

Ocorre que, no decorrer dos anos, o autor passou a ficar inadimplente com as suas obrigações contratuais, consoante informado pela parte requerida, o que acarretou a execução da alienação fiduciária e consolidação da propriedade em favor da TERRACAP (ID 215817891, págs. 8/9): (...) 11.

Ocorre que, logo na largada, no primeiro ano do contrato, o autor/Luiz Paulo Martins Rodrigues passou a ficar inadimplente com as suas obrigações contratuais. 12.

Conforme extrato financeiro da alienação (de 06/05/2019), o autor estava inadimplente com 10 (dez) parcelas contratuais (de 25/07/2018 a 25/04/2019). 13.

Diante do inadimplemento, o autor requereu o refinanciamento do débito, conforme requerimento datado em 20 de maio de 2019, o que foi atendido, e as partes firmaram o Acordo Administrativo de Refinanciamento nº 282/2019, de 30 de maio de 2019 (anexo). 14.

Mesmo tendo sido realizado o acordo em questão, o autor novamente se manteve inadimplente, e deixou vencer 5 (cinco) parcelas, do período de 25/04/2020 a 25/08/2020. 15.

Novamente, então, compareceu à Terracap, e firmou requerimento de refinanciamento, em 05 de janeiro de 2021, o que foi atendido por esta empresa pública, e as partes firmaram o Acordo Administrativo de Refinanciamento nº 345/2020, de 07/01/2021 (doc. anexo). 16.

Em 08 de abril de 2022 foi identificado, novamente, que o autor/Luiz Paulo Martins Rodrigues estava inadimplente com 11 (onze) parcelas do financiamento em atraso --- parcelas de 25/02/2021 a 25/03/2022. 17.

Diante disso, a Terracap iniciou os procedimentos de execução da alienação fiduciária e consolidação da propriedade em favor da Terracap, conforme Av.4 – 1371 da matrícula do imóvel: (...) 18.

De acordo com a situação financeira da alienação do imóvel, o autor/Luiz Paulo Martins Rodrigues havia efetuado o pagamento de apenas 44 prestações de um total de 240, no montante de R$ 34.100,70 (trinta e quatro mil, cem reais, e setenta centavos), incluindo o valor de entrada; sendo que o saldo devedor em aberto totalizava R$ 120.510,51. 19.

No trâmite regular do processo de execução da alienação fiduciária, a Terracap promoveu a comunicação via Telegrama ao autor/Luiz Paulo Martins Rodrigues, via telegrama pelos correios, postagens MA 178299276BR, MA178301553BR, MB245426213BR e MA178190340BR, MA178181612BR: (...) 20.

Além disso, o Edital de Leilão nº 01/2024, mencionado no Telegrama enviado ao autor/Luiz Paulo Martins Rodrigues foi publicado em jornal de grande circulação, no dia 29 de janeiro de 2024: (...) 21.

Todavia, o Leilão Público 01/2024 restou infrutífero, gerando a Ata Negativa de 1º e 2º Leilão, em anexo: (...) 22.

Dessa forma, como os leilões restaram infrutíferos, a propriedade plena do imóvel se consolidou em nome da credora fiduciária/Terracap, conforme se colhe da leitura da Av.5 – 1371 da matrícula do imóvel: (...) Sabe-se que, no âmbito da propriedade fiduciária, o devedor fiduciante transfere para o credor fiduciário, com escopo de garantia, a propriedade resolúvel do bem dado em garantia (no caso, do imóvel adquirido pelo autor).

Portanto, desde a data da aquisição, a TERRACAP, em função desta garantia, era a proprietária resolúvel do imóvel.

A propriedade imobiliária da TERRACAP está definitivamente consolidada, em razão da garantia constituída e pactuada livremente pelas partes.

A consolidação da propriedade decorre do vencimento, não pagamento da dívida, com a consequente constituição em mora (artigo 26 da Lei n.º 9.514/97).

Após a constituição em mora, o devedor fiduciante é intimado para purgar a mora e, caso não seja efetivada a regularização do pagamento, a consolidação da propriedade em favor do credor, que passa a ser proprietário pleno, é automática e extrajudicial.

O não pagamento das prestações, portanto, é suficiente para a consolidação da propriedade do imóvel em favor do credor.

Como a transferência da propriedade resolúvel para o credor se dá com escopo de garantia, após a consolidação, o credor fiduciário, agora proprietário pleno, tem o dever de alienar os imóveis para satisfação do crédito.

No caso concreto, a TERRACAP, nos termos da legislação regente, tomou as providências para efetuar o leilão do imóvel para fins de alienação, o qual restou infrutífero, consoante demonstram as atas negativas de 1º e 2º leilão público da TERRACAP (ID 215823847, págs. 89/90).

Desta forma, como os leilões restaram infrutíferos, a propriedade plena do imóvel se consolidou em nome da credora fiduciária/TERRACAP, conforme se observa da leitura da Av.5 – 1371 da matrícula do imóvel – ID 215823848, pág. 85.

E, de acordo com o artigo 27, § 5º, da Lei n.º 9.514/1997, “Se no segundo leilão não houver lance que atenda ao referencial mínimo para arrematação estabelecido no § 2º, o fiduciário ficará investido na livre disponibilidade do imóvel e exonerado da obrigação de que trata o § 4º deste artigo.”.

No caso, o autor fundamenta o seu pedido justamente no supramencionado § 4º, que tem o seguinte teor: Art. 27.

Consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário promoverá leilão público para a alienação do imóvel, no prazo de 60 (sessenta) dias, contado da data do registro de que trata o § 7º do art. 26 desta Lei. (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023) (...) § 4º Nos 5 (cinco) dias que se seguirem à venda do imóvel no leilão, o credor entregará ao fiduciante a importância que sobejar, nela compreendido o valor da indenização de benfeitorias, depois de deduzidos os valores da dívida, das despesas e dos encargos de que trata o § 3º deste artigo, o que importará em recíproca quitação, hipótese em que não se aplica o disposto na parte final do art. 516 da Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002 (Código Civil). (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023) Logo, de acordo com a legislação regente, se no segundo leilão não houver lance que atenda ao referencial mínimo para arrematação estabelecido no § 2º, o fiduciário fica investido na livre disponibilidade do imóvel e exonerado da obrigação de que trata o § 4º do mesmo artigo.

Ou seja, como não houve nenhum lance, a TERRACAP fica desobrigada da obrigação de entregar ao autor/fiduciante eventual importância do valor que sobejou.

Portanto, não há qualquer valor a ser devolvido ao autor, por força do que dispõe o artigo 27, § 5º, da Lei n.º 9.514/1997.

Se trata de uma das consequências do inadimplemento do devedor fiduciante, isto é, em razão da falta de pagamento, bem como pelo fato de que não houve suspensão dos efeitos da mora, houve a consolidação da propriedade do imóvel em nome da empresa pública, que posteriormente efetuou leilão público para alienação do bem; e como não houve arrematação, considerou extinta a dívida e o credor foi exonerado da obrigação.

Nesse mesmo sentido é o entendimento deste TJDFT, vejamos: AGRAVO DE INSTRUMENTO.

AÇÃO ANULATÓRIA.

LEILÃO EXTRAJUDICIAL.

IMÓVEL.

ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA.

SEGUNDA TENTATIVA FRUSTRADA.

CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE.

EXTINÇÃO DA OBRIGAÇÃO.

DECISÃO REFORMADA. 1.

O artigo 27, §5º, da Lei n. 9.514/97 disciplina que se, no segundo leilão, não houver lance que atenda ao referencial mínimo para arrematação estabelecido no § 2º, o fiduciário ficará investido na livre disponibilidade do imóvel e exonerado da obrigação de entregar ao fiduciante a importância que sobejar. 2.

Conforme julgado do Superior Tribunal de Justiça, “havendo leilão extrajudicial do imóvel e sendo frustrado o segundo, deve a dívida ser compulsoriamente extinta e as partes contratantes exoneradas das suas obrigações, ficando o imóvel com o credor fiduciário” (AgInt no AgInt no REsp n. 1.861.293/SP, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 7/12/2020, DJe de 11/12/2020). 3.

Recurso conhecido e provido. (Acórdão 1911833, 0723454-59.2024.8.07.0000, Relator(a): SONÍRIA ROCHA CAMPOS D'ASSUNÇÃO, 6ª TURMA CÍVEL, data de julgamento: 21/08/2024, publicado no DJe: 05/09/2024.) CIVIL E DIREITO DO CONSUMIDOR.

ESCRITURA DE VENDA E COMPRA COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA.

RELAÇÃO DE CONSUMO.

RESOLUÇÃO CONTRATUAL.

INADIMPLEMENTO.

CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE.

LEILÃO EXTRAJUDICIAL.

CUMPRIMENTO DOS REQUISITOS.

RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS.

HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS.

CONDENAÇÃO DO AUTOR.

PRINCÍPIO DA CAUSALIDADE.

OBSERVÂNCIA.

A relação jurídica havida entre as partes é de consumo; no entanto, sendo a Lei n.º 9.514/97, que instituiu a alienação fiduciária de bens imóveis, norma especial e posterior ao Código de Defesa do Consumidor, ela deve ser aplicada.

Lavrada a escritura pública, com pacto adjeto de alienação fiduciária em garantia, não se mostra cabível discutir a validade/abusividade das cláusulas do contrato de promessa de compra e venda firmado anteriormente pelas partes, pois, os seus efeitos já se encontram exauridos.

A inadimplência do devedor, sem que efetue a purga da mora no prazo legal, enseja a resolução do contrato de fidúcia e a propriedade do bem é consolidada em nome do credor fiduciário.

Ocorrida a consolidação da propriedade em favor do alienante, deve ele alienar o bem, por meio de leilões, a fim de recuperar seu crédito, devolvendo ao adquirente eventual saldo.

Não logrando êxito o segundo leilão, prevê expressamente o artigo 27, §§5º e 6º, da Lei 9.514/97 acerca da extinção da dívida e exoneração do credor quanto às obrigações constantes no §4º, dentre elas, a restituição de quaisquer valores, visto não ter sido alcançado o valor total devido, com consequente expedição de termo de quitação em favor do devedor.

Ocorrida a resolução do contrato mediante procedimento especial disciplinado expressamente em lei, não há que falar em devolução de valores pagos no curso do financiamento, nos termos do artigo 53, do Código de Defesa do Consumidor.

Tendo a rescisão do contrato ocorrido conforme o rito determinado pela Lei de alienação fiduciária, não é possível dizer que a ré deu causa ao ajuizamento da ação. (Acórdão 1059489, 20150111278469APC, Relator(a): ESDRAS NEVES, 6ª TURMA CÍVEL, data de julgamento: 08/11/2017, publicado no DJe: 14/11/2017.) (grifo nosso) Como dito alhures, na situação examinada, houve a realização de dois leilões para tentar alienar o bem imóvel inicialmente adquirido pelo autor, sendo constatada a ausência de interessados nas duas datas em que ocorreram.

Assim, deve a dívida ser compulsoriamente extinta e as partes contratantes exoneradas das suas obrigações, de forma que o imóvel deve ficar com o credor fiduciário, sem que este seja obrigado a restituir quaisquer quantias ao devedor que perdeu a posse do imóvel.

Ainda, nesse mesmo sentido, confira-se a jurisprudência remansosa do c.

STJ: RECURSO ESPECIAL.

ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA.

IMÓVEL.

LEILÕES.

FRUSTRAÇÃO.

PRETENSOS ARREMATANTES.

NÃO COMPARECIMENTO.

LANCES.

INEXISTÊNCIA. 1.

Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do Código de Processo Civil de 2015 (Enunciados Administrativos nºs 2 e 3/STJ). 2.

Cinge-se a controvérsia a definir se o § 5º do art. 27 da Lei nº 9.514/1997 é aplicável às hipóteses em que os dois leilões realizados para a alienação do imóvel objeto da alienação fiduciária são frustrados, não havendo nenhum lance advindo de pretensos arrematantes. 3.

Vencida e não paga a dívida, o devedor fiduciante deve ser constituído em mora, conferindo-lhe o direito de purgá-la, sob pena de a propriedade ser consolidada em nome do credor fiduciário com o intuito de satisfazer a obrigação.

Precedente. 4.

Inexistindo a purga da mora, o credor fiduciário terá o prazo de 30 (trinta) dias, contado do registro de averbação da consolidação da propriedade na matrícula do respectivo imóvel, para promover o leilão público com o objetivo de alienar o referido bem. 5.

O § 5º do art. 27 da Lei nº 9.514/1997 abrange a situação em que não houver, no segundo leilão, interessados na aquisição do imóvel, fracassando a alienação do bem, sem a apresentação de nenhum lance. 6.

Na hipótese, frustrado o segundo leilão do imóvel, a dívida é compulsoriamente extinta e as partes contratantes são exoneradas das suas obrigações, ficando o imóvel com o credor fiduciário. 7.

Recurso especial provido. (REsp n. 1.654.112/SP, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 23/10/2018, DJe de 26/10/2018.) (grifo nosso) Nesse sentido, a considerar o inadimplemento contumaz do autor, que deu causa ao início do procedimento de execução da alienação fiduciária em garantia; a despeito de ter sido intimado para purgar a mora, o requerente se quedou inerte; e pelo fato de não ter havido interessados na aquisição do imóvel, nos pregões (1º e 2º) que foram realizados para solver o valor devido, resta claro ser aplicável na hipótese vertente o artigo 27, § 5º, da Lei n.º 9.514/1997, pelo qual frustrado o segundo leilão, a dívida é compulsoriamente extinta, e as partes contratantes exoneradas das suas obrigações, de forma que o imóvel fique com o credor fiduciário.

Improcedência dos pedidos, pois, é medida que se impõe.

Ante o exposto, JULGO IMPROCEDENTES OS PEDIDOS e, por consequência, EXTINGO O PROCESSO, na forma do art. 487, I, do CPC.

Condeno a parte autora ao pagamento das custas processuais e honorários sucumbenciais, fixados em 10% sobre o valor da causa, conforme disposto no art. 85, § 2º e 3º, do CPC.

Suspensa a exigibilidade em razão da gratuidade de justiça concedida.

Sentença registrada eletronicamente nesta data.

Dispensada a remessa necessária, nos termos do art. 496 do CPC.

Apresentada apelação, intime-se a parte contrária para se manifestar em contrarrazões.

Com a manifestação ou transcorrido o prazo sem manifestação, encaminhem-se os autos ao TJDFT, independente de nova conclusão.

Transitado em julgado, dê-se baixa e arquivem-se os autos.

Publique-se.

Intimem-se.

Ao CJU: Intimem-se as partes.

Prazo: 15 dias para a parte autora e 30 dias para a parte ré, já considerado o prazo em dobro.

Em caso de apelação, intime-se o apelado para contrarrazões.

Com a manifestação ou transcorrido o prazo sem manifestação, encaminhem-se os autos ao TJDFT, independente de nova conclusão.

Com o trânsito em julgado, arquivem-se com baixa.

BRASÍLIA, DF, assinado eletronicamente.

DANIEL EDUARDO BRANCO CARNACCHIONI Juiz de Direito