TJCE - 0051960-32.2021.8.06.0158

ESTADO DO CEARÁPODER JUDICIÁRIOTRIBUNAL DE JUSTIÇAGABINETE DESEMBARGADORA MARIA DE FÁTIMA DE MELO LOUREIRO   PROCESSO: 0051960-32.2021.8.06.0158 APELANTE: LOT EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA APELADO: HILARIO JAMMIR BARRETO DO NASCIMENTO EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL.

AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE PARCELAS PAGAS.

INICIATIVA DO COMPRADOR.

RETENÇÃO DE 25% (VINTE E CINCO POR CENTO) DOS VALORES PAGOS.

PRECEDENTES DO STJ.

CORREÇÃO MONETÁRIA.

TERMO INICIAL.

DESEMBOLSO.

COMISSÃO DE CORRETAGEM.

AUSÊNCIA DE PREVISÃO CONTRATUAL.

ARRAS CONFIRMATÓRIAS.

IMPOSSIBILIDADE DE RETENÇÃO.

RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.

SENTENÇA REFORMADA EM PARTE. 1.

Cinge-se a pretensão recursal à reforma da sentença para majorar o percentual de retenção dos valores pagos para entre 25% e 40%, em virtude da rescisão de promessa de compra e venda por iniciativa do comprador, excluindo-se da base de cálculo os valores pagos a título de comissão de corretagem, bem como, para que seja fixada a correção monetária a partir do ajuizamento da ação. 2.

Do percentual a ser restituído.

A Segunda Seção do Colendo STJ, por ocasião do julgamento do REsp 1.723.519/SP, consolidou o entendimento de que, na rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, por desistência do comprador, anterior à Lei 13.786/2018, deve prevalecer o percentual de 25% (vinte e cinco por cento) de retenção, tal como definido no julgamento dos EAg 1.138.183/PE, por ser montante adequado e suficiente para indenizar o construtor das despesas gerais e do rompimento unilateral do contrato. 3.

Assim, merece reforma a sentença para majorar o percentual de retenção para 25% (vinte e cinco por cento), em virtude da rescisão antecipada do contrato por iniciativa do promitente comprador. 4.

Da correção monetária.

Na hipótese de resolução contratual do compromisso de compra e venda por simples desistência do adquirente, em que postulada a restituição das parcelas pagas de forma diversa da cláusula penal convencionada, a correção monetária sobre as mesmas serão computadas a partir de cada desembolso.

Precedentes do STJ (STJ - AgInt no REsp: 2055437 SP 2023/0055011-0, Relator: Ministro HUMBERTO MARTINS, Data de Julgamento: 18/09/2023, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 20/09/2023). 5.

Da comissão de corretagem.

No tocante à comissão de corretagem, regra geral, a cláusula contratual que transfere ao promissário comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma é válida, desde que seja previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem, no momento da negociação para compra. 6.

No caso concreto, não há nenhuma previsão de pagamento de comissão de corretagem, assim como não há comprovação, por parte do recorrente, de realização de pagamento a esse título. 7.

De fato, os valores discriminados no item 04 do contrato em ID 25760147, fl. 2, referem-se ao sinal (arras confirmatórias), não sendo possível sua retenção, conforme precedentes do Superior Tribunal de Justiça. (STJ - AgInt no AREsp: 2100449 RJ 2022/0098590-0, Relator.: Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, Data de Julgamento: 03/04/2023, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 11/04/2023). 8.

Recurso conhecido e parcialmente provido.

Sentença reformada em parte.   ACÓRDÃO: Vistos, relatados e discutidos estes autos, acorda a 2ª Câmara Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado do Ceará, por unanimidade, em conhecer do recurso e dar-lhe parcial provimento, nos termos do voto da relatora.

RELATÓRIO Trata-se de APELAÇÃO CÍVEL interposta por LOT EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA em face de sentença proferida pelo Juízo da 1ª Vara Cível da Comarca de Russas/CE que, nos autos da Ação de Rescisão Contratual c/c Restituição de Parcelas Pagas, julgou parcialmente procedentes os pedidos.   Em suas razões recursais aduz, em síntese, que o percentual de retenção fixado em 15% é insuficiente para compensar os prejuízos decorrentes da rescisão prematura por culpa exclusiva do autor, pleiteando a elevação do índice para entre 25% e 40%, conforme jurisprudência.

Alega ainda que a correção monetária deve incidir a partir do ajuizamento da ação, nos termos do art. 1º, § 2º da Lei 6.899/81, e não da data dos pagamentos, bem como que devem ser excluídos da base de cálculo da restituição os valores pagos pelo apelado diretamente a terceiros, a título de comissão de corretagem.   Contrarrazões apresentadas em ID 25760254.   É o que importa relatar.   VOTO   Presentes os pressupostos extrínsecos e intrínsecos de admissibilidade recursal, conheço do recurso e passo à sua apreciação.   Cinge-se a pretensão recursal à reforma da sentença para majorar o percentual de retenção dos valores pagos para entre 25% e 40%, em virtude da rescisão de promessa de compra e venda por iniciativa do comprador, excluindo-se da base de cálculo os valores pagos a título de comissão de corretagem, bem como, para que seja fixada a correção monetária a partir do ajuizamento da ação.   1.

Do percentual a ser restituído   Na origem, o Juízo Planicial determinou a restituição das parcelas pagas, com retenção de 15% (quinze por cento).

A ré/apelante pretende a majoração da retenção para o percentual entre 25% (vinte e cinco por cento) e 40% (quarenta por cento), conforme precedentes do Superior Tribunal de Justiça.

Em análise do tema debatido, observa-se que a matéria já possui entendimento consolidado pelo Superior Tribunal de Justiça, sendo direito da autora a rescisão do contrato, mas com a retenção parcial do valor pago, a teor da Súmula 543 do STJ, incindindo sobre si a culpa pela quebra.   Com efeito, em relação à matéria contratual, dúvidas não há de que o vínculo estabelecido entre o autor e o réu, é regido pelas normas da Lei Consumerista, vez que se trata de relação de consumo, conforme dispõe os artigos 2º e 3º do CDC, sendo plenamente aplicáveis ao presente caso as normas protetivas da referida lei.   O Código de Defesa do Consumidor, em seu art. 6º, inciso V, assegura como direito básico do consumidor"a modificação das cláusulas contratuais que estabeleçam prestações desproporcionais ou sua revisão em razão de fatos supervenientes que as tornem excessivamente onerosas".   Na referida hipótese, quando o promitente comprador dá causa à resolução do contrato, é possível a retenção pela promitente vendedora de parte das parcelas pagas, a título de ressarcimento pelas despesas operacionais.

Neste mesmo sentido, há muito o STJ sumulou a matéria no enunciado nº 543, que afirma:   Súmula 543 Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. (Súmula 543, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 26/08/2015, DJe 31/08/2015).   Por alguns anos, e com base no entendimento sumular, as Cortes nacionais fixaram os valores de retenção de forma variada, entre 10% a 25% dos valores totais pagos pelo comprador.

Contudo, a Segunda Seção do STJ, ao apreciar o REsp 1.723.519/SP (Relatora Ministra ISABEL GALLOTTI), reafirmou o entendimento de que, nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por conveniência do comprador, ausente qualquer peculiaridade na apreciação da razoabilidade da cláusula penal contida nos contratos firmados antes da Lei 13.786/2018, deve prevalecer o percentual de retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelo adquirente, conforme anteriormente estabelecido no julgamento dos EAg 1.138.183/PE (Relator Ministro SIDNEI BENETI, DJe de 4.10.2012), por ser adequado e suficiente para indenizar o construtor incorporador das despesas gerais realizadas e do rompimento unilateral imotivado do contrato.   AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL.

SÚMULA 182.

NÃO INCIDÊNCIA.

RECONSIDERAÇÃO DA DECISÃO DA PRESIDÊNCIA AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS.

ILEGITIMIDADE PASSIVA.

REVISÃO DO ACÓRDÃO OBJURGADO.

IMPOSSIBILIDADE.

MATÉRIA FÁTICO-PROBATÓRIA.

TEORIA DA APARÊNCIA.

SÚMULA 7/STJ.

RESCISÃO POR INTERESSE DOS AUTORES.

DEVOLUÇÃO DE VALORES PAGOS.

CABIMENTO.

OBSERVÂNCIA DA JURISPRUDÊNCIA ASSENTADA DO STJ.

ARRAS CONFIRMATÓRIAS.

RETENÇÃO.

IMPOSSIBILIDADE.

PRECEDENTES.

DESPESAS DE RATEIO E PARCELAS DE SEGURO.

RETENÇÃO INTEGRAL.

DESCABIMENTO.

REVISÃO.

IMPOSSIBILIDADE.

SÚMULAS 5 E 7/STJ.

CORREÇÃO MONETÁRIA.

INCIDÊNCIA.

CADA DESEMBOLSO.

AGRAVO INTERNO PROVIDO PARA CONHECER DO AGRAVO E NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO ESPECIAL. 1.Tendo o Tribunal de origem consignado, mediante a análise dos documentos constantes dos autos, a legitimidade passiva do recorrente, eventual alteração de tal entendimento, como pretendida, demandaria o revolvimento do acervo fático-probatório dos autos, esbarrando no óbice previsto na Súmula 7 do STJ. 2.

A Segunda Seção do STJ, ao apreciar o REsp 1.723.519/SP (Relatora Ministra ISABEL GALLOTTI), reafirmou o entendimento de que, nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por conveniência do comprador, ausente qualquer peculiaridade na apreciação da razoabilidade da cláusula penal contida nos contratos firmados antes da Lei 13.786/2018, deve prevalecer o percentual de retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelo adquirente, conforme anteriormente estabelecido no julgamento dos EAg 1.138.183/PE (Relator Ministro SIDNEI BENETI, DJe de 4.10.2012), por ser adequado e suficiente para indenizar o construtor incorporador das despesas gerais realizadas e do rompimento unilateral imotivado do contrato. 3.

Nos termos da jurisprudência desta Corte, não é possível a retenção das arras confirmatórias.

Tem aplicação, na espécie, a Súmula nº 83 do STJ. 4.

A jurisprudência do STJ é assente no sentido de que, em caso de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, a correção monetária das parcelas pagas, para efeitos de restituição, incide a partir de cada desembolso.

Precedentes. 5.

Agravo interno provido para reconsiderar a decisão agravada, e, em novo exame, conhecer do agravo para negar provimento ao recurso especial. (STJ - AgInt no AREsp: 2083067 RJ 2022/0063430-0, Data de Julgamento: 12/12/2022, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 14/12/2022). (GN) AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL.

DECISÃO DA PRESIDÊNCIA.

RECONSIDERAÇÃO.

VIOLAÇÃO DOS ARTS. 489 E 1.022 DO CPC/2015.

NÃO OCORRÊNCIA.

PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.

RESCISÃO CONTRATUAL COM DEVOLUÇÃO DE VALORES PAGOS.

DIREITO DE RETENÇÃO.

OBSERVÂNCIA DA JURISPRUDÊNCIA ASSENTADA DO STJ.

INTELIGÊNCIA DA SÚMULA 543/STJ.

REALIZAÇÃO DE LEILÃO EXTRAJUDICIAL.

IRRELEVÂNCIA QUANTO AO DIREITO DE RESTITUIÇÃO DE VALORES AO PROMITENTE COMPRADOR.

DESISTÊNCIA DO PROMITENTE-COMPRADOR.

DIREITO DE RETENÇÃO DO VENDEDOR.

PERCENTUAL DE 25% ADEQUADO E SUFICIENTE.

PENALIDADE.

ART. 1.026, § 2º, DO NCPC.

SÚMULA 98/STJ AGRAVO INTERNO PROVIDO.

RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE PROVIDO. 1.

Decisão agravada reconsiderada, na medida em que o agravo em recurso especial impugnou devidamente os fundamentos da decisão que inadmitiu o apelo nobre, exarada na instância a quo. 2.

Não constitui ofensa aos arts. 489 e 1.022 do CPC/15 o fato de o Tribunal de origem, embora sem examinar individualmente cada um dos argumentos suscitados pelo recorrente, adotar fundamentação contrária à pretensão da parte, suficiente para decidir integralmente a controvérsia. 3.

Nos termos da jurisprudência desta Corte na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento, nos termos da Súmula 543/STJ. 4.

O leilão do imóvel não exclui o direito do promitente comprador em receber as parcelas pagas, sob pena de enriquecimento ilícito. 5.

A Segunda Seção do STJ, por ocasião do julgamento do REsp 1.723.519/SP (Rel.

Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI), consolidou o entendimento de que, na rescisão de contrato de compra e venda de imóvel por desistência do comprador, mesmo anteriormente à Lei 13.786/2018, deve prevalecer o percentual de 25% (vinte e cinco por cento) de retenção pelo fornecedor, tal como definido no julgamento dos EAg 1.138.183/PE (Rel.

Ministro SIDNEI BENETI, DJe de 4.10.2012), por ser esse percentual adequado e suficiente para indenizar o construtor das despesas gerais e do rompimento unilateral do contrato. 6.

Os embargos de declaração foram opostos com o intuito de prequestionamento.

Tal o desiderato dos embargos, não há por que inquiná-los de protelatórios; daí que, em conformidade com a Súmula 98/STJ, deve ser afastada a multa aplicada pelo Tribunal local. 7.

Agravo interno provido para reconsiderar a decisão agravada e, em novo exame, conhecer do agravo para dar parcial provimento ao recurso especial. (STJ - AgInt no AREsp: 1889730 RJ 2021/0133536-2, Data de Julgamento: 10/10/2022, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 21/10/2022).(GN)   No mesmo sentido, colhe-se arestos desta Corte de Justiça:   Consumidor e processual civil.

Apelação cível.

Contrato de promessa de compra e venda de imóvel.

Rescisão contratual por iniciativa da compradora .

Retenção de 25% dos valores pagos.

Possibilidade.

Contrato anterior à lei n. 13 .786/2018.

Comissão de corretagem.

Despesa contratada exclusivamente entre a autora e a imobiliária, que não integra a lide.

Ausência de previsão contratual entre a autora e a construtora .

Impossibilidade de inclusão da comissão no percentual de retenção, sob pena de enriquecimento ilícito.

Correção monetária pelo inpc a partir da rescisão contratual até o efetivo pagamento.

Recurso conhecido e parcialmente provido.

Sentença reformada em parte .

I.

Caso em Exame 1.

Apelação Cível interposta pela parte promovida contra sentença de parcial procedência dos pedidos formulados na ação de distrato c/c rescisão contratual e pedido de devolução de valores pagos, determinando a rescisão contratual e condenando a construtora à devolução de 90% dos valores pagos, corrigidos pelo INPC, com exclusão dos valores referentes à comissão de corretagem.

A apelante requer a retenção de 25%, incluindo-se o valor referente à comissão de corretagem, e a aplicação do INCC como índice de correção monetária .

II.

Questão em Discussão 2.

As questões em discussão consistem em verificar i) a possibilidade de retenção de 25% dos valores pagos pelo comprador; ii) a inclusão ou exclusão da comissão de corretagem no percentual retido; iii) o índice de correção monetária a ser aplicado na devolução dos valores.

III .

Razões de Decidir 3.

A Segunda Seção do STJ, sob o rito de recursos repetitivos, representado pelo REsp n. 1.820 .330/SP, fixou a tese de que ¿nos contratos firmados antes da Lei n. 13.786/2018 [caso dos autos], o percentual de retenção pela extinção do vínculo contratual de compra e venda de imóveis por culpa do consumidor é de 25% (vinte e cinco por cento) das parcelas pagas, adequado e suficiente para indenizar o construtor pelas despesas gerais e pelo rompimento unilateral ou pelo inadimplemento do consumidor, independentemente das circunstâncias de cada hipótese concreta¿, cuja decisão foi publicada no DJe em 01/12/2020 e transitada em julgado em 11/03/2021.

No caso concreto, o contrato foi celebrado em 2014 (fls . 29/49), isto é, antes da Lei n. 13.786/2018.

Logo, na sentença recorrida não se fixou adequadamente o percentual de retenção em 25% da quantia paga pela compradora, devendo ser modificada neste ponto para, em consonância com o prefalado precedente qualificado do col .

STJ, determinar a devolução somente de 75% do valor desembolsado. 4.

A comissão de corretagem foi paga diretamente pela autora à imobiliária LPS Fortaleza Consultoria de Imóveis Ltda., conforme Contrato de Corretagem Imobiliária e Planilha de Cálculo anexados aos autos (fls . 66/70).

O instrumento contratual foi firmado exclusivamente entre a autora e a imobiliária, com previsão de que os valores seriam destinados à intermediação do negócio jurídico.

Dessa forma, sendo a comissão de corretagem despesa administrativa contratada diretamente entre a apelada e a imobiliária, que não é parte neste processo, não há fundamento legal para incluir tal despesa no cálculo de restituição dos valores pagos, devendo a comissão ser excluída percentual de retenção estipulado, conforme bem pontuado pelo juízo de origem (fl. 343) .

Além disso, observa-se que o contrato de promessa de compra e venda celebrado entre as partes (fls. 29/49) não contém qualquer previsão acerca do valor da comissão de corretagem ou da responsabilidade da compradora pelo seu pagamento, de forma que a ausência de previsão contratual contraria o entendimento consolidado no Tema 938/STJ.

Assim, diante da falta de comprovação de que a adquirente foi previamente informada sobre a obrigação de arcar com tal despesa, inexiste fundamento para sua inclusão no percentual de retenção. 5 .

A aplicação do INPC como índice de correção monetária visa tão somente preservar o valor real da dívida, de forma que não apresenta nenhum vício de ilegalidade ou abusividade.

Trata-se, portanto, do índice mais adequado para a atualização dos valores a serem restituídos em caso de rescisão contratual, até a data do efetivo pagamento.

IV.

Dispositivo 6 .

Recurso conhecido e parcialmente provido.

Sentença reformada em parte. (TJ-CE - Apelação Cível: 01158928220188060001 Fortaleza, Relator.: JANE RUTH MAIA DE QUEIROGA, Data de Julgamento: 04/12/2024, 2ª Câmara Direito Privado, Data de Publicação: 05/12/2024) (GN)    DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL.

DIREITO DO CONSUMIDOR.

APELAÇÃO CÍVEL E RECURSO ADESIVO.

COMPRA E VENDA DE IMÓVEL .

LOTEAMENTO URBANO.

ATRASO NA ENTREGA DAS OBRAS DE INFRAESTRUTURA.

RESCISÃO DO CONTRATO.

CULPA EXCLUSIVA DO PROMITENTE COMPRADOR .

AVENÇA REALIZADA EM DATA ANTERIOR À LEI DO DISTRATO (LEI 13.786/2018).

RETENÇÃO DE PERCENTUAL.

CABÍVEL .

REDIMENSIONAMENTO DO PERCENTUAL DE RETENÇÃO PARA 25% (VINTE E CINCO POR CENTO).

DEVOLUÇÃO EM PARCELA ÚNICA.

TERMO INICIAL DO JUROS DE MORA.

APLICABILIDADE DO TEMA 1002 DO STJ .

DANOS MORAIS.

INOCORRÊNCIA.

RECURSO DE APELAÇÃO PARCIALMENTE PROVIDO E RECURSO ADESIVO IMPROVIDO.

SENTENÇA REFORMADA . 1.

Tratam-se de recurso de apelação e recurso adesivo interpostos respectivamente por LUSOINVEST INVESTIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. e por FELYPE DEYVID LOPES TEIXEIRA, contra a sentença proferida pelo Juízo da 37ª Vara Cível da Comarca de Fortaleza/CE, que julgou parcialmente procedente a ação de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel em que os litigantes contendem. 2 .

Não há como atribuir à construtora demandada a prática de ato ilícito apto a ensejar indenização por danos morais, tendo em vista que a causa da rescisão não foi o alegado (e não provado) atraso na entrega da obra mas sim a inadimplência do autor. 3.

No tocante ao pleito de parcelamento dos valores a serem devolvidos em consequência da rescisão, o Colendo Superior Tribunal de Justiça já se manifestou a respeito, sendo proferido enunciado da Súmula nº 543, do STJ, que assim dispõe: ¿Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao CDC, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento¿. 4 .

Quando se sucede uma rescisão contratual por culpa da promitente vendedora, a restituição das parcelas pagas deve ser integral.

Por outro lado, caberá a restituição parcial dos valores pagos, em caso de rescisão contratual por culpa do promitente comprador, em consonância com a Súmula 543 do STJ. 5.

Tendo em vista que o contrato foi firmado antes da Lei n . 13.786/2018, deve prevalecer o percentual de 25% (vinte e cinco por cento) de retenção, por ser adequado e suficiente para indenizar o construtor das despesas gerais e do rompimento unilateral do contrato.

Precedentes. 6 .

No tocante ao termo inicial dos juros de mora, o Superior Tribunal de Justiça, sob o rito dos recursos repetitivos, Tema 1002, (REsp1740911/DF), sedimentou a seguinte tese: "nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei nº 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão". 7.

Recursos conhecidos .

Recurso Adesivo improvido.

Apelação parcialmente provida.

Sentença reformada. (TJ-CE - Apelação Cível: 01196209720198060001 Fortaleza, Relator.: FRANCISCO BEZERRA CAVALCANTE, Data de Julgamento: 18/03/2025, 4ª Câmara Direito Privado, Data de Publicação: 18/03/2025) (GN)   Assim, assiste razão ao apelante neste ponto devendo ser majorado o percentual de retenção para 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pela parte autora em virtude da rescisão antecipada do contrato por iniciativa do promitente comprador.   2.

Da correção monetária   O apelante aduz que a correção monetária dos valores a serem restituídos deve incidir somente a partir do ajuizamento da ação, nos termos do art. 1º, § 2º da Lei 6.899/81.   Pois bem.   Na hipótese de resolução contratual do compromisso de compra e venda por simples desistência do adquirente, em que postulada a restituição das parcelas pagas de forma diversa da cláusula penal convencionada, a correção monetária sobre as mesmas serão computadas a partir de cada desembolso.   Nesse sentido, é o entendimento do Superior Tribunal de Justiça, in verbis:   CIVIL.

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL.

ARTS. 11, 489 E 1.022 DO CPC.

ALEGAÇÕES GENÉRICAS.

SÚMULA N. 284/STF.

BENEFÍCIO DA JUSTIÇA GRATUITA.

PRESUNÇÃO RELATIVA.

REEXAME DA FATOS E PROVAS.

SÚMULA N. 7/STJ.

COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA.

RESCISÃO.

RESTITUIÇÃO DOS VALORES.

RESPONSABILIDADE EXCLUSIVA DOS ADQUIRENTES.

COMPROVAÇÃO DOS PAGAMENTOS.

SÚMULA N. 7/STJ.

ARRAS.

RENTENÇÃO.

IMPOSSIBILIDADE.

TAXA DE FRUIÇÃO.

INDEVIDA.

IPTU E TAXAS ASSOCIATIVAS.

SÚMULA N. 5/STJ.

JUROS DE MORA.

TERMO INICIAL.

TRÂNSITO EM JULGADO.

CORREÇÃO MONETÁRIA.

A PARTIR DE CADA DESEMBOLSO.

SUMCUMBÊNCIA MÍNIMA.

SÚMULA N. 7/STJ. 1. (…) 5.

Na hipótese dos autos, considerando a responsabilidade exclusiva dos adquirentes pela rescisão da avença, a Corte de origem manteve a fixação do percentual em 20% das quantias pagas.

Logo, não destoa da jurisprudência desta Corte.

Incidência da Súmula n. 83/STJ.6. (...).10.

Na hipótese de resolução do compromisso de compra e venda de imóvel por iniciativa dos promitentes compradores, nos termos da jurisprudência do STJ, os juros de mora devem incidir a partir da data do trânsito em julgado, posto que inexiste mora anterior do promitente vendedor.

Já a correção monetária das parcelas pagas, para efeitos de restituição, incide a partir de cada desembolso.11.

A via do recurso especial não se revela adequada à revisão da conclusão a respeito da proporção da sucumbência, porquanto essa providência caracteriza reexame fático-probatório.

Observância da Súmula 7 do STJ." (AgInt no REsp n. 1.987.038/RS, relator Ministro Benedito Gonçalves, Primeira Turma, julgado em 17/10/2022, DJe de 20/10/2022).Agravo interno improvido. (STJ - AgInt no REsp: 2055437 SP 2023/0055011-0, Relator: Ministro HUMBERTO MARTINS, Data de Julgamento: 18/09/2023, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 20/09/2023) (GN)   Portanto, verifica-se que a sentença se encontra em consonância com a jurisprudência do STJ, motivo pelo qual não merece alteração neste ponto.   3.

Da retenção do valor pago a título de comissão de corretagem   Na sentença ora recorrida, o Magistrado condenou a promovida, ora apelante a restituir aos autores 85% (oitenta e cinco por cento) dos valores pagos, percentual este que foi reduzido para 75% (setenta e cinco por cento), conforme fundamentado no tópico 1 do presente voto.   A apelante defende a reforma da decisão para assegurar, além dos 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos, a retenção do valor correspondente à comissão de corretagem.   No tocante à comissão de corretagem, regra geral, a cláusula contratual que transfere ao promissário comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma é válida, desde que seja previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem, no momento da negociação para compra.   Sobre o tema, existe tese firmada pelo Superior Tribunal de Justiça em sede do julgamento de Recurso Repetitivo (REsp 1599511/SP, Rel.

Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 24/08/2016, DJe 06/09/2016, Tema Repetitivo nº 938), que dispõe que é válida "cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem".   Segundo a colenda Corte Superior, "o que realmente importa para a aplicação da tese firmada no Tema 938 é verificar se a comissão de corretagem não foi escamoteada na fase pré-contratual, como se estivesse embutida no preço, para depois ser cobrada como um valor adicional, gerando aumento indevido do preço total".

Infere-se, portanto, que para a validade da cláusula de transferência para o promitente-comprador e, consequentemente, da obrigação de pagar a comissão de corretagem, exige-se a transparência nessa atribuição, ou seja, informação clara e adequada ao comprador quanto à sua responsabilidade pelo pagamento da comissão de corretagem.   No caso concreto, não há nenhuma previsão de pagamento de comissão de corretagem, assim como não há comprovação, por parte do recorrente, de realização de pagamento a esse título.

De fato, os valores discriminados no item 04 do contrato em ID 25760147, fl. 2, referem-se ao sinal (arras confirmatórias), não sendo possível sua retenção, conforme entendimento do STJ, in verbis: AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL.

DIREITO DO CONSUMIDOR.

COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.

RESCISÃO CONTRATUAL .

CONTRATO QUE PREVÊ A RETENÇÃO DE 18% DOS VALORES PAGOS PELOS ADQUIRENTES.

ARRAS CONFIRMATÓRIAS.

REEXAME DE PROVAS.

INTERPRETAÇÃO DE CLÁUSULAS DO CONTRATO .

SÚMULAS 5 E 7 DO STJ.

AGRAVO NÃO PROVIDO. 1.

Não cabe, em recurso especial, reexaminar matéria fático-probatória e a interpretação de cláusulas contratuais (Súmulas 5 e 7/STJ) . 2.

Conforme entendimento do Superior Tribunal de Justiça, "as arras confirmatórias servem como garantia do negócio e início de pagamento, motivo pelo qual não podem ser objeto de retenção na resolução do contrato por iniciativa do comprador" (AgInt nos EDcl no AgInt nos EDcl no AREsp n. 1.884 .664/SP, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, DJe de 5/5/2022) 3.

Agravo interno a que se nega provimento.(STJ - AgInt no AREsp: 2100449 RJ 2022/0098590-0, Relator.: Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, Data de Julgamento: 03/04/2023, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 11/04/2023) (GN)   Portanto, não procede a pretensão recursal também neste tocante.

DISPOSITIVO   POSTO ISSO, conheço do recurso interposto e dou-lhe parcial provimento, no sentido de determinar a retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pela parte autora, mantidos os demais termos da sentença hostilizada. É como voto.

Fortaleza, 27 de agosto de 2025.  DESEMBARGADORA MARIA DE FÁTIMA DE MELO LOUREIRO  Relatora