TJCE - 3000572-05.2025.8.06.0221

24ª Unidade do Juizado Especial Cível da Comarca de Fortaleza PROCESSO: 3000572-05.2025.8.06.0221 - EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL (12154) EXEQUENTE: CONDOMINIO EDIFICIO D' AVIGNON EXECUTADO: JULIANNE PONTE GONCALVES SENTENÇA Considerando-se que não há pedido de antecipação de tutela ou liminar a ser apreciado e, após uma análise mais acurada da documentação que acompanha a inicial, passo a proferir sentença extintiva nos seguintes termos, com base no entendimento abaixo fundamentado:   Cuida-se de execução de título extrajudicial por contribuições condominiais cujo imóvel, identificado no registro imobiliário, como gerador da inadimplência condominial, consta a existência de contrato de alienação fiduciária com a Caixa Econômica Federal, datado do ano de 2014 e com prazo de 275 meses, o que findará, em tese, no ano de 2036, mas sem cancelamento por averbação até então, conforme faz prova matrícula atualizada juntada nos autos (ID n. 149708161).  Ocorre que, a aludida contratação fora realizada entre a instituição financeira e o casal - Joaquim Gonçalves Neto e Maria Eliane Pontes Gonçalves, ausentes no polo passivo.

Contudo, a ação executiva fora ajuizada contra a pessoa de Julianne Ponte Gonçalves, sob o fundamento, na exordial, de que a mesma seria legítima proprietária por escritura pública (ID n. 149708145, pág. 02), mas sem comprovação nos autos.

Atente-se, ainda, que mesmo sem disponibilidade do bem, pela matrícula imobiliária junta, na versão trazida pelo condomínio exequente, aquele imóvel teria sido adquirido pela Executada, fazendo constar a mesma no polo passivo.     Ressalte-se, de logo, que as demandas de cobrança ou de execução de cotas condominiais, em regra, podem tanto ser ajuizadas na justiça comum tradicional quanto nos juizados cíveis, sendo este último de natureza opcional e, uma vez, cumpridos os pressupostos processuais e condições da ação, e de acordo com a verificação de regramentos legais próprios sobre tais aspectos previstos na legislação especial da Lei n. 9.099/95.

Imperioso salientar, inicialmente, que se trata o feito de questão de processo executivo, e não de ação de cobrança de cotas condominiais, posto que existe uma grande diferença nos dois tipos de ações e trato distinto com os ritos processuais.  Na ação de cobrança, o título ainda será constituído e analisado, inclusive, a fixação do devedor no polo passivo.

Enquanto, na ação executiva, tem-se necessariamente a existência do título líquido, certo e exigível, contra o devedor devido, situação esta já comprometida, no caso em tela, diante da questão supra narrada da legitimidade passiva; e também com possíveis atos constritivos já no início do feito, em especial, nos processos executivos como este, no qual o bem originador do débito ou os direitos aquisitivos podem servir para fins de penhora, a depender do entendimento adotado, após a citação.

Ocorre que, no caso concreto, o condomínio autor optou pelo ajuizamento da ação executiva, ao invés da ação de cobrança na classe de PJEC - procedimento do juizado especial cível.  O Sistema dos Juizados Especiais veda expressamente a intervenção de terceiros no processo, conforme disposto no art. 10 da lei 9.099/95.  O próprio CPC, em seu art. 799, I, determina que incumbe ao Exequente, ao propor a ação executiva, além do cumprimento dos requisitos contidos no art. 798, do CPC, também requerer a intimação do credor fiduciário, para sua atuação no processo, a corroborar a necessidade e obrigatoriedade do chamamento da instituição bancária nos autos processuais, quando do ajuizamento do feito.  Tal regra processual deve ser observada pelo Exequente no início do processo, e decorre da obrigatória participação do banco credor fiduciário em qualquer ato que envolva atos de penhora, expropriação do bem e atos constritivos em geral, visto que o credor fiduciário detém a propriedade resolúvel do imóvel até a quitação integral da dívida, como também participação ativa nas informações necessárias a respeito da questão contratual.

A existência de alienação fiduciária do imóvel, que deve ser informada pelo Exequente, implica na necessidade de atuação formal e participação ativa do banco, configurando-se uma intervenção de terceiro, incompatível com o rito dos Juizados Especiais.

Em tais situações, o credor fiduciário detém a propriedade resolúvel e a condição de possuidor indireto do imóvel, ao passo que o devedor fiduciante é imitido na posse direta do bem, possuindo mera expectativa de direito à futura consolidação da propriedade em seu benefício, quando do adimplemento do débito.

Na hipótese em tela, trata-se de ação executória e esta, por sua própria condição, possui um título com natureza executiva e na qual já se iniciam atos executórios após a citação válida, não sendo cabível no Sistema dos Juizados qualquer ato executório de constrição contra o imóvel, em caso de aplicação de entendimento de penhora de posse em bem alienado fiduciariamente e, muito menos, obrigatória intervenção e com todos os atos executórios posteriores da instituição bancária, que passaria a integralizar o feito em decorrência da intervenção de terceiros, em razão da proibição  legal e total desse instituto jurídico no feito, em atendimento ao ditame legal contido no art. 10 da Lei n. 9.099/95 (Art. 10.

Não se admitirá, no processo, qualquer forma de intervenção de terceiro nem de assistência)  Ademais, o processamento de atos executórios, como a penhora de imóvel alienado fiduciariamente, ou ainda de seus direitos aquisitivos, com sua obrigatória quantificação de saldo devedor, apresentação contratual e seus demais reflexos processuais para sua concretização, já contextualizam complexidade processual e necessária participação da instituição financeira, como já bem explicitado, além dos demais atos expropriatórios em si, como leilão e todos os atos deles decorrentes, exigem a participação direta do credor fiduciário, inclusive, podendo interpor recursos e/ou remédios processuais legais, decorrentes da sua atuação como terceiro interessado; além de um maior grau de complexidade processual no processamento da ação executiva, confrontando-se com os princípios de simplicidade, celeridade e informalidade que regem os Juizados Especiais.  O art. 52 da Lei n. 9.099/95, autoriza a aplicação das regras executivas do CPC, apenas de forma subsidiária, ao aludido Sistema, desde que compatíveis com a menor complexidade e os seus critérios basilares, em especial, os da simplicidade e informalidade, economia e celeridades processuais.

Corroborado, ainda, tal posicionamento pelo Enunciado n. 161 do FONAJE: "Considerado o princípio da especialidade, o CPC/2015 somente terá aplicação ao Sistema dos Juizados Especiais nos casos de expressa e específica remissão ou na hipótese de compatibilidade com os critérios previstos no art. 2º da Lei 9.099/95".  E, por fim, registre-se, ainda, outra questão impeditiva no presente feito, estando a Caixa Econômica Federal como a credora fiduciária, por ser tratar de empresa pública federal, que se traduz na sua inadmissibilidade no Sistema dos Juizados Especiais Cíveis, seja como parte ou interveniente, seja no polo ativo ou passivo ou como partícipe, em atendimento ao disposto no art. 8º, da Lei n. 9099/95, com teor de vedação expressa.  Não se está discutindo direito de ação - se é cabível ou não ação de execução de título executivo extrajudicial por cota condominial em Sistema dos Juizados Especiais Cíveis, nem tampouco se negando tal direito, até porque previsto na lei processual (art. 784, X, CPC).

O que está sendo reconhecido é que, no caso específico da situação narrada no processo em análise, há situações impeditivas, ao ver do juízo, da manutenção do feito nos Juizados Cíveis, inclusive, com aplicação na fundamentação sentencial dos princípios basilares do aludido Sistema, que é regido dentre outros, pela simplicidade e informalidade, orientadores dos atos processuais.

Quando o Poder Judiciário é provocado a manifestar-se sobre o provimento de tutela jurisdicional, faz-se mister que na ação coexistam certos requisitos denominados de condições da ação, quais sejam, interesse de agir e legitimidade das partes, além dos pressupostos processuais.

Ressalte-se, ainda, que a execução finaliza normalmente com a exaustão de seus atos e com a satisfação do seu objeto, que é o pagamento do credor.

Pode, porém, encontrar termo de maneira anômala e antecipada.

Além dos casos contidos no art. 924, do CPC, que são típicos do processo executivo, pode ele extinguir-se em outras hipóteses previstas para o processo de conhecimento, mas que também se aplicam à execução forçada, ou seja: a) paralisação do feito por desídia do credor ou de ambas as partes; b) ausência de pressupostos processuais e c) carência de ação.

Esta é a lição do Autor Humberto Theodoro Júnior, em sua obra Curso de Direito Processual Civil II, RJ, 44ª ed., Ed., Forense, fls. 477.

No caso sob análise, vale salientar, novamente, a existência de um terceiro, que necessariamente teria que atuar no feito e que, no Sistema dos Juizados Cíveis, não se admite tal intervenção, em qualquer tipo de demanda; o que já, de plano, impediria a participação de terceiro e afasta a aplicação do rito do Sistema, por total incompatibilidade com o regramento da Lei Especial n. 9.099/95; aliado, ainda, ao fato de se tratar de uma empresa pública federal, também inadmitida por vedação legal.  Bem a propósito, nesta linha de entendimento, tem-se os julgados da 3ª e 5ª Turmas Recursais do TJCE: RECURSO INOMINADO.

ExTiEx PROCESSO nº: 0047244-74.2015.8.06.0221.

SÚMULA DE JULGAMENTO - RECURSO INOMINADO.

JUIZADOS ESPECIAIS CÍVEIS.

EXECUÇÃO DE TITULO EXTRAJUDICIAL.

PENHORA.

IMÓVEL.

ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA.

DIREITOS AQUISITIVOS.

DEVEDOR FIDUCIANTE.

INTERVENÇÃO DE TERCEIROS.

IMPOSSIBILIDADE.

RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO. (TJCE, 5ª Turma Recursal, JUÍZO DE ORIGEM: 24ª UNIDADE DO JUIZADO ESPECIAL DA COMARCA DE FORTALEZA.

RECORRENTE: ELIONILSE MACHADO DE LIMA.

RECORRIDO: ANA DALIA DE FREITAS.

RELATOR: JUIZ MARCELO WOLNEY ALENCAR PEREIRA DE MATOS.

DATA DO JULGAMENTO 03.03.2020).  RECURSO INOMINADO.

ExTiEx PROCESSO n.º 3000142-92.2021.8.06.0221.

COBRANÇA DE TAXA CONDOMINIAL.

EXISTÊNCIA DE TERCEIRO INTERESSADO E ASSISTENTE.

IMPOSSIBILIDADE NO MICROSSISTEMA DO JUIZADO ESPECIAL.

VEDAÇÃO EXPRESSA NO ART. 10 DA LEI 9.099/95.

PEDIDO DE GRATUIDADE DA JUSTIÇA.

AUSÊNCIA DE PROVAS.

PRESUNÇÃO É RESTRITA PARA AS PESSOAS FÍSICAS.

ART. 99, § 3º DO CPC.

RECURSO CONHECIDO E NEGADO PROVIMENTO.

SENTENÇA MANTIDA. (TJCE, 3ª Turma Recursal, JUÍZO DE ORIGEM: 24ª UNIDADE DO JUIZADO ESPECIAL DA COMARCA DE FORTALEZA.

RECORRENTE: CONDOMÍNIO EDIFÍCIO JARDIM DE ÉVORA.

RECORRIDO: -MARIA JOSÉ GUIMARÃES PAIXÃO.

RELATOR: JUÍZA MÁRCIA OLIVEIRA FERNANDES MENESCAL DE LIMA.

DATA PUBL.

DJEN: 05/02/2025).

Importa registrar que, recentemente este juízo vem se deparando em outros processos com tal situação, ora descrita, e com nítida visualização da inviabilidade de continuidade do feito executivo em razão da solicitação e necessária participação de terceiros, com todos os atos processuais decorrentes de uma intervenção, mas que não podem coexistir neste tipo de feito, por se processar perante o Juizado Cível.  Ora, a extinção do processo no caso em tela não compromete o princípio do acesso à justiça, mas configura uma aplicação da regra de competência prevista no art. 51, caput, da Lei 9.099/95 c/c artigo 485, IV, e 924, I do CPC, que determina a extinção do feito sem resolução de mérito nos casos em que não sejam atendidos, ao ver do juízo, os pressupostos processuais, diante das fundamentações devidamente expostas.

Ademais, o condomínio não está impedido de buscar a satisfação de seu crédito pela via executiva no caso sob comentário; pode fazê-lo pela mesma via executiva de forma mais adequada, ou seja, perante a Justiça Comum Cível, na qual será possível observar as formalidades necessárias para execução em casos de imóvel gerador das cotas em alienação fiduciária.

Dessa forma, não restou a este juízo, a partir de então, outro entendimento, qual seja, passar a reconhecer, de logo, a ausência de pressupostos processuais para o processamento até final resolução do feito executivo nessa específica situação; até mesmo para atendimento ao princípio da efetividade, que permeia a Lei dos Juizados como uma diretriz que, em conjunto com os demais princípios, norteia a sua aplicação frente ao caso concreto.  Em face do exposto, julgo extinto o presente processo, por sentença, sem resolução de mérito, com fulcro no art. 51, caput, da LJEC c/c os arts. 485, IV, e 924, I, do CPC.

Sem condenação em custas e honorários, nos termos do art. 55, da Lei n.º 9.099/95.  Considerando que no Sistema dos Juizados Especiais Cíveis já há isenção de custas no 1º Grau, quanto ao pedido de concessão da gratuidade da justiça requerida pelo condomínio autor, sua análise fica condicionada à apresentação de comprovantes de seu balancete financeiro, em especial, da declaração de existência ou não do fundo de reserva, que demonstre as suas condições econômicas impossibilitadoras do pagamento das custas processuais.

Nesse sentido também corrobora o Enunciado nº 116 do FONAJE.

P.R.I. e, após o trânsito em julgado e a observância das formalidades legais, ao arquivo.

FORTALEZA, data da assinatura digital.

Ijosiana Serpa Juíza Titular