TJDFT - 0709676-65.2024.8.07.0018

Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS 2VAFAZPUB 2ª Vara da Fazenda Pública do DF Número do processo: 0709676-65.2024.8.07.0018 Classe judicial: MANDADO DE SEGURANÇA CÍVEL (120) IMPETRANTE: RURAL WITTMANN AGROPECUARIA LTDA IMPETRADO: DIRETOR DE ADMINISTRAÇÃO E FINANÇAS DA TERRACAP, COMPANHIA IMOBILIARIA DE BRASILIA TERRACAP SENTENÇA Trata-se de mandado de segurança, com pedido liminar, impetrado por RURAL WITTMANN AGROPECUÁRIA LTDA em face de ato praticado pelo DIRETOR DE ADMINISTRAÇÃO E FINANÇAS DA COMPANHIA IMOBILIÁRIA DE BRASILIA – TERRACAP, partes qualificadas nos autos.

Narra que participou da licitação da TERRACAP para venda de imóveis, regida pelo edital n.º 01/2014, tendo arrematado o imóvel localizado na Área Especial 03, Lote 01, Sobradinho, matrícula nº 31.440-4, pelo preço de R$ 13.036.000,00 (treze milhões e trinta e seis mil reais).

Informa que protocolou requerimento administrativo com pedido de rescisão do contrato de compra e venda, indeferido pela TERRACAP aos 13 de maio de 2024.

Ressalta que pretende a rescisão contratual, com a devolução das parcelas adimplidas, respeitado o direito de retenção do valor pago a título de sinal e o decote de eventuais débitos tributários do referido imóvel, nos termos do edital e escritura pública de compra e venda.

Defende que a rescisão por iniciativa unilateral de contrato é direito potestativo, fundado na livre manifestação de vontade, em consonância com os artigos 420 e 473, do Código Civil e com a Lei n.º 8.666/1993 Pede a concessão de medida liminar para que seja determinada a suspensão do pagamento das parcelas vincendas do financiamento, bem como a proibição de inclusão do nome da impetrante nos órgãos de proteção ao crédito.

Requer a concessão da segurança para que seja determinada a rescisão do contrato celebrado entre as partes com a devolução integral de todas as parcelas pagas, devidamente corrigidas e atualizadas monetariamente pelo IGPM desde o desembolso, acrescidas de juros de mora de 1% ao mês a contar da citação até o efetivo pagamento, respeitada a retenção da caução do negócio em favor da TERRACAP.

Custas recolhidas (ID 198776540).

Com a inicial vieram documentos.

O pedido liminar foi INDEFERIDO (ID 198786067).

A autoridade coatora prestou informações (ID 201168932).

Em sede preliminar, sustenta a inadequação da via eleita, porquanto o ato impugnado é negocial de gestão contratual.

No mérito, aponta que a impetrante e a TERRACAP têm pacto adjeto alienação fiduciária em garantia, registrado na matrícula imobiliária, nos termos do regramento específico da Lei n.º 9.514/1997.

Afirma que devedor fiduciante, mesmo sob a alegação de onerosidade excessiva das prestações, não tem o direito de resilir unilateralmente o contrato, com a restauração do estado anterior de coisa.

Pugna pela denegação da segurança.

O MPDFT informou que não possui interesse na demanda (ID203030836).

Após, os autos vieram conclusos para sentença. É o relatório.

FUNDAMENTO E DECIDO.

Passo para análise das questões preliminares (art. 357 do CPC).

Ao prestar informações, a autoridade coatora defende que a via do mandado de segurança seria inadequada para o objetivo pretendido, pois não seria instrumento apto a questionar atos de gestão comercial praticados por administradores de empresas públicas.

Esclarece que a TERRACAP atua como credora fiduciária, e que, por determinação da Lei n.º 9.514/97, teria a obrigação de leiloar os imóveis dos devedores para garantir o crédito.

Assim, o ato não poderia ser confundido como ato de autoridade pública, mas de gestão comercial.

De acordo com a Lei do Mandado de Segurança, o writ não pode ser utilizado contra os atos de gestão comercial praticados pelos administradores de empresas públicas, de sociedade de economia mista e de concessionárias de serviço público.

Ou seja, não importa a natureza jurídica (de direito público ou privado) da entidade a que pertença a autoridade coatora, mas o regime jurídico a que está submetido o ato em concreto.

Ainda que um ato seja praticado por agende de pessoa jurídica de direito privado, mas no exercício de atribuição do Poder Público, será passível de mandado de segurança.

Lei 12.016/2009 Art. 1º.

Conceder-se-á mandado de segurança para proteger direito líquido e certo, não amparado por habeas corpus ou habeas data, sempre que, ilegalmente ou com abuso de poder, qualquer pessoa física ou jurídica sofrer violação ou houver justo receio de sofrê-la por parte de autoridade, seja de que categoria for e sejam quais forem as funções que exerça. (Vide ADIN 4296) § 2º.

Não cabe mandado de segurança contra os atos de gestão comercial praticados pelos administradores de empresas públicas, de sociedade de economia mista e de concessionárias de serviço público.

O presente mandado de segurança foi impetrado em face de suposto ato coator praticado pelo administrador da TERRACAP, ocupante do cargo de Diretor de Administração de Finanças.

A TERRACAP é empresa pública, conforme dispõe seu Regimento Interno de 12/2020.

Dessa forma, necessário verificar se o ato impugnado constitui ato de gestão comercial, caso em que afastaria a possibilidade de impetração de mandado de segurança em face do ato mencionado.

Pois bem.

Como já fundamentado na decisão que analisou o pedido liminar, embora questionável o cabimento do mandado de segurança, o ato foi praticado pelo dirigente da empresa pública em processo licitatório, realizado com a finalidade de garantir a isonomia em relação a qualquer interessado na aquisição do bem.

Dessa forma, o mandado de segurança será admitido, por força do entendimento consolidado na Súmula 333 do Superior Tribunal de Justiça.

Vejamos: Cabe mandado de segurança contra ato praticado em licitação promovida por sociedade de economia mista ou empresa pública.

Dessa forma, REJEITO a preliminar de inadequação da via eleita do presente mandado de segurança.

Não há outras questões preliminares a serem analisadas, tampouco vícios processuais a serem sanados.

Estão presentes os pressupostos processuais, bem como as condições da ação.

Desse modo, passo à análise do mérito do mandado de segurança (art. 487, I, do CPC).

O mandado de segurança se presta para a tutela de direito (individual, coletivo ou difuso) líquido e certo, ameaçado ou lesado por ato ilegal ou abusivo, omissivo ou comissivo, praticado por autoridade pública ou que age por delegação do poder público (art. 5º, LXIX, da CF/88 e art. 1º da Lei 12.016/2009).

O direito líquido e certo é aquele comprovado prima facie (desde o início, com a petição inicial), por meio de documento capaz de corroborar a tese do impetrante.

No caso dos autos, a controvérsia cinge-se à existência de direito da impetrante ao desfazimento do contrato de compra e venda por resilição de sua iniciativa, com a devolução integral de todas as parcelas pagas.

Ao que se depreende da escritura pública de compra venda acostada aos autos, registrada no dia 14 de março de 2014, a impetrante adquiriu da TERRACAP o imóvel descrito e caracterizado na inicial, após procedimento de venda em licitação pública pelo preço de R$ 13.036.000,00 (treze milhões e trinta e seis mil reais), com sinal de R$ 1.433.960,00 (um milhão, quatrocentos e trinta e três mil e novecentos e sessenta reais), e o restante em 132 parcelas mensais e sucessivas (ID 201172002).

A fim de garantir o saldo remanescente, foi constituída propriedade fiduciária, com o que a propriedade do imóvel e a posse indireta foram transferidas ao credor fiduciário (TERRACAP).

De acordo com o demonstrativo de cálculo do saldo devedor emitido pela TERRACAP, até fevereiro de 2024, a impetrante pagou 119 prestações, sem parcelas em atraso.

O saldo devedor é de R$ 2.039.932,72 (IDs 198776523 e 201171999).

Em sede inicial, a impetrante alega que não tem condições de manter o pagamento das obrigações contratuais, em razão de problemas financeiros pessoais.

Pois bem.

No caso dos autos, foi registrada escritura pública do imóvel objeto de discussão com pacto adjeto de alienação fiduciária em garantia, cuja devedora fiduciante é a impetrante e a credora fiduciária, a Terracap.

A escritura em referência continha o valor da dívida, a forma de pagamento, a forma da correção do saldo devedor e o valor do imóvel para efeito de venda em leilão, consoante exigências do artigo 22 da Lei n.º 9.514/97, que dispõe sobre o Sistema de Financiamento Imobiliário e institui a alienação fiduciária de coisa imóvel, in verbis: Art. 24.

O contrato que serve de título ao negócio fiduciário conterá: I - o valor do principal da dívida; II - o prazo e as condições de reposição do empréstimo ou do crédito do fiduciário; III - a taxa de juros e os encargos incidentes; IV - a cláusula de constituição da propriedade fiduciária, com a descrição do imóvel objeto da alienação fiduciária e a indicação do título e modo de aquisição; V - a cláusula assegurando ao fiduciante, enquanto adimplente, a livre utilização, por sua conta e risco, do imóvel objeto da alienação fiduciária; VI - a indicação, para efeito de venda em público leilão, do valor do imóvel e dos critérios para a respectiva revisão; VII - a cláusula dispondo sobre os procedimentos de que trata o art. 27.

Conclui-se, pois, que o caso em análise se amolda à situação de compra e venda com pacto adjeto de alienação fiduciária devidamente registrado em cartório.

Diante deste contexto fático que envolveu a negociação entre as partes, o pleito pretendido não possui qualquer fundamento jurídico.

Aliás, impressiona o pedido formulado, a considerar o regime jurídico de garantia ao qual o imóvel está submetido.

A propriedade fiduciária imobiliária implica direito real de garantia sobre coisa própria, submetida ao regime da Lei n.º 9.514/97.

O imóvel objeto da negociação está submetido a tal regime de garantia.

Neste caso, a propriedade do imóvel é da TERRACAP e não da impetrante, ao menos enquanto não houver o pleno adimplemento das obrigações.

Trata-se de propriedade resolúvel, é verdade, mas cuja condição resolutiva depende do adimplemento total das obrigações.

No caso, em caso de inadimplemento da impetrante, atualmente mera possuidora direta, a propriedade da TERRACAP, que é resolúvel, se consolida.

Com a consolidação da propriedade, a TERRACAP está obrigada a vender o imóvel, em leilão extrajudicial ou judicial, para fins de satisfação do crédito.

Após a venda, os valores apurados serão utilizados para satisfazer o crédito, bem como todas as penalidades decorrentes do inadimplemento e, caso sobre saldo devedor, os valores serão restituídos à impetrante.

O regime da propriedade fiduciária NÃO admite a pretendida resolução unilateral, com a devolução do imóvel à TERRACAP e de valores pagos.

Trata-se de pretensão impossível juridicamente, absolutamente incompatível com o regime da propriedade fiduciária imobiliária.

Não existe direito à resolução por inadimplemento.

Se a impetrante não conseguir satisfazer o crédito e cumprir as obrigações contratuais, haverá inadimplemento.

Inexiste a possibilidade de desistência, com devolução de valores.

Ainda que possa existir precedentes isolados e antigos neste sentido, a jurisprudência uníssona do STJ é no sentido contrário.

Aliás, em termos jurídicos, independente de decisão judicial, pretender a devolução de valores, sem que haja qualquer inadimplemento da parte contrário, é pretensão contrária a toda a teoria contratual e do regime da propriedade fiduciária imobiliária.

Este juízo sempre considerou uma impossibilidade jurídica se pretender a devolução de valores, por desistência do contrato, quando submetido ao regime da propriedade fiduciária imobiliária.

O STJ, em tempos recentes, colocou um fim nestas pretensões despropositadas e sem fundamento jurídico.

Não há direito de arrependimento em favor da impetrante.

A "desistência" caracteriza inadimplemento dos compradores, com todas as consequências daí decorrentes.

Os artigos 22 e seguintes da Lei n.º 9.514/97 são absolutamente claros quanto à consequência do inadimplemento do comprador de imóvel submetido ao regime da propriedade fiduciária imobiliária.

O inadimplemento levará à consolidação da propriedade da TERRACAP, com a consequente venda do bem para satisfação do crédito e devolução de eventual saldo, após deduzidas todas as despesas decorrentes do inadimplemento. É simples assim.

Contraria toda a teoria contratual pretender a resolução, invocando direito inexistente.

Em algumas situações específicas, há o direito potestativo de resilir contratos de forma unilateral ou de manifestar arrependimento, mas não nestes casos, pois não há previsão legal ou convenção entre as partes para este caso, motivo pelo qual o inadimplemento do comprador o sujeitará às consequências decorrentes do regime da propriedade fiduciária imobiliária. É evidente que o financiamento de 90% do imóvel implicará no pagamento de valores maiores do que aqueles pactuados no momento da negociação.

Há incidência de juros e o custo final do imóvel será maior. É o sentido da compra a longo prazo, sem descapitalização imediata.

Portanto, não há como ser reconhecida a possibilidade da resilição unilateral do contrato firmado pelas partes, dada a sua vinculação aos ditames da Lei n.º 9.514/1997.

Considerando que a escritura de compra e venda com pacto de alienação fiduciária garante à Terracap as prerrogativas previstas na Lei n.º 9.514/97, inexiste fundamento razoável que justifique a rescisão do contrato por pedido unilateral da devedora que alega dificuldades financeiras.

Nesse sentido é a jurisprudência deste Egrégio Tribunal de Justiça: APELAÇÃO.

PROCESSUAL CIVIL E CIVIL.

PRELIMINAR DE NÃO CONHECIMENTO DO RECURSO POR INTEMPESTIVIDADE.

AFASTADA.

COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA.

PEDIDO DE RESCISÃO UNILATERAL POR CONTA DE DIFICULDADES FINANCEIRAS.

IMPOSSIBILIDADE.

LEI 9.514/97.

LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ.

NÃO OCORRÊNCIA.

HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS.

CRITÉRIOS.

VALOR EXORBITANTE.

FIXAÇÃO EQUITATIVA.(...) 2.

A escritura de compra e venda com pacto adjeto de alienação fiduciária firmada entre a adquirente do imóvel e a Terracap restou devidamente registrada na matrícula do imóvel. 3.

Considerando que a escritura de compra e venda com pacto de alienação fiduciária garante à Terracap as prerrogativas previstas na Lei 9.514/97, inexiste fundamento razoável que justifique a rescisão do contrato por pedido unilateral da devedora que alega dificuldades financeiras, mormente porque, antes mesmo do ajuizamento da ação, a Terracap havia consolidado a propriedade fiduciária com base nas regras da referida lei, ante o inadimplemento contratual. (...) (Acórdão 1223045, 07008217320198070018. 6ª Turma Cível.

Relator: ARQUIBALDO CARNEIRO PORTELA.

Publicado no DJE: 30/01/2020.

Pág.: Sem Página Cadastrada.) (grifo nosso) Nesse sentido também é o entendimento do Superior Tribunal de Justiça: RECURSO ESPECIAL.

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL.

AÇÃO DE RESOLUÇÃO DE CONTRATO COM PEDIDO DE RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS.

COMPRA E VENDA DE IMÓVEL (LOTE) GARANTIDA MEDIANTE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA.

AUSÊNCIA DE CULPA DO VENDEDOR.

DESINTERESSE DO ADQUIRENTE. 1.

Controvérsia acerca do direito do comprador de imóvel (lote), adquirido mediante compra e venda com pacto adjeto de alienação fiduciária em garantia, pedir a resolução do contrato com devolução dos valores pagos, não por fato imputável à vendedora, mas, em face da insuportabilidade das prestações a que se obrigou. 2.

A efetividade da alienação fiduciária de bens imóveis decorre da contundência dimanada da propriedade resolúvel em benefício do credor com a possibilidade de realização extrajudicial do seu crédito. 3.

O inadimplemento, referido pelas disposições dos arts. 26 e 27 da Lei 9.514/97, não pode ser interpretado restritivamente à mera não realização do pagamento no tempo, modo e lugar convencionados (mora), devendo ser entendido, também, como o comportamento contrário à manutenção do contrato ou ao direito do credor fiduciário. 4.

O pedido de resolução do contrato de compra e venda com pacto de alienação fiduciária em garantia por desinteresse do adquirente, mesmo que ainda não tenha havido mora no pagamento das prestações, configura quebra antecipada do contrato ("antecipatory breach"), decorrendo daí a possibilidade de aplicação do disposto nos 26 e 27 da Lei 9.514/97 para a satisfação da dívida garantida fiduciariamente e devolução do que sobejar ao adquirente. 5.

RECURSO ESPECIAL PROVIDO. (REsp 1867209/SP, Rel.

Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, TERCEIRA TURMA, julgado em 08/09/2020, DJe 30/09/2020) (grifo nosso) Assim, o desinteresse da compradora, ora impetrante, não lhe garante o direito à resolução do contrato com devolução dos valores pagos, de modo que a denegação da segurança é medida que se impõe.

Ante o exposto, DENEGO A SEGURANÇA e, em consequência, EXTINGO O PROCESSO COM JULGAMENTO DO MÉRITO, na forma do art. 487, I, do CPC.

Sem honorários, conforme art. 25 da Lei 12.016/2009.

A impetrante fica condenada ao pagamento das custas.

Sentença não sujeita à remessa necessária, conforme art. 496, § 4º, III, do CPC.

Transitado em julgado, dê-se baixa e arquivem-se os autos.

AO CJU: Intimem-se as partes.

Prazo: 15 dias para impetrante e TERRACAP; sem incidência do prazo em dobro.

Transitado em julgado, dê-se baixa e arquivem-se os autos.

BRASÍLIA, DF, assinado eletronicamente.

DANIEL EDUARDO BRANCO CARNACCHIONI Juiz de Direito