TJDFT - 0708492-15.2021.8.07.0007

Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS 2VARCIVTAG 2ª Vara Cível de Taguatinga Número do processo: 0708492-15.2021.8.07.0007 Classe judicial: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) AUTOR: FRANCISCO RIBEIRO DE SOUSA REU: SW4 IMOVEIS LTDA CERTIDÃO Diante da interposição de apelação de ID 194023496 e 194410573 pela parte ré e autora, fica(m) o(a)(s) apelado(a)(s) intimado(a)(s) para apresentar(em) contrarrazões no prazo de 15 dias.

Na hipótese de interposição de apelação adesiva, o apelante será intimado para apresentar contrarrazões.

Após o decurso do prazo, conforme registro do Sistema do Processo Judicial Eletrônico - PJE, independentemente de conclusão ou nova certificação, os autos serão remetidos ao e.

TJDFT, conforme determinado pelo art. 1010, § 3º do CPC.

Taguatinga-DF, 29/04/2024 11:32 LUANA CRISTINA TRIGUEIRO DE MEDEIROS MELO Servidor Geral

Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS 2VARCIVTAG 2ª Vara Cível de Taguatinga Número do processo: 0708492-15.2021.8.07.0007 Classe judicial: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) AUTOR: FRANCISCO RIBEIRO DE SOUSA REU: SW4 IMOVEIS LTDA EMBARGOS DE DECLARAÇÃO A parte autora interpôs EMBARGOS DE DECLARAÇÃO alegando que a sentença é contraditória e omissa, porque a maioria dos pedidos formulados na exordial foram julgados procedentes, não havendo falar, portanto, em sucumbência mínima da parte ré (ID 190610153).

DECIDO.

Conheço dos embargos, eis que tempestivos, na forma do artigo 1.023 do CPC.

No mérito, porém, não assiste razão ao embargante.

Omissão é a ausência de abordagem sobre questão debatida nos autos e necessária para a formação do silogismo.

Contradição somente pode ocorrer quando existirem no julgado duas ou mais conclusões conflitantes sobre o mesmo tema.

Obscuridade é a falta de clareza do dispositivo, podendo ocorrer pela incoerência entre a fundamentação e a conclusão.

Não ocorre defeito na decisão se a valoração dos fatos em debate e a interpretação das normas e da jurisprudência que disciplinam a matéria estão em desacordo com os interesses da parte insatisfeita.

Ressalto que, em que pese a alegação de existência de contradição, o vício em questão deve estar contido na decisão combatida, não podendo a parte impugná-la utilizando elementos que lhe são externos, cabendo-lhe simplesmente a demonstração de que o vício mencionado está atrelado à ausência de um raciocínio coerente e sequencialmente lógico e ordenado que culmine na conclusão decisória do julgador, o que, diga-se de passagem, não se verifica no caso em análise (Acórdão 1044788, 20160110424227APC, Relator: ALFEU MACHADO, 1ª TURMA CÍVEL, data de julgamento: 6/9/2017, publicado no DJE: 12/9/2017.

Pág.: 172-187) Assim, eventual insatisfação quanto à distribuição do ônus sucumbencial deverá ser objeto de recurso próprio, porquanto os embargos de declaração não têm por escopo viabilizar o reexame da matéria já apreciada, nem configuram via útil cabível para inovação ou modificação do julgado.

Sob o pretexto da presença dos requisitos previstos no artigo 1.022 do NCPC, pretende o embargante, na verdade, tentar alterar o resultado da demanda.

Ante o exposto, conheço dos embargos declaratórios, e, no mérito, NEGO PROVIMENTO.

Intimem-se.

Taguatinga, Distrito Federal, na data e horário indicados na assinatura eletrônica desta decisão.

RUITEMBERG NUNES PEREIRA Juiz de Direito

Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS 2VARCIVTAG 2ª Vara Cível de Taguatinga Número do processo: 0708492-15.2021.8.07.0007 Classe judicial: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) AUTOR: FRANCISCO RIBEIRO DE SOUSA REU: SW4 IMOVEIS LTDA SENTENÇA I – DO RELATÓRIO Trata-se de ação que tramita sob o procedimento comum movida por FRANCISCO RIBEIRO DE SOUSA em desfavor de SW4 IMOVEIS LTDA, na qual formula o autor os seguintes pedidos principais (cf. emenda apresentada no ID 92416985): "d) Seja aplicado o CDC ao caso em tela, tendo em vista a relação de consumo evidenciada e ainda a inversão do ônus da prova, com fundamento no Art. 6º, VIII, do CDC e conforme todo o exposto; e) Seja julgada procedente a ação, requer ao final a limitação anual do IGPM para taxa de 1% + inflação do ano anterior (4,52%), até o término do presente contrato, com o valor atual de parcela de R$ 2.510,49; e.1) Alternativamente em atenção ao princípio da subsidiariedade, em remoto caso de recusa do exposto acima, a parte demandante requer que seja aplicada a troca do IGPM pelo IPCA ou outro indexador que o juízo entenda ser pertinente para reequilibrar a relação contratual; f) Seja julgada procedente a ação, condenando a ré, ao final a implantar toda a infraestrutura que se comprometeu a entregar, conforme cláusula oitava do contrato originário, tais como distribuição de energia elétrica, iluminação pública e drenagem pluvial (conforme projeto apresentado na prefeitura de Alexânia) no prazo a ser estipulado pelo juízo; f.1) A Notificação do MINISTÉRIO PÚBLICO DE GOIÁS após a citação da demandada, haja vista a presença de interesse público coletivo na relação de consumo e a existência de dano ambiental; f.2) A apresentação dos documentos citados na exordial, quais sejam, o “Atestado de Viabilidade Técnica Operacional – AVTO - emitido pela ENEEL” e o “Cronograma de implantação de infraestrutura básica (atualizado)”, com fundamento jurídico artigo 844 do Código de Processo Civil, diante a particularidade do caso, exposta na inicial; g) Que a cláusula quarta do contrato originário seja revista para que o réu em caso de distrato faça a devolução de 90% dos acordos pactuados, conforme realizou em outro processo, pois conforme súmula Nº 543 do STJ, que deve ser estendido a todos devedores, além de ser extremamente abusiva, conforme jurisprudência pátria. h) Que a cláusula primeira c/c segunda seja revista para que a parte autora, caso deseje futuramente, possa realizar a quitação antecipada, mediante redução proporcional dos juros e demais acréscimos, nos termos do Art. 52§2ª do CDC. h.1) Em caso de a parte Autora realizar a quitação contratual, seja por recursos próprios ou por financiamento imobiliário, no decorrer da demanda e o réu não diminuir o percentual do indexador IGPM que sejam para o requerente devolvidos os valores de IGPM apurados como abusivos, de forma corrigida e atualizada." Narrou o autor, em síntese, que no dia 21/09/2020 as partes celebraram contrato de compromisso de compra e venda do imóvel sito em Lote 37, Quadra 2, do Loteamento residencial denominado Mansões Bouganville, que fica no município de Alexânia, pelo valor total de R$ 377.850,00 (trezentos e setenta e sete mil oitocentos e cinquenta reais), que seriam pagos da seguinte forma: - R$ 3.000,00 (três mil reais) em três boletos de R$ 1.000,00, à título de comissão de corretagem; - 150 parcelas mensais e sucessivas de R$ 2.499,00, reajustáveis pelo IGPM, com vencimento da primeira em 30/11/2020.

Pontuou que, meses após a celebração do negócio jurídico, o índice do IGPM cresceu vertiginosamente, de maneira totalmente imprevisível, acumulando alta de 31,30% (trinta e um vírgula trinta por cento) nos últimos 12 (doze) meses, razão pela qual o indexador da atualização monetária deve ser revisto, a fim de reajustar o equilíbrio econômico-financeiro do negócio jurídico firmado entre as partes.

Por fim, asseverou que, embora houvesse previsão no contrato pactuado entre as partes, a ré deixou de executar obras básicas de infraestrutura no condomínio em que o imóvel está localizado, notadamente no que diz respeito à potência da energia elétrica oferecida e à drenagem satisfatória da água pluvial.

Indeferidos os pedidos de gratuidade de justiça e de concessão da tutela provisória de urgência (ID ns. 95526893 e 99477734).

Custas iniciais recolhidas (ID 97848615 e 97848616).

Em sede recursal, foi deferida a antecipação da tutela para determinar a substituição do IGPM pelo IPCA como indexador da atualização monetária das prestações vincendas, com efeitos a partir do mês seguinte ao da publicação da decisão (ID 103252012).

Audiência de Conciliação realizada, restando infrutífera (ID 106447918).

Em sede de contestação (ID 108463052), apresentada TEMPESTIVAMENTE, conforme certificado pela Secretaria deste Juízo (ID 134891560), a requerida formulou os seguintes pontos e pedidos: a) Preliminar de inépcia da petição inicial, em razão da existência de pedidos conflitantes; b) Desnecessidade de intimação do Ministério Público para atuar neste feito; c) Necessidade de aplicação da teoria da base objetiva; d) Ausência dos requisitos autorizadores para a aplicação da teoria da imprevisão; e) Que a perícia técnica juntada pelo próprio autor demonstra que a infraestrutura para drenagem das águas pluviais está inteiramente implantada, de forma que a obrigação de fazer requerida pelo requerente já foi integralmente cumprida; f) Que o condomínio já dispõe de um sistema de rede elétrica de distribuição devidamente instalada, abastecida por um ponto único e coletivo que transfere energia elétrica aos lotes individuais, de forma que a suposta falta constante de energia, se de fato existir, é causada por fato alheio à requerida; g) Que a Anotação de Responsabilidade Técnica (ART) comprova a prestação de serviços de instalação e distribuição de energia elétrica no condomínio em maio de 2020; h) Que já apresentou pedido junto à empresa concessionária para que o fornecimento de energia passe a ser por ponto individual para cada lote, substituindo o ponto de energia coletivo já instalado; i) Ausência de fundamento jurídico que ampare a pretensão de exibição do “Atestado de Viabilidade Técnica Operacional – AVTO” e do “Cronograma de Implantação de Infraestrutura básica”; j) Que não deve ser acolhida a pretensão de condenação da requerida ao pagamento de R$ 441,40, uma vez que os valores pagos pelo requerente estão em consonância com as disposições do contrato quetratam da correção monetária e incidência dos demais encargos contratuais; k) Que, em caso de eventual procedência do pedido de declaração de nulidade da cláusula quarta, devem ser descontados dos valores a serem restituídos, no mínimo, a integralidade da taxa de comissão de corretagem, 25% dos valores pagos pelos requerentes, bem como todos os valores correspondentes aos impostos reais que incidiram sobre o imóvel, as cotas de condomínio e contribuições e os valores referentes à fruição do imóvel equivalente à 0,5% sobre o valor atualizado do contrato, em atendimento ao art. 67 -A, da Lei 13.786/2018; l) Que as cláusulas primeira e segunda não apresentam qualquer abusividade passível de revisão judicial.

Réplica apresentada (ID 114225307).

O agravo de instrumento interposto pelo autor foi conhecido e provido para determinar a substituição do IGP-M pela IPCA, como indexador da atualização monetária das prestações vincendas previstas no negócio jurídico em exame (ID 116199192) (Agravo de Instrumento n. 0729629-74.2021.8.07.0000, Rel. eminente Des. Álvaro Ciarlini).

Decisão de Id 182349919 determinou o encerramento da instrução e a conclusão do feito para julgamento antecipado.

Tal decisão tornou-se estável, nos precisos termos do disposto no artigo 357, §1º, do CPC, porquanto não houve qualquer manifestação de irresignação recursal por parte dos litigantes.

II - DOS FUNDAMENTOS O feito comporta julgamento antecipado, porquanto a matéria deduzida em juízo não exige a produção de outras provas além das colacionadas nos autos, o que atrai a incidência da regra do Artigo 355, inciso I, do CPC/2015.

Cuida-se de ação revisional do contrato particular de promessa de compra e venda de bem imóvel situado no denominado Empreendimento Mansões Bougainville (Fazenda São Bernardo, Município de Alexânia – GO), conforme o instrumento reproduzido em id 91919465), na qual postula o autor a substituição do índice de correção monetária contratual (IGPM) pela taxa de 1% + inflação do no anterior até o término do contrato, ou, alternativamente, sua substituição pelo IPCA.

DO REAJUSTE CONTRATUAL – IGPM/FGV-IBRE É lícita a cláusula contratual, livre e conscientemente entabulada entre os contratantes, que estabelece a correção monetária das parcelas do contrato (cláusula segunda) mediante a aplicação do IGPM (Índice Geral de Preços de Mercado), como ocorre na espécie, razão por que não prospera a alegação autoral de se cuidaria de hipótese de imprevisibilidade da aplicação deste índice ou de alteração superveniente do equilíbrio econômico-financeiro do contrato por sua incidência, inexistindo qualquer violação às normas do Código de Defesa do Consumidor, o que afasta a pretensão de modificação unilateral do contrato.

Nesse sentido, destaco o entendimento desta Corte de Justiça, em precedente da culta lavra do eminente Desembargador DIAULAS RIBEIRO, in verbis: “APELAÇÃO.

COBRANÇA.

ALUGUEL.

REVISIONAL.

CONTRATO.

LOCAÇÃO.

IMÓVEL COMERCIAL. ÍNDICE.

IGPM.

IPCA.

REDUÇÃO DO ALUGUEL.

PACTA SUNT SERVANDA.

ATOS JURÍDICOS.

AUTONOMIA DE VONTADES.

PRESERVAÇÃO.

PATERNALISMO ESTATAL.

AUTODETERMINAÇÃO.

PESSOAS CAPAZES.

OBSERVÂNCIA.

LEI Nº 13.874/2019.

DECLARAÇÃO DE DIREITOS DA LIBERDADE ECONÔMICA.

PRINCÍPIO DA INTERVENÇÃO MÍNIMA. 1.

As relações contratuais devem ser regidas para além do próprio contrato (pacta sunt servanda), pelo interesse público e para preservar a segurança jurídica das relações negociais. 2.

Mitigar a higidez de atos jurídicos praticados segundo o exercício da autonomia da vontade de pessoas plenamente capazes, por meio de decisões judiciais, sem ressalvas, frustrando e desconstituindo expectativas legítimas, constituiria uma violação expressa ao Estado de Direito. 3.

O Poder Judiciário não pode restringir a autodeterminação de pessoas capazes.

O chamado "paternalismo estatal" não pode renascer nos tribunais para proteger pessoas contra pessoas, com exceção das hipóteses em que haja absoluto desequilíbrio nas relações entre elas, o que não se vislumbra de plano ao caso concreto, sendo imprescindível a dilação probatória, realizada sob o crivo do contraditório e da ampla defesa. 4.

A Lei nº 13.874/2019 instituiu a Declaração de Direitos de Liberdade Econômica, estabelecendo garantias de livre mercado e alterando vários dispositivos legais, dentre eles o Código Civil, cujo art. 421 passou a prever que a liberdade contratual será exercida nos limites da função social do contrato.

Nesse aspecto, nas relações contratuais privadas, prevalecerá o princípio da intervenção mínima e excepcional na revisão de seus dispositivos. 5.

A modificação unilateral do índice de correção monetária previsto em contrato para que seja aplicado o IPCA, eleito pela parte autora como mais adequado, poderia representar verdadeira imposição de moratória à locadora, medida que não é possível diante da ausência de previsão legal. 6.

Recurso conhecido e não provido.” (Acórdão 1617236, 07286207420218070001, Relator: DIAULAS COSTA RIBEIRO, 8ª Turma Cível, data de julgamento: 22/9/2022, publicado no DJE: 27/9/2022.) Semelhantemente, a crise sanitária provocada pela pandemia do novo coronavírus (COVID-19) não constitui, por si mesma, fundamento para a revisão contratual pretendida pelo autor.

Nesse sentido, cumpre ressaltar, de plano, o que assentado pelo excelso Supremo Tribunal Federal no julgamento da ADPF n. 713, de 18/11/2021, asseverando que, “à luz da necessária observância dos preceitos fundamentais da livre iniciativa, da isonomia, da autonomia universitária e da proporcionalidade, é inconstitucional decisão judicial que, sem considerar as circunstâncias fáticas efetivamente demonstradas, deixa de sopesar os reais efeitos da pandemia em ambas as partes contratuais...” (ADPF 713, Relator(a): ROSA WEBER, Tribunal Pleno, julgado em 18/11/2021, PROCESSO ELETRÔNICO DJe-059 DIVULG 28-03-2022 PUBLIC 29-03-2022) Com efeito, as razões já manifestadas por este Juízo por ocasião da apreciação da medida liminar se nos afiguram suficientes para o decreto de improcedência dos pedidos formulados na inicial, no particular. É fato público e notório que a pandemia do novo coronavírus (COVID-19), assim decretada pela Organização Mundial de Saúde desde 11/03/2020, produziu efeitos negativos nos mais diversos setores sociais, impondo lamentáveis perdas de vidas humanas, prejuízos econômicos, limitações de direitos, incertezas e insegurança quanto ao futuro, e, dentre outros, a inexorabilidade de adaptações na vida quotidiana dos indivíduos, das empresas e das instituições públicas.

Como destacou o diretor-geral da OMS ao comunicar a decisão desta entidade internacional à imprensa, “todos os países devem encontrar um bom equilíbrio entre proteger a saúde, minimizar as disrupções econômicas e sociais e respeitar os direitos humanos”.

Em um contexto social com tamanhas e abruptas mudanças, causadas por um fato extraordinário, imprevisível e de repercussões imprevisíveis, não causa surpresa o surgimento de conflitos de interesses e direitos, como demonstra o sem-número de ações judiciais ajuizadas desde aquela data visando à revisão de contratos privados com base na teoria da imprevisão e na alegação de onerosidade excessiva, circunstância que reclama do Estado-juiz a sempre necessária atuação serena, equilibrada, razoável e proporcional, visando à justa composição dos interesses em litígio e mirando, especialmente, a função social do contrato (arts. 317 e 421 do Código Civil).

Em relação ao conflito de interesses instaurado na presente relação processual, destacam-se as alegações do autor de que, com a pandemia oficializada, especialmente no âmbito local, passou a haver um desequilíbrio econômico-financeiro, decorrente do aumento expressivo do índice de correção monetária ajustado entre os contratantes.

No confronto das teses e argumentos desenvolvidos pelas partes, ao longo do iter processual, tenho que assiste razão à requerida, ao sustentar em sua peça de defesa a improcedência dos pedidos autorais.

Assim se conclui porque, seja à luz do art. 317 do Código Civil (teoria da imprevisão), seja conforme o artigo 6º, inciso V, do Código de Defesa do Consumidor (teoria da base objetiva do contrato), a onerosidade excessiva que autoriza a revisão do contrato diz respeito à superveniente e imprevista desproporcionalidade da prestação a cargo do fornecedor em relação à contraprestação assumida pelo consumidor, relação esta que não é afetada na espécie, nomeadamente porque a aplicação do índice de correção monetária ajustado não implica um plus financeiro, mas tão-somente uma atualização do valor do preço contratual contrato à luz dos critérios de atualização que as próprias partes combinaram entre si e que melhor refletem a realidade econômica nacional no momento de sua incidência (IGPM/FGV).

Sobre o tema, como já assinalou o colendo Superior Tribunal de Justiça: “(...) 3.

A intervenção do Poder Judiciário nos contratos, à luz da teoria da imprevisão ou da teoria da onerosidade excessiva, exige a demonstração de mudanças supervenientes das circunstâncias iniciais vigentes à época da realização do negócio, oriundas de evento imprevisível (teoria da imprevisão) e de evento imprevisível e extraordinário (teoria da onerosidade excessiva), que comprometa o valor da prestação, demandando tutela jurisdicional específica. (...) 5.

A teoria da base objetiva, que teria sido introduzida em nosso ordenamento pelo art. 6º, inciso V, do Código de Defesa do Consumidor - CDC, difere da teoria da imprevisão por prescindir da previsibilidade de fato que determine oneração excessiva de um dos contratantes.

Tem por pressuposto a premissa de que a celebração de um contrato ocorre mediante consideração de determinadas circunstâncias, as quais, se modificadas no curso da relação contratual, determinam, por sua vez, consequências diversas daquelas inicialmente estabelecidas, com repercussão direta no equilíbrio das obrigações pactuadas.

Nesse contexto, a intervenção judicial se daria nos casos em que o contrato fosse atingido por fatos que comprometessem as circunstâncias intrínsecas à formulação do vínculo contratual, ou seja, sua base objetiva...” (REsp 1321614/SP, Rel.

Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, Rel. p/ Acórdão Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 16/12/2014, DJe 03/03/2015) Nesse mesmo sentido, o colendo STJ, em julgado monocrático da lavra da Min.

Isabel Gallotti versando sobre tema assemelhado (revisão de contrato de locação), reconheceu que não caberia invocar o estado de pandemia como causa ipso facto da revisão contratual, seja porque se cuida de evento que trouxe dificuldades para ambas as partes do contrato, seja porque não constitui fato determinante de insuportável desequilíbrio contratual.

Dessa decisão extraio o seguinte excerto, por entender relevante para a fundamentação do presente decisum, ainda que diverso, mas análogo, o suporte fático: “No caso em questão, contudo, não há que se cogitar em evento "imprevisível" apenas pela superveniência da pandemia do Coronavírus.

Mesmo que seu surgimento tenha levado a consequências drásticas nos contratos, inclusive tendo sido promulgado um regime transitório para essas relações, com a Lei n. 14.010/2020, e estabelecida a data de 20 de março de 2020 como termo inicial dos eventos derivados do Coronavírus, é mister reconhecer que os efeitos negativos influíram tanto a agravante como a agravada.

Ademais, em decorrência desses fatores, as partes firmaram contrato aditivo, conforme o acórdão recorrido bem demonstrou, em que reconheceram a situação pandêmica do Covid-19 e renegociaram os termos e condições da locação: "Em 29.9.20, as partes firmaram '1º aditivo ao Instrumento Particular de Contrato de Locação de Imóvel para fins não Residenciais firmado em 1o de Abril de 2019', que, além de tratar de parte dos alugueis devidos no ano de 2020, em relação à garantia, dispôs na cláusula 2.1 que "(...) No prazo máximo de 5 (cinco) dias corridos contados da assinatura do presente aditivo, a LOCATÁRIA deverá apresentar uma das garantias previstas na Cláusula 13.1 do Contrato, no valor estabelecido de R$ 340.000,00 (trezentos e quarenta mil reais), com vigência mínima até o dia 31/01/2021, aceito pela LOCADORA em caráter excepcional e por mera liberalidade, sem que tal represente renúncia ou novação em relação às garantias e critério previstos na Cláusula 13.1 do Contrato" (fl. 449 e-STJ).

Não é só isso.

Elas também afirmaram que: "com base no princípio da boa-fé objetiva, consentem que não poderão invocar a ocorrência da Pandemia em questão, de força maior, ou de qualquer outro fundamento fático ou jurídico para justificar eventual revisão contratual ou alegar vício de vontade ou consentimento apto a alterar e/ou invalidar, total ou parcialmente os termos deste aditivo (cláusula 3.4, fl. 91 do agravo)" - fl. 450 e-STJ.

Desse modo, percebe-se que o aditivo realizado entre as partes ocorreu exatamente posteriormente ao período considerado como de calamidade pública e delimitado como termo inicial dos eventos derivados da pandemia (20.3.2020).

O aditivo foi firmado em 29.9.2020, a demonstrar que as partes já detinham conhecimento sobre os efeitos iniciais da pandemia.

Nesse ínterim, inclusive, houve já o fechamento de serviços públicos essenciais, como a da escola ora agravante.

Conforme bem observou o Tribunal de origem: "não obstante a Pandemia relacionado ao surto do Coronavírus, tal fato não viciou ou alterou a vontade de transigir e as bases - livre e espontaneamente negociadas - deste, cujo objeto é justamente regular, dentre outras disposições, as consequências do ocorrido (cláusula 3.3, fl. 91 do agravo)" - fl. 450 e-STJ.

As partes, portanto, por mera liberalidade, ajustaram a prorrogação do vencimento dos aluguéis relativos aos meses de 2020, para pagamento apenas a partir do mês de janeiro de 2021.

Assim, não há que se cogitar em "eventos imprevisíveis" quando as partes bem detinham conhecimento do que estavam vivenciando, e decidiram da mesma forma renegociar o contrato.

Ademais, além do necessário requisito do evento superveniente e imprevisível, também é necessário que esse mesmo evento seja capaz de alterar - de maneira concreta e imoderada - o equilíbrio econômico e financeiro da avença.

Situação essa, contudo, não evidenciada na hipótese sob análise.

Nesse sentido, esta Corte já se pronunciou quanto a esses requisitos: RECURSO ESPECIAL.

REVISÃO CONTRATUAL.

PANDEMIA DA COVID-19.

CDC.

REDUÇÃO DO VALOR DAS MENSALIDADES ESCOLARES.

SUPRESSÃO DE DISCIPLINAS E VEICULAÇÃO DAS AULAS PELO MODO VIRTUAL.

SERVIÇO DEFEITUOSO E ONEROSIDADE EXCESSIVA.

INEXISTÊNCIA.

QUEBRA DA BASE OBJETIVA DO NEGÓCIO JURÍDICO.

ART. 6º, INCISO V, DO CDC.

EXIGÊNCIA DE DESEQUILÍBRIO ECONÔMICO-FINANCEIRO IMODERADO.

ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA DO FORNECEDOR.

IRRELEVÂNCIA.

OBSERVÂNCIA AOS POSTULADOS DA FUNÇÃO SOCIAL E DA BOA-FÉ CONTRATUAL.

SITUAÇÃO EXTERNA.

REPARTIÇÃO DOS ÔNUS.

AUSÊNCIA DE FUNDAMENTO APTO À REVISÃO DO CONTRATO NA HIPÓTESE.

RECURSO ESPECIAL NÃO PROVIDO. 1.

As vertentes revisionistas no âmbito das relações privadas, embora encontrem fundamento em bases normativas diversas, a exemplo da teoria da onerosidade excessiva (art. 478 do CC) ou da quebra da base objetiva (art. 6º, inciso V, do CDC), apresentam como requisito necessário a ocorrência de fato superveniente capaz de alterar - de maneira concreta e imoderada - o equilíbrio econômico e financeiro da avença, situação não evidenciada no caso concreto.

Precedentes. 2.

O STJ de há muito consagrou a compreensão de que o preceito insculpido no inciso V do art. 6º do CDC exige a "demonstração objetiva da excessiva onerosidade advinda para o consumidor" (RESP n. 417.927/SP, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 21/5/2002, DJ de 1/7/2002, p. 339.) 3.

Nesse contexto, a revisão dos contratos em razão da pandemia não constitui decorrência lógica ou automática, devendo ser analisadas a natureza do contrato e a conduta das partes - tanto no âmbito material como na esfera processual -, especialmente quando o evento superveniente e imprevisível não se encontra no domínio da atividade econômica do fornecedor. 4.

Os princípios da função social e da boa-fé contratual devem ser sopesados nesses casos com especial rigor a fim de bem delimitar as hipóteses em que a onerosidade sobressai como fator estrutural do negócio - condição que deve ser reequilibrada tanto pelo Poder Judiciário quanto pelos envolvidos, - e aquelas que evidenciam ônus moderado ou mesmo situação de oportunismo para uma das partes. 5.

No caso, não houve comprovação do incremento dos gastos pelo consumidor, invocando-se ainda como ponto central à revisão do contrato,

por outro lado, o enriquecimento sem causa do fornecedor - situação que não traduz a tônica da revisão com fundamento na quebra da base objetiva dos contratos.

A redução do número de aulas, por sua vez, decorreu de atos das autoridades públicas como medida sanitária.

Ademais, somente foram inviabilizadas as aulas de caráter extracurricular (aulas de cozinha experimental, educação física, robótica, laboratório de ciências e arte/música).

Nesse contexto, não se evidencia base legal para se admitir a revisão do contrato na hipótese. 6.

Recurso Especial não provido. (STJ; REsp 1.998.206; Proc. 2022/0009168-9; DF; Quarta Turma; Rel.

Min.

Luis Felipe Salomão; Julg. 14/06/2022; DJE 04/08/2022).

RECURSO ESPECIAL.

AÇÃO REVISIONAL DE CONTRATO DE FORNECIMENTO DE OXIGÊNIO LÍQUIDO MEDICINAL, C/C REPETIÇÃO DE INDÉBITO DOS VALORES PAGOS INDEVIDAMENTE.

RECONVENÇÃO, COM BASE NOS ARTS. 317 E 478 DO CÓDIGO CIVIL.

PEDIDO DE COMPENSAÇÃO DOS VALORES DEVIDOS E DE RESCISÃO CONTRATUAL.

RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE PROVIDO. (...). 2.

Nas relações contratuais, a boa-fé objetiva, além de servir de norte interpretativo e de norma de criação de deveres jurídicos anexos, exerce destacada função de limitar o exercício de direitos subjetivos, no caso de se manifestarem como expressão de verdadeiro abuso de direito.

Nesse viés, não se coaduna com a boa-fé objetiva e, portanto, não tem respaldo do ordenamento jurídico, o comportamento contratual incoerente, capaz de frustrar a legítima expectativa do outro contratante, gerada pela postura adotada anteriormente. 2.1 No caso dos autos, o detido cumprimento, de parte à parte, das prestações avençadas, sem nenhuma ressalva, a ensejar a renovação do ajuste (em junho de 2013), em todos os seus termos, por mais um período de 5 (cinco) anos, como assentado, evidencia plena concordância com a dinâmica de reajustes de preços, correspondentes à prestação de serviço/entrega do insumo hospitalar, nesse período pretérito.

Por sua vez, o outro contratante tem a plena e justificada convicção de que o contrato, em relação a esse período pretérito, se resolveu pelo cumprimento.

Há, pois, legítima expectativa de que as prestações avençadas, até então, atenderam aos interesses de ambas as partes, inquestionavelmente. 3.

Ainda que se admita a revisão judicial dos contratos, com vistas ao atendimento de sua função social, trata-se de intervenção excepcional, devendo-se, a esse propósito, observar detidamente os contornos definidos em Lei.

Para tanto, dispõe o art. 317 do Código Civil: quando, por motivos imprevisíveis, sobrevier desproporção manifesta entre o valor da prestação devida e o do momento de sua execução, poderá o juiz corrigi-lo, a pedido da parte, de modo que assegure, quanto possível, o valor real da prestação.

Exige o dispositivo legal que a manifesta desproporção do valor da prestação, quando de sua execução, decorra de motivos imprevisíveis, refugindo, em absoluto, do controle de prudência das partes.

Em se invocando a teoria da imprevisão (com esteio no art. 478 do Código Civil, o fato extraordinário ali previsto, causador do desequilíbrio contratual, é aquele absolutamente alheio ao risco assumido pelas partes. 3.1 Especificamente sobre o requisito da imprevisibilidade, autorizada doutrina civilista adverte para o risco de tornar inviável toda e qualquer revisão judicial se o termo motivos imprevisíveis for tomado em sua acepção literal, sem se voltar para as partes contratantes.

Para a efetividade do dispositivo legal em comento, acentua esta corrente doutrinária, ainda, a necessidade de o termo compreender não apenas os fatos imprevisíveis, mas também as consequências imprevisíveis advindas de fatos previsíveis. 4.

Na hipótese dos autos, de acordo com a moldura fática delineada pelas instâncias ordinárias - imutável na presente via especial -, o reajuste do preço, tido como abusivo, baseou-se em critério estabelecido no contrato, o qual, em si, não guarda nenhuma ilicitude e é largamente utilizado nos ajustes do segmento, encontrando-se, inclusive, dentro do percentual máximo previsto no contrato engendrado entre as partes. (...) 4.5 O agravamento da situação de inadimplência e, por conseguinte, o próprio desequilíbrio das prestações, corroborada - agora, sim - com a discrepância dos preços praticados por outros hospitais da região no mesmo período, também se apresentam como fatos imprevisíveis, a autorizar a pretendida revisão judicial, nos termos do art. 317 do Código Civil, na extensão compatível com esse fato.

Dessa maneira, a revisão judicial deve operar-se a partir do efetivo inadimplemento, que se deu a partir de novembro de 2016, sem nenhuma repercussão nos preços praticados anteriormente a essa data, com adoção do parâmetro adotado pelas instâncias ordinárias (IPCA-E). 5.

Recurso Especial parcialmente provido. (STJ; REsp 1.993.499; Proc. 2022/0085343-6; SP; Terceira Turma; Rel.

Min.

Marco Aurélio Bellizze; Julg. 02/08/2022; DJE 09/08/2022).

Percebe-se no caso concreto, que, mesmo sendo admitida a pandemia como um fato superveniente e imprevisível, não há o desequilíbrio econômico e financeiro entre as partes contratantes.

O próprio Tribunal de origem discorreu que a agravante não logrou êxito em comprovar, como lhe competia, que efetivamente sofreu redução substancial em seus rendimentos, apta a justificar a intervenção judicial na relação entre particulares sob a alegação de onerosidade excessiva.

Assim discorre que "os extratos apresentados pela agravante, em princípio, não revelam sua insuficiência financeira" (fl. 450 e-STJ).

As partes, portanto, livremente pactuaram instrumento particular de locação de imóvel para fins não residenciais, e tanto nele quanto no aditivo, concordaram expressamente que continuaria a ser aplicado ao contrato a correção monetária com base no IGP-M.

Assim, mesmo ciente das condições verificadas naquele índice, as partes optaram por mantê-lo como vigente.

Quanto à matéria, é mister ainda analisar sob a ótica da Nova Lei da Liberdade Econômica, a qual determinou como princípio a intervenção subsidiária e mínima do Estado nas relações privadas econômicas, assim como a excepcionalidade da revisão contratual (art. 421, parágrafo único, do Código Civil).

Ademais, o art. 18 da Lei n. 8245/91, ao consagrar a autonomia da vontade das partes, permite que elas escolham livremente o índice a ser adotado na correção monetária ou reajuste, nos seguintes termos: "É lícito às partes fixar, de comum acordo, novo valor para o aluguel, bem como inserir ou modificar cláusula de reajuste".

Nesse sentido, infere-se que, se as partes realizaram o contrato por livre e espontânea vontade, com soma do aditivo contratual, e considerando o contexto geral da pandemia, puderam estudar e avaliar o potencial de lucratividade da locação e, sobretudo, o índice de reajuste eleito.

Não há, portanto, que se cogitar em intervenção do Poder Judiciário se não houve nenhuma ilegalidade ou abusividade na revisão contratual, como assim reconheceu o Tribunal de origem.

Pelo contrário, o acórdão entabulou pela inexistência de qualquer comprovação de insuficiência financeira pela agravante, e ainda reconheceu que haveria um grande montante recebido por ela, haja vista que "teve total de crédito no período de R$ 11.944,877,52 (fl. 349 do agravo)" - fl. 450 e-STJ.

Por isso, entender que o Poder judiciário poderia intervir na relação econômica das partes e modificar o índice de correção livremente pactuado por elas seria o mesmo que ferir o princípio basilar da Lei de Liberdade Econômica que consagra a segurança jurídica nas relações privadas.

Com isso, não se pode alterar um índice que reflete a inflação em um contrato de longo prazo - como é o caso em questão - simplesmente porque em um determinado ano, referido índice foi supostamente desfavorável a uma das partes.

Ademais, o próprio Tribunal de origem admitiu que a questão mereceria maior dilação probatória, o que seria feito em sede de instrução, e cognição exauriente, nos seguintes termos: "Apesar do fato e da alegação da agravante de que há total descompasso entre o reajuste pelo IPG-M, previsto no contrato, com a realidade do mercado, em razão da crise causada pela pandemia da Covid-19, evento extraordinário e imprevisto, o que gera, desequilíbrio contratual (....), a verdade é que não restou provado, por ora, o alegado desequilíbrio contratual, (...) havendo, portanto, necessidade de maior dilação probatória, em 1º grau, não no agravo, cuja análise de provas se dá de forma superficial" (fl. 451 e-STJ).

Dessa forma, concluiu que, "com a produção de provas se terá oportunidade de avaliar, com maior profundidade e rigor, a existência e extensão do direito afirmado pela autora" (fl. 453 e-STJ).

Com isso, não se mostra razoável em sede de recurso especial intervir o Poder Judiciário a fim de modificar os índices de correção aprovados pelas partes, sob a justificativa de "motivos imprevisíveis" e "eventual onerosidade excessiva", se nem ao menos houve a comprovação de fato que supostamente teria alterado o equilíbrio econômico e financeiro da avença.

Por fim, não caberia a esta Corte analisar o efetivo dano ocasionado à agravante ou a onerosidade excessiva, se o próprio Tribunal de origem reconheceu ser necessário maior análise probatória para se firmar tal conclusão.

Modificar esse entendimento, portanto, demandaria reexame de matéria fático-probatória, o que seria inviável em sede de recurso especial, nos termos da 7 do Superior Tribunal de Justiça.

Nesse sentido: PROCESSUAL CIVIL.

ADMINISTRATIVO.

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL.

REVISÃO CONTRATUAL.

TEORIA DA IMPREVISÃO.

PANDEMIA DE COVID-19.

ENERGIA ELÉTRICA.

VIOLAÇÃO DOS ARTS. 489 E 1.022 DO CPC/2015NÃO CONFIGURADA.

REEXAME DE MATÉRIA DE FATO E INTERPRETAÇÃO DE CLÁUSULA CONTRATUAL.

IMPOSSIBILIDADE.

SÚMULAS NºS 5 E 7 DO STJ. 1.

Quanto à alegada ofensa aos arts. 489 e 1.022 do CPC/2015, depreende-se do acórdão recorrido que o Tribunal de origem, de modo fundamentado, tratou da questão suscitada, resolvendo, portanto, de modo integral a controvérsia posta.

A Corte de origem decidiu a controvérsia de modo integral e suficiente ao reconhecer que a excepcionalidade da situação determinada pela pandemia de Covid-19 autoriza a intervenção do Judiciário no contrato firmado entre as partes. 2.

A modificação das conclusões do acórdão recorrido quanto à especificidade do caso concreto, a autorizar a revisão do contrato, nos moldes estabelecidos, demanda reexame do acervo fático-probatório dos autos e nova interpretação do contrato, o que encontra óbice nas Súmulas nºs 5 e 7 do STJ. 3.

Agravo Interno não provido. (STJ; AgInt-AREsp 2.053.936; Proc. 2022/0010529-0; SP; Segunda Turma; Rel.

Min.

Herman Benjamin; Julg. 16/08/2022; DJE 22/08/2022) Por isso, no que tange a esse ponto, não merece prosperar seu recurso, devendo a decisão agravada ser mantida em seus termos.

II.

Alegada violação ao art. 38, §2º, da Lei de Locações Alega a agravante que houve violação ao art. 38, §2º, da Lei de Locações ao exigir garantia locatícia "maior que o dobro do que exige a legislação".

Quanto a este ponto, o acórdão recorrido bem delimitou a controvérsia, ao transcrever a cláusula 2.2 do contrato, a qual estabelece a garantia locatícia a ser consagrada para a parte: "Até o dia 31/01/201, a LOCATÁRIA deverá apresentar, em substituição, uma das garantias contratuais, com vigência para todo o exercício de 2021, contemplando o valor integral dos 7 (sete) alugueis vincendos de 05/01 a 05/07/2021, acrescido do valor das diferenças previstas na cláusula I acima.

Assim, a garantia para o ano de 2021 não poderá ser inferior a R$ 1.208.156,00 (um milhão, duzentos e oito mil, cento e cinquenta e seis reais), considerando os aluguéis e diferenças vincendas de 05/01 a 05/07/2021 (valores históricos).

Nos períodos subsequentes, a partir de 2002, a garantia deverá ser renovada todo dia 02/01 de cada ano, observado o disposto na cláusula 13.1 do contrato" (fls. 449-450 e-STJ).

Alega a agravante, portanto, que o acórdão recorrido teria violado o dispositivo, pois a lei determina que a caução não poderá exceder o equivalente a três meses de aluguel.

Por isso, a garantia exigida pela agravada, em mais do que o dobro do previsto, demonstraria a ilegalidade perpetrada.

Não merece prosperar, contudo, o argumento da agravante.

O fato de as partes terem livremente pactuado, dadas as especificidades dos termos da locação, prestação de caução em valor superior ao disposto em lei não implica nenhuma irregularidade ou violação a dispositivo legal, se não houve prejuízo comprovado.

Ademais, o acórdão recorrido também ressaltou que a questão demandaria maior exame probatório, haja vista que a não comprovação de nenhum dano ou onerosidade da agravante que ensejasse a revisão ou a declaração de abusividade das garantias exigidas, conforme transcreveu: "A ação mal se iniciou, de modo que o direito afirmado pela autora ainda não é certo, havendo, por ora, mera expectativa, cujo resultado depende do contraditório, do exame das alegações das partes e de suas provas, como já dito, que deverão ser pedidas e examinadas em 1º grau" (fl. 452-453 e-STJ).

Por isso, alterar os fundamentos do acórdão recorrido e entender que houve ilegalidade na contratação e estabelecimento de garantias entre as parte - mesmo que o próprio acórdão tenha entendido pela necessária dilação probatória - ensejaria reexame de matéria fático-probatória, o que seria vedado em sede de recurso especial, nos termos da Súmula 7 do Superior Tribunal de Justiça.

Em face do exposto, nego provimento ao recurso, a fim de manter a decisão agravada.” (AREsp n. 2.144.767, Ministra Maria Isabel Gallotti, DJe de 08/09/2022.) (grifos nossos) Assim também tem decidido esta Corte de Justiça, como demonstram os seguintes julgados em casos diversos e análogos: “APELAÇÃO CÍVEL.

AÇÃO DE REVISÃO DE ALUGUEL.

SHOPPING CENTER.

PANDEMIA.

COVID-19.

PRETENDIDA ALTERAÇÃO DO ÍNDICE DE REAJUSTE DE ALUGUERES.

SUBSTITUIÇÃO DO IGP-M PELO IPCA.

TEORIA DA IMPREVISÃO.

ONEROSIDADE SUPERVENIENTE.

IMPREVISIBILIDADE.

ART. 317 CC.

FENÔMENO NÃO VERIFICADO.

VARIAÇÃO PARA MAIOR DE INDICADOR DE PREÇOS - IGPM.

FENÔMENO QUE NÃO PODE SER CONSIDERADO IMPREVISÍVEL.

RISCO NORMAL DO NEGÓCIO.

DESEQUILÍBRIO CONTRATUAL DECORRENTE DA PANDEMIA.

ALEGAÇÃO GENÉRICA.

AUSÊNCIA DE PROVA TÉCNICA CONTÁBIL ECONÔMICO-FINANCEIRA.

DESPROPORCIONALIDADE DAS PRESTAÇÕES NÃO DEMONSTRADA.

INTERVENÇÃO JUDICIAL NÃO AUTORIZADA PARA REVISÃO DO CONTRATO.

BENEFÍCIO EXCESSIVO DO COCONTRATANTE.

SITUAÇÃO EXCEPCIONAL IMPREVISÍVEL A ENSEJAR DESEQUILÍBRIO CONTRATUAL NÃO EVIDENCIADA.

RECURSO CONHECIDO E PROVIDO. 1.

A interferência judicial em contratos é excepcional, porque prevalece a autonomia da vontade das partes livremente pactuada no negócio realizado, à luz do artigo 421-A do Código Civil. 2.

Não se considera fato imprevisível a variação cambial convencionada em contrato atípico de locação comercial em shopping center nem o aumento de preços (inflação), conforme estabelece o art. 7º da Lei nº 14.010/2020 c/c art. 54, caput, da Lei 8.425/91.

Deve ser privilegiado, portanto, o indexador de reajuste IGP-M/FGV, hodiernamente pactuado no contexto do nicho mercadológico imobiliário, mesmo porque apenas genericamente alegados os efeitos deletérios do estado pandêmico à economia.

Ausente prova técnica contábil econômico-financeiro de efetiva e concreta desproporcionalidade das prestações ajustadas pela ocorrência de fato superveniente, mas somente alegada a ocorrência de fenômeno ensejador de situação de anormalidade em todos os setores da sociedade, manifesto que, embora se trate de fato existente, surpreendente e imprevisível, o problema extraordinário, por sua própria natureza de crise geral, não autoriza o acolhimento da pretensão de revisão da metodologia pactuada para atualização monetária. 3.

A decisão judicial que deixa de conferir validade a cláusulas contratuais, ainda que temporariamente sob o argumento da necessidade do reequilíbrio econômico-financeiro da avença, deve observar imprescindível indicação das consequências práticas ao assim proceder (art. 21 da LINDB).

No caso, a repercussão da revisão judicial promovida na cláusula que fixa índice de correção monetária constante de contrato de locação em shopping center resulta em indesejável estímulo à litigância de uma gama de lojistas contra os empreendedores de shopping center. 4.

Não há elementos que indiquem que o IPCA reflete melhor a inflação no contrato de locação em voga sem causar perda anormal e excessiva ao locador (art. 21, parágrafo único, da LINDB), o que demandaria análise mercadológica a ser realizada mediante critérios objetivos que escapam a vocação da atividade judicante, sob pena de flertar com a arbitrariedade, caso acolhida a eleição unilateral de índice de correção diverso ao avençado. 5.

Recurso conhecido e provido.

Honorários invertidos e majorados.” (Acórdão 1606787, 07295465520218070001, Relator: DIVA LUCY DE FARIA PEREIRA, 1ª Turma Cível, data de julgamento: 24/8/2022, publicado no DJE: 31/8/2022.) “PROCESSO CIVIL.

CIVIL.

APELAÇÃO.

INOVAÇÃO RECURSAL.

CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA.

NULIDADE DE CLÁUSULA CONTRATUAL.

SUBSTITUIÇÃO DO IGPM PELA IPCA.

IMPOSSIBILIDADE.

ABUSIVIDADE.

NÃO DEMONSTRADA.

PANDEMIA COVID 19.

TEORIA DA IMPREVISÃO.

ONEROSIDADE EXCESSIVA.

INOCORRÊNCIA HONORÁRIOS DE SUCUMBENCIA.

FIXAÇÃO EQUITATIVA.

RECURSOS DESPROVIDOS. 1.

Trata-se de apelação interposta em face da sentença que, na ação de conhecimento, julgou improcedentes os pedidos que consistiam, em suma, na declaração de nulidade da cláusula contratual que estipulou o IGP-M como índice de correção monetária, bem como a nulidade do acréscimo de juros compensatórios de 0,67%. 2.

Não há se falar em inovação recursal quando não verificada a introdução de novas teses em grau recursal, sobretudo quando o pedido deduzido na inicial engloba aquele aventado em sede de apelação. 3.

O IGM-P é um índice de correção monetário amplamente utilizado em contratos imobiliários e sua adoção, por si só, não acarreta qualquer indício de abusividade contratual. 4.

O direito à informação da autora restou atendido pela apelante/ré, nos termos do artigo 6º, III, do Código de Defesa do Consumidor, ante a descrição pormenorizada de todas obrigações pecuniárias.

Ademais a autora é médica e possui bom grau de instrução, adquiriu o imóvel para investimento, sendo plenamente capaz de assentir sua vontade, não cabendo, nesse momento processual alegar vício quanto ao consentimento ou ausência de informação. 5.

A teoria da imprevisão somente se aplica à revisão judicial de contratos quando demonstrada a ocorrência de evento imprevisível, superveniente à contratação e que onere excessivamente uma das partes contratantes, hipótese não configurada nos autos. 6.

No caso em exame, não há qualquer elemento probatório demonstrando que a Pandemia de COVID-19 tenha alterado a vida financeira da contratante de forma a impossibilitar o cumprimento da obrigação na forma convencionada no contrato. 7.

A regra prevista no artigo 85, § 2º, do Código de Processo Civil, que estabelece balizas e parâmetros para a fixação de honorários advocatícios, é mitigada pelo § 8º do mesmo dispositivo, no intuito de garantir aos patronos uma remuneração condizente com o trabalho exigido, a despeito da expressão econômica abrangida pela causa.

Revelando-se excessivos os honorários advocatícios fixados no mínimo de 10% do valor da causa, impõe-se a observância do § 8º do artigo 85 do CPC, com a consequente fixação da verba honorária por equidade. 8.

Recursos conhecidos e desprovidos.” (Acórdão 1393830, 07025788520218070001, Relator: SANDOVAL OLIVEIRA, 2ª Turma Cível, data de julgamento: 26/1/2022, publicado no DJE: 2/2/2022.) Por conseguinte, entendimento em sentido diverso, com a mais respeitosa vênia, findaria por ensejar um enriquecimento ilícito ou sem causa em favor do requerente, impondo-se à ré a diminuição do valor real da contraprestação que lhe é devida à luz do contrato, conforme o índice de atualização monetária ajustada expressamente entre os contratantes.

Neste particular, portanto, não merece acolhida o pleito revisional com espeque na teoria da imprevisão contratual ou da teoria da onerosidade excessiva, tendo em vista que o negócio jurídico revisando remanesceu economicamente paritário no contexto da pandemia.

Como bem assinalam Rosa Maria Nery e Nelson Nery Júnior: “O contrato é, sempre e em qualquer circunstância, operação jurídico-econômica que visa garantir a ambas as partes o sucesso de suas lídimas pretensões.

Não se identifica, em nenhuma hipótese, como mecanismo estratégico de que se poderia valer uma das partes para oprimir ou tirar proveito excessivo de outra.

Essa ideia de socialidade do contrato está impregnada na consciência da população, que afirma constantemente que o contrato só é bom quando é bom para ambos os contratantes.

A questão sempre presente é saber se, apesar das modificações econômicas sobrevindas no curso, ou antes, da execução do contrato, é ainda possível cumprir a vontade das partes.

Há um limite para se exigir o sacrifício das partes (limite de sacrifício – Opfergrenze).

Nesse passo, impõe-se ‘a regra moral segundo a qual não é lícito a um dos contratantes aproveitar-se das circunstâncias imprevistas e imprevisíveis subsequentes à conclusão do contrato, para onerar o outro contratante além do limite em que ele teria consentido em se obrigar.” (NERY, Rosa Maria Andrade; NERY JR., Nelson, Instituições de direito civil, Vol. 2, Das obrigações, dos contratos e da responsabilidade civil, São Paulo, RT, 2019, p. 282) Em que pese ao respeitável entendimento em sentido diverso, a jurisprudência predominante desta Corte tem-se posicionado por rejeitar a alegação de onerosidade excessiva em virtude da fixação do índice ora questionado pelo autor (IGPM) como fator de atualização das parcelas do contrato de promessa de compra e venda de bem imóvel, rechaçando assim a pretensão de substituição pelo IPCA, como demonstram os seguintes julgados, citados exemplificativamente, in verbis: “APELAÇÕES CÍVEIS.

AÇÃO DE REVISIONAL.

CONTRATO DE COMPRA E VENDA.

RELAÇÃO DE CONSUMO. ÍNDICE DE CORREÇÃO MONETÁRIA.

LIBERDADE CONTRATUAL.

RISCO DO CONTRATO.

FATO SUPERVENIENTE.

PANDEMIA CORONAVIRUS.

AUMENTO DO IGPM.

DESEQUILÍBRIO CONTRATUAL INXISTENTE.

ONEROSIDADE EXCESSIVA.

NÃO COMPROVADA.

APLICAÇÃO DO IPCA.

ESCOLHA UNILATERAL DO CONSUMIDOR.

IMPOSSIBILIDADE.

HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS.

PROVEITO ECONÔMICO MENSURÁVEL. 1.

Consoante prevê o artigo 6º, V do CDC, é direito básico do consumidor a modificação das cláusulas contratuais que estabeleçam prestações desproporcionais ou sua revisão em razão de fatos supervenientes, desde que se evidencie desequilíbrio no contrato e onerosidade excessiva para o consumidor. 2.

No caso de contratação livremente pactuada por particulares, referente a direito patrimonial disponível, a intervenção do Poder Judiciário sobre as atividades econômicas deve ser limitada e excepcional, considerando os riscos assumidos e as particularidades de cada caso concreto judicializado, nos termos do artigo 421-A, do CC. 3.

Nos termos do artigo 21 da Lei de Introdução às Normas do Direito Brasileiro, a invalidação judicial de um contrato deverá considerar as suas consequências jurídicas e administrativas e indicar novas condições proporcionais e equânimes, que não provoque prejuízo aos interesses gerais ou imponha aos sujeitos atingidos ônus ou perdas que, em função das peculiaridades do caso, sejam anormais ou excessivos. 4.

Não configura violação dos princípios da boa-fé, da cooperação e da função social do contrato a manutenção do índice de reajuste anual quando o equilíbrio contratual foi restabelecido e existe cláusula expressa estipulando a utilização do IGPM. 5.

As oscilações dos índices de correção monetária fazem parte do próprio risco do contrato, que é assumido por ambos os contratantes, e a mera demonstração do aumento do valor das parcelas em determinado período da relação contratual, em comparação com outros índices de atualização da moeda, não é suficiente para a revisão dos contratos de consumo, quando não comprovado o desequilíbrio substancial do contratual decorrente de um aumento desproporcional em desfavor do consumidor e onerosidade excessiva. 6.

Consoante previsão do §2º do artigo 85 do Código de Processo Civil, os honorários serão fixados entre o mínimo de dez e o máximo de vinte por cento observando-se a seguinte ordem de prioridade: primeiro, o valor da condenação; se não houver condenação, o valor do proveito econômico e; por fim, e somente se este for inestimável, o valor da causa. 7.

Na ação revisional em que pretenderam os autores a revisão do índice de correção monetária, com a substituição do IGP-M pelo IPCA, é notório o efeito patrimonial direto sobre o saldo devedor futuro do contrato, ainda que inexista pedido de devolução ou compensação da quantia já paga, de modo que é mensurável o proveito econômico contido na demanda. 8.

Apelações conhecidas e não providas.” (Acórdão 1785502, 07330339620228070001, Relator: ANA CANTARINO, 5ª Turma Cível, data de julgamento: 22/11/2023, publicado no DJE: 27/11/2023.

Pág.: Sem Página Cadastrada.) I - APELAÇÃO CÍVEL.

PRELIMINAR DE NULIDADE DA SENTENÇA POR CERCEAMENTO DE DEFESA.

REJEIÇÃO.

II - CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA.

FINANCIAMENTO. ÍNDICE DE CORREÇÃO MONETÁRIA.

PREVISÃO CONTRATUAL.

IGP-M - ÍNDICE GERAL DE PREÇO DE MERCADO.

PANDEMIA DE COVID-19.

ALEGADA ABUSIVIDADE E ONEROSIDADE EXCESSIVA.

TEORIA DA IMPREVISÃO.

DESEQUILÍBRIO CONTRATUAL NÃO COMPROVADO.

PRETENDIDA SUBSTITUIÇÃO DO IGPM PELO IPCA.

IMPOSSIBILIDADE DE QUE HAJA INTERVENÇÃO JUDICIAL NO CONTRATO PARA ATENDER A MERA CONVENIÊNCIA DO PROMITENTE/COMPRADOR DE MANTER POSIÇÃO A ELE MAIS FAVORÁVEL.

RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. 1.

Preliminar de nulidade da sentença por cerceamento de defesa.

Na solução do caso concreto pela aplicação do direito objetivo, cumpre ao juiz, nos termos do art. 371 do CPC, mediante livre apreciação racional dos elementos probatórios coligidos aos autos, confrontá-los com as alegações formuladas pelos litigantes, competindo-lhe, assim, deferir as provas úteis e necessárias à formação de seu convencimento, indeferindo as que considerar inúteis ou desnecessárias à resolução do mérito da causa, de acordo com a dicção do art. 370 do CPC. 1.1 Em virtude da questão jurídica controvertida eminentemente de direito, suficiente a prova documental apresentada na fase postulatória à formação do convencimento do julgador a desqualificar o argumento de que ofensa houve cerceamento de defesa. 1.2 Sem que houvesse qualquer pedido de produção de provas na petição inicial, mostra-se desnecessária, após a réplica, a intimação para que a parte especifique as provas, especialmente porque o Juízo deve zelar pela celeridade do processo e não permitir que sejam feitas diligências inúteis e protelatórias.

Preliminar rejeitada. 2.

Não encerra abusividade ou onerosidade excessiva a disposição contratual que prevê a incidência de índice de correção monetária cobrado com base no IGP-M e juros compensatórios de 1% (um por cento) ao mês, em especial porque expressas, claras e objetivas as cláusulas contratuais em que estipulados os encargos incidentes sobre as prestações devidas pelos compradores.

Dever de informação ao consumidor atendido quanto aos fatores de correção do preço pago de forma parcelada.

Estipulação que tem por finalidade resguardar o equilíbrio do contrato, uma vez que não havendo quitação imediata do valor da venda, tem a empresa vendedora direito do obter compensação pela delonga no recebimento integral do valor do imóvel vendido, em especial quando financiou a venda aos consumidores/adquirentes. 3.

Excesso ou abuso não configurado nas disposições contratuais.

Onerosidade superveniente por fator que por completo refoge à previsibilidade.

Circunstância não demonstrada.

Possibilidade não reconhecida de intervenção judicial na vontade ajustada para revisão do contrato.

A imprevisão decorrente de fenômenos externos sociais e/ou econômicos é o elemento autorizador da intervenção judicial na vontade ajustada, não o sendo questões meramente subjetivas do contratante, a exemplo de dificuldades financeiras impeditivas de suportar a variação para maior de indicador geral de preços, o IGP-M, mesmo porque é absolutamente previsível a movimentação de preços a curto, médio e longo prazo. 4.

Descabido o acolhimento da eleição unilateral de índice de correção diverso ao avençado sem que haja elementos que permitam concluir que ele reflita melhor a inflação no contrato de compra e venda em voga sem causar perda anormal e excessiva ao vendedor (art. 21, parágrafo único, da LINDB), o que demandaria análise mercadológica a ser realizada mediante critérios objetivos que escapam a vocação da atividade judicante, sob pena de flertar com a arbitrariedade. 5.

Recurso conhecido e desprovido.

Honorários advocatícios majorados.” (Acórdão 1755267, 07225772420218070001, Relator: DIVA LUCY DE FARIA PEREIRA, 1ª Turma Cível, data de julgamento: 6/9/2023, publicado no DJE: 21/9/2023.) “ PROCESSO CIVIL.

CIVIL.

APELAÇÃO.

INOVAÇÃO RECURSAL.

CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA.

NULIDADE DE CLÁUSULA CONTRATUAL.

SUBSTITUIÇÃO DO IGPM PELA IPCA.

IMPOSSIBILIDADE.

ABUSIVIDADE.

NÃO DEMONSTRADA.

PANDEMIA COVID 19.

TEORIA DA IMPREVISÃO.

ONEROSIDADE EXCESSIVA.

INOCORRÊNCIA HONORÁRIOS DE SUCUMBENCIA.

FIXAÇÃO EQUITATIVA.

RECURSOS DESPROVIDOS. 1.

Trata-se de apelação interposta em face da sentença que, na ação de conhecimento, julgou improcedentes os pedidos que consistiam, em suma, na declaração de nulidade da cláusula contratual que estipulou o IGP-M como índice de correção monetária, bem como a nulidade do acréscimo de juros compensatórios de 0,67%. 2.

Não há se falar em inovação recursal quando não verificada a introdução de novas teses em grau recursal, sobretudo quando o pedido deduzido na inicial engloba aquele aventado em sede de apelação. 3.

O IGM-P é um índice de correção monetário amplamente utilizado em contratos imobiliários e sua adoção, por si só, não acarreta qualquer indício de abusividade contratual. 4.

O direito à informação da autora restou atendido pela apelante/ré, nos termos do artigo 6º, III, do Código de Defesa do Consumidor, ante a descrição pormenorizada de todas obrigações pecuniárias.

Ademais a autora é médica e possui bom grau de instrução, adquiriu o imóvel para investimento, sendo plenamente capaz de assentir sua vontade, não cabendo, nesse momento processual alegar vício quanto ao consentimento ou ausência de informação. 5.

A teoria da imprevisão somente se aplica à revisão judicial de contratos quando demonstrada a ocorrência de evento imprevisível, superveniente à contratação e que onere excessivamente uma das partes contratantes, hipótese não configurada nos autos. 6.

No caso em exame, não há qualquer elemento probatório demonstrando que a Pandemia de COVID-19 tenha alterado a vida financeira da contratante de forma a impossibilitar o cumprimento da obrigação na forma convencionada no contrato. 7.

A regra prevista no artigo 85, § 2º, do Código de Processo Civil, que estabelece balizas e parâmetros para a fixação de honorários advocatícios, é mitigada pelo § 8º do mesmo dispositivo, no intuito de garantir aos patronos uma remuneração condizente com o trabalho exigido, a despeito da expressão econômica abrangida pela causa.

Revelando-se excessivos os honorários advocatícios fixados no mínimo de 10% do valor da causa, impõe-se a observância do § 8º do artigo 85 do CPC, com a consequente fixação da verba honorária por equidade. 8.

Recursos conhecidos e desprovidos.” (Acórdão 1393830, 07025788520218070001, Relator: SANDOVAL OLIVEIRA, 2ª Turma Cível, data de julgamento: 26/1/2022, publicado no DJE: 2/2/2022.) DA MULTA COMPENSATÓRIA – Cláusulas Quarta e Quinta No tocante à multa compensatória impugnada pelo autor, dispõe a Cláusula Quarta do contrato que, no caso de inadimplemento do adquirente, configurado pela falta de pagamento de 2 (duas) parcelas mensais do contrato, caberá à alienante (promitente vendedora) o direito à retenção do sinal pago “a título de corretagem”, das benfeitorias realizadas no imóvel e 50% (cinquenta por cento) dos valores pagos.

Nos termos da Cláusula Quinta do mesmo contrato, a mesma penalidade se aplica no caso de desistência do contrato pelo comprador.

Quanto ao montante a ser restituído, nas hipóteses mencionadas, a despeito das disposições contratuais, a jurisprudência atualizada do colendo Superior Tribunal de Justiça firmou o entendimento de ser à promitente vendedora o direito de retenção máxima de 25% (vinte e cinco) por cento do montante pago pelo consumidor, incluindo a comissão de corretagem, no caso de resolução contratual por sua iniciativa, constituindo esta parcela multa de natureza compensatória dos prejuízos experimentados pela ré pela rescisão antecipado do negócio jurídico, o que afasta a incidência de qualquer outra cláusula penal em desfavor do consumidor, inclusive a que diz respeito à previsão contratual de retenção de arras penitenciais e benfeitorias, a pretendida indenização a título de fruição do imóvel durante o período de vigência do contrato (“taxa de fruição”) ou a fixação de obrigação do pagamento dos tributos incidentes sobre o imóvel neste período (IPTU).

Nesse sentido, destaco os seguintes julgados: “DIREITO CONSUMIDOR.

RECURSO ESPECIAL.

AÇÃO DE COLETIVA DE CONSUMO.

PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.

VÍNCULO CONTRATUAL.

EXTINÇÃO.

CULPA.

COMPRADOR.

PARCELAS PAGAS.

PERCENTUAL DE RETENÇÃO.

COMISSÃO DE CORRETAGEM.

ABRANGÊNCIA. 1.

Cuida-se, na origem, de ação coletiva de consumo por meio da qual se questiona a abusividade de cláusula que estabelece a retenção de valores entre 50 e 70% do montante pago pelo adquirente na hipótese de extinção do contrato de aquisição de unidades imobiliárias, em virtude da culpa do consumidor. 2.

Recurso especial interposto em: 18/12/2018; concluso ao gabinete em: 13/08/2019.

Julgamento: CPC/15. 3.

O propósito recursal consiste em determinar se: a) no rompimento do vínculo contratual por resilição unilateral ou por inadimplemento do consumidor, pode ser limitado o percentual de retenção dos valores já pagos ao vendedor; e b) o percentual de retenção abrange as despesas com a comissão de corretagem. 4.

Segundo a orientação mais atual da Segunda Seção, nos contratos firmados antes da Lei 13.786/2018, o percentual de retenção pela extinção do vínculo contratual de compra e venda de imóveis por culpa do consumidor é de 25% (vinte e cinco por cento) das parcelas pagas, adequado e suficiente para indenizar o construtor pelas despesas gerais e pelo rompimento unilateral ou pelo inadimplemento do consumidor, independentemente das circunstâncias de cada hipótese concreta.

Precedente. 5.

Referido percentual possui natureza indenizatória e cominatória, de forma que abrange, portanto, de uma só vez, todos os valores que devem ser ressarcidos ao vendedor pela extinção do contrato por culpa do consumidor e, ainda, um reforço da garantia de que o pacto deve ser cumprido em sua integralidade. 6.

Ainda que, conforme tese repetitiva (Tema 938/STJ, REsp 1.599.511/SP) seja válida a cláusula contratual que transfere ao comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem, referido pagamento é despesa administrativa da vendedora, que deve ser devolvido integralmente na hipótese de desfazimento do contrato por culpa da vendedora (precedentes) e considerado abrangido pelo percentual de 25% de retenção na culpa do comprador. 7.

Recurso especial conhecido e provido.” (REsp 1820330/SP, Rel.

Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 24/11/2020, DJe 01/12/2020) AGRAVO INTERNO NO AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL.

AGRAVO DE INSTRUMENTO.

AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. 1.

AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO.

SÚMULAS N. 282/STF E 211/STJ. 2.FALTA DE IMPUGNAÇÃO DOS FUNDAMENTOS DO ACÓRDÃO RECORRIDO.

SÚMULA 283/STF. 3.

CONCLUSÃO DAS INSTÂNCIAS ORDINÁRIAS ESTABELECIDA COM BASE EM CLÁUSULAS CONTRATUAIS E NAS PROVAS DOS AUTOS.

REVISÃO.

IMPOSSIBILIDADE.

INCIDÊNCIA DAS SÚMULAS 5 E 7/STJ.4.

DIREITO DE RETENÇÃO.

PERCENTUAL DE 25% DOS VALORES PAGOS.

PRECEDENTE DA SEGUNDA SEÇÃO. 5.

AGRAVO PARCIALMENTE PROVIDO. 1.O prequestionamento é exigência inafastável contida na própria previsão constitucional, impondo-se como um dos principais pressupostos ao conhecimento do recurso especial, sob pena de aplicação, por analogia, da Súmula 282/STF, bem como da Súmula 211/STJ. 1.1.

A incidência do art. 1.025 do CPC/2015 exige o reconhecimento, nesta instância, da negativa de prestação jurisdicional, arguida no recurso especial, o que não ocorreu no presente caso. 1.2.

A ausência de prequestionamento inviabiliza o recurso especial também pela alínea c do permissivo constitucional, dada a impossibilidade de demonstração da divergência jurisprudencial, que deve abranger não apenas a similitude fática, mas também a jurídica entre os casos confrontados, com o intuito de bem caracterizar a interpretação legal divergente, situação não constatada na hipótese. 2.

A manutenção de argumento que, por si só, sustenta o acórdão recorrido torna inviável o conhecimento do apelo especial, atraindo a aplicação do enunciado n. 283 da Súmula do Supremo Tribunal Federal. 3.

A revisão da conclusão a que chegou o Tribunal de origem (acerca da possibilidade de rescisão contratual com base no Código de Defesa do Consumidor, além da inexistência de interesse de terceiros a ser preservado, na medida em que as vendedoras se confundem com as credoras fiduciárias) demandaria a análise de cláusulas contratuais e o revolvimento do acervo fático-probatório dos autos, providências inviáveis no âmbito do recurso especial, ante o óbice das Súmulas 5 e 7/STJ, não sendo caso de revaloração probatória. 3.1.

A incidência da Súmula n. 7/STJ impede o conhecimento do recurso lastreado pela alínea c do permissivo constitucional, uma vez que falta identidade entre os paradigmas apresentados e os fundamentos do acórdão, tendo em vista a situação fática de cada caso. 4.

De fato, a Segunda Seção desta Corte, no julgamento do REsp n. 1.723.519/SP, consolidou a orientação de que, nos casos de desistência imotivada pelo comprador de imóvel, não havendo nenhuma particularidade que justifique a redução, deve-se estabelecer a retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos para indenizar o construtor das despesas gerais e desestimular o rompimento unilateral do contrato. 5.

Agravo interno parcialmente provido para fixar em 25% (vinte e cinco por cento) a retenção sobre os valores pagos pelos adquirentes, os quais deverão ser restituídos com incidência de juros de mora a partir do trânsito em julgado.” (AgInt no AgInt no AREsp 1643864/SP, Rel.

Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 19/10/2020, DJe 26/10/2020) No caso concreto, portanto, a fixação da multa compensatória no patamar de 50% (cinquenta por cento) do montante pago pelo consumidor contraria flagrantemente o patamar razoável reconhecido pela jurisprudência em destaque, do que emerge a sua nulidade.

DA LIQUIDAÇÃO ANTECIPADA - Cláusula Primeira A cláusula contratual impugnada estabelece que “fica acordado entre as partes que o promitente comprador, caso deseje fazer a quitação do lote receberá um desconto de 40% sobre o saldo remanescente devedor até a data de 21/09/2021 e de 30% até a data de 21/09/2022 das parcelas vincentes.” É possível reconhecer a manifesta nulidade desta disposição contratual, por contrariar a regra do artigo 52, §2º, do CDC, nos termos do qual “é assegurado ao consumidor a liquidação antecipada do débito, total ou parcialmente, mediante redução proporcional dos juros e demais acréscimos.” Logo, não cabe ao fornecedor de produtos ou serviços estabelecer, nomeadamente em seu próprio benefício, em contrato de adesão, o percentual de desconto cabível no caso de liquidação antecipada do contrato, porquanto, nos termos legais, este deve co