TJCE - 0219255-75.2024.8.06.0001

GABINETE DA 15ª VARA CÍVEL DA COMARCA DE FORTALEZA Rua Desembargador Floriano Benevides Magalhaes, nº 220, Edson Queiroz - CEP 60811-690, Fone: (85)3108-0281, Fortaleza-CE - E-mail: [email protected]   Processo: 0219255-75.2024.8.06.0001 Classe: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) Assunto: [Rescisão do contrato e devolução do dinheiro, Tutela de Urgência] Autor: KARLA CAMILA AVILA BRANDAO Réu: VENTURE CAPITAL PARTICIPACOES E INVESTIMENTOS S/A         SENTENÇA  

Vistos.     RELATÓRIO     Trata-se de AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS interposta por KARLA CAMILA AVILA BRANDÃO em face de VENTURE CAPITAL PARTICIPAÇÕES E INVESTIMENTOS S/A (HRH FORTALEZA EMPREENDIMENTO HOTELEIRO S.A), ambos qualificados nos autos.     Em exordial, a parte autora alega, em resumo, que adquiriu junto à requerida uma Cota Imobiliária Temporal de Unidade Autônoma Compartilhada do empreendimento "Residence Club at the Hard Rock Hotel Fortaleza", em 03 de janeiro de 2023, por meio de Contrato Particular de Promessa de Venda e Compra de Fração de Tempo de Imóvel em Multipropriedade nº T1-32273.

Afirma, no entanto, que teve ciência de reiterados atrasos na entrega do empreendimento noticiados nos jornais e revistas locais, bem como de que o empreendimento já era para ter sido entregue desde o ano de 2022, razão pela qual requereu o distrato contratual perante a requerida com a consequente restituição de valores pagos, oportunidade na qual preposto da ré informou acerca de deduções de valores em percentuais que o autor imputa indevidos.     Assevera ainda que o prazo para entrega do Habite-se, inicialmente estipulado para dezembro de 2023, não foi cumprido; quanto ao prazo para a utilização da unidade, afirma que foi fixado até 31 de dezembro de 2024, no entanto, as obras encontram-se paralisadas, sem previsão de conclusão.     Pleiteia, a título de tutela de urgência, pela suspensão das cobranças das parcelas relativas ao pagamento do preço do negócio, abstendo-se a promovida de efetuar a negativação do nome da autora.

Em definitivo, pugna pela rescisão contratual e pela restituição do valor pago pela requerente integralmente, sem aplicação de qualquer multa contratual.     Despacho inicial concede o benefício da gratuidade da justiça e a inversão do ônus da prova, defere a tutela provisória, dispensa a realização de audiência de conciliação e determina a citação do acionado (ID 123547051).     O requerido apresentou contestação de ID 123549480, pela qual, inicialmente, impugna a concessão do benefício da gratuidade de justiça em favor da autora.

Sobre o mérito, nega descumprimento de prazo pela requerida, aduzindo que, conforme dispõe o contrato no Campo 7 - CONCLUSÃO E INÍCIO DE UTILIZAÇÃO, a data prevista para início da utilização do empreendimento é 31 de dezembro de 2024, tendo, portanto, a autora ajuizado a presente ação ainda no curso do prazo contratual, razão pela qual não há que se falar em atraso.

Ressalta ainda que, no campo 7.2 da referida cláusula, há previsão legal de prorrogação do prazo em 180 (cento e oitenta) dias, chegando-se até a data de 30 de junho de 2025.

Alega assim que a rescisão contratual se deu por iniciativa da parte requerente, defendendo a vinculação da autora à disciplina atinente à rescisão do contrato.

Pede a improcedência da ação.     Houve réplica (ID 123549490).     Em sede de instrução, mediante deferimento do pedido de produção de prova da parte ré (ID 123549497 e 135625221), foi realizada audiência de instrução, cujo termo consta do ID 153337179.     Memorais apresentados pela parte promovida, no ID 157721572; pela parte autora, no ID 159600867.     É o relatório.     FUNDAMENTAÇÃO     Inicialmente, no que tange à impugnação à gratuidade de justiça, temos que não merece acolhimento.

A insurgência feita pela parte promovida não fora embasada em nenhuma prova capaz de desconstituir a declaração de hipossuficiência apresentada pelo autor (ID 123549502), a qual goza de presunção de veracidade, com fulcro no art. 99, §3º do CPC, não havendo elementos capazes de desconstituir a referida declaração.

Logo, prevalece a previsão legal supra, impondo-se a rejeição do pedido impugnatório.     Acerca do mérito, tem-se, em resumo, que a autora pleiteia a rescisão contratual fundamentada no descumprimento contratual, pugnando pelo imediato ressarcimento do valor total pago, sem quaisquer deduções ou incidência de multa.      A ré, por sua vez, sustenta que não houve o alegado inadimplemento da obrigação contratual, aduzindo que o prazo contratualmente previsto para utilização do empreendimento é 31 de dezembro de 2024, podendo ser prorrogado até 30/06/2025, com base na cláusula de prorrogação/tolerância, defendendo, portanto, que a iniciativa da rescisão se dá pelo promitente comprador, ficando submetido às cláusulas de rescisão por culpa do adquirente.     Analisando o panorama fático-probatório dos autos em cotejo com o direito aplicável à espécie, adianto que a tese defensiva da empresa ré não merece acolhimento; e isso por mais de um motivo.

Vejamos.     Nos termos em que formulada a pretensão autoral, seja em exordial ou em réplica, vê-se que a rescisão do contrato é respaldada não pelo atraso na entrega da unidade ou disponibilização do empreendimento, mas sim pelo fato de que o prazo para entrega do Habite-se, inicialmente estipulado para dezembro de 2023, não foi cumprido, bem como pela insegurança e receio gerados na autora diante das notícias veiculadas sobre o empreendimento, somando-se a alegação de que as obras encontram-se paralisadas, sem previsão de conclusão.     Pois bem.

O pacto firmado entre as partes encontra-se acostado ao ID 123549484, do qual se infere, em consulta à cláusula 7.1 do Quadro-Resumo, que o promitente vendedor, ora requerido, obrigou-se às seguintes prestações dentro dos referidos prazos:     Campo 7 - CONCLUSÃO E INÍCIO DE UTILIZAÇÃO   7.1.

Fica estabelecida que até a data de 31 de Dezembro de 2023 teremos a aprovação do "habite-se" (da fase do Empreendimento na qual a UAH está inserida), assim como a Data Prevista para o início da utilização da UAH pelo PROMISSÁRIO COMPRADOR, será até 31 de Dezembro de 2024, compreendendo, assim como a conclusão da fase do Empreendimento na qual a UAH está inserida (montagem, equipagem, decoração, implantação e instalação do condomínio de uso e Soft Openning), observadas as disposições abaixo estabelecidas neste Campo 7, em especial no item 7.4. (grifos nossos)      Ainda, a cláusula vigésima do instrumento contratual, ao disciplinar a rescisão do negócio jurídico, assim determina:    Cláusula Vigésima.

Deixando, assim, o PROMISSÁRIO COMPRADOR de cumprir quaisquer das cláusulas ou condições do presente Contrato, a PROMITENTE VENDEDORA poderá considerá-lo rescindido de pleno direito, na forma e conforme critérios nele previstos e/ou prescritos em lei, salvo se a PROMITENTE VENDEDORA optar pela execução do Contrato, mediante cobrança do débito, na forma autorizada por este Contrato e pela legislação em vigor. (grifos nossos)    Mostra-se inequívoco que a requerida não cumpriu a obrigação contratual assumida relativa à aprovação do "habite-se" no prazo estipulado, posto que não há nos autos qualquer comprovação nesse sentido.    Ressalto, neste ponto, que a relação estabelecida entre as partes é de consumo, pois, se enquadram nos conceitos de consumidor e de fornecedor de serviços, conforme previsto nos arts. 2º, parágrafo único e 3º, § 2º, ambos do CDC.

Logo, aplicável ao caso concreto a Lei nº 8.078/90 (Código de Defesa do Consumidor), inclusive o instituto da inversão do ônus da prova, ante a hipossuficiência econômica e técnica da autora consumidora, o que, destaco, já havia sido estipulado no despacho inicial de ID 123547051.    Com tal premissa, sobretudo diante da alegação do autor no sentido de descumprimento do prazo para expedição/aprovação do "habite-se", cabia à ré, fornecedora do serviço/produto, o ônus probatório no sentido de comprovar o cumprimento da obrigação contratual.

Nada obstante, a ré não produziu qualquer prova, documental ou oral, tampouco alegou, que o "habite-se" foi obtido no prazo final fixado em 31 de dezembro de 2023, não indicando sequer que o documento/certificação foi expedido até o presente momento.    Nesses termos, resta inequívoco a inobservância do prazo neste aspecto, o que é hábil a representar motivação idônea para rescisão do contrato de promessa de compra e venda por culpa da promitente vendedora, a teor da disposição contratual inserta na mencionada cláusula vigésima do instrumento contratual.     Ressalto que, apesar da referida cláusula tratar de hipótese de descumprimento pelo promitente comprador, entendo que a disposição deve ser interpretada também em desfavor do promitente vendedor (por consequência, em favor do consumidor), considerando a proteção advinda da disciplina consumerista, que visa garantir a paridade e o equilíbrio entre os contratantes, sendo evidente o desequilíbrio contratual em caso de aplicação da regra apenas em favor do fornecedor.    Acrescente-se a isso que, nos termos em que formulada a pretensão do autor, é viável a análise da incidência in casu da disciplina inerente à teoria do inadimplemento antecipado do contrato, entendida esta como a situação jurídica em que a impossibilidade ou indisposição de cumprir uma obrigação é manifestada por uma das partes, de forma expressa ou tácita, antes do momento em que a obrigação deveria ter sido cumprida.

Nesse viés, fica legitimada a outra parte a rescindir o contrato e/ou buscar a indenização correspondente.    Nesse sentido, manifesta-se a jurisprudência pátria em casos análogos ao presente:    PROMESSA DE COMPRA E VENDA.

Resolução.

Quebra antecipada do contrato.  - Evidenciado que a construtora não cumprirá o contrato, o promissário comprador pode pedir a extinção da avença e a devolução das importâncias que pagou.  - Recurso não conhecido.  (STJ.

REsp n. 309.626/RJ, relator Ministro Ruy Rosado de Aguiar, Quarta Turma, julgado em 7/6/2001, DJ de 20/8/2001, p. 479.)      COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA.

Pedido de resolução formulado pela promissária compradora.

Conjunto probatório a indicar o atraso da construção até os dias atuais, e a inviabilidade de entrega do empreendimento no prazo previsto no contrato.

Inadimplemento antecipado do contrato pela Construtora.

Dúvida fundada da autora acerca do cumprimento da prestação pelas rés que se confirmou no curso da lide.

Prova dos autos demonstra o inadimplemento superveniente das rés, a justificar o pedido resolutório.

Efeito "ex tunc" da sentença resolutória.

Restituição atualizada da totalidade das parcelas pagas.

Recurso das rés improvido.

Recurso da autora provido.  (TJSP;  Apelação Cível 1003045-10.2020.8.26.0320; Relator (a): Francisco Loureiro; Órgão Julgador: 1ª Câmara de Direito Privado; Foro de Limeira - 2ª Vara Cível; Data do Julgamento: 15/04/2021; Data de Registro: 15/04/2021)      Apelação.

Rescisão contratual com indenizatória.

Promessa de compra e venda.

Imóvel em construção.

Obras paralisadas.

Autor que parou com os pagamentos.

Exercício regular de direito.

Teoria do inadimplemento antecipado.

Rescisão por culpa da construtora.

Restituição integral dos valores pagos.

Verbete sumular 543 do Superior Tribunal de Justiça.

Pagamento da cláusula penal.

Tema 971 do STJ.

Configuração de dano moral.

Procedência.   A relação jurídica estabelecida entre as partes é de consumo.

Tratando-se de responsabilidade objetiva do fornecedor, que se estabelece independentemente da comprovação de culpa, essa somente será afastada por questões de força maior, caso fortuito, culpa exclusiva da vítima ou fato de terceiro, nos termos do artigo 14 do Código de Defesa do Consumidor.

O autor celebrou um contrato de promessa de compra e venda de imóvel a ser construído, mas ao observar que as obras estavam praticamente paralisadas e que seu cronograma não seria obedecido, requereu o distrato da avença por culpa da vendedora, com a restituição dos valores pagos.

Parte autora que trouxe elementos mínimos de prova capazes de conferir verossimilhança as assertivas de sua peça inicial.

O autor esclarece que parou de pagar as parcelas contratuais ao se deparar com relevante atraso nas obras, destacando que a estrutura do edifício ainda se encontrava na laje do quarto andar, em data próxima à previsão contratual de entrega do imóvel.

Com o deferimento da inversão do ônus probatório e por se tratar de uma relação consumerista, caberia à ré comprovar que o estado das obras observava o cronograma previsto contratualmente.

No entanto, não houve a produção de qualquer prova nesse sentido.

Não é razoável se entender que o adquirente estaria obrigado a continuar o pagando das parcelas contratuais, mesmo diante de contundentes sinais de que o empreendimento não seria devidamente entregue conforme estipulado em contrato.

A manutenção dos pagamentos seria um mero aumento do risco a que o adquirente estaria incorrendo ante a iminente frustração do objeto do contrato.

Aplicável a teoria da quebra antecipada do contrato ou inadimplemento antecipado.

Caso a conduta de uma das partes submeta a risco a execução do avençado, o contratante inocente pode, desde logo, suspender o cumprimento da respectiva prestação, com arrimo na interpretação analógica do art. 477 do Código Civil.

Dessa forma, o autor agiu em exercício regular de direito ao parar de pagar as parcelas contratuais em razão dos fortes indícios de que a construtora não cumpriria com as obrigações legais e contratuais, devendo ser reconhecida a culpa da ré na rescisão contratual, o que resulta na sua obrigação de restituir totalmente os valores pagos pelo adquirente na execução contratual, conforme o verbete sumular 543 do Superior Tribunal de Justiça.

Igualmente, cabível a aplicação em favor do autor da cláusula penal prevista no contrato para o caso de inadimplemento do adquirente, como já decidido no julgamento do tema 971 pelo Superior Tribunal de Justiça.

Dano moral evidente, pois o transtorno suportado pelo autor ultrapassa o entendido como cotidiano, não havendo dúvidas de que a circunstância gerou angústia e medo, por ver frustrado o sonho de adquirir um imóvel próprio e ser obrigado a buscar no Poder Judiciário para reaver as quantias pagas sem que recebesse sua contrapartida, devendo ser ressaltado que se trata de valores consideráveis.

Quantia de R$ 10.000,00 que se revela adequada, pois obedece aos critérios de razoabilidade, sem deixar de atender às condições das partes e a extensão dos danos, além de evitar tais práticas lesivas aos consumidores.

Desprovimento do recurso da ré.

Provimento do recurso do autor.   (TJRJ. 0026725-88.2018.8.19.0002 - APELAÇÃO.

Des(a).

MARIO ASSIS GONÇALVES - Julgamento: 22/05/2024 - QUINTA CAMARA DE DIREITO PRIVADO (ANTIGA 24ª CÂMARA  CÍVEL))    Na presente hipótese, de fato, é indiscutível que a intenção de desfazer o negócio foi manifestada pela autora - seja pela via administrativa, em 21/02/2024, conforme documento de ID 123549483, seja pela via judicial, mediante ajuizamento da presente ação na data de 24/03/2024 - anteriormente à data final estabelecida para a entrega da disponibilização do empreendimento (em 30/06/2025).

Tal constatação não implica o reconhecimento da ausência de culpa da ré pela rescisão, justamente considerando a teoria do inadimplemento antecipado, supra mencionada.    É que, à época do pedido de distrato, fica evidenciado que a empresa ré já havia descumprido o prazo relativo à aprovação do "habite-se".

Some-se a isso que a autora apresentou quadro fático indicando notícias envolvendo o atraso da obra há muito tempo envolvendo outros contratos, bem como a existência de considerável quantidade de demandas judiciais relativas a descumprimento contratual pertinente ao mesmo empreendimento, o que inclusive é de conhecimento deste juízo.

Alegou ainda a paralisação das obras.     Tais elementos consistem em razões relevantes a incutir no consumidor o justo receio de que a empresa promitente vendedora não irá cumprir o prazo de entrega do imóvel, ainda que não se tenha chegado ao termo final estabelecido, autorizando a rescisão por inadimplemento antecipado por parte da ré.    Por sua vez, é de se destacar que, diante dos indícios de descumprimento futuro levantados pelo promovente, a requerida, mais uma vez, não cumpriu sua incumbência de comprovação, decorrente da inversão do ônus da prova, posto que não trouxe aos autos elementos idôneos a indicar o regular andamento das obras (planilha de programação das etapas da construção, por exemplo) e a previsão idônea acerca de sua finalização, o que seria fundamental para desconstituir as conclusões justificadas de inadimplemento antecipado suscitadas pelo autor.

Limitou-se, em sede de contestação, a alegar genericamente que as obras do empreendimento seguem em regular evolução, com a juntada de fotos, elementos esses que, por si sós, não indicam com precisão a viabilidade de entrega do objeto contratual no prazo estipulado.    Neste cenário, já se afigura possível conferir procedência ao pleito autoral que pleiteia a rescisão por culpa da promitente vendedora, tendo em vista que a requerida demonstra conduta/comportamento que transparece a inviabilidade do cumprimento da obrigação contratual.

Neste viés, e nos termos das jurisprudências acima reproduzidas, o Direito não pode impor ao consumidor/contratante permanecer vinculado a negócio jurídico perante a ré, aguardando por adimplemento/entrega que não se efetivará conforme pactuado.    Ressalto, por fim, que, já neste momento, é possível concluir que o descumprimento contratual quanto à entrega do empreendimento no prazo fixado já resta configurado, ainda que contratualmente esteja previsto o prazo fatal, ainda vindouro, em 30/06/2025.

Isto é, o receio do autor sobre a ausência de cumprimento pela ré foi comprovado no curso da instrução.    Isso porque, em sede de memoriais, datados de 30/05/2025, a ré não informa a conclusão da obra, tampouco sinaliza qualquer previsão para entrega do imóvel.

Igualmente, em coleta de prova testemunhal, realizada em 06/05/2025 (ID 153337179) - isto é, restando menos de dois meses para fim do prazo contratual - é possível inferir que ainda não há conhecimento de qualquer prazo próximo de conclusão do empreendimento e entrega ao autor, estando finalizada apenas uma parte do empreendimento.

Ora, crível que o empreendimento não estará disponível para utilização do autor já na data próxima de 30/06/2025.    Ressalto, no mais, que, em que pese as justificativas levantadas para eventuais atrasos, em especial decorrentes do período pós-pandêmico e da dificuldade de acesso/recebimento de insumos (cimento), conforme indicado pela testemunha oitivada, entendo que, conforme jurisprudência consolidada nos tribunais, tal defesa é insuficiente para descaracterizar a culpa da construtora.

De fato, a escassez de insumos consiste em fortuito interno, isto é, trata-se de risco inerente à atividade desenvolvida pela ré, não possuindo o condão de afastar a responsabilidade civil pela mora contratual.    Por esses motivos, seja em face do descumprimento da obrigação quanto à aprovação do "habite-se", seja em razão da aplicação da teoria do inadimplemento antecipado, reconheço configurada a hipótese de rescisão contratual por culpa da ré, promitente vendedora.     Nessa senda, nos termos da Súmula nº 543 do Superior Tribunal de Justiça (STJ), "na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento".      Portanto, configurada, in casu, a hipótese de resolução contratual por culpa exclusiva da promitente vendedora, deve ocorrer a imediata e integral restituição das parcelas pagas pela autora.     Na esteira desses aspectos, ressalto ainda que, conforme tese firmada pelo Colendo STJ no julgamento do REsp 1.599.511/SP, a cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem somente é válida se previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem.

No caso em tela, porém, ao analisar os contratos sob enfoque, não vislumbro o preenchimento de tais requisitos, não havendo a especificação necessária para a pretensa retenção do valor.     De toda sorte, não fosse isso suficiente, uma vez configurada a culpa da promovida não há direito à retenção da taxa de corretagem, devendo a restituição das parcelas pagas ocorrer de forma integral, nos termos da Súmula nº 543 do STJ, supracitada.    DISPOSITIVO    Ante o exposto, JULGO PROCEDENTE os pedidos formulados na presente ação, com resolução de mérito, com fulcro no art. 487, inciso I, do Código de Processo Civil, e faço para:   I)  DECRETAR a resolução do contrato tratado nesta lide, por culpa do promitente-vendedor;   II) CONDENAR o promovido, a restituir à parte autora os valores comprovadamente pagos, de forma integral e imediata, em uma única parcela, acrescidos de correção monetária pelo IPCA, a partir do pagamento, e de juros de mora pela taxa SELIC, com a dedução prevista no art. 406, parágrafo 1º do CC (redação dada pela Lei nº 14905/2024), incidindo mensalmente a partir da citação;    Diante da sucumbência, condeno o promovido, ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, estes arbitrados em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação, na forma do art. 85, § 2º, CPC.      Advirtam-se as partes de que a oposição de embargos de declaração fora das hipóteses legais ou com postulação meramente infringente sujeitará a imposição de multa prevista no art. 1.026, §2º do CPC.     Transitada em julgado, proceda o arquivamento dos presentes autos no respectivo sistema.      GERARDO MAGELO FACUNDO JUNIOR Magistrado Titular Gabinete da 15ª Vara Cível de Fortaleza

GABINETE DA 15ª VARA CÍVEL DA COMARCA DE FORTALEZA Rua Desembargador Floriano Benevides Magalhaes, nº 220, Edson Queiroz - CEP 60811-690, Fone: (85)3108-0281, Fortaleza-CE - E-mail: [email protected]   Processo: 0219255-75.2024.8.06.0001 Classe: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) Assunto: [Rescisão do contrato e devolução do dinheiro, Tutela de Urgência] Autor: KARLA CAMILA AVILA BRANDAO Réu: VENTURE CAPITAL PARTICIPACOES E INVESTIMENTOS S/A         DESPACHO   R.H.

Designo audiência de instrução para o dia 06 de maio de 2025, às 14:00h, a ser realizada por videoconferência, através da plataforma MICROSOFT TEAMS, devendo ser acessada no dia e hora designados através do seguinte link: https://link.tjce.jus.br/8c0a2f As partes devem apresentarem rol de testemunhas no prazo de 15 (quinze) dias, nos termos do § 4º do art. 357 do CPC/15, cabendo ao advogado da parte informar ou intimar a testemunha por ele arrolada do dia, bem como a própria parte assistida pelo mesmo, da hora e do local da audiência designada, dispensando-se a intimação do juízo, com fulcro no art. 455 do CPC/15.   O Gabinete desta unidade fica a disposição para dirimir eventuais dúvidas através de qualquer canal de contato disponibilizado ou presencialmente.   Exp.

Nec.           GERARDO MAGELO FACUNDO JUNIOR Magistrado Titular Gabinete da 15ª Vara Cível de Fortaleza