TJDFT - 0705075-70.2024.8.07.0000

Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS João Egmont Gabinete do Des.

João Egmont Número do processo: 0705075-70.2024.8.07.0000 Classe judicial: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: CONDOMINIO EDIFICIO ADV AGRAVADO: ANDRE LUIZ RIBEIRO OLIVA, ANTONIO MENDES PATRIOTA, JOSE ADALBERTO DE PAULA, LAURA PORTO DE DEUS VIEIRA BRANQUINHO, LIDIA PORTO BRANQUINHO PEREIRA, MARIO ADILSON GERMI, CARLOS EDUARDO FACCHINI BOCCHI, WAGNER SOARES GOMES D E C I S Ã O Cuida-se de agravo de instrumento, com pedido de atribuição de efeito suspensivo, interposto pelo requerido, CONDOMINIO EDIFICIO ADV, contra decisão proferida em ação anulatória de assembleia condominial (0725408-17.2023.8.07.0020), ajuizada por ANDRE LUIZ RIBEIRO OLIVA e OUTROS.

A decisão agravada deferiu a tutela antecipada, requerida na inicial pelos agravados, e suspendeu a exigibilidade da taxa extraordinária aprovada em assembleia condominial até a resolução do mérito da lide.

Confira-se: “Trata-se de ação sob o rito comum com pedido de tutela de urgência para suspender a deliberação em assembleia, realizada em 10/10/2023 (id. 182399682), na qual foi instituída cota extraordinária no valor de R$ 34.100,00 (trinta e quatro mil e cem reais) através de parcela única ou em 10 (dez) parcelas cada uma no valor de R$ 3.410,00 (três mil, quatrocentos e dez reais).

Os autores sustentam que houve afronta aos princípios da razoabilidade e da proporcionalidade na aprovação da referida cota condominial extra.

Apontam que a despesa em questão compromete parcela significativa dos orçamentos familiares dos condôminos, que serão sacrificados para o custeio de obra voluptuária.

Ressaltam que, não bastasse o impacto financeiro no sustento dos condôminos, estes também correm o risco de perda dos seus imóveis, pois caso não seja feito o pagamento da referida taxa, podem sofrer a constrição dos seus imóveis em eventual execução.

Ainda, alegam que os custos da obra são meramente estimativos e que orçamento da obra somente poderiam ter sido aprovados após a aprovação do projeto pelos órgãos administrativos, todavia, o licenciamento foi obtido posteriormente à assembleia e, assim, entendem que houve descumprimento do disposto no §4º do art. 12 da Lei 4.591/1964.

Os requisitos da tutela de urgência em caráter antecedente estão previstos no artigo 300 do CPC, sendo eles: probabilidade do direito e perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo.

De acordo com a convenção, o condomínio é constituído por 44 (quarenta e quatro) unidades autônomas (cláusula quarta, id. 182399003).

Os proprietários de 15 (quinze) unidades compareceram à assembleia e por maioria aprovaram a cota extraordinária para a construção da área de lazer nos seguintes termos (id. 182399682): “(…) foi posto em votação a seguinte questão, aprovação de taxa extra no valor único de R$ 34.100,00 (trinta e quatro mil e cem reais) para pagamento até o dia 10 de dezembro de 2023 ou por meio de financiamento à Sicredi com parcelas de até R$ 900,00 (novecentos reais mês a ser pago no período de 60 (sessenta) parcelas, extinguindo a taxa extra vigente a partir de janeiro de 2024.

Ficando 13 (treze) votos a favor, 01 (um) voto contra e nenhuma abstenção, sendo aprovada a devida taxa extra ou financiamento junto à Sicredi pela maioria dos presentes.” Em exame perfunctório, apesar de não constatar vícios de ordem formal na deliberação assemblear realizada no dia 10/10/2023, observo que há risco ao resultado útil do processo, caso não seja suspensa a exigibilidade da cota extraordinária, até que seja decidido se efetivamente todos os critérios legais foram observados na aprovação da cota extraordinária para a construção da área de lazer no condomínio.

Pelo exposto, DEFIRO a tutela de urgência para determinar a suspensão da exigibilidade da taxa extraordinária aprovada na assembleia do dia 10/10/2023.

Por conseguinte, fica o réu obrigado a abster-se de cobrar as referidas taxas, administrativa ou judicialmente, até que seja resolvido o mérito.

Intime-se com urgência.

ATRIBUO A ESTA DECISÃO FORÇA DE MANDADO.

Deixo de designar a audiência de conciliação prevista pelo artigo 334, caput, do CPC/15, uma vez que a experiência deste juízo demonstra que a probabilidade de acordo entre as partes, em casos como o presente, é extremamente baixa, não se revelando condizente com a garantia da razoável duração do processo a designação de ato desprovido de qualquer utilidade prática.

Contudo, no caso de acordo firmado entre as partes, inexiste óbice para que venham aos autos os termos da avença para homologação por este juízo, desde que observados os requisitos legais.

Cite-se o réu a apresentar contestação em 15 dias, observada a regra do art. 231, I, do CPC.

Advirto que eventuais documentos devem ser anexados aos autos no formato PDF.

Frustrada a diligência de citação da parte ré, fica, desde já, autorizada a busca junto aos sistemas informatizados dos quais o juízo tem acesso outro(s) endereço(s) da parte requerida(s), aditando o mandado de citação com todos os endereços porventura encontrados nos referidos sistemas, caso a parte autora requeira.

Frustrada a diligência novamente, certifique-se, ficando desde já deferida a citação por edital (com prazo de vinte dias), condicionada a pedido do autor neste sentido, no prazo de cinco dias, a contar da certidão de frustração da última diligência de citação.

Não vindo pedido de citação por edital da parte autora no prazo acima estipulado, conclusos para extinção”. (ID 182521464.) - g.n.

No agravo, o condomínio requerido pede a atribuição de efeito suspensivo para obstar os efeitos da decisão agravada e, no mérito, a reforma da decisão que deferiu a tutela antecipada, pois ausentes os pressupostos legais.

Em suas razões, argumenta que não existe comprovação de qualquer irregularidade na assembleia realizada no dia 10/10/2023 que aprovou a cobrança de taxa extra para complementação do valor da obra a ser realizada na área de lazer do condomínio, tendo sido convocada e realizada nos termos da legislação e da convenção de condomínio.

Afirma que a realização da obra já havia sido objeto de debate em inúmeras assembleias anteriores, sendo que, na assembleia do dia 19/08/2014, fora fixada taxa extra no valor de R$ 200,00 até fevereiro de 2015 e de R$ 250,000, no período posterior.

Já nas assembleias do dia 23/07/2015 e do dia 30/08/2016, foi autorizada a manutenção da taxa por mais 12 meses.

Alega que a cobrança da taxa extra posteriormente foi retomada no valor aproximado de 200,00, na assembleia realizada no dia 18/10/2018, sem prazo limite para finalizar, ocasião em que fora apresentado o respectivo projeto e aprovada a sua execução na assembleia com a presença de 30 unidades autônomas, no total de 44 unidades.

Já na assembleia realizada no 02/02/2023, aduziu que ficou estabelecida a majoração da taxa extra a ser fixada no prazo de 90 dias, quando o condomínio já possuísse a informação acerca do valor da obra.

Deste modo, sustenta que a assembleia questionada nos autos, realizada no dia 10/10/2023, não foi instituída taxa extra, apenas fora estabelecida a forma de pagamento e a complementação do valor da taxa extra antes implementada.

Destaca que “não houve instituição de taxa extra na assembleia do dia 10 de outubro de 2023, houve apenas a correção/majoração do valor, tendo em vista que o condomínio já possuía o valor da obra orçado, conforme havia sido deliberado nas assembleias anteriores.” Argumenta que o valor definido não seria exorbitante ou desproporcional, pois “o condomínio é composto por 44 unidades, o valor de participação de cada unidade corresponde a R$ 34.100,00 (trinta e quatro mil e cem reais), ou seja, não há que se falar de desproporcionalidade já que todos os condôminos pagarão a mesma quantia”, acrescido de que “foi oferecida aos condôminos a opção de pagamento do valor da taxa extra por meio financiamento pelo SICRED, com parcelas de até 900,00 (novecentos reais), em sessenta parcelas”.

Acrescenta, ainda, que depois da realização da assembleia ora questionada, outra assembleia ocorreu, realizada no dia 20/11/2023, tendo sido novamente oportunizado o debate quanto a matéria e deliberado o parcelamento da taxa extra em dez parcelas, assim aponta que os condôminos possuem 3 opções para pagamento da taxa extra “A vista, parcelado em dez vezes ou parcelado em até sessenta vezes”.

Por fim, aponta que a suspensão da cobrança da taxa extra regularmente aprovada “causaria enorme prejuízo para o condomínio, incluindo os próprios autores”, considerando que em 04/12/2023 foi assinado contrato para realização da obra com pagamentos mensais e “previsão de multa de 10% por eventual atraso no pagamento das parcelas e mais 30% em caso rescisão motivada pelo condomínio agravante, o que certamente vai ocorrer caso seja mantida a suspensão da cobrança da taxa extra, pois o condomínio depende da arrecadação para manter os pagamentos do contrato”. (ID 55743216 - Pág. 22.) É o relatório.

Decido.

O recurso está apto ao processamento.

Além de tempestivo e recolhido o preparo. (ID 55688644.) Os autos de origem são eletrônicos, o que dispensa a juntada dos documentos obrigatórios (art. 1.017, §5º, CPC).

Segundo os artigos 995, parágrafo único, e 1.019 do CPC, o relator pode atribuir efeito suspensivo ao recurso ou deferir, em antecipação de tutela, total ou parcialmente, a pretensão recursal, se houver risco de dano grave, de difícil ou impossível reparação, e ficar demonstrada a probabilidade de provimento do recurso.

Trata-se na origem de ação anulatória de assembleia condominial proposta pelos agravados visando declarar a nulidade da Assembleia Geral Extraordinária realizada no 10/10/2023 que estabeleceu a cobrança de taxa extra no valor de R$ 34.100,00, através de parcela única ou em 10 (dez) parcelas cada uma no valor de R$ 3.410,00.

A decisão agravada deferiu a tutela antecipada requerida na inicial e suspendeu a exigibilidade da taxa extraordinária aprovada em assembleia condominial até a resolução do mérito da lide.

Nesta sede, o condomínio agravante pede a atribuição de efeito suspensivo para obstar os efeitos da decisão agravada e, no mérito, a reforma da decisão que deferiu a tutela antecipada, pois ausente os pressupostos legais.

Aduz, em suma, que não existe qualquer irregularidade na assembleia realizada no dia 10/10/2023, tendo sido convocada e realizada nos termos da legislação e da convenção de condomínio, acrescido de que, após a sua realização, outra assembleia ocorreu, realizada no dia 20/11/2023, tendo sido novamente oportunizado o debate quanto a matéria e deliberado o parcelamento da taxa extra em dez parcelas, possuindo os condôminos 3 opções para pagamento da taxa extra “A vista, parcelado em dez vezes ou parcelado em até sessenta vezes”.

Sobre o tema, imperioso registrar que as decisões tomadas em assembleia pelo condomínio representam o exercício regular do direito da maioria devidamente representada, devendo ser consideradas soberanas para todos os condôminos quando não demonstrada ilegalidade passível de ser anulada pela via judicial.

Ou seja, a deliberação dos condôminos em assembleia é, em regra, soberana e tem força cogente, somente podendo ser invalidade por interferência judicial, desde que demonstrada eventual ilegalidade ou desconstituída mediante nova decisão soberana da assembleia.

Do mesmo modo, eventual deliberação anterior pode inclusive ser convalidada em assembleia posterior que venha a ratificar os termos da decisão com a formação do consentimento da maioria dos condôminos, afastando suposta nulidade da assembleia anterior.

Nesse sentido: “(...) A decisão tomada em assembleia condominial é soberana e efetivamente provida de força cogente, obrigando a todos.

Considerando que a assembleia impugnada foi posteriormente ratificada, contando com o consentimento da totalidade dos condôminos presentes, não há falar em nulidade da assembleia que elegeu. 2.

Recurso conhecido e não provido.

Unânime”. (07405829420218070001, Relator: Romeu Gonzaga Neiva, 7ª Turma Cível, DJE: 4/7/2022.) - g.n. “(...) Frisa-se que o valor devido das taxas condominiais ordinárias e extraordinárias foi estabelecido por Assembleia. (...) As decisões tomadas em assembleia pelo condomínio devem ser consideradas soberanas, uma vez que representam o direito de uma maioria devidamente representada e não foi demonstrada, a princípio, nenhuma ilegalidade passível de ser anulada pela via judicial. 4.

O caso dos autos, incide o disposto no art. 1.336, I, do Código Civil, segundo o qual são deveres do condômino "contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção".

A lei civil impõe dever inescusável do condômino de contribuir para as despesas do condomínio, proporcionalmente à sua fração ideal. 4.1.

O art. 12 da Lei nº 4.591/64 prevê, ainda, que "cada condômino concorrerá nas despesas do condomínio, recolhendo, nos prazos previstos na convenção, a quota-parte que lhe couber em rateio". 4.2.

Nesse contexto, configura enriquecimento ilícito se parte dos moradores arca com o pagamento de taxas condominiais e outra não, sendo que a totalidade dos proprietários usufruem das benfeitorias instaladas nas áreas comuns. (...)”. (07210723220208070001, Relator Designado: João Egmont, 2ª Turma Cível, DJE: 22/7/2022.) - g.n.

Ao que consta dos autos, aduzindo afronta aos princípios da razoabilidade e da proporcionalidade na aprovação de cota condominial extra, bem como falta de realização de orçamentos, como suposta ilegalidade, os agravados, na qualidade de 8 (oito) condôminos, questionam a regularidade da assembleia realizada no 10/10/2023 que estabeleceu a cobrança de taxa extra no valor de R$ 34.100,00.

Ocorre que, conforme atas das assembleias colacionadas pelo condomínio ao feito, a execução a obra na área de lazer do condomínio já havia sido aprovada em assembleia anterior, realizada no dia 18/10/2018 (ID 55743218 - Pág. 33), com a presença de 30 unidades autônomas do total de 44 unidades, bem como mantida a taxa extra vigente de R$ 200,00.

Na sequência, após realizada assembleia no dia 02/02/2023 (55743219 - Pág. 25), a majoração da taxa extra ficou estabelecida para ocorrer no prazo de 90 dias, quando o condomínio estivesse de posse da informação acerca do valor da obra, o que sobreveio a ser implementado na assembleia questionada nos autos, realizada no dia 10/10/2023 (ID 55743220 - Pág. 6), quando instituída taxa extra no valor de R$ 34.100,00 para cada unidade e “oferecida aos condôminos a opção de pagamento do valor da taxa extra por meio financiamento pelo SICRED, com parcelas de até 900,00 (novecentos reais), em sessenta parcelas”. (ID 55743218 - Pág. 36.) Importante registrar, ademais, que a deliberação quanto ao tema também foi objeto de nova assembleia subsequente, realizada em dia 20/11/2023 (ID 55743224 - Pág. 2), a qual novamente deliberou sobre a matéria, admitindo 3 (três) opções para pagamento da taxa extra “A vista, parcelado em dez vezes ou parcelado em até sessenta vezes”.

Desta feita, apesar da irresignação dos 8 (oito) condôminos, ora agravados, quanto a fixação da taxa extra pela maioria, certo é que a decisão quanto ao tema foi objeto de debate em 2 (duas) assembleias anteriores aquela questionada nos autos, realizada no dia 10/10/2023 (ID 55743220 - Pág. 6), acrescido de que a referida deliberação também fora ratificada em assembleia posterior, realizada em dia 20/11/2023 (ID 55743224 - Pág. 2), sem que fosse demonstrada ilegalidade patente a reclamar a suspensão pela via judicial.

Outrossim, conforme observou o condomínio agravante, a manutenção da suspensão da taxa extra aprovada e ratificada na assembleia condominial poderia causaria prejuízo para todos os condôminos, inclusive os próprios agravados, visto que em 04/12/2023 houve a formalização de contrato para realização da obra com “previsão de multa de 10% por eventual atraso no pagamento das parcelas e mais 30% em caso rescisão motivada pelo condomínio agravante”. (ID 55743224 - Pág. 16.) Com efeito, inexistindo irregularidade flagrante na assembleia que estabeleceu a taxa extra ora questionada pela minoria dos condôminos agravados, sobrevindo inclusive nova assembleia posterior ratificando a decisão, não há motivo suficiente nos autos para suspender liminarmente a deliberação da assembleia pela via judicial.

Portanto, presentes os requisitos para a concessão do pedido liminar, notadamente a probabilidade do direito, assiste razão ao agravante visando suspender a decisão agravada que deferiu a tutela antecipada e suspendeu a exigibilidade da taxa extraordinária aprovada em assembleia condominial.

Ante o exposto, DEFIRO o pedido de atribuição de efeito suspensivo, requerido pelo condomínio, para obstar os efeitos da decisão agravada, até o julgamento do mérito do agravo.

Comunique-se ao Juízo de origem, sem necessidade de informações.

Intime-se a parte agravada para contrarrazões (art. 1.019, II, CPC).

Em seguida, retorne o feito concluso.

Publique-se; intimem-se.

Brasília, 16 de fevereiro de 2024.

Desembargador JOÃO EGMONT Relator