TJDFT - 0707378-57.2024.8.07.0000

Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete do Desembargador Mauricio Silva Miranda Número do processo: 0707378-57.2024.8.07.0000 Classe judicial: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: MARCOS AURELIO BATISTA AGRAVADO: PARK PREMIUM CONSTRUCAO E INCORPORACAO S.A.

D E C I S Ã O Cuida-se de agravo de instrumento, com pedido liminar, interposto por MARCOS AURÉLIO BATISTA contra decisão proferida pelo d.

Juízo da Vara Cível do Guará que, em ação de rescisão contratual c/c restituição de valores proposta contra PARK PREMIUM CONSTRUÇÃO E INCORPORAÇÃO S.A., indeferiu a tutela de urgência pleiteada visando “que a Ré suspenda as cobranças das parcelas a vencer, inclusive aquela com vencimento em 10/02/2024, bem como, aquela advinda do termo aditivo assinado em 06/12/2023 e de eventuais taxas ordinárias e/ou extraordinárias e/ou de qualquer natureza referentes ao condomínio que já foi ou será instalado, abstendo-se de eventual inscrição do nome do Autor nos cadastros dos órgãos de proteção ao crédito, sob pena de multa diária pelo eventual descumprimento".

Em suas razões recursais (ID 56225526), o autor esclarece, preliminarmente, que celebrou negócio jurídico com a parte adversa, datado em 10.04.2023, tendo por escopo a compra e venda de imóvel, todavia, não logrou êxito na obtenção de financiamento bancário para adimplemento do contrato, momento em que requereu postergação do prazo de quitação, com recusa expressa da ré; após solicitado o distrato, houve nova recusa, sob a justificativa de cláusula contratual específica.

Informa que sua pretensão é a rescisão do contrato com a devolução dos valores pagos, devidamente corrigidos desde as respectivas datas de desembolso, retida multa máxima de 10% sobre referido valor, isento de despesas com corretagem para a qual não contribuiu nem contratou, todavia, a requerida pretende a retenção de multa equivalente a 50% sobre os valores quitados, não se podendo admitir tal imposição a título de cláusula penal em favor da vendedora.

Sustenta residir a probabilidade do direito no desejo do consumidor em rescindir o contrato, não sendo justo que continue efetuando os pagamentos para a quitação de imóvel que nem mesmo recebeu (ainda em fase de acabamento) e que, certamente, poderá ser comercializado novamente pela empresa Ré a qualquer tempo, resultando o periculum in mora na possibilidade de negativação indevida de seu nome nos órgãos restritivos ao crédito, com graves prejuízos à honra e imagem do agravante.

Requer a antecipação dos efeitos da tutela recursal, a ser confirmada no mérito, para determinar a suspensão da obrigação de pagar as parcelas até a rescisão definitiva do contrato posto “sub judice”, bem como que a requerida agravada se abstenha de promover a inscrição do seu nome em cadastro de inadimplentes.

Preparo recolhido (ID 56225532 ). É o breve relatório.

DECIDO.

O Código de Processo Civil dispõe que o Relator poderá atribuir efeito suspensivo ao recurso ou deferir, em antecipação de tutela, total ou parcialmente, a pretensão recursal quando satisfeitos os requisitos relativos ao perigo de dano grave, de difícil ou de impossível reparação, bem como demonstrada a probabilidade do provimento do recurso (art. 932, II c/c arts. 995, parágrafo único, e 1.019, I, do CPC).

Na espécie, verifico a presença dos requisitos cumulativos necessários à antecipação dos efeitos da tutela recursal.

Afere-se da petição inicial que o ora agravante pretende rescindir o contrato de promessa de compra e venda imóvel, sob o argumento de que a obrigação se tornou excessivamente onerosa e que a promitente vendedora pretende reter, a título de multa, 50% sobre os valores quitados.

Sendo assim, embora não se verifique a demonstração de culpa da agravada a justificar a rescisão contratual, é manifesto o propósito de o agravante pôr fim ao contrato, de modo que não se justifica a permanência dos efeitos do contrato a ser extinto, sob pena de ensejar prejuízos a ambas as partes.

A jurisprudência deste egrégio Tribunal de Justiça tem se manifestado quanto à possibilidade de suspender o pagamento das prestações do contrato de compra e venda de imóvel, pois o adquirente tem o direito de desistir do negócio ou de demandar sua rescisão, mesmo que não haja justo motivo para tanto.

Cumpre frisar que o art. 473 do Código Civil prevê a possibilidade de resilição unilateral da avença por quaisquer das partes contratantes.

Desse modo, por ser inequívoca a intenção de o autor desistir/rescindir o negócio jurídico posto “sub judice”, não há razão para continuar o pagamento das parcelas vincendas.

Reafirmo que, ainda que a questão relativa à culpa pela rescisão contratual venha a ser objeto de análise durante a instrução processual, não se justifica a permanência dos efeitos do contrato a ser extinto, pois só aumentaria o prejuízo de ambas as partes.

Nesse sentido a pacífica jurisprudência dessa egrégia Corte de Justiça: “EMBARGOS DE DECLARAÇÃO.

AGRAVO DE INSTRUMENTO.

COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.

LICITAÇÃO.

TERRACAP.

RESCISÃO CONTRATUAL.

INICIATIVA DO COMPRADOR.

DIFICULDADE FINANCEIRA.

POSSIBILIDADE.

SUSPENSÃO DO PAGAMENTO DAS PARCELAS VINCENDAS.

CABIMENTO.

DECISÃO REFORMADA.

OMISSÃO.

INEXISTÊNCIA.

REDISCUSSÃO DA MATÉRIA.

IMPOSSIBILIDADE.” (Acórdão 1794467, 07006855720238079000, Relator: Robson Teixeira de Freitas, 8ª Turma Cível, data de julgamento: 7/12/2023, publicado no DJE: 13/12/2023.

Pág.: Sem Página Cadastrada.) AGRAVO DE INSTRUMENTO.

AGRAVO INTERNO.

ANÁLISE CONJUNTA.

PRINCÍPIO DA ECONOMIA PROCESSUAL.

AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL.

COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.

ANTECIPAÇÃO DE TUTELA.

SUSPENSÃO DAS PARCELAS VINCENDAS.

DESINTERESSE DOS COMPRADORES.

POSSIBILIDADE. (...) 2.

Constatado o atraso na entrega do empreendimento e havendo intenção inequívoca dos demandantes na resolução do negócio jurídico, tem-se que o direito à rescisão contratual é assegurado, conforme disposto no art. 473 do Código Civil, ao prever a possibilidade de resilição unilateral da avença, por quaisquer das partes contratantes, não se mostrando razoável prosseguir-se com o pagamento de parcelas vincendas em considerável valor. 3.

Agravo de instrumento conhecido e não provido.

Agravo interno prejudicado.” (Acórdão 1790400, 07225740420238070000, Relator: ANA CANTARINO, 5ª Turma Cível, data de julgamento: 23/11/2023, publicado no DJE: 5/12/2023.

Pág.: Sem Página Cadastrada.) “PROCESSO CIVIL.

AGRAVO DE INSTRUMENTO.

RESCISÃO DE CONTRATO.

PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.

CONSTRUTORA.

ANTECIPAÇÃO DOS EFEITOS DA TUTELA EFEITOS DA MORA.

INCLUSÃO EM ÓRGAOS DE PROTEÇÃO AO CRÉDITO.

VEROSSIMILHANÇA DA ARGUMENTAÇÃO E PLAUSIBILIDADE DO DIREITO.

TUTELA DE URGÊNCIA DEFERIDA EM PARTE.

RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. 1.

A tutela de urgência será concedida quando houver elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo (CPC, art. 300). 2.

Prejudicado o aperfeiçoamento da relação obrigacional, autoriza-se a suspensão dos pagamentos das parcelas contratadas vincendas, a fim de elidir os efeitos da mora.

A modulação dos efeitos do distrato consubstancia matéria reservada ao mérito. 3.

Até que a lide seja resolvida, forçoso concluir que a agravada deve se abster de incluir o nome da agravante nos cadastros de devedores inadimplentes, em razão das obrigações derivadas do contrato imobiliário. 4.

Recurso conhecido e parcialmente provido.” (Acórdão 1783067, 07357358120238070000, Relator: CARLOS PIRES SOARES NETO, 1ª Turma Cível, data de julgamento: 8/11/2023, publicado no DJE: 27/11/2023.

Pág.: Sem Página Cadastrada.) “AGRAVO DE INSTRUMENTO.

CIVIL E PROCESSUAL CIVIL.

AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C INDENIZAÇÃO.

MANIFESTAÇÃO DE DESINTERESSE EM MANTER RELAÇÃO CONTRATUAL.

SUSPENSÃO DA OBRIGAÇÃO DE PAGAR AS PARCELAS VINCENDAS.

CABIMENTO.

ART. 300 DO CPC.

REQUISITOS EVIDENCIADOS.

RECURSO CONHECIDO E PROVIDO. 1.

Conforme determina o artigo 300 do Código de Processo Civil, a tutela de urgência somente poderá ser deferida quando comprovadas tanto a probabilidade do direito quanto o perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo, requisitos presentes na hipótese em exame. 2.

Revela-se incontroversa a intenção de resolução do contrato de compra e venda de unidade imobiliária pela parte autora/agravante, à luz do art. 473 do Código Civil, por não possuir interesse na manutenção da avença, em razão de culpa exclusiva da construtora ré, haja vista a existência de débitos tributários que está em recuperação judicial. 3.

Desse modo, mostra-se cabível a suspensão da exigibilidade dos pagamentos das parcelas vincendas, com o fito de obstar que eventuais novos pagamentos pelos autores/ agravantes acarretem o acréscimo do importe a ser retido pela vendedora/agravada, bem como para se evitar a inscrição do nome da recorrente em cadastro de proteção ao crédito.

Ademais, não há risco de irreversibilidade da medida requerida, pois, caso os pedidos apresentados na petição inicial sejam julgados improcedentes, inexiste óbice para incidência dos efeitos da mora sobre as parcelas que tiveram vencimento no curso do processo, por força do caráter precário da tutela provisória e do disposto no art. 397 do Código Civil. 4.

Confirma-se a tutela de urgência recursal, consubstanciada na determinação de suspensão da exigibilidade do pagamento das parcelas vincendas dos contratos celebrados entre as partes, obstando-se a inscrição do nome dos agravantes em cadastros de proteção ao crédito. 5.

Recurso conhecido e provido.” (Acórdão 1777522, 07315361620238070000, Relator: SANDRA REVES, 7ª Turma Cível, data de julgamento: 25/10/2023, publicado no DJE: 24/11/2023.

Pág.: Sem Página Cadastrada.) “AGRAVO DE INSTRUMENTO.

AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL.

PROMESSA DE COMPRA E VENDA.

ATRASO NA ENTREGA.

TUTELA DE URGÊNCIA.

SUSPENSÃO DAS PARCELAS VINCENDAS.

REQUISITOS PARCIALMENTE PRESENTES.

MULTA COMINATÓRIA.

TETO MÁXIMO.

LIMITAÇÃO.

NECESSIDADE.

DECISÃO REFORMADA EM PARTE. 1.

A resilição pode ser pleiteada pelo contratante, ainda que não haja justo motivo.

Em tese, trata-se de direito potestativo com fulcro no art. 473 do Código Civil. 2.

A jurisprudência desta Corte autoriza a suspensão das prestações vincendas quando o promissário comprador pretende rescindir contrato de promessa de compra e venda de imóvel. 3.

A multa não tem caráter compensatório ou indenizatório, devendo observar critérios que assegurem a finalidade e, especialmente, considerar a natureza persuasiva, com o escopo de compelir o devedor ao cumprimento da obrigação imposta, bem como assegurar a autoridade e a eficácia da própria decisão judicial. 4.

Presentes os requisitos para a concessão da tutela de urgência, a fixação de astreintes tem amparo no art. 537 do CPC, a fim de compelir o réu a cumprir a obrigação de suspender as parcelas vincendas. 5.

A multa fixada está de acordo com o potencial econômico do agravante, não devendo ser excluída ou reduzida, sob pena de tornar inócua a determinação judicial e viabilizar a resistência ao cumprimento da ordem. 6.

No caso, cumpre estabelecer limite máximo para a multa por cada cobrança indevida, sem prejuízo de nova deliberação pelo juízo de origem em caso de recalcitrância. 7.

Agravo de instrumento conhecido e provido em parte.” (Acórdão 1742381, 07145646820238070000, Relator: FÁBIO EDUARDO MARQUES, 5ª Turma Cível, data de julgamento: 10/8/2023, publicado no DJE: 4/9/2023.

Pág.: Sem Página Cadastrada.) “AGRAVO DE INSTRUMENTO.

SUSPENSÃO DE PAGAMENTO DE PARCELAS VINCENDAS.

PLAUSIBILIDADE DO DIREITO.

UTILIZAÇÃO DE INTERPOSTA PESSOA PARA RECEBIMENTO DAS PRESTAÇÕES VINCULADAS À INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA.

INDÍCIOS DE DESVIO E OCULTAÇÃO PATRIMONIAL.

RECOLHIMENTO DOS VALORES PELOS PROMITENTES COMPRADORES EM NOME DE TERCEIRO.

EVENTUAIS DÍVIDAS.

AUSÊNCIA DE PATRIMÔNIO EM NOME PRÓPRIO.

ANOTAÇÃO DE RESTRIÇÃO DE VENDA DA UNIDADE NA MATRÍCULA DO IMÓVEL.

AGRAVO DE INSTRUMENTO CONHECIDO E PROVIDO. 1.

Quanto à suspensão do pagamento das parcelas vincendas, há plausibilidade do direito, uma vez que se cuida de consequência lógica e inevitável da futura rescisão contratual.

Dessa forma, desonera-se o promitente comprador e evita-se o pagamento desnecessário de novas parcelas que, futuramente, serão restituídas. 2.

A utilização de interposta pessoa para recebimento das prestações vinculadas à incorporação imobiliária traz ínsitos indícios de desvio e ocultação patrimonial, 3.

A pretensão de condicionar a venda do imóvel ao depósito prévio das parcelas a serem restituídas mostra-se igualmente plausível, considerando o modo como estaria operando a incorporadora, de efetuar o recolhimento dos valores pelos promitentes compradores em nome de terceiro.

Assim, seria razoável deduzir que não haveria patrimônio em nome próprio e para fazer frente às eventuais dívidas contraídas no mercado.

Para conferir efetividade ao pleito, basta a anotação de restrição de venda da unidade na matrícula do imóvel, para responder pela dívida junto ao promitente comprador, devendo-se levar a registro pela parte interessada. 4.

AGRAVO DE INSTRUMENTO CONHECIDO E PROVIDO.” (Acórdão 1651686, 07212666420228070000, Relator: LUÍS GUSTAVO B.

DE OLIVEIRA, 3ª Turma Cível, data de julgamento: 9/12/2022, publicado no DJE: 1/2/2023.

Pág.: Sem Página Cadastrada.) Ainda que se queira argumentar que no contrato celebrado entre as partes há cláusula de irrevogabilidade e irretratabilidade (cláusula 5.3.6), não se pode olvidar que a relação jurídica deve ser regulada pelo Código de Defesa do Consumidor, de modo que a possibilidade de rescisão deve ser considerada.

Destaco que não há risco de irreversibilidade da medida, pois, em caso de improcedência dos pedidos iniciais, o agravante deverá arcar com o pagamento das parcelas em atraso.

Assim, em um exame prefacial da questão posta sub judice, se encontram presentes, prima facie, os requisitos indispensáveis à concessão da antecipação dos efeitos da tutela recursal.

Com essas considerações, DEFIRO o pedido antecipatório recursal (art. 1.019, inciso I, segunda parte, CPC) para suspender a quitação das parcelas vincendas até a rescisão definitiva do contrato posto “sub judice”, determinando a requerida agravada que se abstenha de promover a inscrição do nome do autor agravante em cadastro de inadimplentes com apoio no contrato objeto da lide, sob pena de multa diária de R$ 500,00 limitada a R$ 10.000,00.

Comunique-se ao d.

Juízo a quo.

Intime-se a parte agravada para, querendo, ofertar contrarrazões ao recurso, facultando-lhe, ainda, a juntada de documentos (art. 1.019, II, do CPC).

P.I.

Brasília/DF, 28 de fevereiro de 2024.

Desembargador Mauricio Silva Miranda Relator