TJDFT - 0745188-97.2023.8.07.0001

Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS 12VARCVBSB 12ª Vara Cível de Brasília Número do processo: 0745188-97.2023.8.07.0001 Classe judicial: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) AUTOR: RENATA QUADROS GONCALVES DOS SANTOS, CLAUDEMIR VALE DOS SANTOS REU: JMB CONSTRUCOES E INCORPORACOES LTDA SENTENÇA Trata-se de ação em trâmite pelo procedimento comum promovida por RENATA QUADROS GONÇALVES DOS SANTOS e CLAUDEMIR VALE DOS SANTOS em face de JMB CONSTRUÇÕES E INCORPORAÇÕES LTDA, partes qualificadas nos autos.

Narram os autores, em síntese, que celebraram com a parte ré contrato de promessa de compra e venda do apartamento n° 602 e das vagas de garagem n° 102 e n° 103, do Residencial 3.36, situado na Rua 36 Sul, Águas Claras – DF.

Pelo imóvel e pelas vagas de garagem, comprometeram-se a pagar a quantia de R$ 864.760,00, através de um “sinal” no importe de R$ 118.760,00, dezenove parcelas de R$ 3.000,00 cada, duas parcelas de R$ 72.700,00 e, por fim, mais R$ 543.600,00.

Prosseguem relatando que, na Cláusula n° 5.1 do contrato, foi pactuado que a entrega dos bens aconteceria até a data de 30 de dezembro de 2022, já computada nesse prazo a prorrogação legal de 180 (cento e oitenta) dias.

Aduzem que cumpriram rigorosamente a sua parte no contrato, visto que pagaram o montante de R$ 568.171,14 antes da entrega das chaves do imóvel.

A parte ré, contudo, atrasou a conclusão da obra e entregou o imóvel apenas no dia 06 de setembro de 2023, ou seja, oito meses e seis dias após o transcurso do prazo fixado no contrato.

Acrescentaram que, mesmo após a expedição do habite-se, o bem imóvel não lhes pôde ser entregue, visto que houve um desentendimento entre a parte ré e a Neoenergia, de modo que o edifício ficou sem energia elétrica até meados de agosto de 2023.

Apenas após a ligação definitiva da energia elétrica é que se iniciaram as vistorias da área comum, pelo condomínio, e das áreas privativas, pelos adquirentes.

Pontuam que, diante disso, duas cláusulas contratuais devem ser reputadas nulas: i) a 5.2.4, que considera o imóvel pronto, acabado e habitável a partir da concessão da carta de “habite-se”, uma vez que o imóvel somente pôde ser entregue de fato aos adquirentes após a construção da infraestrutura necessária à ligação definitiva da energia elétrica e após o cumprimento das formalidades legais necessárias à instituição do condomínio e a realização das vistorias das áreas comuns e privativas; e a 5.2.2, que prevê o pagamento de multa compensatória de apenas 0,5% por mês de atraso na entrega da obra, até a expedição do habite-se, já que o contrato é posterior à Lei n° 13.786/2018, que determinou o pagamento de multa compensatória de 1% por mês de atraso e que a purgação da mora da ré somente ocorreu com a efetiva entrega das chaves.

Discorre sobre as questões de direito que entende aplicáveis à matéria e, ao final, pede: a) A declaração da nulidade/abusividade das cláusulas de n° 5.2.4 e 5.2.2; b) A condenação da parte ré ao pagamento de multa compensatória no valor de R$ 46.590,03, em virtude dos oito meses e seis dias de atraso na entrega do imóvel, considerando-se a multa compensatória no percentual de 1% ao mês sobre os valores pagos antes da purgação da mora (R$ 568.171,14), a incidir desde a data em que a unidade imobiliária deveria ter sido entregue (30/12/2022) até a data em que as chaves do imóvel lhes foram efetivamente entregues (06 de setembro de 2023).

Formulam pedido genérico de produção de provas.

Acompanham a petição inicial, dentre outros documentos, o Contrato de Promessa de Compra e Venda de Imóvel (ID 176965310); o Termo de Entrega das Chaves (ID 176965311); e Extrato Financeiro demonstrativo das parcelas pagas (ID 176965312).

A representação processual da parte autora está regular (ID 176965306).

As custas foram recolhidas (ID 176965314).

Regularmente citada (ID 179476423), a construtora ré apresentou contestação (ID 182364927).

Sustenta que o contrato celebrado com os autores previa expressamente a possibilidade de prorrogação do termo final do prazo de entrega da obra em razão de fatos caracterizadores de caso fortuito ou força maior, caso em que não seria devida aos promissários compradores qualquer valor a título de indenização (cláusulas 5.2 e 5.2.1).

Defende que a pandemia de COVID-19 configura caso fortuito externo e permite a prorrogação do prazo de entrega da obra além dos 180 dias legalmente previstos, bem como isenta a construtora de responder pelos prejuízos decorrentes do atraso, nos termos do art. 393 do Código Civil.

Acrescenta que, além da pandemia, enfrentou desafios adicionais com a Neoenergia, inclusive sendo compelida a promover ação de obrigação de fazer em face da concessionária para que ela efetuasse a ligação definitiva da energia elétrica do Residencial 336, o que só ocorreu em 15 de agosto de 2023.

Dispõe que a energia elétrica era elemento essencial à habitabilidade do edifício, mas, mesmo cumprindo todas as exigências do contrato celebrado com a Neoenergia, esta não cumpriu, ao tempo previsto, a sua obrigação.

Quanto às cláusulas contratuais ditas abusivas pelos autores, afirma que é válido considerar o imóvel pronto, acabado e habitável desde a concessão do “habite-se”, bem como estipular percentual menor que o fixado em lei para a multa compensatória decorrente de atraso na entrega da obra.

Nesse sentido, argumenta que deve ser prestigiada a autonomia da vontade dos contratantes.

Menciona que, à vista do contexto de caso fortuito ocorrido durante a execução da obra, adotou, voluntariamente e em respeito ao princípio da boa-fé, a medida de congelar a atualização monetária dos valores devidos pelos adquirentes das unidades, visando a mitigar os impactos negativos que o atraso na entrega do empreendimento acarretaria aos autores e demais compradores.

Pede, finalmente, a improcedência dos pedidos autorais.

Subsidiariamente, nos casos de procedência ou parcial procedência, requer que, dos valores a serem pagos aos autores, sejam abatidos os valores correspondentes à atualização monetária que incidiria entre 01º de julho de 2023 até 30 de agosto de 2023, os quais foram congelados, não cobrados, em virtude de conduta equitativa por ela adotada.

Quanto ao requerimento subsidiário, afirma que ele tem o condão de evitar o enriquecimento sem causa dos autores.

A representação processual da parte ré está regular (ID 182364923).

Em réplica (ID 183929824), os autores refutaram a tese de que o inadimplemento parcial decorreu de caso fortuito, seja porque o ramo da construção civil foi um dos menos impactos pelos efeitos da pandemia, seja porque o contrato foi celebrado em novembro de 2020, durante a pandemia, de modo que este evento não era imprevisível à ré, que, quando da conclusão do negócio, já pôde levar em consideração as intercorrência advindas da crise sanitária para fixar o termo final do prazo de entrega da obra.

Quanto ao congelamento da atualização monetária, disseram que a medida ocorreu quando a construtora já se achava em mora, de modo que não poderia efetuar a cobrança dos valores correspondentes à correção monetária.

No mais, reiteraram os termos da exordial.

Em sede de especificação de provas, os autores anexaram contrato de locação e comprovantes do pagamento de aluguéis relativos a 2023, “no intuito de reforçar o enorme prejuízo suportado durante o atraso na entrega do imóvel adquirido”.

A parte ré, por sua vez, impugna a juntada dos novos documentos, pleiteando seja a parte autora intimada a justificar o motivo que a impediu de apresentá-los antes, junto da petição inicial.

Requer, demais, seja a conduta dos autores avaliada à luz do art. 5º do CPC.

Decisão saneadora lançada sob o ID 189052571, fixando as questões de direito relevantes à resolução do mérito e determinando a conclusão do processo para julgamento, por entender que o mérito comporta julgamento antecipado. É o relato do necessário.

DO MÉRITO O processo comporta julgamento no estado em que se encontra, sendo desnecessária a produção de outras provas, razão pela qual julgo antecipadamente o mérito, nos termos do art. 355, inciso I, do CPC.

A relação mantida entre as partes submete-se ao regime do Código de Defesa do Consumidor, porquanto a sociedade empresária demandada, atuante no mercado de construção e incorporação imobiliária, enquadra-se no conceito de fornecedora do art. 3º do CDC, ao passo que os postulantes se revelam consumidores, visto que são os destinatários finais da unidade imobiliária adquirida.

Consoante se observa do item n. 18 do quadro resumo do contrato firmado entre as partes, coligido ao ID 176965310, o prazo para conclusão das obras seria até dia 30/06/2022, podendo ser prorrogado pelo prazo de 180 (cento e oitenta) dias, vide cláusula n. 5.1.

Acerca do prazo de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias, a Lei n. 13.786/2018 é firme no sentido da legalidade de sua previsão, consoante art. 43-A, que dispõe o seguinte: "A entrega do imóvel em até 180 (cento e oitenta) dias corridos da data estipulada contratualmente como data prevista para conclusão do empreendimento, desde que expressamente pactuado, de forma clara e destacada, não dará causa à resolução do contrato por parte do adquirente nem ensejará o pagamento de qualquer penalidade pelo incorporador".

Desta forma, resta claro que o prazo final para entrega das obras pela construtora ré, já considerado o prazo de tolerância de 180 (cento e oitenta dias), seria especificamente em 30/12/2022.

Ocorre que restou incontroverso nos autos, posto que admitido pela própria JMB CONSTRUÇÕES em sua peça contestatória de ID 182364927, que as obras do empreendimento em comento não foram entregues no prazo ajustado, o que atesta a ocorrência do inadimplemento.

Consoante restou demonstrado nestes autos, as chaves do imóvel somente foram entregues aos autores em 06/09/2023, na forma do termo de entrega coligido ao ID 176965311, o qual não foi impugnado pela parte requerida.

A ré, na verdade, se limita a defender que a pandemia de Covid-19 configura caso fortuito e permite a prorrogação do prazo de entrega da obra além dos 180 dias legal e contratualmente previstos, bem como isenta a construtora de responder pelos prejuízos decorrentes do atraso.

Além disso, afirmou também que enfrentou desafios adicionais com a Neoenergia, inclusive tendo sido compelida a promover ação de obrigação de fazer em face da referida concessionária, para que ela efetuasse a ligação definitiva da energia elétrica do residencial em questão, o que só teria ocorrido em 15 de agosto de 2023.

Aduz que a energia elétrica era elemento essencial à habitabilidade do edifício.

Registro, desde logo, que a alegação de que a obra ficou paralisada em razão da crise provocada pela pandemia de Covid-19 não comporta guarida.

Isso porque o consumidor não assume os riscos do negócio idealizado pela ré.

Os riscos da atividade desenvolvida pela JMB CONSTRUÇÕES E INCORPORAÇÕES LTDA devem ser por ela assumidos, visto que é a ré que colhe os lucros da sua atividade, ou então os eventuais prejuízos que podem advir do seu negócio.

Foi a ré quem decidiu ofertar os seus produtos e serviços ao mercado consumidor pelos preços por ela calculados, sabendo de antemão das dificuldades que poderia a vir encontrar e dos riscos que poderia ter.

Ao consumidor, parte vulnerável e hipossuficiente, restou aderir ao contrato entabulado pela ré e efetuar os pagamentos exigidos e pactuados.

Vale apontar, ainda, que o contrato em questão foi firmado durante a pandemia de Covid-19, pelo que, se a ré entendesse que de fato essa circunstância poderia ter atrasado a conclusão da obra para além dos 180 dias contratualmente permitidos, não deveria ter sequer se comprometido com os prazos alinhavados entre os litigantes.

Nesse contexto, cediço que não há falar em caso de força maior, haja vista que a Covid19 não implicou, em nenhum momento, na paralisação das atividades de construção civil, que permaneceram funcionando normalmente.

E para estes casos, considerando o prazo de 180 dias de prorrogação e ainda o tempo de contrato, poderia e deveria a ré ter se organizado de forma a acelerar os projetos que já estavam em andamento para terminá-los, ao invés de assumir novos contratos, o que parece não ter sido o caso da da ré JMB.

A responsabilidade do fornecedor é objetiva e o consumidor não pode ter prejuízos por conta da falta de planejamento e organização da própria empresa fornecedora de serviços e produtos.

Nesse sentido, o aresto assim sumariado por este TJDFT (GRIFO MEU): CIVIL E PROCESSUAL CIVIL.

CONSUMIDOR.

CONTRATO DE EMPREITADA.

EFEITO SUSPENSIVO.

DESNECESSIDADE.

JULGAMENTO IMPROCEDENTE EM RELAÇÃO A UM DOS RÉUS.

PRAZO DE ENTREGA DA OBRA.

ATRASO.

PANDEMIA COVID 19.

CASO FORTUITO OU FORÇA MAIOR.

NÃO RECONHECIMENTO.

INADIMPLEMENTO CONTRATUAL.

RESCISÃO.

CLÁUSULA PENAL.

RESSARCIMENTO.

HONORÁRIOS RECURSAIS MAJORADOS. (...) 6.

Na data da assinatura do contrato, a Pandemia de COVID19 já era de conhecimento de todos há meses, de forma que, embora seja possível admitir a sua influência na atividade comercial, resta incabível enquadrá-la como evento de caso fortuito ou de força maior apto a justificar abandono ou atraso inimaginável da obra. 6.1 As fotografias trazidas ao processo pela empreiteira reforçam o atraso e inadimplemento contratual, demonstrando que as obras ainda não haviam sido concluídas quando da instauração da demanda. 7.

Fixada a multa compensatória para fins de rescisão, impõe-se a condenação da empreiteira a pagá-la, como antecipação das perdas e danos. 8.

Recurso do autor e da primeira ré parcialmente conhecidos e, na extensão conhecida, improvidos.

Sentença mantida.

Modificação do critério de arbitramento da condenação em honorários advocatícios.

Honorários recursais majorados.(Acórdão 1415294, 07231246420218070001, Relator(a): CARMEN BITTENCOURT, 1ª Turma Cível, data de julgamento: 12/4/2022, publicado no DJE: 27/4/2022.

Pág.: Sem Página Cadastrada.) Além disso, constitui entendimento consolidado no TJDFT de que "As intercorrências inerentes à aprovação e implantação de projeto elétrico, a cargo de concessionária de serviço público de energia elétrica, traduzem fatos inerentes à álea natural das atividades da construtora e incorporadora, pois inteiramente encartadas como fatos inerentes à construção civil, que envolve, obviamente, a regularização das unidades objeto de empreendimento executado sob a forma de incorporação imobiliária, não podendo ser assimiladas como fato fortuito ou força maior passíveis de, traduzindo eventos imprevisíveis, elidirem sua culpa pelo atraso havido na conclusão da unidade que prometera à venda.", pelo que também não merece prosperar a alegação de que os desafios enfrentados pela JMB CONSTRUÇÕES junto à Neoenergia configurariam caso fortuito ou força maior hábil a afastar a sua responsabilidade pelo atraso, tal como quer fazer crer a peça contestatória (Acórdão n.777045, 20130310104639APC, Relator: TEÓFILO CAETANO, 1ª Turma Cível, Data de Julgamento: 19/03/2014, Publicado no DJE: 14/04/2014, Pág.: 80).

Entendo que a ré, assim, incorreu em mora, por sua culpa exclusiva, ao não entregar o empreendimento no prazo ajustado, sendo irrelevante que o habite-se tenha sido concedido antes da efetiva entrega das chaves, pois esta última é que caracteriza a efetiva entrega da unidade imobiliária, permitindo a moradia ou locação do imóvel pelos consumidores.

Por imperativo de lógica jurídica, comporta acolhimento o pleito voltado à declaração de nulidade da cláusula n. 5.2.4 do contrato, que considera o imóvel pronto, acabado e habitável a partir da concessão da carta de “habite-se”. É que, repita-se, o imóvel somente restou adequadamente entregue aos consumidores após a construção da infraestrutura necessária à ligação definitiva da energia elétrica e após o cumprimento das formalidades legais necessárias à instituição do condomínio e a realização das vistorias das áreas comuns e privativas.

Dessa forma, embora a concessão da carta de "habite-se" relativa a este caso seja datada de 04/05/2023, conforme documento juntado ao ID 182368311, é certo que o imóvel só foi efetivamente entregue em 06/09/2023, nos moldes do termo de entrega de chaves de ID 176965311, pelo que a mora da construtora ré somente cessou nesta última data (06/09/2023).

Outrossim, a parte autora requer a condenação da parte ré ao pagamento de multa compensatória no valor de R$ 46.590,03, em virtude dos oito meses e seis dias de atraso na entrega do imóvel, considerando-se a multa compensatória no percentual de 1% ao mês sobre os valores pagos antes da purgação da mora (R$ 568.171,14), a incidir desde a data em que a unidade imobiliária deveria ter sido entregue (30/12/2022) até a data em que as chaves do imóvel lhes foram efetivamente entregues (06 de setembro de 2023).

Pugna, a fim de viabilizar o acolhimento do pedido supra, seja declarada a nulidade da cláusula 5.2.2, que prevê o pagamento de multa compensatória de apenas 0,5% por mês de atraso na entrega da obra, até a expedição da carta de "habite-se".

Da análise detida dos documentos que guarnecem este processo, entendo que ambos os pleitos devem ser acolhidos. É que o contrato entabulado entre as partes (ID 176965310) foi pactuado no ano de 2021, pelo que é posterior à Lei n° 13.786/2018 e a ela consequentemente deve se submeter.

O contrato firmado entre os litigantes até contém cláusula compensatória (n. 5.2.2), mas ela é prejudicial aos consumidores, já que prevê penalidade mais branda do que a prevista pela referenciada legislação, e portanto deve ser reputada abusiva, consoante art. 51, I, do CDC, tendo em vista que atenua a responsabilidade do fornecedor em razão do atraso na entrega do imóvel, circunstância esta cuja ocorrência restou verificada nestes autos de forma inconteste.

A cláusula n. 5.2.2 do contrato de ID 176965310, desse modo, é nula de pleno direito, frente ao disposto no art. 51, I, do CDC.

Seguindo essa linha de intelecção, entendo que a multa compensatória, no caso concreto deste processo, deverá ser aplicada em harmonia com o art. 43-A, § 2°, da mencionada Lei n° 13.786/2018 (que já estava vigente à época da celebração do contrato), o qual dispõe que: "§ 2º Na hipótese de a entrega do imóvel estender-se por prazo superior àquele previsto no caput deste artigo, e não se tratar de resolução do contrato, será devida ao adquirente adimplente, por ocasião da entrega da unidade, indenização de 1% (um por cento) do valor efetivamente pago à incorporadora, para cada mês de atraso, pro rata die, corrigido monetariamente conforme índice estipulado em contrato".

Como o valor efetivamente pago à requerida foi de R$ 568.171,14 (valor total declaradamente adimplido pela parte autora na data de 06/09/2023 e não impugnado pela ré), a multa de 1% ao mês deverá incidir sobre o referido importe durante todo o período da mora, que é compreendido entre 30/12/2022 e 06/09/2023, resultando em oito meses e seis dias de atraso na entrega do imóvel.

Fica a multa compensatória, dessa forma, aquilatada no valor de R$ 46.590,03 (1% de R$ 568.171,14 equivale a R$ 5.681,71, que multiplicado por 8 resulta no importe de R$ 45.453,69.

Já o valor diário da multa, se considerarmos que R$ 5.681,71 é o valor da multa mensal, dá um total de R$ 189,39, que se multiplicado por 6 e somado ao importe de R$ 45.453,69, equivale exatamente a R$ 46.590,03).

O importe em questão (R$ 46.590,03) deverá sofrer correção monetária pelo pelos índices do sistema de cálculos do TJDFT desde a data do inadimplemento contratual, isto é, a partir de 30/12/2022, e juros de mora de 1% ao mês a partir da citação, aplicando, a partir de 30/08/2024, as alterações legislativas trazidas pela Lei nº14.905/2024, quanto à correção monetária e juros de mora (arts. 389 e 406 do Código Civil); DO DISPOSITIVO Ante o exposto, JULGO PROCEDENTES os pedidos autorais para: a) Declarar a nulidade das cláusulas de n° 5.2.4 e 5.2.2 do contrato de ID 176965310; b) Condenar a parte ré ao pagamento de multa compensatória no valor de R$ 46.590,03 (quarenta e seis mil quinhentos e noventa reais e três centavos), em virtude dos oito meses e seis dias de atraso na entrega do imóvel.

O valor em questão deverá sofrer correção monetária pelo pelos índices do sistema de cálculos do TJDFT desde a data do inadimplemento contratual, isto é, a partir de 30/12/2022, e juros de mora de 1% ao mês a partir da citação, aplicando, a partir de 30/08/2024, as alterações legislativas trazidas pela Lei nº 14.905/2024, quanto à correção monetária e juros de mora (arts. 389 e 406 do Código Civil).

Destaco que o sistema de cálculos do TJDFT já está adaptado às alterações da Lei 14.905/2024, permitindo que o cálculo da correção monetária e dos juros de mora passe a incidir, a partir de 30/08/2024, conforme a nova redação dada aos arts. 389 e 406 do Código Civil.

Resolvo o mérito do processo, com fundamento no art. 487, inciso I, do CPC/15.

Em face da sucumbência, condeno a parte ré a arcar com o pagamento das custas e demais despesas processuais, bem como honorários advocatícios, os quais fixo em 10% sobre o valor da condenação.

Os honorários serão acrescidos de juros de mora desde a data do trânsito em julgado, à taxa legal vigente, de acordo com o art. 406 do CCB, na referida data.

Sentença registrada eletronicamente.

Publique-se e intimem-se.

Transitada em julgado, cumprida a sentença, ou nada sendo requerido nesse sentido, arquivem-se, conforme determina o Provimento Geral da Corregedoria. (datado e assinado digitalmente) 5

Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS 12VARCVBSB 12ª Vara Cível de Brasília Número do processo: 0745188-97.2023.8.07.0001 Classe judicial: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) AUTOR: RENATA QUADROS GONCALVES DOS SANTOS, CLAUDEMIR VALE DOS SANTOS REU: JMB CONSTRUCOES E INCORPORACOES LTDA DECISÃO INTERLOCUTÓRIA Trata-se de ação em trâmite pelo procedimento comum promovida por RENATA QUADROS GONÇALVES DOS SANTOS e CLAUDEMIR VALE DOS SANTOS em face de JMB CONSTRUÇÕES E INCORPORAÇÕES LTDA, partes qualificadas nos autos.

Narram os autores, em síntese, que celebraram com a parte ré contrato de promessa de compra e venda do apartamento n° 602 e das vagas de garagem n° 102 e n° 103, do Residencial 3.36, situado na Rua 36 Sul, Águas Claras – DF.

Pelo imóvel e pelas vagas de garagem, comprometeram-se a pagar a quantia de R$ 864.760,00, através de um “sinal” no importe de R$ 118.760,00, dezenove parcelas de R$ 3.000,00 cada, duas parcelas de R$ 72.700,00 e, por fim, mais R$ 543.600,00.

Prosseguem relatando que, na Cláusula n° 5.1 do contrato, foi pactuado que a entrega dos bens aconteceria até a data de 30 de dezembro de 2022, já computada nesse prazo a prorrogação legal de 180 (cento e oitenta) dias.

Aduzem que cumpriram rigorosamente a sua parte no contrato, visto que pagaram o montante de R$ 568.171,14 antes da entrega das chaves do imóvel.

A parte ré, contudo, atrasou a conclusão da obra e entregou o imóvel apenas no dia 06 de setembro de 2023, ou seja, oito meses e seis dias após o transcurso do prazo fixado no contrato.

Acrescentaram que, mesmo após a expedição do habite-se, o bem imóvel não lhes pode ser entregue, visto que houve um desentendimento entre a parte ré e a Neoenergia, de modo que o edifício ficou sem energia elétrica até meados de agosto de 2023.

Apenas após a ligação definitiva da energia elétrica é que se iniciaram as vistorias da área comum, pelo condomínio, e das áreas privativas, pelos adquirentes.

Pontuam que, diante disso, duas cláusulas contratuais devem ser reputadas nulas: i) a 5.2.4, que considera o imóvel pronto, acabado e habitável a partir da concessão da carta de “habite-se”, uma vez que o imóvel somente pôde ser entregue de fato aos adquirentes após a construção da infraestrutura necessária à ligação definitiva da energia elétrica e após o cumprimento das formalidades legais necessárias à instituição do condomínio e a realização das vistorias das áreas comuns e privativas; e a 5.2.2, que prevê o pagamento de multa compensatória de apenas 0,5% por mês de atraso na entrega da obra, até a expedição do habite-se, já que o contrato é posterior à Lei n° 13.786/2018, que determinou o pagamento de multa compensatória de 1% por mês de atraso e que a purgação da mora da ré somente ocorreu com a efetiva entrega das chaves.

Discorre sobre as questões de direito que entende aplicáveis à matéria e, ao final, pede: a) A declaração da nulidade/abusividade das cláusulas de n° 5.2.4 e 5.2.2; b) A condenação da parte ré ao pagamento de multa compensatória no valor de R$ 46.590,03, em virtude dos oito meses e seis dias de atraso na entrega do imóvel, considerando-se a multa compensatória no percentual de 1% ao mês sobre os valores pagos antes da purgação da mora (R$ 568.171,14), a incidir desde a data em que a unidade imobiliária deveria ter sido entregue (30/12/2022) até a data em que as chaves do imóvel lhes foram efetivamente entregues (06 de setembro de 2023).

Formulam pedido genérico de produção de provas.

Acompanham a petição inicial, dentre outros documentos, o Contrato de Promessa de Compra e Venda de Imóvel (ID 176965310); o Termo de Entrega das Chaves (ID 176965311); e Extrato Financeiro demonstrativo das parcelas pagas (ID 176965312).

A representação processual da parte autora está regular (ID 176965306).

As custas foram recolhidas (ID 176965314).

Regularmente citada (ID 179476423), a construtora ré apresentou contestação (ID 182364927).

Sustenta que o contrato celebrado com os autores previa expressamente a possibilidade de prorrogação do termo final do prazo de entrega da obra em razão de fatos caracterizadores de caso fortuito ou força maior, caso em que não seria devida aos promissários compradores qualquer valor a título de indenização (cláusulas 5.2 e 5.2.1).

Defende que a pandemia de COVID-19 configura caso fortuito externo e permite a prorrogação do prazo de entrega da obra além dos 180 dias legalmente previstos, bem como isenta a construtora de responder pelos prejuízos decorrentes do atraso, nos termos do art. 393 do Código Civil.

Acrescenta que, além da pandemia, enfrentou desafios adicionais com a Neoenergia, inclusive sendo compelida a promover ação de obrigação de fazer em face da concessionária para que ela efetuasse a ligação definitiva da energia elétrica do Residencial 336, o que só ocorreu em 15 de agosto de 2023.

Dispõe que a energia elétrica era elemento essencial à habitabilidade do edifício, mas, mesmo cumprindo todas as exigências do contrato celebrado com a Neoenergia, esta não cumpriu, ao tempo previsto, a sua obrigação.

Quanto às cláusulas contratuais ditas abusivas pelos autores, afirma que é válido considerar o imóvel pronto, acabado e habitável desde a concessão do “habite-se”, bem como estipular percentual menor que o fixado em lei para a multa compensatória decorrente de atraso na entrega da obra.

Nesse sentido, argumenta que deve ser prestigiada a autonomia da vontade dos contratantes.

Menciona que, à vista do contexto de caso fortuito ocorrido durante a execução da obra, adotou, voluntariamente e em respeito ao princípio da boa-fé, a medida de congelar a atualização monetária dos valores devidos pelos adquirentes das unidades, visando a mitigar os impactos negativos que o atraso na entrega do empreendimento acarretaria aos autores e demais compradores.

Pede, finalmente, a improcedência dos pedidos autorais.

Subsidiariamente, nos casos de procedência ou parcial procedência, requer que, dos valores a serem pagos aos autores, sejam abatidos os valores correspondentes à atualização monetária que incidiria entre 01º de julho de 2023 até 30 de agosto de 2023, os quais foram congelados, não cobrados, em virtude de conduta equitativa por ela adotada.

Quanto ao requerimento subsidiário, afirma que ele tem o condão de evitar o enriquecimento sem causa dos autores.

A representação processual da parte ré está regular (ID 182364923).

Em réplica (ID 183929824), os autores refutaram a tese de que o inadimplemento parcial decorreu de caso fortuito, seja porque o ramo da construção civil foi um dos menos impactos pelos efeitos da pandemia, seja porque o contrato foi celebrado em novembro de 2020, durante a pandemia, de modo que este evento não era imprevisível à ré, que, quando da conclusão do negócio, já pôde levar em consideração as intercorrência advindas da crise sanitária para fixar o termo final do prazo de entrega da obra.

Quanto ao congelamento da atualização monetária, disseram que a medida ocorreu quando a construtora já se achava em mora, de modo que não poderia efetuar a cobrança dos valores correspondentes à correção monetária.

No mais, reiteraram os termos da exordial.

Em sede de especificação de provas, os autores anexaram contrato de locação e comprovantes do pagamento de aluguéis relativos a 2023, “no intuito de reforçar o enorme prejuízo suportado durante o atraso na entrega do imóvel adquirido”.

A parte ré, por sua vez, impugna a juntada dos novos documentos, pleiteando seja a parte autora intimada a justificar o motivo que a impediu de apresentá-los antes, junto da petição inicial.

Requer, demais, seja a conduta dos autores avaliada à luz do art. 5º do CPC. É o relatório.

Passo ao saneamento e à organização do processo.

Insta analisar a impugnação da parte ré à documentação apresentada pela parte autora após a intimação para especificar provas.

Trata-se de contrato de aluguel de imóvel residencial em que a autora Renata figura como locatária, vigente entre 02 de janeiro de 2023 a 30 de junho de 2023, e comprovantes dos alugueres pagos em virtude desse contrato.

Asseveram que os autores que, com a juntada desses documentos, intencionam demonstrar os prejuízos suportados no período de mora da construtora.

Contudo, veja-se, a presente ação não contempla pedidos de indenização por danos morais e materiais em decorrência do atraso, para os quais poderiam ser relevantes o contrato e os comprovantes.

As pretensões dos autores são apenas a declaração da abusividade de duas cláusulas previstas no compromisso de compra e venda e a condenação da ré ao pagamento de multa compensatória ao percentual e ao modo que entendem devidos segundo a lei de regência.

São, como se vê, questões de direito, para cuja análise os documentos juntados após a petição inicial não terão qualquer interferência.

Portanto, embora sejam, de fato, documentos formados após a petição inicial e que poderiam ter sido juntados junto dela, não há por que desentranhá-los ou intimar os autores para dizerem sobre eventual impossibilidade de juntá-los anteriormente, visto que são irrelevantes para o julgamento do mérito.

Não há outras questões preliminares, processuais ou prejudiciais de mérito pendentes de apreciação.

As questões de fato não dependem de dilação probatória, pois são incontroversas.

As questões de direito relevantes à resolução do mérito cingem-se às que já foram debatidas pelas partes, não se vislumbrando quaisquer outras que necessitem ser suscitadas por este Juízo.

São as seguintes: i) percentual da multa compensatória a ser aplicado; e ii) termo final da incidência da multa compensatória, se até a expedição do habite-se, como previsto no contrato, ou se até a efetiva entrega das chaves do imóvel.

Assim, o mérito comporta julgamento antecipado.

Concedo às partes a oportunidade de pedir esclarecimentos ou solicitar ajustes, no prazo comum de 10 (dez) dias, findo o qual a decisão se torna estável (art. 357, § 1º, CPC).

Não havendo pedido de ajustes pelas partes, venham os autos conclusos para julgamento, observando-se eventuais preferências legais e a ordem cronológica.

Intimem-se. (datado e assinado eletronicamente) 10

Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS 12VARCVBSB 12ª Vara Cível de Brasília Número do processo: 0745188-97.2023.8.07.0001 Classe judicial: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) AUTOR: RENATA QUADROS GONCALVES DOS SANTOS, CLAUDEMIR VALE DOS SANTOS REU: JMB CONSTRUCOES E INCORPORACOES LTDA DECISÃO INTERLOCUTÓRIA Trata-se de ação em trâmite pelo procedimento comum promovida por RENATA QUADROS GONÇALVES DOS SANTOS e CLAUDEMIR VALE DOS SANTOS em face de JMB CONSTRUÇÕES E INCORPORAÇÕES LTDA, partes qualificadas nos autos.

Narram os autores, em síntese, que celebraram com a parte ré contrato de promessa de compra e venda do apartamento n° 602 e das vagas de garagem n° 102 e n° 103, do Residencial 3.36, situado na Rua 36 Sul, Águas Claras – DF.

Pelo imóvel e pelas vagas de garagem, comprometeram-se a pagar a quantia de R$ 864.760,00, através de um “sinal” no importe de R$ 118.760,00, dezenove parcelas de R$ 3.000,00 cada, duas parcelas de R$ 72.700,00 e, por fim, mais R$ 543.600,00.

Prosseguem relatando que, na Cláusula n° 5.1 do contrato, foi pactuado que a entrega dos bens aconteceria até a data de 30 de dezembro de 2022, já computada nesse prazo a prorrogação legal de 180 (cento e oitenta) dias.

Aduzem que cumpriram rigorosamente a sua parte no contrato, visto que pagaram o montante de R$ 568.171,14 antes da entrega das chaves do imóvel.

A parte ré, contudo, atrasou a conclusão da obra e entregou o imóvel apenas no dia 06 de setembro de 2023, ou seja, oito meses e seis dias após o transcurso do prazo fixado no contrato.

Acrescentaram que, mesmo após a expedição do habite-se, o bem imóvel não lhes pode ser entregue, visto que houve um desentendimento entre a parte ré e a Neoenergia, de modo que o edifício ficou sem energia elétrica até meados de agosto de 2023.

Apenas após a ligação definitiva da energia elétrica é que se iniciaram as vistorias da área comum, pelo condomínio, e das áreas privativas, pelos adquirentes.

Pontuam que, diante disso, duas cláusulas contratuais devem ser reputadas nulas: i) a 5.2.4, que considera o imóvel pronto, acabado e habitável a partir da concessão da carta de “habite-se”, uma vez que o imóvel somente pôde ser entregue de fato aos adquirentes após a construção da infraestrutura necessária à ligação definitiva da energia elétrica e após o cumprimento das formalidades legais necessárias à instituição do condomínio e a realização das vistorias das áreas comuns e privativas; e a 5.2.2, que prevê o pagamento de multa compensatória de apenas 0,5% por mês de atraso na entrega da obra, até a expedição do habite-se, já que o contrato é posterior à Lei n° 13.786/2018, que determinou o pagamento de multa compensatória de 1% por mês de atraso e que a purgação da mora da ré somente ocorreu com a efetiva entrega das chaves.

Discorre sobre as questões de direito que entende aplicáveis à matéria e, ao final, pede: a) A declaração da nulidade/abusividade das cláusulas de n° 5.2.4 e 5.2.2; b) A condenação da parte ré ao pagamento de multa compensatória no valor de R$ 46.590,03, em virtude dos oito meses e seis dias de atraso na entrega do imóvel, considerando-se a multa compensatória no percentual de 1% ao mês sobre os valores pagos antes da purgação da mora (R$ 568.171,14), a incidir desde a data em que a unidade imobiliária deveria ter sido entregue (30/12/2022) até a data em que as chaves do imóvel lhes foram efetivamente entregues (06 de setembro de 2023).

Formulam pedido genérico de produção de provas.

Acompanham a petição inicial, dentre outros documentos, o Contrato de Promessa de Compra e Venda de Imóvel (ID 176965310); o Termo de Entrega das Chaves (ID 176965311); e Extrato Financeiro demonstrativo das parcelas pagas (ID 176965312).

A representação processual da parte autora está regular (ID 176965306).

As custas foram recolhidas (ID 176965314).

Regularmente citada (ID 179476423), a construtora ré apresentou contestação (ID 182364927).

Sustenta que o contrato celebrado com os autores previa expressamente a possibilidade de prorrogação do termo final do prazo de entrega da obra em razão de fatos caracterizadores de caso fortuito ou força maior, caso em que não seria devida aos promissários compradores qualquer valor a título de indenização (cláusulas 5.2 e 5.2.1).

Defende que a pandemia de COVID-19 configura caso fortuito externo e permite a prorrogação do prazo de entrega da obra além dos 180 dias legalmente previstos, bem como isenta a construtora de responder pelos prejuízos decorrentes do atraso, nos termos do art. 393 do Código Civil.

Acrescenta que, além da pandemia, enfrentou desafios adicionais com a Neoenergia, inclusive sendo compelida a promover ação de obrigação de fazer em face da concessionária para que ela efetuasse a ligação definitiva da energia elétrica do Residencial 336, o que só ocorreu em 15 de agosto de 2023.

Dispõe que a energia elétrica era elemento essencial à habitabilidade do edifício, mas, mesmo cumprindo todas as exigências do contrato celebrado com a Neoenergia, esta não cumpriu, ao tempo previsto, a sua obrigação.

Quanto às cláusulas contratuais ditas abusivas pelos autores, afirma que é válido considerar o imóvel pronto, acabado e habitável desde a concessão do “habite-se”, bem como estipular percentual menor que o fixado em lei para a multa compensatória decorrente de atraso na entrega da obra.

Nesse sentido, argumenta que deve ser prestigiada a autonomia da vontade dos contratantes.

Menciona que, à vista do contexto de caso fortuito ocorrido durante a execução da obra, adotou, voluntariamente e em respeito ao princípio da boa-fé, a medida de congelar a atualização monetária dos valores devidos pelos adquirentes das unidades, visando a mitigar os impactos negativos que o atraso na entrega do empreendimento acarretaria aos autores e demais compradores.

Pede, finalmente, a improcedência dos pedidos autorais.

Subsidiariamente, nos casos de procedência ou parcial procedência, requer que, dos valores a serem pagos aos autores, sejam abatidos os valores correspondentes à atualização monetária que incidiria entre 01º de julho de 2023 até 30 de agosto de 2023, os quais foram congelados, não cobrados, em virtude de conduta equitativa por ela adotada.

Quanto ao requerimento subsidiário, afirma que ele tem o condão de evitar o enriquecimento sem causa dos autores.

A representação processual da parte ré está regular (ID 182364923).

Em réplica (ID 183929824), os autores refutaram a tese de que o inadimplemento parcial decorreu de caso fortuito, seja porque o ramo da construção civil foi um dos menos impactos pelos efeitos da pandemia, seja porque o contrato foi celebrado em novembro de 2020, durante a pandemia, de modo que este evento não era imprevisível à ré, que, quando da conclusão do negócio, já pôde levar em consideração as intercorrência advindas da crise sanitária para fixar o termo final do prazo de entrega da obra.

Quanto ao congelamento da atualização monetária, disseram que a medida ocorreu quando a construtora já se achava em mora, de modo que não poderia efetuar a cobrança dos valores correspondentes à correção monetária.

No mais, reiteraram os termos da exordial.

Em sede de especificação de provas, os autores anexaram contrato de locação e comprovantes do pagamento de aluguéis relativos a 2023, “no intuito de reforçar o enorme prejuízo suportado durante o atraso na entrega do imóvel adquirido”.

A parte ré, por sua vez, impugna a juntada dos novos documentos, pleiteando seja a parte autora intimada a justificar o motivo que a impediu de apresentá-los antes, junto da petição inicial.

Requer, demais, seja a conduta dos autores avaliada à luz do art. 5º do CPC. É o relatório.

Passo ao saneamento e à organização do processo.

Insta analisar a impugnação da parte ré à documentação apresentada pela parte autora após a intimação para especificar provas.

Trata-se de contrato de aluguel de imóvel residencial em que a autora Renata figura como locatária, vigente entre 02 de janeiro de 2023 a 30 de junho de 2023, e comprovantes dos alugueres pagos em virtude desse contrato.

Asseveram que os autores que, com a juntada desses documentos, intencionam demonstrar os prejuízos suportados no período de mora da construtora.

Contudo, veja-se, a presente ação não contempla pedidos de indenização por danos morais e materiais em decorrência do atraso, para os quais poderiam ser relevantes o contrato e os comprovantes.

As pretensões dos autores são apenas a declaração da abusividade de duas cláusulas previstas no compromisso de compra e venda e a condenação da ré ao pagamento de multa compensatória ao percentual e ao modo que entendem devidos segundo a lei de regência.

São, como se vê, questões de direito, para cuja análise os documentos juntados após a petição inicial não terão qualquer interferência.

Portanto, embora sejam, de fato, documentos formados após a petição inicial e que poderiam ter sido juntados junto dela, não há por que desentranhá-los ou intimar os autores para dizerem sobre eventual impossibilidade de juntá-los anteriormente, visto que são irrelevantes para o julgamento do mérito.

Não há outras questões preliminares, processuais ou prejudiciais de mérito pendentes de apreciação.

As questões de fato não dependem de dilação probatória, pois são incontroversas.

As questões de direito relevantes à resolução do mérito cingem-se às que já foram debatidas pelas partes, não se vislumbrando quaisquer outras que necessitem ser suscitadas por este Juízo.

São as seguintes: i) percentual da multa compensatória a ser aplicado; e ii) termo final da incidência da multa compensatória, se até a expedição do habite-se, como previsto no contrato, ou se até a efetiva entrega das chaves do imóvel.

Assim, o mérito comporta julgamento antecipado.

Concedo às partes a oportunidade de pedir esclarecimentos ou solicitar ajustes, no prazo comum de 10 (dez) dias, findo o qual a decisão se torna estável (art. 357, § 1º, CPC).

Não havendo pedido de ajustes pelas partes, venham os autos conclusos para julgamento, observando-se eventuais preferências legais e a ordem cronológica.

Intimem-se. (datado e assinado eletronicamente) 10

Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS 12VARCVBSB 12ª Vara Cível de Brasília Número do processo: 0745188-97.2023.8.07.0001 Classe judicial: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) AUTOR: RENATA QUADROS GONCALVES DOS SANTOS, CLAUDEMIR VALE DOS SANTOS REU: JMB CONSTRUCOES E INCORPORACOES LTDA DESPACHO Intimem-se as partes para que informem se ainda pretendem produzir outras provas, declinando os motivos da sua necessidade e especificando quais.

Prazo de 10 (dez) dias. (datado e assinado eletronicamente) 11