TJDFT - 0703966-21.2024.8.07.0000

Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS GJSGFATL Gabinete do Des.

Fernando Antônio Tavernard Lima NÚMERO DO PROCESSO: 0703966-21.2024.8.07.0000 CLASSE JUDICIAL: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: CASSIO HENRIQUE DE SOUSA NASCIMENTO AGRAVADO: G10 URBANISMO S/A D E C I S Ã O Agravo de instrumento interposto por Cassio Henrique de Sousa Nascimento, de indeferimento da medida de urgência consistente na suspensão das parcelas vencidas e vincendas do contrato de compra e venda de unidade mobiliária e a abstenção do lançamento de restrição creditícia (processo 0700069-52.2024 -2ª Vara Cível, de Família e Órfãos e Sucessões de Santa Maria – DF).

Eis o teor da decisão ora revista: is o teor da decisão ora revista: Concedo ao requerente os benefícios da justiça gratuita.

Anote-se.

Trata-se de ação de conhecimento, cumulada com indenização por danos materiais, movida por CASSIO HENRIQUE DE SOUSA NASCIMENTO em desfavor de G10 URBANISMO S/A para “(...) SUSPENDER A EXIGIBILIDADE DAS PARCELAS VENCIDAS E VINCENDAS para impedir que ocorra a consolidação da propriedade do imóvel objeto desta ação em nome da empresa ré, bem como se abstenha de incluir o nome do autor no cadastro de inadimplentes, ou a exclusão dele, caso tenha ocorrido.”.

Em síntese, a parte autora narra ter celebrado negócio jurídico com a parte ré, em novembro de 2019 - Contrato Particular de Compromisso de Compra e Venda referente à aquisição de imóvel - Quadra 12, Lote 24, na comarca de Valparaíso de Goiás-GO.

Sustenta o desinteresse na manutenção do vínculo, tendo buscado a resilição extrajudicial, sem êxito, motivo por que, após tecer arrazoado jurídico sobre o tema, intenta a tutela em destaque.

Decido.

As tutelas provisórias, vieram sedimentar a teoria das tutelas diferenciadas, que rompeu com o modelo neutro e único de processo ordinário de cognição plena.

São provisórias porque as possibilidades de cognição do processo ainda não se esgotaram, o que apenas ocorrerá no provimento definitivo.

A relação estabelecida entre as partes é regida pelo Código de Defesa do Consumidor, como norma geral, e pela Lei 13786/2018, a chamada Lei do Distrato que veio justamente para regulamentar a aquisição e realização de distratos entre consumidores e construtoras em incorporação imobiliárias (apartamentos) e loteamentos (condomínio de lotes).

O distrato foi regulamentado do seguinte modo.

Confira-se.

Em caso de desfazimento do contrato celebrado exclusivamente com o incorporador, mediante distrato ou resolução por inadimplemento absoluto de obrigação do adquirente, este fará jus à restituição das quantias que houver pago diretamente ao incorporador, atualizadas com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, delas deduzidas, cumulativamente: I - a integralidade da comissão de corretagem; II - a pena convencional, que não poderá exceder a 25% (vinte e cinco por cento) da quantia paga.

Os contratos celebrados posteriormente à dita Lei são por ela regidos, cabendo os percentuais de retenção nela estabelecidos, a menos que o contrato estabeleça de modo mais favorável ao consumidor.

Ou que haja situação de comprovado vício de consentimento, ocasião em que haverá rompimento do vínculo sem retenções de valores em prejuízo do consumidor.

Em relação à concessão de suspensão do contrato em antecipação de tutela, as decisões concessivas referiam-se a contratos de compra e venda de apartamentos, casas e similares, em que o bem ainda não havia sido entregue ao consumidor.

Ou seja, o bem estava na posse da construtora.

No caso, a troca de e-mail entre as partes, evidencia que o imóvel – TERRENO – já foi entregue aos autores há muitos anos, a exigir exame mais profundo sobre a situação.

O autor confirma que está em mora com as prestações e que já poderia ser implementada a cláusula contratual de consolidação da propriedade do imóvel.

Inclusive deverá ser examinado ser haverá ou não incidência de taxa de ocupação, já que esta, em tese é calculada, desde o momento em que os compradores são constituídos na posse direta do bem, com regência do Código de Defesa do Consumidor.

Assim, necessário a realização do contraditório para verificação plena da situação, não podendo ser suspenso o contrato por agora.

Ante o exposto, INDEFIRO o pedido de antecipação dos efeitos da tutela [...] A parte agravante assevera que “a rescisão contratual é certa ante o desinteresse do agravante em manter o negócio”, em razão da impossibilidade de arcar com o aumento das parcelas”.

Aduz que o perigo de dano estaria configurado uma vez que, em razão das parcelas em atraso, “corre sério risco de que o imóvel seja consolidado em favor da requerida.

Não apenas isso, mas tem que se considerar a questão que, se o requerente continuar pagando as parcelas do lote, em caso de eventual rescisão a ré terá retido parte do valor pago já na constância da presente ação, o que trará enorme prejuízo ao agravante, visto que as prestações mensais devem ser suspensas ante o desinteresse de manutenção do contrato”.

Pugna (liminar e mérito) pela concessão da medida de urgência.

Agravante beneficiário da gratuidade de justiça, concedida na origem. É o breve relato.

Recurso admissível (Código de Processo Civil, art. 1.019, I e III).

Em juízo de prelibação - análise preliminar e não exauriente - das evidências até então catalogadas, a probabilidade do direito e o perigo de dano se apresentam demonstrados, em parte (Código de Processo Civil, art. 995, parágrafo único).

O agravante celebrou com a agravada, em novembro de 2019, Contrato Particular de Promessa de Compra e Venda de Unidade Imobiliária, denominado de Quadra 12, Lote 24, Valparaíso de Goiás-GO, pelo valor de R$ 117.892,72 (pagamento em parcelas mensais – 4 parcelas de R$ 100,00; 24 parcelas de R$ 447,45 e 156 parcelas de R$ 684,32).

Em razão da alegada atual incapacidade financeira, pede “a suspensão das parcelas vencidas e vincendas” e a abstenção de lançamento de restrição creditícia em razão do inadimplemento.

Na dicção do art. 32-A da Lei 13.786/2018 (altera as Leis n º 4.591, de 16 de dezembro de 1964, e 6.766, de 19 de dezembro de 1979, para disciplinar a resolução do contrato por inadimplemento do adquirente de unidade imobiliária em incorporação imobiliária e em parcelamento de solo urbano): Em caso de resolução contratual por fato imputado ao adquirente, respeitado o disposto no § 2º deste artigo, deverão ser restituídos os valores pagos por ele, atualizados com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, podendo ser descontados dos valores pagos os seguintes itens: I - os valores correspondentes à eventual fruição do imóvel, até o equivalente a 0,75% (setenta e cinco centésimos por cento) sobre o valor atualizado do contrato, cujo prazo será contado a partir da data da transmissão da posse do imóvel ao adquirente até sua restituição ao loteador; II - o montante devido por cláusula penal e despesas administrativas, inclusive arras ou sinal, limitado a um desconto de 10% (dez por cento) do valor atualizado do contrato; III - os encargos moratórios relativos às prestações pagas em atraso pelo adquirente; IV - os débitos de impostos sobre a propriedade predial e territorial urbana, contribuições condominiais, associativas ou outras de igual natureza que sejam a estas equiparadas e tarifas vinculadas ao lote, bem como tributos, custas e emolumentos incidentes sobre a restituição e/ou rescisão; V - a comissão de corretagem, desde que integrada ao preço do lote. § 1º O pagamento da restituição ocorrerá em até 12 (doze) parcelas mensais, com início após o seguinte prazo de carência: I - em loteamentos com obras em andamento: no prazo máximo de 180 (cento e oitenta) dias após o prazo previsto em contrato para conclusão das obras; II - em loteamentos com obras concluídas: no prazo máximo de 12 (doze) meses após a formalização da rescisão contratual.

Por seu turno, o contrato de compra e venda (cláusula 11ª), parágrafo segundo e seguintes, “quando a rescisão se operar nos termos do art. 32 e 32-A da Lei 6.766/1979, o contrato será rescindido no prazo de trinta dias depois da constituição em mora do comprador inadimplente, conforme previsto no parágrafo 1º do mesmo artigo, a intimação do inadimplente será feita através do cartório de registro de títulos e documentos” sendo que “verificada a rescisão a que esta cláusula se refere, ficará o comprador obrigado à devolução imediata da posse do imóvel objeto do processo”.

O contrato disciplina ainda (cláusula 11ª, § 4º) que o comprador receberá os valores pagos, sem prejuízo do desconto dos valores correspondentes à fruição do imóvel, o montante devido por cláusula penal e despesas administrativas, inclusive arras ou sinal, os encargos moratórios e os débitos de impostos, contribuições condominiais, associativas e demais tarifas relacionadas ao imóvel.

E, nos moldes da cláusula 3ª, § 6º do termo contratual, “no caso de inadimplemento no pagamento das parcelas, cumpridos os requisitos legais, poderá a vendedora inscrever o nome do comprados nos órgãos de proteção ao crédito e/ou executar de imediato o presente instrumento, com a retomada do bem”.

Pois bem.

O agravante não colaciona a íntegra do demonstrativo de pagamentos.

No entanto, o documento de id 183009084 (autos de origem) evidencia que a última prestação adimplida (2/2024 - R$ 644,85) foi paga em 20 de outubro de 2023, sendo que o total pago até então alcançaria o montante de R$ 4.189,69.

Ademais, diversamente dos precedentes invocados no agravo de instrumento, no caso concreto, não foi colacionada mínima prova de que ele teria solicitado a rescisão contratual à parte agravada (Código Civil, art. 473), ou que teria sido notificado extrajudicialmente para constituição em mora (o que implicaria a imediata devolução do imóvel), tampouco que seu nome não teria sido lançado no rol de inadimplentes em razão do débito (em aberto há cerca de quatro meses) e/ou que ainda não teria se operado a rescisão (e a partir de quando).

As citadas específicas circunstâncias fáticas e processuais não subsidiam, em juízo de cognição sumária, a suspensão das parcelas vencidas anteriormente ao ajuizamento da demanda e a abstenção da efetivação de restrição em razão do inadimplemento dessas prestações.

Efetivamente, o direito potestativo à resilição não importa o afastamento dos efeitos do inadimplemento por culpa do consumidor.

De outra visada, as Turmas Cíveis do TJDFT têm se manifestado no sentido da viabilidade da suspensão da cobrança das parcelas vincendas, diante do manifesto desinteresse da parte consumidora na manutenção da relação contratual Nesse sentido, mutatis mutandis: AGRAVO DE INSTRUMENTO.

TUTELA DE URGÊNCIA.

REQUISITOS DEMONSTRADOS.

CONTRATO COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.

RESCISÃO.

SUSPENSÃO DE PAGAMENTO.

ABSTENÇÃO DE INSCRIÇÃO EM CADASTRO DE INADIMPLENTES.

POSSIBILIDADE. 1.

Para que haja o deferimento do pedido de tutela de urgência é necessário que estejam preenchidos, em conjunto, os requisitos da probabilidade do direito e do perigo de dano ou do risco ao resultado útil do processo, nos termos do artigo 300 do CPC. 2. É direito do comprador, unilateralmente, postular a rescisão contratual de compra e venda de imóvel, sendo possível a imediata suspensão do pagamento das parcelas vincendas e a abstenção de inscrição em cadastro de proteção ao crédito. 3.

Agravo de instrumento conhecido e provido. (Acórdão 1411953, 07405421820218070000, Relator: ANA CANTARINO, 5ª Turma Cível, data de julgamento: 30/3/2022, publicado no DJE: 12/4/2022.

Pág.: Sem Página Cadastrada.) DIREITO PROCESSUAL CIVIL.

AGRAVO DE INSTRUMENTO.

RESCISÃO CONTRATUAL.

PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.

SUSPENSÃO DO PAGAMENTO DAS PARCELAS VINCENDAS.

PRESENÇA DE VEROSSIMILHANÇA E RISCO DE DANO IRREPARÁVEL.

DECISÃO REFORMADA. 1.

Embora não se verifique a demonstração de culpa da promitente vendedora a justificar a rescisão contratual, é manifesto o propósito de a promissária compradora pôr fim ao contrato, de modo não se justifica a permanência dos efeitos do contrato a ser extinto, sob pena de ensejar prejuízos a ambas as partes. 2.

A suspensão do pagamento das parcelas vincendas, em decorrência do desinteresse da adquirente na manutenção da avença, tem suporte no art. 473 do Código Civil, de modo que a extinção da relação contratual ampara o pedido de antecipação da tutela. 3.

Eventual indenização decorrente da rescisão unilateral deverá ser analisada no curso do processo, após dilação probatória, o que não impede a suspensão do pagamento das prestações vincendas. 4.

Cabível a suspensão do pagamento das prestações vincendas em contrato de promessa de compra e venda, bem como de determinação da abstenção de inscrição do nome do promissário comprador em órgãos de proteção ao crédito, relacionado a eventual inadimplemento do contrato, notadamente porque há vontade de rescindir o contrato. 5.

Há perigo de dano irreparável ou de difícil reparação, pois o não pagamento das prestações vindouras poderá ensejar a inclusão do nome do promissário comprador em cadastros de inadimplentes, com evidentes prejuízos. 6.

Agravo de Instrumento interposto pela Autora conhecido e parcialmente provido.

Unânime. (Acórdão 1600419, 07065953620228070000, Relator: FÁTIMA RAFAEL, 3ª Turma Cível, data de julgamento: 28/7/2022, publicado no DJE: 23/8/2022.

Pág.: Sem Página Cadastrada.) AGRAVO DE INSTRUMENTO.

CONSUMIDOR.

CONTRATO DE COMPRA E VENDA.

IMÓVEL.

ANTECIPAÇÃO DE TUTELA.

SUSPENSÃO DOS EFEITOS DO CONTRATO.

SUSPENSÃO DA COBRANÇA DAS PARCELAS VINCENDAS.

PROIBIÇÃO DE INSCRIÇÃO NO CADASTRO DE INADIMPLENTES.

RESILIÇÃO CONTRATUAL.

PROBABILIDADE DO DIREITO E PERIGO DE DANO.

CONFIGURADOS.

REQUISITOS PREENCHIDOS. 1.

Nos termos do art. 300 do Código de Processo Civil, a concessão da tutela de urgência requer o preenchimento dos requisitos da probabilidade do direito e do perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo. 2.

O distrato do contrato pactuado é amparado pelo art. 473 do Código Civil, que prevê a possibilidade de resilição unilateral da avença por quaisquer das partes contratantes, sendo que as penalidades quanto à rescisão contratual não podem configurar óbice ao desfazimento da avença. 3.

Manifesto o propósito de rescisão do contrato de compra e venda de imóvel, restam configurados a probabilidade do direito do consumidor, bem como o perigo de dano, de maneira que deve ser concedida a suspensão do pagamento das parcelas vincendas. 4.

Agravo de instrumento conhecido e parcialmente provido. (Acórdão 1719001, 07381471920228070000, Relator: LUCIMEIRE MARIA DA SILVA, 4ª Turma Cível, data de julgamento: 15/6/2023, publicado no DJE: 5/7/2023.

Pág.: Sem Página Cadastrada.) AGRAVO DE INSTRUMENTO.

COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.

LICITAÇÃO.

TERRACAP.

RESCISÃO CONTRATUAL.

INICIATIVA DO COMPRADOR.

DIFICULDADE FINANCEIRA.

POSSIBILIDADE.

SUSPENSÃO DO PAGAMENTO DAS PARCELAS VINCENDAS.

CABIMENTO.

DECISÃO REFORMADA. 1.

Na condição de empresa pública, a TERRACAP procede à alienação de imóveis em observância ao respectivo procedimento licitatório, nos moldes da Lei nº 8.666/93.

E, adotado o sistema de alienação fiduciária como garantia do financiamento, aplicável ao caso também o disposto na Lei nº 9.514/97. 2.

A despeito de se tratar de contrato celebrado em decorrência de licitação realizada pela TERRACAP, não se configura típico contrato administrativo.

Os preceitos e normas que regem as relações dos particulares com a Administração Pública não lhes suprimem a autonomia volitiva, ao contrário, esse princípio permanece em vigência durante todo o negócio. 3.

A possibilidade de desfazimento do contrato, em regra, constitui consequência dos preceitos basilares da livre iniciativa e da autonomia de vontade, sendo cabível a rescisão do contrato de compra e venda de imóvel adquirido a prazo em licitação por iniciativa do devedor, que deve arcar com as consequências da desistência. 4.

Ademais, o item 80 do Edital nº 03/2013 da Terracap prevê a possibilidade da rescisão contratual. 5.

Nesse contexto, afigura-se viável a rescisão unilateral do contrato, por iniciativa do comprador, apesar da existência de pacto acessório de alienação fiduciária, cuja credora é a própria TERRACAP. 6.

Exigir que os Agravantes permaneçam vinculados ao contrato, realizando o pagamento das parcelas, quando não mais detêm condições financeiras de adimplir o ajustado e manifestam expressamente o interesse em desfazer a avença, não se mostra razoável. 7.

Sendo inegável a intenção dos Agravantes em rescindir o contrato, não há justificativa para que permaneça a cobrança dos valores das prestações durante a tramitação do processo. 8.

Agravo de instrumento conhecido e provido.

Agravo Interno prejudicado. (Acórdão 1773167, 07006855720238079000, Relator: DIAULAS COSTA RIBEIRO, Relator Designado:Robson Teixeira de Freitas 8ª Turma Cível, data de julgamento: 17/10/2023, publicado no DJE: 3/11/2023.

Pág.: Sem Página Cadastrada.) AGRAVO DE INSTRUMENTO.

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL.

AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL.

TUTELA PROVISÓRIA.

MANIFESTAÇÃO DE DESINTERESSE EM MANTER RELAÇÃO CONTRATUAL.

SUSPENSÃO DA OBRIGAÇÃO DE PAGAR AS PARCELAS VINCENDAS.

CABIMENTO.

RECURSO CONHECIDO E PROVIDO. 1.

Agravo de instrumento interposto contra a decisão que, nos autos de ação de rescisão contratual, indeferiu o pedido de tutela provisória de urgência apresentado na petição inicial.

O autor, ora agravante, pretende que seja suspensa a obrigação de pagar as parcelas vincendas relativas a contrato de promessa de compra e venda celebrado entre as partes e requer que a ré, ora agravada, se abstenha de inserir restrições nos órgãos de proteção ao crédito, sob pena de multa. 2.

Manifestado desinteresse em manter a relação contratual, em razão de incapacidade financeira para adimplir as prestações restantes relativas ao negócio jurídico, reputa-se cabível determinar suspensão da exigibilidade da obrigação de pagar as parcelas vincendas, pois novos pagamentos realizados pelo promissário comprador, ora recorrente, poderiam agravar a alegada situação de dificuldade econômica e acarretar acréscimo do montante que será retido pela parte recorrida e eventualmente devolvido ao final da lide.

Ademais, a promitente vendedora, em caso de inadimplemento do agravante, poderia realizar registros negativos em cadastros de proteção ao crédito, o que justifica o deferimento da tutela provisória. 3.

Verifica-se que não há risco de irreversibilidade da medida requerida pelo agravante, pois, caso os pedidos apresentados na inicial sejam julgados improcedentes, inexiste óbice para incidência dos efeitos da mora sobre as parcelas que tiveram vencimento no curso do processo, por força do caráter precário da tutela provisória e do disposto no art. 397 do CC. 4.

Satisfeitos os requisitos previstos no art. 300 do CPC, conclui-se que a decisão recorrida deve ser reformada, a fim de: a) determinar suspensão da obrigação de pagar as parcelas vincendas relativas ao contrato de promessa de compra e venda e b) determinar que a parte agravada se abstenha de realizar as respectivas cobranças e de inserir restrições relativas ao agravante nos órgãos de proteção ao crédito, sob pena de multa. 5.

Recurso conhecido e provido. (Acórdão 1660533, 07333189220228070000, Relator: SANDRA REVES, 2ª Turma Cível, data de julgamento: 1/2/2023, publicado no DJE: 24/2/2023.

Pág.: Sem Página Cadastrada.) Nessa linha de entendimento, para o presente momento processual, é de se reconhecer que os fatos ora destacados são suficientes para o reconhecimento da presença dos requisitos à concessão parcial da medida liminar inaudita altera parte (Código de Processo Civil, art. 1.019, I Desse modo, é de se acolher parcialmente o pedido de antecipação da tutela recursal, para determinar que a parte agravada se abstenta de realizar a cobrança das parcelas vincendas no curso do processo, bem como da inserção do nome do agravante no rol de inadimplentes em razão do não pagamento dessas parcelas, sem prejuízo das cobranças das prestações anteriores ao ajuizamento da demanda.

Defiro, em parte, o pedido liminar.

Determino que a parte agravada se abstenha da cobrança tão somente das parcelas vincendas no curso do processo originário, bem como da inclusão do nome do agravante no rol de inadimplentes em razão dessas mensalidades.

Comunique-se ao Juízo originário, dispensadas as respectivas informações.

Intime-se a parte agravada para oferecimento de contrarrazões (Código de Processo Civil, art. 1.019, inciso II).

Conclusos, após.

Brasília/DF, 7 de fevereiro de 2024.

Fernando Antônio Tavernard Lima Relator