TJCE - 0202723-65.2023.8.06.0064

ESTADO DO CEARÁPODER JUDICIÁRIOTRIBUNAL DE JUSTIÇAGABINETE DO DESEMBARGADOR FRANCISCO LUCÍDIO DE QUEIROZ JÚNIOR   PROCESSO: 0202723-65.2023.8.06.0064 - APELAÇÃO CÍVEL (198) APELANTE: NOVUM CAUCAIA G9 EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS SPE LTDA.

APELADO: ANA CRISTINA BASTOS DA SILVA DESPACHO Intime-se a parte recorrida para, querendo e no prazo legal, apresentar contrarrazões aos embargos de declaração, nos termos do art. 1.023, § 2º, do CPC.

Expedientes necessários.

Fortaleza, data registrada no sistema.     FRANCISCO LUCÍDIO DE QUEIROZ JÚNIOR Desembargador Relator  

Gabinete Desembargadora Jane Ruth Maia de Queiroga    Centro Administrativo Gov.

Virgílio Távora - Av.

Gal.

Afonso Albuquerque, s/n - Cambeba Sala 216, 2º andar - CEP 60822-325 - Fortaleza/CE Celular: (85) 98123-6062 | Fixo: (85) 3108-2226 E-mail: [email protected]       Órgão colegiado:     2ª Câmara de Direito Privado (Composição Integral) Órgão julgador:        4º Gabinete da 2ª Câmara de Direito Privado Relator:                       Jane Ruth Maia de Queiroga Processo:                  0202723-65.2023.8.06.0064 - Apelação Cível Apelante:                    Novum Caucaia G9 Empreendimentos Imobiliários Spe Ltda.

Apelado:                     Ana Cristina Bastos da Silva     Ementa: Consumidor e processual civil.

Apelação cível.

Promessa de compra e venda de imóvel.

Rescisão contratual por iniciativa da promitente compradora.

Devolução de valores pagos.

Percentual de retenção mantido em 25%.

Dedução de despesas com notificação extrajudicial.

Recurso conhecido e parcialmente provido.

Sentença reformada em parte.

I.

Caso em Exame 1.

Apelação Cível interposta pela promovida contra sentença de parcial procedência dos pedidos formulados na inicial, declarando a rescisão por culpa da autora, determinando a devolução de 75% das quantias pagas, excluída a comissão de corretagem, e indeferindo o pedido de danos morais.

II.

Questão em Discussão 2.

A questão em discussão consiste em analisar se deve ser aplicada a Cláusula G do contrato, que prevê a retenção de valores em caso de rescisão contratual por culpa do comprador, incluindo valores devidos a título de cláusula penal, despesas administrativas, encargos moratórios e tributos incidentes sobre o imóvel.

III.

Razões de Decidir 3.

De acordo com a Cláusula G do contrato, em caso de rescisão imputável ao comprador, a vendedora poderá reter, entre outros valores, 10% do valor atualizado do contrato a título de multa compensatória, despesas com rescisão, comissão de corretagem, tributos e encargos moratórios, bem como impor carência para início da restituição (Id 18631789; p. 5; Id 18631790; p. 1).

Conforme o Termo de Rescisão Contratual, o valor total pago atualizado foi de R$ 15.844,14, sendo aplicadas as seguintes deduções: multa compensatória no valor de R$ 16.665,93, correspondente a 10% do valor atualizado do contrato (R$ 166.659,29); ITBI (cliente e empresa), totalizando R$ 4.408,00 (4% do valor do contrato); despesas com notificação extrajudicial e honorários, no valor de R$ 225,00; comissão de corretagem no valor de R$ 6.568,22 (7% do valor da venda).

Foram excluídos os encargos moratórios, débito de IPTU e taxas de associação, e valores relativos à fruição do imóvel.

Dessa forma, o valor a ser restituído à compradora seria de R$ 1.584,41, correspondente a 10% do total pago atualizado, conforme Cláusula G.1 (Id 18632568; p. 2). 4.

Nesse cenário, constata-se que a aplicação da Cláusula G do contrato resultaria a perda de 90% ou mais do valor pago pela compradora, conforme demonstrado no termo de rescisão, ocasionando desequilíbrio contratual e enriquecimento sem causa da vendedora.

Trata-se, portanto, de cláusula abusiva e nula de pleno direito, por prever penalidades desproporcionais e encargos excessivos à consumidora, nos termos do art. 51, II e XII, do CDC. 5.

Além disso, não é devida a retenção do ITBI, uma vez que não restou comprovado o fato gerador do tributo, qual seja, a efetiva transmissão da propriedade do imóvel.

Sem a demonstração do registro do contrato no Cartório de Registro de Imóveis, não se constitui a obrigação tributária, razão pela qual se afasta a exigibilidade dos supostos valores pagos a esse título.

A propósito: STF, ARE n. 1294969-ED, Relator Min.

Luiz Fux (Presidente), Pleno, DJe 15.03.2022. 6.

No que se refere à comissão de corretagem, não há nos autos nenhuma indicação de destaque do valor correspondente nem comprovação de que a adquirente foi previamente informada de forma clara sobre a responsabilidade por seu pagamento, contrariando o entendimento consolidado no Tema 938/STJ, segundo o qual a "validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem".

Dessa forma, inexistindo prova de que a adquirente foi previamente informada de forma adequada e destacada acerca da obrigação de pagar a comissão de corretagem, não há respaldo contratual ou legal que legitime a retenção de tal quantia. 7.

Quanto às despesas com a notificação extrajudicial, os documentos de Id 18632568 (p.5/9) demonstram a notificação da compradora em 23.12.2021 e que os emolumentos cartorários pagos totalizaram R$ 258,56 (R$ 38,79 + R$ 109,74 + R$ 110,03).

Todavia, no Termo de Rescisão Contratual (Id 18632568, p. 2), a apelante indicou ter desembolsado o valor de R$ 225,00, o qual deve ser considerado dentro do limite de retenção, como valor efetivamente comprovado, devendo ser excluído da base de restituição à adquirente. 8.

No caso em análise, é incontroverso que a rescisão do contrato se deu por iniciativa da compradora.

Assim, reconhecida a responsabilidade da promitente compradora, que não pode mais honrar com os pagamentos devido à dificuldade financeira, impõe-se a devolução parcial do que foi efetivamente pago.

O percentual de devolução fixado na sentença, correspondente a 75% dos valores pagos, com retenção de 25% para compensar despesas administrativas, comerciais e operacionais da promitente vendedora, está em conformidade com a jurisprudência da Corte Superior, revelando-se proporcional, razoável e compatível com os princípios da boa-fé objetiva e do equilíbrio contratual.

IV.

Dispositivo 9.

Recurso conhecido e parcialmente provido.

Sentença reformada em parte para determinar a dedução das despesas com a notificação extrajudicial, no valor de R$ 225,00, do montante a ser restituído à compradora, mantendo-se, no mais, a decisão tal como proferida, especialmente quanto ao percentual de retenção de 25% dos valores pagos.   Acórdão: Vistos, relatados e discutidos estes autos, acordam os Desembargadores integrantes da e. 2ª Câmara Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado do Ceará, por unanimidade, em conhecer do recurso e provê-lo em parte, nos termos do voto da eminente Relatora.   Fortaleza, data e hora da assinatura digital.     Everardo Lucena Segundo Presidente do Órgão Julgador     Jane Ruth Maia de Queiroga Desembargadora Relatora       RELATÓRIO   Cuida-se de Apelação Cível interposta por Novum Caucaia G9 Empreendimentos Imobiliários Spe Ltda. contra sentença proferida pelo Juízo da 3ª Vara Cível da Comarca de Caucaia, nos autos da Ação de Indenização por Dano Moral c/c Declaratória de Nulidade de Cláusula Penal Contratual para Restituição de Valores Pagos contra si ajuizada por Ana Cristina Bastos da Silva, que julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais, nos seguintes termos (Id 18632576):   Ante o exposto, com base no art. 487, I, do CPC, julgo parcialmente procedente o pedido autoral.

Declaro a rescisão contratual e autorizo a retenção em favor da ré de 25%da quantia paga.

Condeno a promovida ao ressarcimento de 75% do que lhe foi pago diretamente pela parte promovente em relação ao contrato firmado, devendo, para o cálculo de tal quantia, não considerar o valor pago pela comissão de corretagem, aplicando-se correção monetária pelo IPCA a partir da data de cada pagamento efetuado até a citação.

Após a citação deve incidir só a Taxa Selic, conforme art. 406 do CC.

Indefiro o pedido de compensação por danos morais.

Condeno as partes ao pagamento das custas judiciais pro rata.

Condeno a parte requerida ao pagamento de honorários advocatícios fixados em 10% sobre o valor da condenação. À parte autora fica suspensa a exigibilidade do ônus de sucumbência nos termos do art. 98, § 3º, do CPC.   Em suas razões recursais, o promovido argumenta, em resumo, a validade da Cláusula G do contrato, que prevê a retenção de valores em caso de rescisão contratual por culpa do comprador, incluindo valores devidos a título de cláusula penal, despesas administrativas, encargos moratórios e tributos incidentes sobre o imóvel, de forma que deve ser afastado o percentual de retenção de 25% aplicado na sentença (Id 18632591).   Preparo recolhido (Ids 18632592 e 18632593).   Contrarrazões apresentadas pela promovente (Id 18632598).   É o Relatório.       VOTO   1 - Juízo de admissibilidade   Presentes os pressupostos recursais de admissibilidade intrínsecos (legitimidade, interesse, cabimento e inexistência de fato impeditivo ou extintivo) e extrínsecos (tempestividade, preparo e regularidade formal), conhece-se do recurso.   2 - Mérito   2.1 - Compra e venda de imóvel.

Rescisão do contrato.

Inadimplemento da compradora.

Percentual de retenção mantido em 25%.

Dedução de despesas com notificação extrajudicial   A questão em discussão consiste em analisar se deve ser aplicada a Cláusula G do contrato, que prevê a retenção de valores em caso de rescisão contratual por culpa do comprador, incluindo valores devidos a título de cláusula penal, despesas administrativas, encargos moratórios e tributos incidentes sobre o imóvel.   No caso em análise, a autora propôs a presente ação visando à rescisão do contrato de promessa de compra e venda de imóvel, cumulada com a declaração de nulidade de cláusula penal que estipule multa contratual superior a 10% dos valores pagos, pleiteando, ainda, a restituição de 90% da quantia desembolsada, devidamente corrigida e em parcela única.

Requereu, por fim, indenização por danos morais no valor de R$ 10.000,00.   De fato, em 17.11.2020, as partes firmaram Contrato Particular de Compra e Venda de Imóvel com Financiamento Imobiliário e Garantia Real em Alienação Fiduciária, tendo por objeto o lote n. 12 da quadra 01 do Loteamento Jardins Boulevard - Novum Caucaia Condominium, pelo valor de R$ 112.778,68, com sinal de R$ 1.312,79, despesas acessórias no valor de R$ 2.255,57 e o saldo devedor, a ser pago por meio de 124 parcelas mensais de R$ 1.185,69 e 10 parcelas anuais de R$ 3.124,75 (Id 18631789).   A autora pleiteou a rescisão do contrato, alegando a impossibilidade de continuar adimplindo as prestações por dificuldades financeiras, após ter quitado 11 parcelas.

Sustentou ter buscado negociação com a vendedora, sem sucesso, e que esta se recusou a restituir os valores pagos de forma proporcional, o que configuraria conduta abusiva.   O juízo sentenciante julgou parcialmente procedente o pedido, declarando a rescisão contratual por culpa da autora e determinando a restituição de 75% dos valores pagos, com retenção de 25% pela vendedora, afastando, contudo, a incidência de cláusulas que previam deduções superiores, inclusive aqueles referentes a ITBI e comissão de corretagem, por ausência de prova de que foram efetivamente custeadas pela ré.

No entanto, indeferiu o pedido de indenização por danos morais, sob o fundamento de que o inadimplemento contratual, por si só, não gera abalo a direito da personalidade.   A apelante,

por outro lado, argumenta que a sentença desconsiderou Cláusula G, a qual prevê hipóteses e percentuais específicos de retenção em caso de desfazimento do contrato, inclusive a possibilidade de dedução de encargos, tributos, comissão de corretagem, taxa de fruição, multa compensatória e despesas administrativas.

Sustenta que a decisão judicial violou os dispositivos da Lei n. 13.786/2018 (Lei do Distrato).   De acordo com a Cláusula G do contrato, em caso de rescisão imputável ao comprador, a vendedora poderá reter, entre outros valores, 10% do valor atualizado do contrato a título de multa compensatória, despesas com rescisão, comissão de corretagem, tributos e encargos moratórios, bem como impor carência para início da restituição (Id 18631789; p. 5; Id 18631790; p. 1).   Conforme o Termo de Rescisão Contratual, o valor total pago atualizado foi de R$ 15.844,14, sendo aplicadas as seguintes deduções: multa compensatória no valor de R$ 16.665,93, correspondente a 10% do valor atualizado do contrato (R$ 166.659,29); ITBI (cliente e empresa), totalizando R$ 4.408,00 (4% do valor do contrato); despesas com notificação extrajudicial e honorários, no valor de R$ 225,00; comissão de corretagem no valor de R$ 6.568,22 (7% do valor da venda).

Foram excluídos os encargos moratórios, débito de IPTU e taxas de associação, e valores relativos à fruição do imóvel.

Dessa forma, o valor a ser restituído à compradora seria de R$ 1.584,41, correspondente a 10% do total pago atualizado, conforme Cláusula G.1 (Id 18632568; p. 2).   Nesse cenário, constata-se que a aplicação da Cláusula G do contrato resultaria a perda de 90% ou mais do valor pago pela compradora, conforme demonstrado no termo de rescisão, ocasionando desequilíbrio contratual e enriquecimento sem causa da vendedora.

Trata-se, portanto, de cláusula abusiva e nula de pleno direito, por prever penalidades desproporcionais e encargos excessivos à consumidora, nos termos do art. 51, II e XII, do CDC.   Além disso, não é devida a retenção do ITBI, uma vez que não restou comprovado o fato gerador do tributo, qual seja, a efetiva transmissão da propriedade do imóvel.

Sem a demonstração do registro do contrato no Cartório de Registro de Imóveis, não se constitui a obrigação tributária, razão pela qual se afasta a exigibilidade dos supostos valores pagos a esse título.   A propósito:   EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO RECURSO EXTRAORDINÁRIO COM AGRAVO.

TRIBUTÁRIO.

MANDADO DE SEGURANÇA.

IMPOSTO SOBRE TRANSMISSÃO DE BENS IMÓVEIS - ITBI.

FATO GERADOR.

COBRANÇA DO TRIBUTO SOBRE CESSÃO DE DIREITOS.

IMPOSSIBILIDADE.

EXIGÊNCIA DA TRANSFERÊNCIA EFETIVA DA PROPRIEDADE IMOBILIÁRIA MEDIANTE REGISTRO EM CARTÓRIO.

PRECEDENTES.

ENTENDIMENTO CONSOLIDADO NA JURISPRUDÊNCIA DO SUPREMO TRIBUNAL FEDERAL.

OMISSÃO, CONTRADIÇÃO OU OBSCURIDADE.

INEXISTÊNCIA.

ERRO MATERIAL.

INOCORRÊNCIA.

EFEITOS INFRINGENTES.

IMPOSSIBILIDADE.

EMBARGOS DE DECLARAÇÃO DESPROVIDOS. (STF, ARE n. 1294969-ED, Relator(a): Min.

LUIZ FUX (Presidente), Pleno, DJe 15.03.2022)   No que se refere à comissão de corretagem, não há nos autos nenhuma indicação de destaque do valor correspondente nem comprovação de que a adquirente foi previamente informada de forma clara sobre a responsabilidade por seu pagamento, contrariando o entendimento consolidado no Tema 938/STJ, segundo o qual a "validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem".   Dessa forma, inexistindo prova de que a adquirente foi previamente informada de forma adequada e destacada acerca da obrigação de pagar a comissão de corretagem, não há respaldo contratual ou legal que legitime a retenção de tal quantia.   Nesse sentido:   APELAÇÃO CÍVEL.

AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C PEDIDO DE RESTITUIÇÃO E DANOS MORAIS.

NÃO APLICAÇÃO DA LEI 13.786/2018.

INCIDÊNCIA DA SÚMULA 543 DO STJ.

RESCISÃO CONTRATUAL POR CULPA DO PROMITENTE COMPRADOR.

RECURSO INTERPOSTO PELA PARTE AUTORA.

RESTITUIÇÃO PARCIAL DAS PARCELAS PAGAS.

RETENÇÃO PELA PROMITENTE VENDEDORA DE 25% (VINTE E CINCO POR CENTO) DO VALOR PAGO PELO PROMITENTE COMPRADOR.

POSSIBILIDADE.

COMISSÃO DE CORRETAGEM.

INEXISTÊNCIA DE DEFINIÇÃO NO CONTRATO.

RESPONSABILIDADE DA APELANTE.

ARRAS.

POSSIBILIDADE DE RETENÇÃO PELA VENDEDORA.

RECURSO INTERPOSTO PELA PARTE RÉ.

REDISTRIBUIÇÃO DOS HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS.

CABIMENTO.

RECURSO DA PARTE AUTORA CONHECIDO E DESPROVIDO.

RECURSO DA PARTE RÉ CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.

DO RECURSO DA PARTE AUTORA: Cuida-se de recurso de apelação interposto contra sentença que julgou o pleito autoral parcialmente procedente, nos autos da ¿ação de rescisão contratual c/c declaração de nulidade de cláusulas contratuais c/c restituição de valores pagos e danos morais c/c pedido de tutela de urgência¿, tendo entendido o magistrado por declarar a rescisão do contrato, ato contínuo, determinando que a ré/apelante procedesse com a devolução dos valores pagos, subtraídos a estes o percentual de 25% (vinte e cinco por cento) a título de retenção pela requerida.

Da data de rescisão do contrato.

Do termo temporal quanto ao pagamento das taxas de manutenção e despesas condominiais: Por isso não se pode desvirtuar a cláusula, utilizando-a como se colocasse fim ao contrato.

Ora, se a vontade das partes fosse de resolução automática do contrato quando inadimplida qualquer parcela por mais de 03 (três) meses, certamente que a referida cláusula teria outra redação e poderia então abarcar a pretensão que agora se requer.

Destaque-se que a cláusula que confere à requerida o poder de resolver o contrato por motivo de inadimplência do comprador não é automática, pois dentro de seu poder de escolha pode preferir ajuizar ação de cobrança para receber as prestações inadimplidas, e não rescindir o contrato de compra e venda de imóvel.

De modo que, tendo a autora optado por rescindir o contrato e, discordando dos valores impostos pela construtora, caberia a ela o ajuizamento da respectiva ação resolutória do contrato.

Portanto, de acordo com a notificação enviada, restou o contrato rescindindo após o prazo de 15 (quinze) dias constantes no ponto ¿B¿ da notificação, em conformidade com o ditame da cláusula 13.1, ou seja, no dia 04/01/2019; não havendo como acolher a pretensão exposta no recurso, devendo a sentença ser mantida quanto a esse ponto.

Mantida a sentença quanto à data da rescisão, impõe-se também a manutenção da determinação do pagamento pela parte autora das taxas de manutenção e despesas condominiais entre a data de entrega do imóvel (abril de 2013) até a data da rescisão do contrato (janeiro de 2019).

Do percentual de retenção: A jurisprudência pacificou o entendimento de que a retenção em favor da construtora deve girar em torno de 10% (dez por cento) a 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos.

Acrescento que a jurisprudência do STJ, em recente decisão, firmou o entendimento de que nos contratos firmados antes da Lei nº 13.786/2018, a retenção é de 25% dos valores pagos pelos promissários compradores, quando a rescisão contratual se der pela desistência ou pelo inadimplemento, como no caso dos autos (AgInt no REsp n. 2.020.138/SP).

Por fim, destaca-se que a jurisprudência do STJ é firme na diretiva de que a Comissão de Corretagem é considerada abrangida pelo percentual de retenção quando a culpa da rescisão é do comprador.

Da declaração de nulidade das cláusulas contratuais: Da leitura da cláusula 3.2 do contrato (fl. 73) é possível perceber que se está diante da modalidade confirmatória das arras, o que atrai a incidência do art. 418, CC, não havendo de se falar em abusividade.

Dessa forma, denotando-se que a rescisão do contrato se deu por fato imputável à parte que pagou o sinal, o valor vertido pode ser retido pela ex adversa, a título indenizatório.

Não merecendo reparos a sentença a quo.

No mesmo sentido, no que se refere as cláusulas 10.2 e 17.7, conforme reconhecido na sentença, não se nota, através de sua leitura a abusividade destas, pois não há nos autos comprovação de que a parte autora foi colocada em posição de vulnerabilidade com relação ao promovido, não tendo sido demonstrado, pela promovente, lesão aos seus direitos, afastando-se, portanto, a abusividade. [...] Recurso da parte autora CONHECIDO E DESPROVIDO.

Recurso da parte ré CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO, o somente para, mantendo a sucumbência recíproca, contudo em extensões diferentes, entendo que a parte autora sucumbiu em cerca 70% do seu pedido.

Sendo assim, a parte ré fica condenada a arcar com o pagamento de 30% das custas e das despesas processuais, sendo que o restante (70%) ficará a cargo do autor.

No mais, em razão da sucumbência recíproca em extensão diferente, e sendo vedada a compensação, condeno a autora ao pagamento de honorários ao advogado do réu, arbitrados com fundamento no art. 85, § 2º, do CPC, em 15% (quinze por cento) sobre o valor do proveito econômico obtido, e condeno o réu ao pagamento de honorários ao advogado da autora, fixados, com amparo no mesmo dispositivo legal, em 10% (dez por cento) sobre o valor do proveito econômico obtido. (Apelação Cível - 0267456-06.2021.8.06.0001, Rel.

Desembargador(a) EVERARDO LUCENA SEGUNDO, 2ª Câmara Direito Privado, data do julgamento: 11/10/2023, data da publicação: 11/10/2023)   DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL.

APELAÇÃO CÍVEL.

RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.

CULPA DO PROMITENTE COMPRADOR.

RETENÇÃO PARCIAL DAS PARCELAS PAGAS.

COMISSÃO DE CORRETAGEM. ÔNUS NÃO DEMONSTRADO.

TAXA DE FRUIÇÃO.

DESCABIMENTO.

TERRENO NÃO EDIFICADO.

IPTU.

RESPONSABILIDADE DO PROMITENTE VENDEDOR ATÉ A IMISSÃO NA POSSE.

SENTENÇA MANTIDA.

RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO.

I.

CASO EM EXAME. 1.

Apelação cível interposta por empresa ré contra sentença que reconheceu a rescisão do contrato de compra e venda de imóvel por culpa do promissário comprador e determinou a devolução de 75% das parcelas pagas, com correção monetária e juros, sem se manifestar sobre a cobrança de comissão de corretagem, taxa de fruição e IPTU.

O apelante alega que o autor deve arcar com a comissão de corretagem e as taxas relativas à fruição do imóvel e IPTU.

II.

QUESTÃO EM DISCUSSÃO. 2.

Há três questões em discussão: (i) se o autor/apelado deve ser responsável pela comissão de corretagem; (ii) se é cabível a cobrança da taxa de fruição pelo uso do imóvel; e (iii) se o autor deve arcar com o pagamento do IPTU.

III.

RAZÕES DE DECIDIR. 3.

A responsabilidade pela comissão de corretagem não pode ser imputada ao autor, pois o apelante não apresentou comprovante do pagamento dessa comissão, nem houve previsão contratual clara e específica sobre tal encargo. 4.

A taxa de fruição é indevida, pois o imóvel em questão é um terreno não edificado, e não houve demonstração de proveito econômico pelo comprador, conforme entendimento do STJ. 5.

A responsabilidade pelo pagamento do IPTU é do promitente vendedor até a imissão na posse do imóvel, conforme jurisprudência consolidada do STJ, uma vez que o comprador não foi imitido na posse do bem.

IV.

DISPOSITIVO E TESE. 6.

Recurso conhecido e não provido.

Tese de julgamento: A responsabilidade pelo pagamento da comissão de corretagem deve ser claramente pactuada e comprovada, cabendo ao promitente vendedor a sua demonstração.

Não é cabível a cobrança de taxa de fruição de terreno não edificado, quando não houver prova de proveito econômico pelo comprador.

O adquirente de imóvel só é responsável pelo pagamento de IPTU a partir da imissão na posse. (Apelação Cível - 0050503-43.2021.8.06.0035, Rel.

Desembargador(a) CARLOS AUGUSTO GOMES CORREIA, 1ª Câmara Direito Privado, data do julgamento: 12/03/2025, data da publicação: 12/03/2025)   Quanto às despesas com a notificação extrajudicial, os documentos de Id 18632568 (p.5/9) demonstram a notificação da compradora em 23.12.2021 e que os emolumentos cartorários pagos totalizaram R$ 258,56 (R$ 38,79 + R$ 109,74 + R$ 110,03).

Todavia, no Termo de Rescisão Contratual (Id 18632568, p. 2), a apelante indicou ter desembolsado o valor de R$ 225,00, o qual deve ser considerado dentro do limite de retenção, como valor efetivamente comprovado, devendo ser excluído da base de restituição à adquirente.   Por fim, de acordo com o enunciado n. 543 da súmula do col.

STJ, na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao CDC, deve ocorrer a restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador, parcialmente, em caso de culpa exclusiva dele, in verbis:   Súmula 543/STJ Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.   No caso em análise, é incontroverso que a rescisão do contrato se deu por iniciativa da compradora.

Assim, reconhecida a responsabilidade da promitente compradora, que não pode mais honrar com os pagamentos devido à dificuldade financeira, impõe-se a devolução parcial do que foi efetivamente pago.   A Corte Superior tem admitido a retenção em percentual variável entre 10% e 25%.   Confira-se:   AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL.

CIVIL E PROCESSUAL CIVIL.

COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.

RESCISÃO CONTRATUAL.

INICIATIVA DOS COMPRADORES.

RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS.

RETENÇÃO DE ACORDO COM A JURISPRUDÊNCIA DESTA CORTE SUPERIOR.

LEILÃO EXTRAJUDICIAL DO IMÓVEL.

IMPOSSIBILIDADE.

REVISÃO.

SÚMULA 7 DO STJ. 1.

Nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por iniciativa do comprador, é admitida a flutuação do percentual da retenção pelo vendedor entre 10% a 25% do total da quantia paga. 2.

A Corte de origem analisou a controvérsia dos autos levando em consideração os fatos e provas relacionados à matéria, concluindo pela impossibilidade da realização do leilão extrajudicial, haja vista a ciência do recorrente da pretensão de rescisão contratual por parte do promissário comprador.

Assim, para se chegar à conclusão diversa seria necessário o reexame fático-probatório, o que é vedado pelo enunciado n. 7 da Súmula do STJ. 3.

AGRAVO A QUE SE NEGA PROVIMENTO. (AgInt no AREsp n. 2.051.509/RJ, relator Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, Terceira Turma, julgado em 20/3/2023, DJe de 23/3/2023.)   O percentual de devolução fixado na sentença, correspondente a 75% dos valores pagos, com retenção de 25% para compensar despesas administrativas, comerciais e operacionais da promitente vendedora, está em conformidade com a jurisprudência da Corte Superior, revelando-se proporcional, razoável e compatível com os princípios da boa-fé objetiva e do equilíbrio contratual.   No mesmo sentido, a jurisprudência local:   DIREITO CIVIL E CONSUMIDOR.

APELAÇÃO CÍVEL.

AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE CLÁUSULA CONTRATUAL COM RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS.

RESCISÃO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA.

RETENÇÃO DE VALORES.

READEQUAÇÃO DO PERCENTUAL.

RECURSO CONHECIDO E PROVIDO EM PARTE.

I.

CASO EM EXAME 1.Apelação cível interposta contra sentença que declarou a nulidade de cláusulas contratuais abusivas e determinou a rescisão de contrato de promessa de compra e venda de loteamento, com restituição dos valores pagos pelo comprador, autorizando a retenção de 10% pela vendedora.

II.

QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2.

A questão em discussão consiste em saber se: (i) a revelia da parte requerida implica automática procedência do pedido; (II) se o acolhimento do pedido do autor, em razão da confissão ficta, de retenção de 10% dos valores pagos, confere justo direito ao vendedor, sem culpa pelo distrato (Súmula 543/STJ); (III) se as cláusulas contratuais questionadas são abusivas.

III.

RAZÕES DE DECIDIR 3.

A revelia não acarreta, automaticamente, a procedência do pedido, conforme o art. 345, IV, do CPC, sendo necessária a análise dos elementos probatórios constantes nos autos. 4.

A relação jurídica entre as partes está submetida ao Código de Defesa do Consumidor, sendo aplicáveis as normas de proteção contra cláusulas abusivas. 5.

De acordo com a Súmula 543/STJ e precedentes da Segunda Seção do STJ, nos casos de rescisão contratual por iniciativa do comprador, a retenção de valores pagos deve ser fixada em 25%, percentual que melhor atende ao equilíbrio contratual e à justa compensação das despesas da vendedora. 6.

As cláusulas contratuais que preveem penalidades desproporcionais e encargos excessivos ao comprador são abusivas e devem ser afastadas, nos termos do art. 51, II e XII, do CDC.

IV.

DISPOSITIVO E TESE 7.Apelação cível conhecida e parcialmente provida para elevar o percentual de retenção dos valores pagos pelo comprador para 25%, nos termos do entendimento do STJ.

De ofício, modificar o termo inicial dos juros de mora para o trânsito em julgado, conforme Tema Repetitivo 1002 do STJ.

Tese de julgamento: "1.

A revelia não acarreta, automaticamente, a procedência do pedido, conforme o art. 345, IV, do CPC, sendo necessária a análise dos elementos probatórios constantes nos autos; 2.

As cláusulas contratuais que preveem penalidades desproporcionais e encargos excessivos ao comprador são abusivas e devem ser afastadas, nos termos do art. 51, II e XII, do CDC. 3.

Na hipótese de rescisão contratual de promessa de compra e venda de imóvel por iniciativa do comprador, deve ocorrer a restituição imediata das parcelas pagas, com retenção de percentual que melhor atenda ao equilíbrio contratual e à justa compensação das despesas da vendedora.¿ Dispositivos relevantes citados: CPC, art. 345, IV; 1007; CDC, arts. 2º, 3º, 51, II e XII e 53.

Jurisprudência relevante citada: STJ - AgRg no AgRg no AREsp 750.703/SP , Rel.

Ministra Maria Isabel Gallotti , Quarta Turma, j em 19/04/2016; (AgInt nos EDcl no AREsp 850552, Rel.

Ministro Raul Araújo, Data da Publicação: 08/02/2017); Súmula 543, segunda seção, j em 26/08/2015; REsp 1.740.911/DF, DJe 22.8.2019); REsp n. 1.723.519/SP, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Segunda Seção, j em 28/8/2019, DJe de 2/10/2019; TJ-CE - AC 0141690-11.2019.8.06.0001, Relatora Maria De Fátima De Melo Loureiro, j: 20/10/2021, 2ª Câmara Direito Privado, AI: 06386748720228060000 Fortaleza, Relator: Maria Do Livramento Alves Magalhães, j: 21/03/2023, 4ª Câmara Direito Privado. (Apelação Cível - 0055225-20.2020.8.06.0112, Rel.

Desembargador(a) JOSE EVANDRO NOGUEIRA LIMA FILHO, 4ª Câmara Direito Privado, data do julgamento: 18/03/2025, data da publicação: 18/03/2025)   Desse modo, a apelação da requerida deve ser parcialmente provida, reformando-se em parte a sentença apenas para reconhecer a possibilidade de dedução das despesas com a notificação extrajudicial, no valor de R$ 225,00, do montante a ser restituído à compradora, mantendo-se, no mais, a decisão tal como proferida, especialmente quanto ao percentual de retenção de 25% dos valores pagos.   3 - Dispositivo   Com esses fundamentos, dá-se parcial provimento ao recurso interposto para reformar em parte a sentença, a fim de determinar a dedução das despesas com a notificação extrajudicial, no valor de R$ 225,00, do montante a ser restituído à compradora, mantendo-se, no mais, a decisão tal como proferida, especialmente quanto ao percentual de retenção de 25% dos valores pagos.   Sem majoração dos honorários advocatícios[1].   É o voto.   Fortaleza, data e hora da assinatura digital.     Jane Ruth Maia de Queiroga Desembargadora Relatora     [1] Tese jurídica de eficácia vinculante, sintetizadora da ratio decidendi do julgado paradigmático: "A majoração dos honorários de sucumbência prevista no art. 85, § 11, do CPC pressupõe que o recurso tenha sido integralmente desprovido ou não conhecido pelo tribunal, monocraticamente ou pelo órgão colegiado competente.

Não se aplica o art. 85, § 11, do CPC em caso de provimento total ou parcial do recurso, ainda que mínima a alteração do resultado do julgamento e limitada a consectários da condenação" (REsp n. 1864633/RS, Rel.

Min.

Paulo Sérgio Domingues, Corte Especial, DJe 21.12.2023).