TJDFT - 0702938-64.2024.8.07.0017

Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS 1JECICRIAF Juizado Especial Cível e Criminal do Riacho Fundo Número do processo: 0702938-64.2024.8.07.0017 Classe judicial: CUMPRIMENTO DE SENTENÇA (156) EXEQUENTE: POLIANE DE PINHO SILVA EXECUTADO: JOSE CELSO GONTIJO ENGENHARIA S/A, IOTA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS S/A SENTENÇA Trata-se de cumprimento de sentença.

No caso dos autos, a devedora cumpriu a obrigação imposta na sentença, conforme se observa do comprovante de pagamento anexado aos autos (ID 231348498).

O credor concordou com o respectivo valor e requereu o seu levantamento (ID 231379144).

Dessa forma, o pagamento produz o efeito direto de extinguir a obrigação objeto do presente feito.

Ante o exposto, JULGO EXTINTA a execução, na forma do artigo 924, inciso II c/c art. 526, § 3°, ambos do NCPC.

Sem custas e sem honorários advocatícios.

Trânsito em julgado nesta data, devido à ausência de interesse recursal de ambas as partes.

Proceda à transferência do valor para a conta indicada no ID 231379144. À míngua de novos requerimentos ou de diligências pendentes, dê-se baixa e arquivem-se.

Sentença registrada nesta data.

Publique-se.

BRUNO ANDRÉ SILVA RIBEIRO Juiz de Direito * documento datado e assinado eletronicamente

Número do processo: 0702938-64.2024.8.07.0017 Classe judicial: PROCEDIMENTO DO JUIZADO ESPECIAL CÍVEL (436) REQUERENTE: POLIANE DE PINHO SILVA REQUERIDO: JOSÉ CELSO GONTIJO ENGENHARIA S/A, IOTA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS S/A SENTENÇA Cuida-se de ação de conhecimento, subordinada ao rito sumaríssimo da Lei n. 9.099/1995, proposta por POLIANE DE PINHO SILVA em desfavor de JOSÉ CELSO GONTIJO ENGENHARIA S/A e IOTA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS S/A.

Narra a parte autora que, em 20/01/2022, celebrou com as rés o contrato de compromisso de compra e venda relacionado ao imóvel situado Condomínio 51 do Empreendimento Itapoã Parque, especificamente no Bloco E2, unidade 202, pelo valor de R$ 127.453,18.

Aduz que a promessa de entrega do imóvel estava prevista para o dia 30/04/2023.

Narra que a entrega do bem não se efetivou na data aprazada e nem sequer nos 180 dias de tolerância (que findariam no dia 28/10/2023), não tendo sido entregue até o momento da distribuição do feito.

Com base no atraso injustificado na entrega do bem, requer a inversão da cláusula penal prevista em contrato em caso de inadimplemento do consumidor (2% sobre o valor do imóvel referente à multa por atraso e 1% ao mês de juros moratório sobre o valor do imóvel), enquanto durar o atraso da obra, respectivamente; o pagamento de indenização de lucros cessantes de 0,5% ao mês sobre o valor do imóvel, enquanto durar o atraso da obra; bem como requer ser indenizada quanto ao que foi pago a título de taxa de obra desde 29/10/2023 e a condenação ao pagamento de indenização por danos morais.

Designada audiência de conciliação, o acordo entre as partes não se mostrou viável (ID 2011433379).

As rés, em contestação, suscitam preliminar de ilegitimidade passiva quanto aos juros de obra e de incompetência do Juízo e razão da necessidade de formação de litisconsórcio com o agente financeiro.

No mérito, negam a falha na prestação do serviço e a existência de ato ilícito.

Aduzem que a data estimada de entrega constantes do imóvel, tal como constante do termo de reserva, nada mais é que uma data meramente referência.

Alegam que o termo de reserva pode perder seu efeito por várias ocasiões e que se trata de um documento preliminar, e não um contrato de compra e venda.

Relatam que tal atraso decorreu da escassez de mão de obra qualificada, caso fortuito externo previsto no art. 393 do Código Civil.

Informam ter havido novação contratual que alterou a data prevista para a entrega do imóvel e que a cláusula penal cuja inversão pretende obter a autora se refere ao atraso no pagamento dos juros de obra, inexistindo cláusula penal moratório no contrato firmado.

Advogam pela inocorrência de dano moral indenizável e, por fim, requerem a improcedência dos pedidos. É o breve relato.

FUNDAMENTO E DECIDO.

Antes de adentrar ao mérito, porém, necessária se faz a análise das preliminares suscitadas pelas requeridas.

Quando à preliminar de ilegitimidade passiva, tem-se que, conforme as alegações tecidas pela parte autora, os danos materiais e os lucros cessantes seriam decorrentes do atraso na entrega do imóvel pelas rés.

Assim, de acordo com a Teoria da Asserção, estas ostentam legitimidade ad causam para figurar no polo passivo do pleito.

Rejeito, portanto, a preliminar.

Quanto à preliminar de incompetência deste Juizado Especial Cível pela necessidade de litisconsórcio necessário, não assiste razão às requeridas.

Não há que se falar em litisconsórcio necessário, para inclusão da Caixa Econômica Federal no polo passivo da ação porque, independentemente de quem tenha sido beneficiado com o pagamento dos juros de obra, de acordo com a causa de pedir, a cobrança se fez por ato atribuído exclusivamente às empresas rés.

Daí que sequer há pertinência subjetiva para determinar inclusão da CEF no polo passivo e, não sendo a referida instituição financeira parte no processo, incabível o deslocamento da competência em razão da pessoa.

Precedente: Acórdão 1614125, 07394808920218070016, Relator: ASIEL HENRIQUE DE SOUSA, Terceira Turma Recursal, data de julgamento: 14/9/2022, publicado no PJe: 16/9/2022.

Assim, rejeito, também, a aludida preliminar.

O feito comporta julgamento antecipado nos termos do artigo 355, inciso I, do Novo Código de Processo Civil, visto que as partes trouxeram aos autos os documentos necessários ao deslinde da questão, não tendo sido apresentado interesse na produção de prova oral, apesar de devidamente intimadas.

De antemão, aplicam-se ao caso as disposições da Lei nº 8.078/90, visto que tanto a parte autora como as rés se encaixam, respectivamente, nos conceitos de consumidor e fornecedor de bens/serviços (Teoria Finalista).

Da análise da pretensão e da resistência, bem assim dos documentos coligidos aos autos, tenho que a pretensão autoral merece parcial acolhimento.

A parte autora busca a condenação das partes rés em: a) inversão da cláusula penal moratória por atraso na entrega do imóvel, que entende ser uma multa de 2% sobre o valor total do imóvel, bem como juros de mora de 1% ao mês sobre o valor do imóvel total, a contar do fim do prazo de tolerância de 180 dias e até a entrega das chaves, que ainda não ocorreu; b) indenização por lucros cessantes, no percentual de 0,5% do valor do mês, ou seja, R$ 637,26 mensais a contar de 29/10/2023 até a efetiva entrega das chaves; c) à indenização em dobro da quantia de R$ 2.860,81, referente aos juros de obra pagos entre 29/10/2023 até a entrega das chaves; e d) ao pagamento de indenização de R$ 10.000,00 a título de danos morais.

Depreende-se dos autos que, em janeiro de 2022 as partes aderiram a um contrato de promessa de compra e venda de um imóvel a ser construído pelas partes rés, que tinha como prazo de entrega 30/04/2023 e, com o acréscimo de 180 dias, o termo final em 28/10/2023.

Contudo, o imóvel ainda não foi entregue.

Observa-se, ainda, que as partes requeridas não comprovaram a entrega do bem, configurando a mora das empresas demandadas.

Destaque-se que o contrato preliminar celebrado possui força obrigacional, inclusive a de forçar os contratantes à celebração do contrato definitivo, a teor dos arts. 462-466 do CC/02.

Inclusive, dito termo não possui cláusula de arrependimento.

Logo, descabido o argumento de ausência de vinculação das partes aos termos trazidos no termo de reserva de ID 193971465.

Destaque-se que o termo final estampado no contrato de financiamento de ID 201921932 não é capaz de alterar a data fixada no termo de reserva de ID 193971465.

Como se verá a seguir, a estipulação do prazo de entrega constitui elemento essencial do contrato de promessa de compra e venda, logo, incabível a mudança posterior da data, principalmente se considerarmos a hipossuficiência econômica do consumidor nesse tipo de relação (contrato do programa governamental "minha casa minha vida") e sua incapacidade (técnica e jurídica) de fazer valer a data inicial estipulada quando submetido ao novo contrato de financiamento perante o agente financiador.

Nesse sentido tem decidido o TJDFT (Acórdão 1861856, 07408520520238070016, Relator(a): MARGARETH CRISTINA BECKER, Terceira Turma Recursal, data de julgamento: 13/5/2024, publicado no DJE: 24/5/2024.

Pág.: Sem Página Cadastrada.).

Ora, o consumidor, ao celebrar o contrato, tem a legítima expectativa de que o imóvel será entregue no prazo ajustado, sendo esta data, inclusive, bastante relevante na formação da vontade de contratar.

Pretender as demandadas transferirem à consumidora os problemas relacionados à gestão da obra pela qual se responsabilizou, deixando a adquirente em posição vulnerabilidade, é flagrantemente conduta abusiva.

Excedido o prazo de prorrogação para entrega da obra e não comprovado caso fortuito ou força maior (ou qualquer outro fator excludente da responsabilidade), é dever das rés compor os danos suportados pela consumidora.

Ressalte-se, ademais, que o contrato de ID 193971465 foi celebrado apenas quatro meses antes do término oficial da pandemia de COVID-19 no Brasil, que se deu em 22/04/22.

Disso emergem duas consequências: a parte ré poderia ter levado em consideração o fato e as restrições derivadas da pandemia já estavam bastante reduzidas, pelo que inexiste força maior nessa situação.

Noutro giro, chuvas e escassez de mão de obra são eventos previsíveis dentro da sistemática da construção civil, não constituindo caso fortuito/força maior.

No tocante à alegação de que a data firmada para entrega do bem é meramente estimativa, saliento que, em sede de julgamento de REsp repetitivos (tema 996), o STJ firmou as seguintes teses no contexto de contratos de compra e venda de imóvel na planta, no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida: 1.1.

Na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância; 1.2.

No caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma. 1.3. É ilícito cobrar do adquirente juros de obra, ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância. 1.4.

O descumprimento do prazo de entrega do imóvel, computado o período de tolerância, faz cessar a incidência de correção monetária sobre o saldo devedor com base em indexador setorial, que reflete o custo da construção civil, o qual deverá ser substituído pelo IPCA, salvo quando este último for mais gravoso ao consumidor.

Já pedido de inversão da cláusula penal, no caso concreto não merece prosperar.

A possibilidade de inversão da referida cláusula existe nos casos de aquisição de imóvel na planta diretamente com a construtora, em que prestações são pagas a esta durante a construção do empreendimento.

Assim, existindo cláusula penal apenas em desfavor do consumidor, esta pode ser invertida em desfavor da empreiteira em caso de atraso da obra por período superior à tolerância de 180 dias eventualmente prevista em contrato.

No contrato de ID 193971465, apresentado pela própria autora, não existe previsão de cláusula penal para além daquela prevista no item 15.1, a qual, como bem dito pelas rés, é específica para a hipótese de atraso no pagamento dos juros de mora, de modo que não pode ser aplicada sobre o valor integral do imóvel como pretende a requerente.

De toda sorte, o Tema 970/STJ prevê a impossibilidade de cumulação de cláusula penal moratória com lucros.

Portanto, não sendo acolhido o pedido de inversão da cláusula penal, a indenização por lucros cessantes pleiteada merece prosperar.

Nesse contexto, é cediço que a entrega do imóvel representa ao autor, por presunção lógica, a possibilidade de auferir rendimentos, o que é ínsito à natureza do bem que, ou serviria como moradia ou serviria para locação.

Ora, caso não ocorra a entrega da obra no prazo ajustado, impõe-se à ré a obrigação de compor lucros cessantes, que são comprovados diante da própria mora, na medida em que a autora deixou de auferir ganhos de aluguéis, quando os poderia ter auferido.

A requerente pleiteia a condenação das rés por lucros cessantes a contar de 29/10/2023, de modo que estes até a data do ajuizamento da ação alcançavam o montante de R$ 3.504,95, pelo qual a requerente deve ser indenizada, sem prejuízo do pagamento dos valores após 17/04/2024 até a efetiva entrega das chaves.

Noutra banda, o pedido de indenização em dobro dos valores pagos a título de juros de mora deve ser acolhido apenas parcialmente, ou seja, na forma simples.

A hipótese em questão não se amolda à previsão de repetição de indébito decorrente de cobrança indevida contida na legislação consumerista, pois os valores não foram cobrados pela ré, mas pagos à instituição financeira.

Nesta toada, vislumbra-se que a parte autora, na condição de promitente compradora, tem o direito de ser ressarcida dos valores já pagos e os demais valores a serem adimplidos no curso da demanda, a título de juros de obra em favor do agente financeiro intermediador, a partir do esgotamento do prazo de entrega do imóvel (29/10/2023) até a averbação da carta de habite-se ou a entrega do bem, sendo descabida a alegação de que o lapso temporal para cumprimento da avença, previsto no instrumento firmado pela parte autora, é meramente estimativo, pois é dever do fornecedor lidar com prazos claros e específicos (artigo 6.º, inciso III do Código de Defesa do Consumidor).

Ademais, a submissão do contratante a prazos aleatórios e que dependam de condutas a serem praticadas pelos colaboradores da própria incorporadora é indevida, nos termos do artigo 122, parte final, do Código Civil.

Dessa forma, a partir do transcurso do prazo final para a entrega do imóvel, qual seja, 29/10/2023, os juros de obra despendidos pela parte autora, até a data da entrega do imóvel, deverão ser adimplidos pelas partes rés, na medida em que aquela não pode suportar o ônus do risco da atividade desenvolvida por esta, tampouco pode ser prejudicada pelo inadimplemento da avença.

Quanto ao valor pago no mês de outubro/2023, este não pode ser ressarcido em sua integralidade, porquanto devido no período entre 01 e 28/10/2023.

Logo, do montante pleiteado de R$ 2.930,33, na forma dobrada (R$ 5.860,66) quando do ajuizamento da ação, a autora faz jus a R$ 2.514,39 e aos valores pagos durante o curso da presente demanda, até a entrega das chaves.

Destaque-se que a responsabilidade das rés é solidária (art. 7º, § único, do CDC), vez que ambas assumiram deveres no contrato em questão, uma como construtora e outra como empreendedora.

Por fim, no tocante ao pedido de indenização por danos extrapatrimoniais, entendo que os fatos comprovados nos autos são insuficientes para causar lesões aos direitos da personalidade da parte autora, pois correspondem a meros aborrecimentos, oriundos da vida em sociedade, referindo-se a um mero inadimplemento contratual.

O STJ tem jurisprudência pacífica no sentido de que "o simples inadimplemento contratual em razão do atraso na entrega do imóvel não é suficiente, por si só, para acarretar dano moral indenizável, sendo necessária a comprovação de circunstâncias excepcionais que podem configurar lesão extrapatrimonial" (AgInt no REsp n. 1.889.207/SP, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 1/7/2024, DJe de 3/7/2024).

Portanto, não demonstrada situação excepcional derivada do atraso da entrega do imóvel, ausente o dano moral.

Ante o exposto, resolvendo o mérito com base no art. 487, inc.

I, do CPC/15, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos para condenar solidariamente as rés a PAGAREM à parte autora: a) indenização a título de lucros cessantes no valor de R$ 3.504,95 (três mil quinhentos e quatro reais e noventa e cinco centavos), considerando o período entre os meses de outubro de 2023 a abril de 2024, bem como demais valores que eventualmente venceram no curso do processo até a entrega efetiva das chaves.

Os valores deverão ser corrigidos monetariamente pelo IPCA a partir do vencimento do dia 29 de cada mês e acrescidos de juros simples de mora da Taxa Selic (excluída a correção monetária) a partir da citação; e b) indenização por danos materiais no valor de R$ 2.514,39 (dois mil quinhentos e catorze reais e trinta e nove centavos), a título de juros de obra pagos ao agente financeiro entre 29/10/2023 e 30/04/2023, bem como aqueles pagos no curso da demanda até entrega das chaves, corrigidos monetariamente pelo IPCA a partir de cada desembolso e acrescidos de juros simples de mora da Taxa Selic (excluída a correção monetária) a partir da citação; e Sem condenação em custas e honorários, nos termos do artigo 55, caput, da Lei nº 9.099/95.

Sentença registrada e assinada eletronicamente nesta data.

Publique-se.

Intimem-se.

LUCAS ANDRADE CORREIA Juiz de Direito Substituto * documento datado e assinado eletronicamente