TJDFT - 0711403-86.2024.8.07.0009

Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS 1JECICRSAM 1º Juizado Especial Cível e Criminal de Samambaia Número do processo: 0711403-86.2024.8.07.0009 Classe judicial: PROCEDIMENTO DO JUIZADO ESPECIAL CÍVEL (436) REQUERENTE: JOSE RIBEIRO DE SOUZA, PATRICIA DE MAGALHAES PESSOA ALBUQUERQUE REQUERIDO: REFUGIO DAS LONTRAS POUSADA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA SENTENÇA Trata-se de ação de rescisão contratual com pedido de indenização por danos morais por meio da qual pretende as partes autoras a rescisão do Contrato Particular de Promessa de Compra e Venda de Unidade Imobiliária, no regime de multipropriedade, pelo qual adquiriram a cota A214/22, no empreendimento Refúgio das Lontras Pousada, pagando por ela, até o momento, apenas a taxa de corretagem, pelo valor de R$ 46.601,53, sendo R$4.403,00, (Quatro mil quatrocentos e três Reais) a título de comissão de corretagem, mediante pagamento da seguinte forma: 1 x 735,00 CARTÃO DE CRÉDITO - CIELO / 5 x 733,60 BOLETO - COBRANÇA W PALMERSTON Beneficiário: WAM BRASIL 2 parcelas iniciais fixas no valor, cada uma, de R$50,00 (Cinquenta Reais), com vencimento a partir de 15/07/2024. 84 parcelas MENSAIS e REAJUSTAVEIS, no valor, cada uma, de R$ 501,17 (Quinhentos e um Reais e dezessete Centavos), com vencimento a partir de 05/09/2024.

Sustentam que foram surpreendidos com a chamada "venda emocional", tática na qual são oferecidas outras formas de pagamento sob o pretexto de uma oportunidade única, exigindo que a contratação fosse finalizada naquele momento, uma espécie de absolutamente marketing agressivo.

Asseguram que o contrato possui cláusulas de rescisão abusivas deixando os autores em manifesta desvantagem ensejando preclara onerosidade excessiva.

Pretendem que seja reconhecida a inexigibilidade das parcelas vencidas e vincendas, inclusive, com a suspensão dos parcelamentos feito no boleto bancário, protegendo os requerentes da inclusão de seu nome nos cadastros de proteção ao crédito e consequente negativação, (SPC, SERASA etc.), além de possíveis obrigações acessórias sobre quaisquer débitos relacionados a demanda (IPTU, condomínio e afins), sob pena de imposição de multa diária de R$300,00 (trezentos reais) no limite de R$30.000,00 (trinta mil reais); a decretação da rescisão do contrato no regime de multipropriedade de compromisso de compra e venda celebrado, com a devida restituição de todos os valores pagos, em parcela única e imediata, sempre devidamente corrigidos e acrescidos de 1% de juros ao mês a partir da citação das empresas requeridas.

Além de indenização de danos morais a título de danos morais.

No mérito, esclarece que o valor pago pelos autores corresponde à taxa de corretagem, conforme identificado claramente no contrato de venda e compra.

Sustenta que o valor em referência corresponde à remuneração devida à empresa que figurou como intermediadora no negócio realizado e que, em razão de sua atuação, de sua prestação de serviços, deveria receber pelos respectivos serviços para os quais foi contratada.

Aduz que, ainda que haja arrependimento e/ou desfazimento do negócio pelas partes, a lei autoriza expressamente não só o pagamento integral do valor da corretagem, mas também sua retenção, devendo ser deduzida do valor eventualmente a ser restituído, quando for o caso, nas hipóteses de “distrato ou resolução por inadimplemento absoluto de obrigação do adquirente”.

Afirma que, ao contrário do asseverado pelas partes autoras, não chegou ao seu conhecimento o pedido de cancelamento do contrato dentro do prazo de arrependimento, nos termos previstos na Lei nº 4591/64, artigo 67-A, §10 e §11.

Ainda sobre a legalidade da retenção da taxa de corretagem, além da autorização legal, diz que cumpre mencionar que a mesma previsão consta expressa e claramente no contrato, tanto no QUADRO GERAL, C – PREÇO E CONDIÇÕES DE PAGAMENTO (quarta parte), quando na CLÁUSULA OITAVA - DA INADIMPLÊNCIA E DA RESCISÃO DO CONTRATO, IV, PARÁGRAFO SEGUNDO.

Entende que a pretensão autoral relativa ao pedido de restituição integral do valor pago merece ser julgada improcedente. É o relato do necessário, conquanto dispensado nos termos do artigo 38, caput, da Lei nº 9.099/95.

DECIDO MÉRITO A matéria posta em deslinde subordina-se às normas estabelecidas no Código de Defesa do Consumidor.

A parte requerente se enquadra no conceito de consumidora, a parte requerida caracteriza-se como fornecedora de serviço e a relação jurídica estabelecida entre as partes tem por finalidade a prestação de serviços ao consumidor como destinatário final.

O feito comporta julgamento antecipado, nos termos do artigo 355, I, do Código de Processo Civil, pois os documentos colacionados aos autos são suficientes para o deslinde da causa, afigurando-se prescindível a produção de prova oral.

Analisando a contestação, verifica-se que não há controvérsia acerca do negócio jurídico realizado.

O art. 49 do CDC estabelece que o consumidor pode desistir do contrato, no prazo de sete dias, contados da assinatura ou do recebimento do produto ou serviço, sempre que a contratação ocorrer fora do estabelecimento comercial.

Porém, os requerentes não anexaram aos autos nenhum documento que comprove ter sido formalizado o seu intento de desistir do contrato, dentro do prazo sete dias, previstos no CDC, ônus que lhes competia.

Os autores não se desincumbiram do ônus probante (art. 373 I do CPC), inclusive, no sentido de comprovar que o valor pago de R$ 750,00, mais as demais parcelas, que deveriam ser pagas: 5 x 733,60 BOLETO - COBRANÇA W PALMERSTON Beneficiário: WAM BRASIL, com vencimento a partir de 15/07/2024, não foram a título de comissão de corretagem, bem como de que não foram devidamente informados de que se tratava de despesa atinente à comissão.

Restou claro da análise do contrato ID203919355 - Pág. 16 (CONDIÇÕES DE PAGAMENTO, que a comissão de corretagem foi no valor de R$4.403,00, (Quatro mil quatrocentos e três Reais), mediante pagamento da seguinte forma? 1 x 735,00 CARTÃO DE CRÉDITO - CIELO / 5 x 733,60 BOLETO - COBRANÇA W PALMERSTON, oportunidade em que os autores realizaram um pagamento via cartão de crédito no valor de R$735,00 (ID 203919357 - Pág. 1) e parcelou o remanescente em 5 parcelas de R$ 733,60, não tendo pago as parcelas.

Do contrato, depreende-se que vem claramente a menção nas condições de pagamento valores referentes à intermediação/corretagem: - R$4.403,00, (Quatro mil quatrocentos e três Reais) Forma de pagamento: 1 x 735,00 CARTÃO DE CRÉDITO - CIELO / 5 x 733,60 BOLETO - COBRANÇA W PALMERSTON Beneficiário: WAM BRASIL.

A par disso, o valor que os autores querem a restituição se restringe à comissão de corretagem (R$ 735,00), o que não encontra amparo legal para ressarcimento.

Igualmente, não há que se falar em inexigibilidade das parcelas vencidas e vincendas, concernentes à comissão de corretagem, com a suspensão dos parcelamentos feito no boleto bancário, porquanto legal.

Isso porque, quanto à restituição de comissão de corretagem, o STJ fixou tese em julgamento do REsp 1599511/SP, que tramitou pela sistemática dos Recursos Repetitivos (Tema 938), reconhecendo a validade da cláusula contratual que prevê a transferência ao consumidor da responsabilidade de arcar com os custos da comissão de corretagem no caso de prévia informação, em contrato, do preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do referido valor.

Na hipótese, como dito, houve a inserção, com destaque, dos valores a serem pagos a esse título.

Nesse sentido, não obstante o direito de distrato, não se verifica falha no dever de informação quanto à comissão de corretagem, porquanto o serviço foi comprovadamente prestado.

Assim, comprovado que o valor pago pelos autores (R$ 735,00, via cartão), corresponde à comissão de corretagem, não merece guarida o pedido de devolução do valor, nem mesmo procedência da obrigação de fazer referente à suspensão dos demais valores relativos à corretagem.

Lado outro, inexistem dúvidas a respeito do direito do contratante à rescisão contratual.

Outrossim, os autores manifestaram pela rescisão contratual, o que deve ser acolhido.

Todavia, considerando que não houve pagamento de nenhuma das parcelas do empreendimento, não há o que se falar em declaração de nulidade e de cláusulas abusivas que estipulam multa por rescisão, notadamente porque não há valores de parcelas a serem restituídos.

Ademais, quanto ao pagamento de eventuais multas, entendo abusivo, considerando que o imóvel é multipropriedade, ou seja, na realidade é negociado com vários consumidores, o que minimiza o prejuízo pela rescisão de um dos co-proprietários.

Ressalte-se, ainda que com o referido entendimento, o imóvel retorna à propriedade do promitente vendedor, que poderá negociá-lo novamente.

Mencione-se ainda que eventual multa contratual prevista a título de fruição do imóvel se mostra abusiva.

A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça entende que a multa prevista pela cláusula penal não deve ser confundida com a indenização por perdas e danos pela fruição do imóvel, que é legítima e não tem caráter abusivo quando há uso e gozo do imóvel.( AgRg no REsp 1285565 / MS AGRAVO REGIMENTAL NO RECURSO ESPECIAL 2011/0238595-5, Relator(a) Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA (1147), Órgão Julgador - T3 - TERCEIRA TURMA, Data do Julgamento 01/10/2015? 10.

No caso em análise, não merece prosperar a tese de incidência da taxa de fruição em razão da rescisão contratual, uma vez que a requerida não logrou êxito em demonstrar a efetiva ocupação/fruição do imóvel pelo promitente comprador (CPC, Art. 373, II).

Vale dizer que é imperiosa a relativização do "Princípio do Pacta Sunt Servanda" nas relações de consumo, uma vez verificada a existência de cláusula notoriamente desfavorável ao consumidor.

A autonomia da vontade não pode ser utilizada como sustentáculo para perpetuar o desequilíbrio contratual em desfavor da parte vulnerável.

O Código de Defesa do Consumidor, em seu Art. 51, inciso IV, disciplina que "são nulas de pleno direito, entre outras, as cláusulas contratuais relativas ao fornecimento de produtos e serviços que: IV - estabeleçam obrigações consideradas iníquas, abusivas, que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada, ou sejam incompatíveis com a boa-fé ou a equidade".

Nesse contexto, não restam dúvidas que os consumidores têm direito de pleitear a rescisão unilateral do contrato e a restituição do valor pago, cumprindo-lhe, entretanto, compor o prejuízo suportado pelo promissário vendedor, haja vista o desfazimento prematuro da avença.

No entanto, afiguram-se abusivas, na forma dos artigos 51, inciso IV e 53 do CDC, as cláusulas contratuais que estipulam perdas superiores a 10% (dez por cento) sobre o importe total do valor pago, pois aptas a ensejarem enriquecimento ilícito.

Logo, não há o que se falar em retenção a título de fruição do imóvel.

Conclui-se pela decretação da rescisão do contrato entre as partes, sem ônus, ainda considerando a retenção integral da comissão de corretagem.

Por consequência do distrato, a suspensão das cobranças referentes a obrigações acessórias, a exemplo de parcelas condominiais e de IPTU, é medida que se impõe.

Inexistem provas de cobranças que justifique determinar que a parte requerida se abstenha de incluir o nome das partes requerentes nos órgãos de proteção de crédito.

Deixo de atender o aludido pedido.

DANO MORAL O dano moral não restou configurado.

Nesse sentido: JUIZADOS ESPECIAIS CÍVEIS.

CONSUMIDOR.

CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE COTA IMOBILIÁRIA (MULTIPROPRIEDADE).

ADITIVO.

ATRASO DE 4 ANOS DA DATA PREVISTA PARA A ENTREGA DO IMÓVEL.

DISTRATO.

CLAÚSULA PENAL MORATÓRIA.

DEVIDA.

POSSIBILIDADE DE INVERSÃO.

APLICABILIDADE DO TEMA 971[1] DO STJ.

INÍCIO DA CONTAGEM DO PRAZO A PARTIR DA DATA INICIALMENTE PREVISTA PARA A ENTREGA DO IMÓVEL ATÉ A DATA DO DISTRATO.

DANOS MORAIS NÃO CONFIGURADOS.

RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. 1.

Recurso do autor contra sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos constantes na inicial para "decretar rescindido o contrato de promessa de compra e venda firmado entre as partes" e "condenar a ré a restituir ao autor o montante integral das parcelas pagas". 2.

Em seu recurso, insurge-se contra o indeferimento dos pedidos consistentes na inversão da cláusula penal e à indenização pelos danos morais. 3.

Relata que, em fevereiro de 2017, assinou Contrato de Compra e Venda de Cota Imobiliária com a empresa Ré, no qual constava o dia 31 de julho de 2019, como a data de entrega do empreendimento.

Aduz que, em abril de 2019, recebeu um aditivo o qual adiava a data de entrega para o dia 31 de julho de 2023, razão pela qual, requereu a rescisão do contrato.

Sustenta que, além da restituição de todo valor pago, deve a ré ser condenada ao pagamento da cláusula penal, haja vista que deu causa à rescisão, bem como de indenização por danos morais. 4.

Aplicam-se ao caso em comento as regras de proteção ao consumidor. 5.

Segundo as provas dos autos, as partes celebraram, em 18/02/2017, Contrato Particular de Promessa de Compra e Venda de Unidade Imobiliária, no Regime de Multipropriedade (Fração/Cotas Imobiliária), adquirida na planta, cuja previsão de entrega estipulada seria a data 31/07/2019 (ID 16041167), com a tolerância de 180 dias prevista na Cláusula Décima Segunda do Contrato. 6.

A resolução do contrato ocorreu por decisão judicial (ID 16041194), em virtude do adiamento da data limite para a entrega do imóvel, razão pela qual é devida a multa pelo atraso, ainda que o autor tenha optado pela resolução do contrato. 7.

A data prevista para a entrega do imóvel era 31/07/2019, mais 180 dias de tolerância, dá-se o dia 27/01/2020 como a data limite para a entrega do imóvel.

Para fins de cálculo da mora da construtora, considera-se como o termo final, a data da rescisão do contrato. 8.

No caso em comento, o contrato prevê na Cláusula Nona, 1, "a" (ID 16041167) multa de 2% e juros de mora à razão de 0,033% por dia de atraso, calculados sobre o valor do principal, em desfavor do adquirente em caso de inadimplemento. 9.

O STJ firmou entendimento que "no contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor." (Tema 971, Resp. 1.631.485-DF, STJ) 10.

Assim, a multa contratual de 2% e juros de mora à razão de 0,033% por dia de atraso, sobre o valor atualizado da cota imobiliária, deve incidir entre a data em que deveria ter sido entregue o imóvel (27/01/2020) e a data da rescisão. 11.

Por fim, não se vislumbra, no caso em comento, qualquer ato ilícito praticado pela ré a justificar a sua responsabilização por dano moral, conforme pretendido pelo autor.

Afora qualquer outra discussão, os fatos narrados na exordial não têm o condão de macular os direitos da personalidade.

Com efeito, o arbitramento de indenização para reparar o dano extrapatrimonial demanda a prova cabal de que os desdobramentos da conduta da parte adversa causaram vexame, humilhação ou expuseram o autor ao ridículo, o que não existe no caso concreto. 12.

Tais os fundamentos, a reforma da sentença para condenar a ré, também ao pagamento da clausula penal moratória, na proporção e montante previsto na Cláusula Nona, 1, "a" do contrato (ID 16041167), é medida que se impõe. 13.

Recurso conhecido e parcialmente provido. 14.

Sentença reformada para condenar a ré a pagar multa de 2% e juros de mora à razão de 0,033%, por dia de atraso, que incidirão sobre o valor atualizado da cota imobiliária.

Mantida a sentença nos demais termos. 15.

Vencedor o recorrente, não há condenação ao pagamento de custas e honorários de sucumbência. 16.

A súmula de julgamento servirá de acórdão, conforme regra do art. 46 da Lei n.º 9.099/95. [1] "No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor.

As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial."(Acórdão 1264409, 07149005120198070020, Relator: CARLOS ALBERTO MARTINS FILHO, Terceira Turma Recursal, data de julgamento: 13/7/2020, publicado no DJE: 29/7/2020.

Pág.: Sem Página Cadastrada.) Demais disso, os esforços empreendidos pelos autores no intuito de solucionar a questão narrada na exordial, ainda que adversos, não foram capazes de configurar dano moral, sendo inviável o pleito para condenação da requerida ao pagamento de indenização, porquanto os percalços experimentados não extrapolaram meros dissabores que podem ocorrer na vida cotidiana.

Conclui-se, portanto, pela improcedência do pedido de dano moral.

CONCLUSÃO Pelo exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos formulados na inicial para: a) DECRETAR a rescisão do contrato entre as partes, sem ônus. b) DETERMINAR que a ré suspenda as cobranças referentes a obrigações acessórias, a exemplo de parcelas condominiais e de IPTU, no prazo de quinze dias, a contar do trânsito em julgado, sob pena de eventual juízo de execução.

E, em consequência, RESOLVO O MÉRITO DA LIDE, conforme disposto no art. 487, inc.

I, do Código de Processo Civil.

Sem custas e honorários advocatícios, conforme disposto no artigo 55, "caput", da Lei n° 9.099/95.

Sentença registrada por meio eletrônico nesta data.

Publique-se e intimem-se.

Faculto à parte autora, desde já, a requerer o cumprimento de sentença.

Em caso de eventual interposição de recurso inominado, por qualquer das partes, nos termos do Art. 42, §2º, da Lei nº 9.099/95, abra-se vista à parte contrária para contrarrazões.

Em seguida, remetam-se os autos à Turma Recursal, com as homenagens de estilo.

Quanto à eventual pedido da parte autora de concessão do benefício da Justiça Gratuita, esclareço que será analisado em Juízo de Admissibilidade, pela instância superior.

Oportunamente, dê-se baixa, arquivem-se.